Sitelerde ‘genel kurul’ telaşı

Aidattan yöneticiye tüm kararların alındığı genel kurulla ilgili merak edilenleri kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan yanıtladı...

- Genel kurul neden önemli? Genel kurul (GK) sitedeki en yetkili organdır. Sitedeki yönetimsel bütün işlerin kararları GK’da alınır. Aidat dediğimiz KMK’daki tanımı ile ‘ortak gider avansı’nın kaç TL olacağı dahil sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin tüm hususlar GK’larda kararlaştırılır. Siteler ve apartmanlar genellikle GK’larını ocak ayında yaparlar. O nedenle ocak ayına ‘GK ayı’ da diyebiliriz.

- Ne zaman toplanmalı? Kat malikleri kurulunun KMK’ya göre her takvim yılının ilk ayı ocakta yapılması gerekiyor. Bu konuda yönetici veya kat maliklerinin doğru hareket edebilmesi için sitenin veya binanın YP’nı incelemeleri gerekir.  

- Çağrı merasimi nasıl yapılır? GK tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı “Genel kurulun nerede, ne zaman, hangi saatte yapılacağı ve gündem maddelerinin neler olduğu, ilk toplantıda çoğunluk sağlanmaması halinde ikinci toplantının ne zaman yapılacağını” bildirilerek tebligatta bulunulur. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7, en fazla 15 gün olmalıdır.

ÇAĞRI MERASİMİ�

- Neden usulüne uygun çağrı yapılması gerekiyor? GK çağrısı usulüne uygun yapılmazsa alınan kararlar doğru ve yeterli sayı ile alınmış olsa bile bir malik dava açtığında salt bu nedenle iptal edilebilir. 

- Genel Kurul kararları tebliğ edilmek zorunda mı? Genel kurul kararları ve toplantı sonrası oluşacak olan işletme projesi kat maliklerine imza ya da PTT yolu ile iadeli taahhütlü olarak tebliğ edilmek zorundadır. KMK, Tebligat Kanunu ek 1 ve Türk Borçlar Kanunu açısından tebligat şarttır.

WHATSAPP’TAN DAVET

- E-posta veya WhatsApp’tan çağrı yapılabilir mi? GK çağrıları KMK gereğince kat maliklerine imza ya da PTT yolu ile tebliğ edilmek zorundadır. Aksi halde tebliğ edilmiş sayılmaz. GK kararları ve işletme projelerinin WhatsApp ya da e-posta üzerinden tebliğ edilmesi şu anda resmi olarak mümkün olmamakla beraber kişiyi bilgilendirmenin dışına herhangi bir resmiyeti yoktur. Bu tür bilgilendirmelerin mahkemeler tarafından hiçbir hükmü de yoktur.

- Genel kurul toplanmıyorsa: Mevcutta yönetim varsa yönetici kat maliklerinden oluşacak Genel Kurul’u toplayabilir. İlk toplantıda salt çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda her türlü kararı alabilir. Ancak yönetici seçiminde yöneticiyi sayı ve arsa payı üzerinden salt çoğunluğu bulmadan seçemez. Israrla ya da kötü niyetle Genel Kurul toplantısı yapılmıyorsa KMK 29/2 maddesinin 2. fıkrası gereğince denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartı ile kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

- Katılmak neden önemli ve gerekli? Geçmiş yıllarda verilen hizmetlerin hesaplarının incelenmesi ve gelecek yıla ait giderlerin planlaması GK vasıtası ile yapılır. Dolayısı ile kat maliklerinin GK’lara katılmadığı yerlerde kötü niyetlilerin türediğini ve fahiş aidat adı altında aidatlar topladığı görülmektedir. Birçok yönden kat maliklerinin toplantılara katılmalarını şiddetle tavsiye ediyoruz. 

- Kiracılar katılabilir mi? GK’ya malikler katılır, kiracılar kural olarak katılamazlar. Ancak toplantıya katılamayacak olan malik kiracısına veya başka birine vekalet verdiğinde o kişi toplantıya katılır. Kiracı sırf kiracı olduğu için katılamaz.

VEKALETEN OY KULLANIMI

- Vekaleten oy kullanılabilir mi? Olağan ve olağanüstü kat malikleri toplantılarında toplantıya katılamayan kat malikleri, kiracıları gibi komşularına, akrabalarına ya da tanıdıklarına adi vekalet ismindeki basit vekalet yolu ile genel kurula katılma yetkisi verebilirler.    

- Bir kişi, kaç kişiye vekaleten katılabilir? Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir.

- Alınan karara karşı çıkan site sakini ne yapmalı? Kat maliki alınan karar veya kararlara tek tek ya da toplu olarak sebebini de kısaca yazmak üzere şerh düşebilir.

- Kararın iptali için nerede dava açılabilir? GK iptal davaları ilgili sulh hukuk mahkemeleri üzerinden açılabilmektedir.