Sitede iş kazasından kim sorumlu?

YÖNETİM ANLAŞMALI FİRMADAYSA

1)OKUR E.Z.: 30 daireli büyük bir apartmana taşınıyoruz. Apartman yönetimi için dışarıdan hizmet sağlayan bir firma ile anlaşmak daha mantıklı geliyor. Böyle bir durumda çalışanların iş güvenliği, iş kazaları ile ortak yerlerindeki kaza ya da benzeri olumsuz durumlardan firma mı sorumlu olur?

AVUKAT KISACIK: Siteler bu tür yönetim şirketlerinden iki tür hizmet almaktadırlar. Ya doğrudan yönetici olarak atamaktadırlar ya da sitenin ayrı bir yönetimi olmakta ve bu tür şirketlerden yönetim, güvenlik, temizlik gibi hizmetlerden bir veya birkaçı konusunda hizmet satın almaktadırlar. Her iki halde de hizmet alınan yönetim şirketi ile iyi bir sözleşme yapılmalıdır. Bu şirketin vereceği hizmetin niteliğine göre site çalışanlarının iş sağlığı ve güvenliğinden, personelin ücretinden, SGK priminden, kıdem tazminatından, ortak alan yer ve tesislerin işletme, bakım ve onarımından sorumlu olacağı, her türlü hukuki, mali, cezai sorumluluğun şirkete ait olacağı açıkça belirtilmelidir.

ASIL İŞVEREN MALİKLERDİR

Ancak böyle bir sözleşme yaparsanız dahi site yönetimi dolasıyla sitedeki malikler asıl işveren sayılabilir. Her olayın özelliklerine göre farklı karar çıkabileceği gerçeğini gözardı etmemek gerekir. Denetim ve benzeri konularda site yönetiminin bir ihmali, kusuru varsa özellikle maddi manevi zararlarından sorumluluğu da söz konusu olabilir.

İŞÇİ, ASANSÖR TAMİRİNDE YARALANIRSA

2)OKUR A.Ö.: Ankara’da büyük bir sitede oturuyoruz. Asansörünün tamiri sırasında üç işçi yaralandı. İşçilerin sigortası yokmuş. Site yönetimine dava açmışlar. Tamiratı yaptıran site yönetimi. Bu kazadan onlar sorumlu değil mi? İşçiler tazminat kazanırsa ödemekle yükümlü olur muyuz? Yöneticiye bu parayı rücu edebilir miyiz? Ev sahipleri ile birlikte kiracılar da sorumlu olur mu?

TAZMİNAT YÖNETİCİDEN İSTENEBİLİR

AVUKAT KISACIK: Yaralanan işçilerin site yönetimi aleyhine açacağı maddi manevi tazminat davasında işçilerin kazanacağı tazminat miktarından malikler sorumludur. Kiracılar sorumlu değildir. Yönetici işi ehil kişilere yaptırmadığı ve sigortasız işçi çalıştırdığı, iş sağlığı ve güvenliği ile ilgili önlemleri almadığı için sorumludur. İşçilere tazminat ödemek zorunda kalan malikler, yöneticiye rücu davası açarak ödedikleri miktarı yöneticiden isteyebilirler. Yargılama sırasında dosyaya gelecek bilgi ve belgelerle, yapılacak incelemelerde yönetici kusurlu bulunursa; ödenen tazminat bedeli yöneticiden alınabilir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 38. maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 10 Mart 2008 tarih 1527-2692 ve 5 Aralık 2017 tarih 920-10112 sayılı kararları da bu yöndedir.

BAKIMINDAN KİM SORUMLU?

3)OKUR M.D.: Kiracı olarak oturduğum sitenin sık sık bozulan asansörünün 10. kattan düşmesi nedeniyle ağır yaralandım. Bacağım ve kolum kırıldı. Yaklaşık iki ay hastanede kaldım. Hastane masrafları ile yaşadığım maddi manevi zarar için site yönetimine dava açabilir miyim? Bildiğim kadarıyla asansörlerin ilk 2 yıldan itibaren periyodik bakım ve onarımının yapılması zorunlu. Bakımı ihmal eden yöneticinin hiç sorumluluğu yok mu?

AVUKAT KISACIK: Asansörün 10. kattan düşmesi sonucu yaralanan/zarar gören kişiler, site yönetimini davalı göstererek uğradığı zararın giderilmesini isteyebilirler. Dava sonunda kazanacakları maddi manevi tazminatı site yönetiminin banka hesabına haciz koyarak tahsil edebilirler. Site yöneticilerinin kusuru/ihmali varsa yöneticiler de şahsen sorumlu olurlar. Çünkü gerek KMK’nın 35. Maddesi ve gerekse Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği’nin 14. ve ilgili diğer maddeleri uyarınca yönetici asansörün bakımını ve onarımını yaptırmak zorundadır. Yöneticinin tazminat yanında cezai sorumluluğu da söz konusu olabilir. Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir.

ÇATIDAN KOPAN PARÇA ARACINIZIN ÜZERİNE DÜŞERSE

4) OKUR B.Ü.: Çankaya’da dört bloklu bir sitede kiracı olarak oturuyoruz. Çatıdan rüzgâr yüzünden uçan kiremitler site otoparkında duran arabamızın tavanına hasar verdi ve aracın ön camı patladı. Arabamızın kaskosu yok. Hasarı site yönetimi ödemekle yükümlü değil mi? Burası bir toplu yapı, böyle bir hasarı tüm blok sakinleri mi ödemekle sorumlu tutulur?

AVUKAT KISACIK: Malik uğradığı zararı yönetimden ister. Yönetim ödemezse, dava açarak tahsil edebilir. Blokların ayrı yönetimleri ve bütçeleri varsa dava, blok yönetimi aleyhine açılır. Blokların ayrı ayrı yönetimleri ve bütçeleri yoksa, bütün site merkezi yönetimle yönetiliyorsa, dava, site yönetimi aleyhine açılır. Uğranılan zarardan ise site malikleri sorumludur. Sadece o bloktaki maliklerin mi yoksa sitedeki tüm maliklerin mi sorumlu olduklarının tespiti için site yönetim planını incelemek, oradaki düzenlemelere bakmak gerekir. Eğer Yönetim Planı’nda (YP) ayrıca özel bir düzenleme yoksa bir bloktaki giderlerden o bloktaki kat malikleri arsa payı oranında sorumludur.

ZİNCİRİ KOPAN SALINCAK ÇOCUĞU YARALARSA

5) OKUR S.Y.: Sitenin çocuk parkındaki salıncağın zinciri koptu. Dört yaşındaki kızımın kolu kırıldı. Bu durumdan site yönetimi sorumlu tutulabilir mi? Başka çocukların da parkta aynı şekilde yaralanmamaları için site yönetimine dava açabilir miyim? Bu dava nerede, nasıl açılır? Tazminat kazanırsak kim, nasıl öder?

AVUKAT KISACIK: Site sınırları içerisindeki çocuk parkı, sitenin ortak alan, yer ve tesisi niteliğindedir. Yöneticiler, sitedeki ortak alan, yer ve tesislerin bakım ve onarımından sorumludur. Salıncağın zincirinin kopması sonucu yaralanan çocuğun uğradığı maddi manevi zarardan dolayı anne babası site yönetimi aleyhine dava açabilir. İlçede adliye varsa dava ilçe adliyesinde açılır. Adliye yoksa o ilçenin davalarına bakan adliyedeki mahkemelerde açılır. Tazminatı site öder. Yöneticinin ihmali/kusuru varsa, işini özenli yapmaması sonucu o kaza meydana gelmişse, ödenen tazminatın yöneticiden tahsili yoluna da gidilebilir. Zarar gören davayı site yönetimine açar. Yöneticinin sorumluluğu olduğunu düşünen malikler de yöneticiye dava açarak ödedikleri miktarın yöneticiden tahsil edilmesini isteyebilirler.

KIDEM TAZMİNATINDAN KİM SORUMLU

6) OKUR D.Y.: 20 yıllık kapıcı açtığı iş davasını kazanmış. Biz daireyi bir ay önce aldık ve üç gün önce taşındık. Apartman yönetimi tüm daire sakinlerine 35 bin lira ödeme çıkardı. Evde 20 yıl biz oturmadık ve kapıcıdan da hizmet almadık. Biz bu parayı ödemek zorunda mıyız?

AVUKAT KISACIK: Apartman ve site çalışanlarının hak ve alacaklarının, çalışılan dönemde hizmeti alan site sakinlerinden tahsil edilmesi, sonraki döneme borç bırakılmaması gerekir. Ancak, kıdem tazminatında durum biraz farklı. İşçinin işten ayrılıp kıdem tazminatına hak kazandığı dönemde malik kim ise kıdem tazminatını da o öder. 20 yıllık kapıcının kıdem tazminatından, o daireyi üç gün önce satın almış olan malik sorumludur. Ancak ödediği miktarın önceki maliklere ait olan bölümü için onlara rücu davası açabilirler.