Pandemi sonrası çoğu kişi toprak alıp üzerine bahçeli küçük bir prefabrik ev yapma hayali kuruyor. Bu nedenle satılık ‘tarla’, ‘hobi bahçesi’ ilanları büyük ilgi görüyor. Ancak arsa ile tarla farklı. Arsa diye ilana çıkıp satılan yerlerin çoğu aslında tarla ve üzerine ev yapmak bazen hiç mümkün değil...
#Hobi BahçesiKonut kiralarına yüzde 25 zam sınırı 1 Temmuz’da sona eriyor. Kira artışındaki uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023’te arabuluculuk kapsamına alınmıştı. Bu süreçte 129 bin 259 kira uyuşmazlığından 69 bin 239’u anlaşmayla çözümlendi. Arabulucular, ev sahipleri ve kiracıları yüzde 25’in üzerindeki kira zammında da anlaştırmaya başladı.
#KonutSite ve apartmanlarda ocak ayı ile birlikte Genel Kurul (GK) telaşı yaşanıyor. Hem apartmanlar hem de sitelerde, yazlıklar hariç genellikle GK’lar ocak ayında yapılıyor. Peki GK neden bu kadar önemli? GK’ya çağrı nasıl yapılır? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı kat mülkiyeti hukuku uzmanı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
#SiteEngelli asansörünü sadece engelli mi kullanır? Eski bir apartmanda sonradan asansör yaptırılması ile bir engellinin kendisi için asansör yaptırması farklı mı? Engelli bunun için nasıl bir yol izlemeli? Bu durumda asansörün parasını kim öder? Engelli asansörünü sadece parasını ödeyen o engelli malik mi kullanır? Okurlarımın bu sorularını İstanbul Barosu avukatı ve kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
#Eski BinaTürkiye, Hürriyet’in manşetten verdiği haberle öğrenmişti ve artık sona gelindi! En geç cuma günü TBMM’ye gelecek olan kanun teklifi ile kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri olarak gösterilen kat maliklerinin uzlaşmada 3’te 2’yi yakalama zorunluluğu kalkıyor. Bundan böyle salt çoğunluk yeterli olacak. Yani kat maliklerinin yarısından bir fazlası ile kentsel dönüşüm kararı alınabilecek. Dönüşümde yüzde 50+1’in katılımının yeterli olması hukuka uygun mu? Alanda uygulanabilirliği var mı? Yeni yasa başka neler getirecek? Sordum.
#Kentsel DönüşümKira ve kat mülkiyeti hukuku kaynaklı uyuşmazlıklarda 1 Eylül’de yeni bir dönem başlayacak. Arabuluculuk Yasası’ndaki değişiklik yürürlüğe girecek. Ev sahipleri de kiracılar da kira uyuşmazlıklarına mahkemeden önce arabulucularda çözüm arayacaklar. Bu konuda gelen sorularınızı kira hukuku alanında uzman avukat Olcay Göçüm yanıtladı.
#TÜFEKira uyuşmazlıkları gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) ve komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklarda da 1 Eylül’den itibaren yeni dönem başlayacak. 7. Yargı Paketi ile kiranın yanı sıra KMK ve komşu hakkı kaynaklı uyuşmazlıklar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Peki KMK kaynaklı tüm uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculukla çözülebilecek mi? Merak edilen soruları yanıtlayan İstanbul Barosu’ndan avukat Mustafa Şeref Kısacık, “KMK kaynaklı; yönetim planının iptali ve arsa paylarının düzeltilmesi, ortak giderlerin tahsili gibi uyuşmazlıklardan birçoğu arabuluculuk yoluyla çözülemez” dedi.
#Kat Mülkiyeti KanunuEv sahibi-kiracı davalarında yeni dönem 1 Eylül’de başlayacak. Peki kira uyuşmazlıkları arabulucuya nasıl gidecek? Nasıl bir ücret ödenecek? Arabulucuya gitmeden dava açılırsa ne olacak? Tüm merak edilenleri Ankara Barosu Avukatı ve Başkent Arabuluculuk Merkezi Ortağı Eda Günday yanıtladı.
#Ev Sahibi-Kiracı DavalarıDeprem uzmanları İstanbul depreminin yaklaştığı ve acil önlem alınması uyarısı yaparken, binalarına dayanıklılık testi yaptırmak isteyenlerin sayısı patladı. 6306 Sayılı Kanun kapsamı dışında Kat Mülkiyeti Hukuku kuralları içinde depreme dayanıklılık testi ve güçlendirmenin nasıl yapılacağına ilişkin gelen çok sayıdaki soruyu İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
#Binada GüçlendirmeAnkara’da bir sitede oturan okurum D.D.K.Y telefonla bana ulaştı. Sesi ağlamaklıydı. Üst kat komşusunun yurtdışında olduğunu, tavandaki avizelerden, elektrik prizlerinden su fışkırdığını anlattı. Üst katın yedek anahtarının olmadığını ve komşularına ulaşamadıkları için çilingir yardımı ile içeri girip vanayı kapatıp kapatamayacaklarını sordu.
#ÇilingirDevasa sitelerde yaşayan birçok kişi yönetimlerinden şikâyetçi. Fahiş aidat zamları başta, site sakinlerini borç yükü altına sokan bazı yönetimlerin usulsüz ve lüks olduğunu iddia ettikleri yatırım/demirbaş giderlerinden yakınıyorlar. Bu amaçla hazırlanan ek bütçe kararlarının iptali için dava açılıp sonuç alınıp alınamayacağını, siteye kayyum atanmasını isteyip isteyemeyeceklerini öğrenmek istiyorlar. Sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
#YöneticiKapı önüne ayakkabı ve ayakkabılık ile bisiklet, spor aleti gibi eşyalar koymak ve geçişi engellemek Yargıtay içtihatları ışığında yasak. Uyarınıza rağmen kapı önüne ayakkabı, eşya koyan kiracı ya da ev sahibi komşunuza dava açarak, bu ayakkabı ve eşyaları kaldırtmanız mümkün.Kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, bu davaların sulh hukuk mahkemesinde açılabileceğini belirterek ayakkabı ya da eşyaların kaldırılmasına ilişkin kararın icra yoluyla uygulanabileceğini söyledi.
#ApartmanKısa sürede Meclis’e sunulması ve yasalaşması beklenen yeni yargı paketinde arabuluculuğun kapsamı genişliyor. Patlayan kira uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan ihtilaflar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınıyor. İş, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarından sonra kira uyuşmazlıkları da mahkemeden önce arabulucuya gidecek.
#Kira SözleşmesiBartın’daki maden faciasının ardından gözler iş kazalarına çevrildi. Bu hafta köşemi, devasa sitelerde yaşanan iş ve asansör kazalarıyla site yöneticilerinin sorumluluğuna ayırdım. Site yöneticisinin sorumluluğu neleri kapsıyor?Site malikleri de iş kazalarından sorumlu tutulabilir mi? Asansör ve ortak alanlarda yaşanan kazalarda sorumluluk kimin? Kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın bu konudaki sorulara yanıtları şöyle:
#SiteYüzlerce park yeri olan sitelerde bile otopark büyük sorun. Okurum A.U., site sakinlerinin otoparklarını gelen misafirlerine kullandırıp kullandıramayacaklarını, bir karavanın sürekli park edip edemeyeceğini soruyor. Kat Mülkiyeti Hukuku Uzmanı avukat Şeref Kısacık’a göre yönetim planında yasaksa misafirler otoparkı kullanamaz. Karavan yol geçişini de engellemiyorsa kaldırılamaz. Ancak herkese bir araçlık yer varsa hem araç hem karavan park edilemez.
#SiteGüneşten, rüzgârdan korunmak için balkonun üzerine tente yaptırmak isteyenler diğer komşularından izin almak zorunda mı? Dar ve uzun balkon mimari projede yoksa da tente için izin gerekir mi? Alt kattaki marketin tentesi ve tabelası giriş katta oturanlar için güvenlik riski yaratıyorsa düzeltilmesi istenebilir mi?İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Genel Sekreteri avukat Beste Demirhan’a göre balkona tente için komşuların beşte dördünün yazılı rızasının bulunması veya Genel Kurul’da beşte dört oyla karar alınması gerekir. Site yönetiminin dava yoluna gitmeden, tenteyi kaldırtma hak ve yetkisi yok.
#BalkonYargıtay 20. Hukuk Dairesi, saatlik, günlük kısa süreli kiraya verilen konutlarla ilgili tartışmayı noktalayan kritik bir karara imza attı. Yargıtay bu tarz saatlik, günlük ve haftalık olarak kısa süreli kiraya vermeyi “ticari amaçlı kiralama” kabul etti.
#Yargıtay5-6 daireli küçük bir apartman da olsa binlerce kişinin yaşadığı site de olsa yöneticiler ne tür bir sistem kurmalı? Yönetici defter tutmak zorunda mı? Tutmazsa bir yaptırımı var mı? Sitelerde bu defterler notere tasdik ettirilmeli mi? Okurlarımdan gelen bu ve benzer soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Genel Sekreteri Avukat Beste Demirhan yanıtladı. Okurlarımdan bazılarının soruları ve Demirhan’ın yanıtları şöyle...
#YöneticiEski bir apartmanın ya da sitenin tamamının dış cephe boyası nasıl yapılır? Binanın rengi solduğu için aynı renge boyatmakla, eski renk beğenilmediği için başka bir renge boyatmak için alınacak kararların karar yeter sayısı nedir? Zincir market, o apartmanda oturanların izni olmadan kiracısı olduğu ilk iki katı siyaha boyatabilir mi? Rızası olmayan kat malikleri böyle bir durumda davacı olabilir mi?Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Şeref Kısacık’a göre binanın ortak alanı olan dış cepheyi her isteyen istediği renge boyayamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın dış cephe renginin değiştirilmesi ya da ilk iki katın siyaha boyatılması için Genel Kurul’da 4/5 oy çoğunluğu ile karar alınması veya 4/5 malikin “yazılı rıza” vermesi gerekir. Bu karar yoksa sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme davası açılabilir.
#ApartmanPandeminin yükünü çeken motorlu kuryelerin sayısı 1 milyonu aştı. Site/apartmanlara giremediklerinden, site güvenliğinin kimlik ve kasklarını almasından şikâyetçiler. Site/apartman yönetimleri ve güvenlik görevlilerinin buna hakkı olup olmadığını soruyorlar. Kuryelerin sorularını Kat Mülkiyeti Hukuku Uzmanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’a göre site ve apartman genel kurulları, motorlu kuryelerin siteye girmesini tümden yasaklayan karar alamaz. Karşı oy verip muhalefet şerhi koyan malikler, bu yasağın iptali için bir ay içinde dava açabilirler. Kuryeler ise “ayrımcılık” yapıldığı ve “Çalışma hürriyetinin engellendiği” gerekçeleriyle Kamu Denetçiliği Kurumu ile İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumları’na başvurabilirler.
#KuryeKiracılarını tahliye etmekte veya kira ücretini piyasa koşullarına çıkarmakta zorlanan ev sahipleri için günlük ya da kısa süreli kiralama da artık cazip bir yol gibi görünüyor. Bu tarz kiralamalar tatil siteleri, İstanbul, Ankara gibi büyük kentlerde yaygınlaşırken birçok yeni sorun da yaşanıyor. Okurlarım, bu uygulamanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun olup olmadığını soruyorlar. Günlük ve kısa süreli kiralama nedeniyle kiracıların sık sık değişmesinin güvenlik sorunu yarattığından yakınıyorlar. Bu konudaki sorularınızı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
#ApartmanGüneş, rüzgâr, toz ve gürültüden korunmak için pencere ve balkonlarına panjur taktırmak isteyen ve çatıya uydu alıcı monte ettirmek isteyen çok sayıda okurumdan sorular geliyor. ‘Bağımsız bölüm dairelere panjur taktırırken ve ortak alan çatıya uydu monte edilirken komşulardan izin almaya gerek var mı?’ diye. Yargıtay’ın kriterlerine uygun panjur taktırdığınızda komşularınızdan izin almaya gerek yok. Tekniğine uygun, çatıya zarar vermeyecek ve diğer maliklere de yer bırakmak koşuluyla uydu alıcısı da izinsiz takılabilir. İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık bu iki konu ve komşu gürültüsüne dair soruları şöyle yanıtladı:
#PanjurBir komşunun, öğrenci olduğunu bildiğimiz komşusuna ‘pasif agresif’ denilebilecek bir dille yazdığı mektup sosyal medyayı salladı. O mektupta gürültü yaptığı iddia edilen öğrencinin ‘düz taban’ olduğundan tutun evde terlik giymesi ve pencereleri açık bırakmaması gerektiğine ve hatta ‘kapı kolu kullanma talimatı’na kadar yok yok! Şahsi olarak komşunun bu mektubunu hiç de kibar bulmadım. Sosyal medyada ise birçokları mektubun gayet ‘kibar’ olduğunu savunuyor. Gerçekten öyle mi? Hem psikologlara hem de Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Genel Sekreteri Beste Demirhan’a sordum.
#Sosyal MedyaBir siteden daire alırken mutfağına, banyosuna, odalarına, balkonlarına, dolaplarına, seramiklerin renklerine, duvardaki boyaya kadar inceliyoruz. Ama toplu yaşam alanlarının anayasası olan yönetim planına bakmak aklımıza gelmiyor. Oysa yönetim planları apartman ve site yaşamı için kritik önem taşıyor. Yönetim planında yasaksa evinizde kedi hatta muhabbet kuşu bile besleyemezsiniz. Muayenehane olarak kullanmak için aldığınız daireyi, o amaçla kullanmanız mümkün olmayabilir. Site içinde dükkânınız var ama hiç girmeyeceğiniz havuzun giderlerini ödemek zorunda kalabilirsiniz.
#AidatSite ve apartmanlarda güvenlik endişesi ve artan hırsızlık olaylarına paralel güvenlik ve kamera sistemlerinin kurulması tartışma konusu oluyor. Sitenizde güvenlik sistemi yoksa hangi oy çoğunluğu ile kurulabilir? Bir kat maliki çıkıp “Ben güvenlik sistemi istemiyorum, kurmayın” diyebilir mi? Uzun süredir bozuk interkom sistemi yaptırılmaz ve bu nedenle kat maliki zarar görürse yönetim sorumlu olur mu? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
#ApartmanZemin kat ortak alandaki bölümü daireye katıp sonradan ebeveyn banyosu yaptırmak mümkün mü? Sitenin ortak alanları kiraya verilebilir mi? Sitenin ortak bahçesinde bir kış bahçesi veya sitenin açık-kapalı alanı olan sosyal tesisi varsa bu yeri site işletebilir mi? Sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Şeref Kısacık yanıtladı.
#Site