Komşu hukuku uyuşmazlığı arabulucuya

1- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları neden zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı?

Adil ve hızlı yargılama hedefine bir türlü ulaşılamaması nedeniyle, bu uyuşmazlıklar alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk kapsamına alındı. 5 Nisan tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı kanunla kira uyuşmazlıklarının yanı sıra KMK’dan ve komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklar da dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.

2- Zorunlu arabuluculuk ne demek?

Zorunlu arabuluculuk dava açılmadan arabuluculuğa başvurulması ve sürecin tamamlanmış olması demektir. Buna uyulmadan dava açılırsa; dosya üzerinde hiçbir işlem yapılmadan “dava şartı yokluğu” nedeniyle mahkeme davayı usulden reddeder. 1 Eylül’den itibaren kat mülkiyeti hukuku ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulacak. Arabulucuda çözüm sağlanamaması halinde mahkemeye gidilecek.

3- KMK kaynaklı uyuşmazlıklar nelerdir?

Apartman ve sitelerde, istisnai durumlar hariç KMK hükümleri uygulandığından, bu yerlerde çıkan uyuşmazlıkları KMK’nın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar olarak nitelendiriyoruz.

Bu uyuşmazlıkların başlıcaları şöyle:

- Ortak gider alacağıyla ilgili icra takibi ve bu takibe yapılan itirazın kaldırılması/iptali davaları

- Genel kurul (kat malikleri kurulu/toplu yapı temsilciler kurulu) kararlarının iptali davaları

- Yönetim Planı’nın bazı maddelerinin iptali davaları,

- Arsa payı düzeltme davaları,

- Mesken olarak kayıtlı yerin işyeri olarak kullanılması,

- Mahkeme tarafından yönetici atanması,

- Ortak yerlere el atmanın önlenmesi, eski hale getirme,

- Balkon kapatma,

- Evcil hayvan ve/veya sitede sokak hayvanı beslenmesinden doğan uyuşmazlıklar,

- Ana yapıya ortak yerlere verilen zararların tazmini,

- Kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi,

- Riskli yapı tespiti,

- Güçlendirme,

- Bakım ve onarım ihtiyacı için bağımsız bölüme giriş izni verilmesi,

- Komşulara koku, gürültü vb şekillerde rahatsızlık verilmesi,

- Manzaranın kapatılması.

Bu uyuşmazlıkların bir kısmı, hem KMK’dan hem de komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlık niteliğindedir.

4- Yeni yasaya göre bu uyuşmazlıkların tümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

İlgili düzenlemeye göre KMK’dan ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Yasa metninde başkaca bir açıklama bulunmamaktadır. Yukarıda sayılanlar dışında da toplu yaşam alanlarında birçok uyuşmazlık vardır. Bu uyuşmazlıkların tamamı zorunlu arabuluculuğa tabi midir? Bunu 1 Eylül’de yasa yürürlüğe girdiği andan itibaren zamanla göreceğiz. Belki ek düzenlemeler gelecektir.

5- KMK kaynaklı tüm bu uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculukla çözüme kavuşturulabilir mi?

Bu uyuşmazlıklardan birçoğu arabulucu yoluyla çözülemez. O nedenle, dava açmadan önce arabulucuya başvurulma zorunluluğu getirilmesi zaten çok uzun olan yargılama sürecini daha da uzatabilecektir.

6- Arsa payı düzeltilmesi arabuluculukla çözülebilir mi?

Bu da aynı şekilde bütün maliklerin taraf olarak gösterilmesi gereken uyuşmazlıklardandır. 800 bağımsız bölümlü bir siteyi örnek gösterdiğimizde, 50 bağımsız bölüm malikinin vekâlet verip bir avukat tarafından temsil edildiğini varsayalım; kalan 750 bağımsız bölüm malikinin arabulucu görüşmesine davet edilmesi gerekir. Arabulucunun bu kadar kişiyi davet etmesinin zorluğu bir yana, arsa paylarının değiştirilmesinin gerekip gerekmediği ve yeni arsa paylarının ne olması gerektiği teknik bir inceleme ve raporu, dolayısıyla yargılamayı zorunlu kıldığından, bu davalarda arabuluculuya başvurmayı dava şartı olarak görmek, sadece süreci uzatır.

STAT BİLE GEREKEBİLİR

7- Hangi uyuşmazlıkların arabulucuda çözümü uygun değildir?

Apartman veya sitedeki tüm malikleri ilgilendiren uyuşmazlıkların arabulucu kanalıyla çözülmesi mümkün değildir. Örneğin yönetim planı (YP) iptal davası bütün maliklerin haklarını ilgilendirdiği için ve davada tümünün taraf gösterilmesi gerektirdiğinden zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmaması gerekir. Örneğin, 3 bin 500 bağımsız bölümlü bir sitede bir malik YP’nin bazı maddelerinin değiştirilmesi için dava açmak istediğinde kendisi dışındaki 3 bin 499 bağımsız bölümün malikini davalı olarak göstermek zorunda. Arabulucunun da bu maliklerin tamamını arabulucu görüşmesine davet etmesi gerekiyor. 

Hatta böyle bir toplantının ancak statta yapılabileceği dikkate alındığında, neredeyse imkânsızdır. Eğer bu tür davalar zorunlu arabuluculuk kapsamında olacaksa arubuluculara malikleri davet edecekleri büyük salonlar, hatta statlar tahsis edilmelidir.

8- Kafe, sinema vb. işyerlerinin açılması gibi uyuşmazlıklar arabuluculukla çözümlenebilir mi?

KMK’nın 24. maddesine göre, tapuda; mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde hastane, dispanser, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kanun gereği kurulamaz. Böyle bir yer açmak isteyen birinin talebini Genel Kurul (GK) reddederse, bu GK kararının iptali için dava açmak isteyen kişi arabulucuya başvurduğunda arabulucu ne yapabilecektir? Bu tür uyuşmazlıkların da zorunlu arabuluculuğa tabi olmaması gerekir.

9- Site GK kararlarının iptalini isteyenler yöneticiyi taraf göstererek, arabulucuya başvurabilirler mi?

Sitelerin kat malikleri kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu, sitedeki en yetkili organdır. GK’da alınan kararı beğenmeyenler toplantıya katılıp muhalefet şerhi koymuşlarsa, toplantı tarihinden itibaren bir ay içerisinde, herhalde GK tarihinden itibaren 6 ay içerisinde o kararların iptali için yöneticiyi davalı olarak göstererek iptal davası açabilirler. Yönetici taraf gösterilerek, arabuluculuğa başvurulabileceği ve dava da açılabileceği için bu davalarda binlerce maliki taraf göstermek gerekmiyor. Ancak konunun bir başka yönü şu. Arabulucunun davetiyle toplantıya katılan yönetici ne diyecek? Kat maliklerinin iradesini yok sayarak, “Dava haklı” diyemeyeceğine göre, GK’da alınan kararların bir kısmının veya tamamının iptali davalarında arabuluculuğa başvuruyu zorunlu kılmak da zaman kaybından başka bir işe yaramayacaktır.

Binanın riskli yapı olup olmadığının tespiti için test yapılması için GK’da karar alındığında, test yapılmasın diye bu karara muhalefet eden kişinin açtığı davada yönetici, “Bu dava haklıdır” diyebilir mi? Diyemez. Bu tür GK kararlarının da arabuluculuğa uygun olmadığı ortadadır.

10- Yöneticinin arabuluculuk görüşmesine katılması gerekirse, GK’dan yetki almalı mı?

Bu konuda ne KMK’da ne de apartman ve sitelerin yönetim planlarında doğrudan bir düzenleme bulunmamaktadır. Uygulama sırasında ortaya çıkacak sorunlara göre gerekli yasal düzenlemeler yapılmalıdır. Apartman ve site yöneticisi olduğunu kanıtlamak kaydıyla yönetici malikleri temsilen davalı sıfatıyla arabulucu görüşmelerine katılabilir. Ancak GK kararı olmadan veya yetki verilmeden malikleri bağlayıcı bir imza atamaz, atmamalıdır. Yönetici malikleri zarara uğratacak bir tutanağa imza attığında bu zararı tazminle yükümlü olur.

HANGİLERİNİ ARABULUCU ÇÖZEBİLİR

11- KMK’dan kaynaklı hangi uyuşmazlıklar arabuluculuk sistemiyle çözülebilir?

Üst kattan sızan su alt kattaki daireye zarar verdiyse, alt kattaki daire sakininin zararının giderilmesi için taraflar uzlaşırsa sorunu arabulucuda çözebilirler. Gürültü yapan komşuya, koku, ses yapan işletmelere, balkonundan düşen saksı nedeniyle komşunun otomobiline zarar verene, başkasının yerine aracını park edene, ortak alanı işgal edene, diğerlerinin manzarasını kapatanlara karşı  sorunu arabuluculukla çözebilirler. Çünkü, uyuşmazlık bütün siteyi ilgilendirmemekte.

AİDAT SORUNU

12- Aidat alacakları konusunda arabulucu yoluyla çözüme ulaşmak mümkün mü?

Hayır, mümkün görünmemektedir. Apartman ve sitelerde ödemelerini zamanında yapmayanlardan aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ve yasal faiz alınmaktadır.  Diğer bütün borçlulardan gecikme tazminatı ve faiz tahsil edilmişken, yönetici bu borçludan sadece asıl alacağı alarak dosyayı kapatabilir mi? Eğer öyle yaparsa, gecikme tazminatı ve faiz ödeyenlere karşı  haksızlık olmaz mı? Yöneticinin bu konuda GK’dan açık ve net bir yetki almadan “Gecikme tazminatı ve faizi almıyorum” deme hakkı olmadığına göre, bu konuda da arabuluculuk mümkün görünmüyor.