Kirada arabuluculuk 1 Eylül’de başlıyor

Zorunlu arabuluculuk ne demek? Arabulucuya hangi kira uyuşmazlıkları gidecek? Arabuluculuk tutanağı ile konutlar için 2023 yılı için öngörülen emredici artış oranı olan yüzde 25’in üzerinde bir anlaşma sağlanırsa yasadaki sınıra rağmen bu geçerli olacak mı?
Kat mülkiyetinden kaynaklı, örneğin manzarayı kapatma, aşırı gürültü, pis koku gibi tüm komşu uyuşmazlıkları da artık hâkimden önce arabulucuya mı gidecek?

Tüm bu sorularınızı kira hukuku alanında uzman avukat Olcay Göçüm yanıtladı. Göçüm’e göre;

- 1 Eylül’de başlayacak yeni uygulama ile arabulucuda kiraya yüzde 25’in üzerinde artış yapılmasında anlaşmaya varılabilir. Yasada engel bir durum yok. Ancak bu durumda, örneğin taraflardan kiracı arabulucu tutanağının yasaya aykırı olduğu için iptali talebiyle mahkemeye başvurabilir. Hükümet bu konudaki yasal boşluğu yeni bir düzenleme ile giderebilir. Yargıtay önüne gelecek olası bir davada konuyu çözümleyebilir. Sorularınız ve avukat Göçüm’ün yanıtları şöyle:

- Arabuluculuk Yasası ile getirilen dava şartı olarak arabuluculuk ne demek?

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 2. maddesine göre arabuluculuk; sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması halinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyari veya bazı dava tiplerinde zorunlu dava şartı olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemini ifade eder. Bu alternatif uyuşmazlık yönteminde, taraflar önce zorunlu olarak arabulucuya gidecek. Müzakerelerde çözüm yolu bulunamaz ise mahkemeye başvurur.

- Yasa ne zaman yürürlüğe girecek ve nasıl uygulanacak?

Yeni düzenleme 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girecek. Yasal düzenleme ile amaçlanan; hukuki uyuşmazlığın tarafları arasında dava yoluna başvurulmadan vicdani barışın ve huzurun sağlanması, tarafların aynı noktada buluşmasını sağlamaktır. Böylece komşular, kiracı ve kiralayan, taşınır ve taşınmaz mal ortakları, kat malikleri dava açmadan önce nizamın çözümü için dava şartı olan arabuluculuk başvurusu yapacak, yapılacak arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanmaz ise dava yoluna başvurabilecektir.

- Yasada hangi uyuşmazlıkların arabulucuya gitmesi düzenlendi?

7445 sayılı yasa ile getirilen değişikliğin en çok uygulama alanı kiracı ve kiralayan ile kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların giderilmesi alanında olacaktır.

Yasanın 37. maddesi ile;

a- Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,

b- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,

c- Komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar,

d- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, dava şartı olan Zorunlu Arabuluculuk başvuru şartına bağlanmıştır.

TÜM KOMŞU UYUŞMAZLIKLARI ARABULUCUYA

- Kat mülkiyetinden kaynaklı tüm davalar artık dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusuna mı tabi?

Yasadaki diğer önemli bir değişiklik Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı açılacak bütün davalarda; dava açılmadan önce dava şartı olan Zorunlu Arabuluculuk başvurusu yapılmasının zorunlu hale getirilmesi olmuştur. Herhangi bir istisna da getirilmiş değildir. Kat mülkiyetinden kaynaklı bütün davalarda gerek icra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması, gerekse sulh hukuk mahkemesinde açılacak itirazın iptali davalarında, dava açılmadan önce zorunlu dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun yapılması zorunludur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davaların usulden reddine karar verilir.

MANZARA GÜRÜLTÜ DUMAN...

- Komşuluk hukukundan kaynaklı hangi davalar önce arabulucuya gidecek?

Komşuluk hukukundan kaynaklı ve dava şartı olan “Zorunlu Arabuluculuk” başvurusuna tabi davalara şunlar örnek verilebilir:

- Görüntünün engellenmesinin kaldırılması (komşunun manzarasını kapatma davası)

- Aşırı gürültü ve sarsıntının önlenmesi

- Aşırı duman, pis kokunun önlenmesi

- Taşkınlıklar sebebiyle meydana gelen sorunların önlenmesi

- Bitki köklerinin yaşam alanına müdahale etmesi veya sınırları aşması

- Arabulucuda konut kirasına yüzde 25’in üzerinde artış yapılabilir mi?

Beş yıllık süresi dolmayan mesken/konut kiralarında yasal artış oranı 2023 yılı için de yüzde 25 ile sınırlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’na göre beş yıllık süre dolmamış ise işyeri kiralarında kira artış oranı en fazla TÜFE artış oranı ile sınırlanmıştır. Beş yıllık kira süresi dolmayan kiralamalarda arabuluculuk tutanağı ile konutlar için 2023 yılı için öngörülen emredici artış oranı olan yüzde 25, işyeri kiralamalarında TÜFE artış oranı üzerinde bir anlaşma sağlanırsa, yasadaki sınıra rağmen bu geçerli olacak mı? Bu konuya ilişkin 7445 sayılı yeni yasada herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Bu eksiklik ya Yargıtay içtihatları ile giderilecek ya da ek yasal düzenleme yapılması gerekecektir. Aksi takdirde kiracı TBK’nın 27. ve 344. maddesinde yer alan emredici düzenlemeye aykırı arabuluculuk anlaşma tutanağı düzenlendiğini ileri sürüp tutanağın geçersizliğini ve iptalini dava konusu edebilecektir.