Eski binalarda asansör rehberi

1- ASANSÖR İÇİN HANGİ SAYISAL ÇOĞUNLUKLA KARAR ALINMALI

- Okur M.R.: Ankara’da beş katlı bir apartmanda oturuyoruz. Maliklerin çoğu yaşlı ve hasta. Giriş kattaki iki malik asansör istemiyor ve karşı çıkıyorlar. Asansör yaptırmak için hangi sayısal çoğunluk ile karar alabiliriz?

Avukat Kısacık: Okurun sorusundaki gibi beş katlı eski bir binada oturuyorsak, asansör olmadığı için üst kattaki yaşlılar ve hastalar sıkıntı yaşıyorlarsa sonradan binaya asansör yaptırılması bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mümkündür. Kat malikleri apartmanın ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre ortak alanda yapılacak bütün faydalı yenilik ve ilaveler apartmandaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılabilir. Burada dikkat edilecek konu toplantıya katılanların çoğunluğu değil bütün kat maliklerinin çoğunluğudur.

2- PROJEDE ASANSÖR YOKSA

Orjinal projemizde asansör yok. GK’da karar alarak asansör yaptırmamız mümkün mü?

Böyle bir durumda binaya sonradan asansör yaptırmak için sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanması yeterli olmaz. Eğer binanın projesinde asansör yoksa; bu durumda proje tadilatı gerektiği için maliklerin oybirliği ile karar almaları ve ilgili belediyenin de bu tadilat projesine izin vermesi gerekir. Bina asansör yapımına uygun değilse, asansör yapacak yer yoksa, asansör yapılması binanın statiğine zarar verecekse; belediye tadilat projesine onay vermeyecek ve oybirliğiyle karar alınmasına rağmen asansör yapılamayacaktır.

3- ASANSÖR BOŞLUĞU KAPATILMIŞSA

Projeye göre binamız asansörlü ve asansör boşluğu da var ancak kapatılmış. En üst katta oturuyorum. 80 yaşındayım ve hastayım. Diğer komşularım “pahalı ve gereksiz” diye karşı çıkıyor. Ben tek başına asansör yaptırmak istiyorum. Nasıl bir yol izleyebilirim?

Binanın projesinde zaten asansör varsa, asansör yapılacak boşluk bulunuyorsa; bu durumda asansör yapılır. Gerekli giderler için bütçe oluşturmak gerektiğinden Kat Malikleri Kurulu’nun kararı ile bütçe oluşturulur. Hatta Genel Kurul’da “Asansör yapılmasın” şeklinde karar çıksa dahi bir kişi bile istese de asansörü yaptırılabilir. Bu karara aykırı oy veren-muhalif kalan ve asansörün yapılmasını isteyen kat maliki okurumuz, toplantı tarihinden itibaren bir ay içerisinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararın kendisine tebliğinden itibaren bir ay içerisinde dava açarak; projesinde zaten var olan asansörün yapılmasını taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açarak ister.

4- HÂKİM KARARIYLA ASANSÖR

Hâkim kararıyla asansör nasıl yapılır?

Orijinal mimari projesinde asansör varsa ve bina asansör yapımına uygunsa, statiğine zarar vermemek kaydıyla hâkim asansör yapılması yönünde karar verir. Hâkimin verdiği sürede gerekli bütçeyi oluşturarak ve toplayarak, yöneticinin asansörü yapması konusunda karar oluşturulur ve asansör yapılır. Hâkim kararında, verilen sürede yönetici asansör yapımına başlamazsa; asansörün parasını maliklerden toplayarak yapmaları için davacılara yetki verir. Davacı, kararı icra kanalıyla yerine getirir ve asansörü yaptırır. Asansör yapımına tüm malikler arsa payı oranında katılırlar. Ödemeyenlerden icra yoluyla tahsil edilir.

5- Sonradan binamıza asansör yaptırılıyor ve 130 bin TL ödemem isteniyor. Zemin katta oturduğum için ben bu asansörü neredeyse hiç kullanmayacağım. Diğerleri ile aynı miktarı ödemek zorunda mıyım?�

KMK’nın 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüler. Zemin katta yer alan bağımsız bölümlerin malikleri için KMK’da özel bir düzenleme yoktur. Yönetim Planı’nda (YP) da farklı bir düzenleme yoksa; malikler asansör yapım ve işletme giderleri arsa payları oranında katılacaklardır. Okurumuz da asansör parasını diğer malikler gibi ödemek zorundadır.

ENGELLİ MÜLK SAHİBİ ASANSÖR YAPTIRMAK İSTERSE

6- Eski bir apartmanda sonradan asansör yaptırılması ile bir engellinin kendisi için asansör yaptırması farklı mı? Engelli malik nasıl bir yol izlemeli?

Engelliler yönünden farklı düzenleme vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesine göre engellilerin yaşamı için zorunlululuk varsa proje tadili için oybirliği gerekmez. Engellinin talebi üzerine Apartman Genel Kurulu’nun en geç üç ay içerisinde toplanarak, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile asansör gibi yerlerin yapılmasına karar vermeleri gerekir. Diğer kat malikleri engelli komşularının talebini kabul etmezse; malikin talebiyle bu konuyla ilgili yönetmelik uyarınca oluşturulan komisyona başvurulur.

KOMİSYON ÜYELERİ

KMK’nun 42. maddesine dayanılarak hazırlanan Yapılarda Engelli Kullanımına Yönelik Proje Tadili Komisyonları Teşkili Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’te komisyonların kimlerden kurulacağı, çalışma usul ve esasları gösterilmiştir. Komisyonda yapının proje müellifi, Bakanlıktan bir mimar veya mühendis üye, belediye veya il özel idareden bir mimar veya mühendis üye, mimarlar veya ziraat mühendisleri Odası’ndan bir üye, ilçe sağlık müdürlüğü, üniversiteler veya tabip odasından engelli grubuna uygun bir doktor, tadilat talebinde bulunan engelli grubuna mensup bir dernek, federasyon, konfederasyon temsilcisi bir üye bulunur.

Başvuru üzerine komisyon en geç 15 gün içerisinde en az beş üye ile toplanır. Proje değişikliğine ilişkin kararlar oy çokluğu ile alınır. Eşitlik halinde başkanın oyu yönündeki karara uyulur. Proje değişikliğinin yapının güvenliğini tehlikeye sokmaması gerekir. Komisyonun binanın güvenliğinin tehlikeye sokulmadığı yönünde vereceği rapora dayalı olarak belediyeden alınacak tasdikli proje değişikliğine göre asansör yaptırılır.

PARAYI TÜMÜYLE ENGELLİ ÖDER

Başvuruyu yapacak kat malikinin kendisinin ya da binada oturmakta olan aile bireylerinden birinin engelli olması gerekir. Ayrıca engellinin yaşamını sürdürebilmesi için ortak yer ve tesislerde yapılacak yenilik ve ilavelerin mevcut projede tadilat yapılmasını zorunlu kılması lazımdır. Komisyonun verdiği rapor üzerine diğer kat maliklerinin iznine/onayına gerek olmaksızın engelli kişinin yaşamını kolaylaştıracak proje tadilatı yapılmaktadır. Bu yönüyle düzenleme olumludur. Ancak asansörün tüm yapım maliyetinin talep eden tarafından karşılanacak olması büyük bir haksızlıktır. Bugün o kişi engelli, yarın bizler engelli olabiliriz. 

7- ASANSÖRÜ SADECE O ENGELLİ KULLANIR

Asansörü sadece parasını ödeyip yaptıran engelli mi kullanır?

Engelli asansörünün giderini de maalesef mevcut yasal düzenlemeye göre talep eden engelli öder. Engelli giderleri kendisi ödediği için asansörünün anahtarını da kendisinde tutarak, sadece kendisi kullanır.

JENERATÖRÜ DE ENGELLİLER Mİ YAPTIRIR?

8- Solunum cihazı kullanan bir engelli apartmana sonradan jeneratör alınmasını/kurulmasını isterse ne yapabilir?

KMK’daki “Faydalı yenilik ve ilave” kapsamında maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınarak, eski bir binaya da sonradan jeneratör yaptırılabilir. 

9- Jeneratörün parasını sadece engelli mi karşılar?

Jenaratör yapım ve işletme giderlerine yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa malikler sayı ve arsa payları oranında katılırlar. Bu şekilde yaptırılan bir jeneratörü de engelli asansöründen farklı olarak sadece engelli kat maliki değil tüm malikler kullanabilirler.

SİTELERDE KATA GÖRE DÜZENLEME

10- Oturulan kata göre asansör düzenlemesi yapılabilir mi?

Evet Kat Malikleri Kurulu buna izin veriyor. Örneğin 30-40 katlı binada, oturulan kata göre asansör parası ödemesi getirilebilir. Sitede oturum başlamadan, daha kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken, hazırlanan YP siteye özgü hazırlanmalıdır. Yönetim Planı’nda o siteye ait otopark, asansör, havuz, tenis kortu gibi ortak yer ve tesislerin giderlerinin paylaşımı, malikler ve kiracılar açısından en adil ve doğru bir şekilde belirlenebilir: ‘Az kullanan az, çok kullanan çok öder.’ Hatta bazı hizmetlerden yararlanmayanlar, o konuda hiç ödeme yapmazlar. Böylece gider paylaşımı ile ilgili site ya da apartmanda gelecekte hiçbir sorun da yaşanmaz. Örneğin sitede sauna varsa kişi başı bir saat kullanımın 100 TL olduğu Yönetim Planı’na yazılıp bu şekilde bir uygulama yapılabilir.