Kirada ‘arabuluculuk’ dönemi... Ev sahipleri taahhütname alabilir mi

Arabuluculuk Yasası’ndaki değişiklik yürürlüğe girecek. Ev sahipleri de kiracılar da kira uyuşmazlıklarına mahkemeden önce arabulucularda çözüm arayacaklar. Konut kira sözleşmesi nasıl hazırlanmalı? Konuta özel mi olmalı? Bir avukata danışılarak mı hazırlanmalı? Ev sahipleri kiracıdan taahhütname alabilir mi? Bu taahhütname düzenlenirken nelere dikkat edilmeli? Sorularınızı Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan yanıtladı.

KONUTA ÖZEL KONTRAT 

1- Kira sözleşmesi nasıl hazırlanmalı?

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler düzenlendikten sonra konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ayrıca özel hükümlere de yer verilmiştir. Konutlara ilişkin kira sözleşmeleri hazırlanırken bu özel hükümler de dikkate alınmalı, sözleşmeye diğer kira sözleşmelerinden ayrı olarak konuta özel maddeler eklenmelidir. Kira sözleşmesinde özellikle kira bedeli, ödeme tarihi, depozito bedeli, kira artış oranı net olarak belirlenmelidir. Aidat ve sair giderlerin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmeye açıkça yazılmalı, kiralananla birlikte teslim edilen eşyalar ve demirbaşlar tek tek listelenmelidir. Burada sayılanların yanında ileride uyuşmazlık doğmaması adına sözleşmede kiralananın kullanım amacı belirlenmeli, konutun alt kiraya verilmesine rıza gösteriliyorsa, bu durum sözleşmeye yazılmalıdır. Bazen kiracılar, evin satılması halinde haklarının satın alan kişiye karşı da korunabilmesi için kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek istemektedirler. Kiracıların böyle bir talepleri olduğunda bu şerh yetkisi de kira sözleşmesine yazılmalıdır. Kira sözleşmesiyle ilgili dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli konu kefalete ilişkindir. Eğer kefalet alınacaksa kefaletin geçerli olabilmesi için yasal şekil şartlarına uymaya da özen gösterilmelidir.

HUKUKİ DANIŞMANLIK ALIN

TBK’nda kira sözleşmeleri için yazılı olması veya resmi memur önünde yapılması gibi herhangi bir şekil şartı düzenlenmemiştir. Ancak sözleşmenin her iki tarafının da hak ve yükümlülüklerinin güvence altına alınabilmesi, uyuşmazlık halinde ispat kolaylığının sağlanabilmesi bakımından sözleşmenin yazılı şekilde yapılması önemlidir. Bununla birlikte bazı durumlarda tarafların sözleşmedeki imzalarını inkâr ettiklerini ve bu konuda uyuşmazlığa sebep olduklarını görmekteyiz. Böyle bir durumda sözleşmenin noter aracılığıyla yapılması, bu tip inkâr ve itirazların önüne geçilmesini sağlamaktadır. Ayrıca ileride doğabilecek uyuşmazlıkların öngörülmesi ve buna ilişkin tedbirlerin alınabilmesi, muhtemel risklerin engellenebilmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin mevzuata uygun bir şekilde eksiksiz düzenlenebilmesi bakımından bir avukattan hukuki danışmanlık alınması da faydalı olacaktır.

 TAAHHÜTNAME YASAL BELGEDİR

2- Kira sözleşmesi kaç yıllık düzenlenir?

Kira sözleşmeleri, TBK’ya göre belirli veya belirsiz süreli yapılabilmektedir. Kira sözleşmesinin süresi örneğin bir yıl, beş yıl şeklinde belirlenebileceği gibi belirsiz de bırakılabilir. Ancak belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında eğer tahliye taahhüdü alınmamışsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılmaktadır. 

3- Tahliye taahhüdü hukuka aykırı mı ve kişisel verilerin ihlali sayılır mı?

Tahliye taahhüdü yasal dayanağı bulunan bir belgedir. Kiracılardan tahliye taahhütnamesi alınması hukuka aykırılık teşkil etmeyeceği gibi kişisel verileri de ihlal etmez. Ancak bunun için tahliye taahhüdünün yasal koşullarına uygun olması ve özellikle kiracının serbest iradesiyle düzenlenmesi gerekmektedir.

NELERE DİKKAT ETMELİ

4- Taahhütname alınırken nelere dikkat edilmeli?

Öncelikle yazılı olması ve taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma taahhüdünü içermesi gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün düzenlendiği tarih son derece önemlidir.Tahliye taahhüdünün kanuna uygun, geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmesi şarttır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdünün yasal geçerliliği yoktur. Tarihin bu denli önemli olmasının sebebi kiracının sözleşme yaparken, kendini baskı altında hissetmemesi, sözleşmeden sonra özgür iradesiyle bu taahhütte bulunmasıdır. Dikkat edilmesi gereken diğer hususlar ise kayıtsız şartsız düzenlenmesidir. Birlikte kiracılık söz konusuysa tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından birlikte verilmesi, taşınmaz aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanıyorsa tahliye taahhüdünün eşler tarafından birlikte verilmesi şartları aranır. 

KİRALIK EVDE 10 YIL KRİTERİ

5- Evden bir kiracı nasıl tahliye edilebilir?

Konut kiralarında tahliye süreci TBK’da özel olarak düzenlenmiştir. Kanuna göre, bu sözleşmelerin sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliyesi bildirim yoluyla veya dava yoluyla gerçekleştirilmektedir. İcra İflas Kanunu’nda da tahliyeyle ilgili düzenleme yapılmıştır. Eğer koşulları mevcutsa kiracının ilamsız icra takibi yoluyla tahliyesini sağlamak da mümkündür. Taşınmazını kiraya veren ev sahibi, tahliyeyi bildirim yoluyla sağlamayı amaçlıyorsa bildirimi yazılı şekilde yapmalıdır. TBK fesih bildiriminin geçerliliğini, yazılı şekilde yapılmasına bağlamıştır. Tahliyenin bu yolla sağlanabilmesi için yasal sürelerin geçmiş olmasına dikkat edilmelidir. Belirli süreli konut kiralarında bildirim yoluyla tahliye için on yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir. Belirsiz süreli konut kiralarında da kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olması gerekir. Ev sahibi ancak bu yasal sürelerin sonunda kiracıya bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Konut kiralarının sona erdirilmesinin bir diğer yolu dava açmaktır. Ancak dava yoluna başvurabilmek için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebeplerden bir veya birkaçının varlığı gerekmektedir. Kiraya veren ev sahibi, evi kullanma gereksinimi duyuyorsa veya evin yeniden inşası ve imarı gerekiyorsa dava açarak tahliyeyi sağlayabilir. Kiracı tarafından kullanılan evi sonradan satın alan kişi de kendi ihtiyacı sebebiyle dava açarak tahliyeyi sağlayabilir. Kiracı kira borcunu ödememişse, tahliye taahhütnamesi verdiği halde taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmamışsa, kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ev sahibi dava yoluyla tahliyeyi sağlayabilir. Bunların dışında sözleşmeden doğan borcun ihlali nedeniyle de kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralanan taşınmazın tahliyesi mümkündür.

TAHLİYE NASIL GERÇEKLEŞİR

6- Taahhütnamesi olan ev sahibi kiracısını nasıl çıkartabilir?

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesini sona erdirebilmek için yasal on yıllık uzama süresini bekleme zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır. Yasal şartlarına uygun olarak düzenlenen tahliye taahhüdü, tahliye sürecini kolaylaştırmaktadır. Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirttiği tarihte kiralanan taşınmazı tahliye etmelidir. Aksi halde kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak kiracının icra takibi sonucunda kendisine tebliğ edilen tahliye emrine itiraz etmesi halinde icra takibi duracaktır. İcra takibinin devamını sağlamak isteyen ev sahibi, durum ve koşullara göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edecek veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açacaktır.

ANAHTAR TESLİMİ ŞART MI

7- Mutlaka anahtarı ev sahibine vermeli mi?

Yargı kararlarına göre evin tahliye edildiğinden bahsedilebilmesi için kiralanan evin fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da ev sahibine teslim edilmesi gerekir. Burada anahtarın teslim edildiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracılar evin tahliyesi sırasında anahtarın da teslim edildiğini tutanak altına almalılar. Kiraya veren ev sahibinin anahtarı teslim almaktan kaçınması halinde ise kiracının mahkemeye başvurarak tevdi mahalli tayini talebinde bulunması veya anahtarı notere teslim ederek, bunu ev sahibine bildirmesi gerekir. Kiracı, evi kendisinin belirttiği tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, ev sahibinin bildirdiği tarih tahliye tarihi olarak kabul edilir. Bu durumda da kiracı, ev sahibinin bildirdiği tarihe kadar kira bedelinden sorumlu olur. 

ZARARDAN SORUMLU

8- Kiracı eve hasar verdiyse bu hasarı karşılamak zorunda mı?

Kiracı, kiraladığı evi sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma yükümlülüğü altındadır. Dolayısıyla kiracı kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Bu durumda ev sahibi, tahliye sonrasında mahkemeye başvurmalı ve evdeki hasarların tespitinin yapılmasını talep etmelidir. Yargı kararlarına göre kiracı, kiralanan evde sözleşmeye uygun, olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

AİDATA SINIRLAMA MÜMKÜN MÜ

9- Aidattan kiracı mı ev sahibi mi sorumlu? Kiracı bir yıllık aidatı ödemezse ev sahibi ondan talep edebilir mi?

Uygulamada aidat olarak ifade edilen ortak gider ve avans borcu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Buna göre ortak gider ve avans borcu ev sahibine aittir. Ancak ev sahibinin payına düşen bu borçtan, kiracı da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bununla birlikte kanun, kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğunu, yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini düzenlemiştir. Aidat sorumluluğu kanunda bu şekilde düzenlenmiş olmakla birlikte uygulamada çoğu zaman taraflar kira sözleşmesine aidatla ilgili madde eklemekte ve kira bedelinden ayrı bir kalem olarak aidattan da kiracının sorumlu olduğunu kararlaştırmaktadır. Bu durumda kiracının aidatı ödememesi halinde ev sahibi kendi ödediği aidatları kiracıdan talep edebilir.

10- Aidata sınırlama getirilebilir mi?

Aidatların günümüzde neredeyse kira miktarlarına ulaştığı görülüyor. Bu nedenle aidat artış oranlarına sınırlama getirilebilir; artış oranının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi için yasal düzenleme yapılabilir. Bu oranı aşacak şekilde aidat belirlenmesine ihtiyaç duyuluyorsa da bu yönde karar alabilmek için örneğin 2/3 gibi nitelikli bir çoğunluğun oyu aranabilir.