Yöneticiye fahiş harcama davası açılabilir mi

Önce okurumun sorusu: “Ankara’da ... Sitesi’nde yönetim planında yazan süre geçtiği halde yönetici olağan genel kurulu toplamamaktadır. Üstelik, kendi kendine malikleri borç yüküne sokan yatırım kararları almakta, bunu karşılamak için de bütçeye ek zam yapmaktadır. Malikler alınan ek bütçe kararının iptali için mahkemeye başvurdular, siteye kayyum atanmasını istediler. Bu işlemler doğru mu? Kayyum ataması yapılır mı?”

ÖNCE YP’Yİ İNCELEYİN

“Soruyu soran okurumuz öncelikle site yönetim planını (YP) incelemeli. Apartman ve sitelerde yöneticinin görevleri o sitenin temel (ana) yasası diye nitelendirebileceğimiz YP’lerinde belirtilir. O halde yöneticinin yaptıklarının doğru olup olmadığını anlamak için öncelikle YP’ye bakılmalıdır. YP, ilçe tapu müdürlüklerinde bulunur. Tapu müdürlüğünden alarak, öncelikle YP’ye bakınız.

YP YOKSA KMK’YA BAKIN

YP’de ayrı, özel bir düzenleme yoksa, yöneticinin görevlerinin neler olduğunu anlamak için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesine bakılacaktır. YP’de aksine bir düzenleme bulunmadıkça, yöneticinin görevleri KMK’nın 35. maddesinde yer almaktadır. Sorudaki sitenin YP’sinin ayrıntılarını bilmediğimiz için, KMK’nın 35. maddesine bakarak soruyu cevaplandırabileceğiz.

GK HER OCAKTA TOPLANMALI

Sitelerde en önemli organ kat malikleri kuruludur. Temsilcilik organı olan kalabalık sitelerde kat malikleri kurulunun yerini toplu yapı temsilciler kurulu almaktadır. Biz ikisine birden genel kurul (GK) diyerek soruyu cevaplandıracağız. Site için gerekli kararlar GK’da alınır. Bu kararlardan biri de yöneticinin seçilmesidir. Yönetici YP’de belirlenen tarihte veya tarih belirtilmemişse, KMK’ya göre takvim yılının ilk (ocak) ayında genel kurulu toplamak zorundadır. Toplu yapı niteliğindeki sitelerde GK’lar 2 senede bir de yapılabilir. Okurun sorusundan, günü geldiği halde yöneticinin GK’yı toplamadığı anlaşılmaktadır. Yönetici, GK’yı toplama görevini yapmamakta, görev dönemi bittiği halde görevi bırakmamakta, göreve devam etmektedir.

YÖNETİM TEK BAŞINA YATIRIM YAPAMAZ

Yönetici, kendi kendine yatırım kararları almakta ve malikleri borçlandırmaktadır. Her iki konuda da yöneticinin yaptıkları doğru değildir. GK’yı toplamak yöneticinin temel görevlerinden biridir. Görev süresi bittiyse yeniden seçim yapılmalıdır. Yönetici kendi başına (acil ve zorunlu haller dışında) yatırım yapamaz, demirbaş alamaz. Bunun için GK’dan yetki alması ve GK’da bütçe oluşturulması gerekir. Yönetici GK’dan yetki almadan ancak (personel ücretleri, ortak aydınlatma, ısıtma giderleri, asansör bakımı, bahçenin ve varsa sosyal tesislerin bakımı gibi) olağan yönetim işleri için harcama yapabilir. Olağan yönetim işlerini aşan yatırımlarda veya büyük maliyeti olan demirbaş alımında GK’dan karar alması ve GK’da bütçe oluşturması gerekir.

MALİKLER DAVA AÇABİLİR Mİ

Yöneticinin/yönetim kurulunun (YK) kararlarına karşı doğrudan dava açılamaz. İşletme projesinde öngörülen bütçe yeterli gelmediğinde, yönetici ek işletme projesi yapabilir, bütçe açığını kapatmak için ilave ödeme isteyebilir. İşçilik ücretleri ve sigorta primleri, ısınma, aydınlatma, temizlik, bakım-onarım giderleri arttığında, yöneticinin bu olağan yönetim giderleri için ek bütçe yapma hakkı vardır. Ek işletme bütçesini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz ederek olağanüstü genel kurul toplantısı yapılması istenebilir. GK’dan sonra dava açılabilir. Ancak dava en az 2-3 sene sonra sonuçlanacağı için, bu davanın pratik bir sonucu da olmayacaktır. Özetle; önemli olan, aylık kaç TL gider avansı (aidat) toplandığı değil, toplanan paraların nereye harcandığının denetlenmesidir. Bunun için de denetçinin dönem içinde, maliklerin de dönem sonunda yapılacak GK’da harcamaları iyi incelemesi gerekir.

KAYYUM İSTENEBİLİR Mİ

KMK’nın 34. maddesi gereği malikler dava açarak, mevcut yöneticinin görevinin sona erdiğinin tespiti ile yöneticilikten el çektirilmesini isteyebilirler. Sitenin yöneticisiz kalmaması için, geçici olarak (kayyum gibi) görev yapacak birinin atanması da istenir. Atanan kişi yönetici seçimi için GK’yı toplar. GK, toplanamıyor veya toplanıp yöneticisini seçemiyorsa, mahkeme tarafından doğrudan yönetici atanması da istenebilir.

ATANAN YÖNETİCİ NE YAPAR

Mahkeme kararıyla atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve vekil gibi sorumludur. Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh hukuk mahkemesi değiştirmeye de karar verebilir. Atanan yönetici 6 ay görev yapmak zorunda da değildir. Daha önce GK’yı toplayarak seçilecek yöneticiye görevi devredebilir.

CEZA BİLE VERİLEBİLİR

KMK’nın 38. maddesine göre; yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetim işlerini gereği gibi yerine getirmeyen yönetici nedeniyle bir zarar oluşması durumunda yöneticinin şahsi sorumluluğu da doğacaktır. Somut olayda GK’dan yetki almadan siteye demirbaş alan veya lüks yatırım yapan yöneticinin bu davranışı nedeniyle malikler zarar görmüşse, örneğin sitenin ihtiyacı olmayan bir şey satın almışsa veya gerçek fiyatının üstünde (pahalı) almışsa, yönetici sorumluluktan kurtulamayacaktır. Hatta durumun özelliğine göre cezai sorumluluğu dahi söz konusu olabilecektir.

İBRA SORUMLULUĞU BİTİRMEZ

GK’da ibra edilmek yöneticiyi sorumluluktan kurtarmaz. Yöneticinin davranışları/işlemleri yüzünden zarar doğmuşsa veya usulsüz bir işlem yapıldığı sonradan ortaya çıkarsa yönetici sorumlu olur. Yargıtay kararları da bu yöndedir. Örneğin; Yargıtay 18. HD T.27.06.2016, E.2015/10204, K.2016/10114 sayılı kararı; “Yöneticiliği döneminde usulsüz harcamalar yaptığı ve zimmetine para geçirdiği ileri sürülen site yöneticisinin, kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onu kat maliklerine karşı sorumluluktan kurtarmaz” şeklindedir.