×
EV sahipleri de kiracılar da konut kiraları için 1 Temmuz’a kilitlenmiş durumda. Konut kiralarına getirilen yüzde 25 zam sınırının süresi 1 Temmuz’da doluyor. Peki, hükümet 1 Temmuz’da yasal düzenleme yapmazsa ne olacak? Bu hafta okurlarımın sorularını yanıtlamak istiyorum.
KRİTİK TARİH 1 TEMMUZ
- 1 Temmuz’a kadar nasıl olacak? Yasal düzenleme 1 Temmuz’a kadar uygulanmaya devam edeceği için bu tarihe kadar yenilenen kira dönemlerinde yüzde 25 zam sınırı uygulanması sürecek. Konutlarda 2 Temmuz’dan önce yenilecek kontratlar yönünden yasal kira artışı yüzde 25’i geçemeyecek.
- Zorunlu arabuluculuk neden getirildi? Patlayan kira uyuşmazlıklarını çözmek, yargının iş yükünü hafifletip, vatandaş yönünden daha hızlı çözüm sağlamak amacıyla kira uyuşmazlıkları dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı. Kira dışında, kat mülkiyeti hukuku, komşululuk hukuku, ortaklığın giderilmesi ve tarımsal üretim uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu uygulama 1 Eylül 2023’te devreye girdi.
ARABULUCUYA 172 BİN 444 BAŞVURU
- Arabulucu kira uyuşmazlıklarını nasıl çözüyor? İlamsız icra yoluyla tahliye hariç kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kiracı ve kiralayan (mal sahibi) arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa gidebiliyor. Arabulucu ön görüşme yaptığı tarafları bir araya getiriyor. İmzalanan anlaşma tutanağı mahkeme ilamı niteliğinde olduğu için o konuda dava açılamıyor. Anlaşmaya varılamaması halinde de uyuşmazlık tutanağa bağlanıyor, dava açmak isteyen taraf, bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek davasını açabiliyor.
- Arabulucuda ücret tarifesi nasıl? Arabulucuya başvuru ücretsiz ancak anlaşma sağlanırsa; Adalet Bakanlığı 2024 Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ya da anlaştıkları şekilde ödeniyor. Anlaşma sağlanamaması halinde ise iki saate kadar olan arabuluculuk ücretini devlet karşılıyor.
-
Okurum İ.U., sitelerindeki kötü komşudan kurtulmanın prosedürünü öğrenmek istiyor. Attığı e-posta bakın şöyle:
“Yazılarınızı okurken kötü komşu ile ilgili bir yazınızda ‘Son çare, birleşip o daireyi satın alarak kötü komşunuzdan kurtulabilirsiniz’ şeklinde bir yorumunuza denk geldim. Bunu yapabilmek için izlenmesi gereken yol nedir? Nereye başvurmak gerekir?”
Okurum S.D. ise sürekli aidat, sıcak su, yakıt, ortak alan elektrik ödemelerini yapmayan, bu yüzden defalarca icralık olan site sakinine karşı ne yapabileceklerini soruyor.
Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık’a yönelttim. Avukat Kısacık’ın yanıtları ve kötü komşuya karşı izlenecek prosedür şöyle:
“Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (KMK) ortak gider ve bunu karşılamak üzere toplanacak avansların kat maliklerince zamanında ödenmesi, anataşınmazdaki ortak işlerin ve hizmetlerin düzenli olarak yürütülmesi için şarttır. Bu yüzden KMK 20. ve 25. maddesinde ortak yer ve hizmetlerin aksamadan yürütülmesi için gerekli gider ve avansın zamanında eksiksiz ödenmesini sağlamak, kat maliklerinin bu konudaki savsaklamasını önlemek açısından belli yaptırımlar vardır.
ORTAK GİDERLERİ DAVA VE İCRA TAKİBİ YOLUYLA ÖDETİN
Okur S.D.’nin sorusundaki gibi payına düşen ortak giderleri ve ortak giderler için toplanacak avansı ödemeyen kat malikleri aleyhine, yönetici tarafından dava açılabileceği gibi icra takibi de başlatılabilir. Eğer yönetici görevini yapmıyorsa her bir kat maliki de, ortak gider borcunu ödemeyen diğer kat maliklerine karşı icra takibi başlatma ve dava açma hakkına sahiptir.
Peki Değerli Konut Vergisi ne demek?
Bu vergi Emlak Vergisi’nden farklı mı?
Bu vergiyi kim nasıl ödemekle yükümlü?
Süresinde beyanda bulunmayan ceza ve faiz öder mi?
LÜKS KONUT VERGİSİ
Pek bilinmeyen Değerli Konut Vergisi hakkında merak edilenleri vergi hukuku uzmanı Avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum. Avukat Aslanpınar’a sorularım ve yanıtları bakın şöyle:
-Değerli Konut Vergisi nedir?
Avukat Aslanpınar: Gayrimenkulle ilgili gelir vergisi, KDV, emlak vergisi, çevre ve temizlik vergisi gibi çok sayıda verginin yanında kısa süre önce yürürlüğe giren ve pek bilinmeyen yeni bir vergimiz daha oldu:
YEREL seçimden önce çıkarılması beklenen yeni yargı paketinde satır arasında kalan çok önemli bir değişiklik yer alıyor. Buna göre, sosyal medyada işlenen hakaret suçları uzlaştırma kapsamından çıkarılarak ön ödeme kapsamına alınacak.
Bu suçlar için getirilecek yeni yargılama modeli büyük tartışma yarattı. Önce paketteki bu düzenlemenin detaylarına göz atmak gerekiyor.
- UZLAŞTIRMA KALKACAK: Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) ‘hakaret’ başlıklı 125/2 maddesinde değişiklik yapılacak. Bu suçlar uzlaştırma kapsamından çıkarılacak ve ön ödeme kapsamına alınacak. Düzenleme aynen yasallaşırsa; sosyal medya üzerinden işlenen hakaret suçlarında mağdurun şikâyeti üzerine fail hakkında soruşturma işlemleri başlatılacak. Şikâyete tabii olan hakaret suçunda şikâyet süresi 1 yılı geçemeyecek.
- GÜNLÜK 100 TL PARA CEZASI: Şüphelinin kimlik tespiti yapılarak ön ödeme belgesi gönderilecek. Ön ödemenin alt sınırı 3 ay 15 gün hapis olacak. Hakaret suçu TCK’nın 125/3 maddesi kapsamında ve kamu görevlisine karşı işlenmişse 1 yıl 2 ay (365+60 gün hapis) olarak uygulanacak. Bu alt sınırın karşılığı para cezası günlük 100 TL üzerinden hesaplanarak faile ön ödeme belgesi bildirilecek.
- ÜÇ TAKSİTTE ÖDENECEK: Fail, sosyal medyadan işlediği hakaret suçundan kurtulmak için ön ödeme yapacak. Ön ödemede belirtilen para üç eşit taksit halinde ödenebilecek. Ön ödemenin yapılmasıyla ilgili savcılık takipsizlik kararı verecek. Örneğin sosyal medyadan yaptığı hakaret yüzünden 3 ay 15 gün hapis cezası verilmesi gerektiği belirlenen bir failin cezası, günlüğü 100 TL’den 10 bin 500 lira olarak belirlenecek. Bu miktar faile ön ödeme belgesinde bildirilecek. Ceza tutarı 3 bin 500’er TL şeklinde üç eşit taksitte ödenebilecek.
- RIZA ARANMAYACAK: Ön ödeme sürecinde mağdurun rızası aranmayacak. Ön ödeme şartını 10 gün içinde yerine getirenlere savcılıkça otomatik takipsizlik kararı verilecek. Artık fail hakkında ceza davası açılmayacak ve dosya kapatılacak.
-
"Siteden daire alırken mevcut ve olası aidat miktarlarını hesaba katın. Örneğin 3-4 giriş kapısı, 5-6 tane yüzme havuzu varsa bu kadar büyük bir sitede aidatların yüksek olması kaçınılmazdır. Çok sayıda tesisi, personeli olan merkezi sistemle ısınan, lüks bir siteden daire alıyorsanız yüksek aidat ödemek zorunda kalacağınızı baştan kabullenmiş olursunuz.
KİM NASIL BELİRLER
Yıllık aidat nasıl belirlenir? Genellikle yönetim kurulu tarafından o yıl yapılacak yatırım ve demirbaş alımı gibi işler, personel ücretleri, ortak alanların aydınlatma-ısınma, bakım-onarım giderleri, yönetim-muhasebe-danışmanlık giderleri gibi giderler ile geçen dönemde gerçekleşen giderler güncel koşullar ve olası fiyat artışları gibi etkenler dikkate alınarak bir yıllık genel bütçe (işletme projesi) yapılır. Bu işletme projesi Genel Kurul’da (GK) görüşülür ve karara bağlanır. İşletme projesi doğrultusunda Yönetim Planı’ndaki (YP) yasal düzenlemeye, YP’de bir düzenleme yoksa KMK’nın 20. Maddesi’ne göre hesap yapılarak her bağımsız bölümün aylık ödeyeceği miktar aidat belirlenir.
Aidat paylaşımında Yönetim Planı önemli mi? Aidatın hakkaniyete uygun paylaşılmasını temin için YP’nin çok özenli ve sitenize özgü hazırlanmasını sağlamalısınız. İnşaat aşamasında bir konut alıyorsanız YP’nin hazırlanmasında etkin olmaya çalışmalısınız. Bunu satış sözleşmesine koymalısınız. Arsa sahibiyseniz de aynı şekilde yazılı onayınız olmadan inşaatın yapımını üstlenen yüklenicinin YP’yi tapuya veremeyeceğini yazabilirsiniz. Her iki halde de buna uyulmaması halinde yüklü miktarda cezai şart eklersiniz.
Yönetimin aidatı artırma yetkisi var mı? Ödenecek aidatın miktarını da belirleyen işletme projesi, çoğunlukla yönetici/yönetim kurulu tarafından hazırlanıyorsa da esas olarak aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar veriyor. GK’ya katılan malikler işletme projesini kabul etmişse; katılmayanlar da kendilerine tebliğ edildiğinde iptal davası açarak mahkemeden işletme projesinin iptaline ilişkin bir karar veya uygulamanın durdurulmasına ilişkin bir tedbir kararı almamışlarsa; işletme projesi ile belirlenen yeni dönem aidatının artışı herkes tarafından kabul edilmiş olur. İşletme projesini Yönetim Kurulu hazırlamışsa ve bunu tebliğ alan malikler 7 gün içerisinde itiraz etmemişlerse, o işletme projesi de kesinleşmiş sayılır.
YÖNETİCİ ZAM YAPABİLİR Mİ
Yönetici ek bütçe hazırlayabilir mi? Aidat zammı yapabilir mi?
Ankara, İstanbul, İzmir başta birçok kentin çeşitli semtlerinde hizmet veren zincir spor kulüplerinden bekledikleri hizmeti alamayan okurlarımdan şikâyetler geliyor. Önce okurum U.D.’nin Çankaya İlçe Hakem Heyeti’ne yaptığı o başvurusu: “... Spor Kulübü ile 14 Ocak 2023’te bir yıl taahhütlü üyelik yenilemesi yaptım. Bana bütün kulüpleri kapsayan bir yıllık üyelik paketi verdiler. Aylık 523.8 TL taksitlerle toplamda 6 bin 285 TL ödedim. Bu kulübü evime yakın mesafede olduğu için tercih ettim. Şirket, geçen haziranda kulübü yenileme kararı aldı. Bana da 30 Mayıs’ta tadilata girildiği şeklinde mesaj gönderildi. 4 Haziran 2023 günü tuvalet ve banyosu kullanılamayarak tadilata başlanan spor salonu, 24 Haziran’da da 1 Ağustos tarihine kadar tamamen kapatıldı. 1 Ağustos 2023 tarihinde açılan spor kulübü bu kez de ayıplı bir şekilde hizmet vermeye başladı. Islak alandaki pisuvarlar hizmete açılmadı. Duş alanların eğimi yanlış yapıldığından zeminde yoğun su birikintileri yaşandı. Tesisatların yanlış bağlanması nedeniyle duşlarda sorun yaşandı. Üyeler sağlıksız koşullarda duş ihtiyacını zorlukla karşılayabildi.
ARABAMLA GİTMEK ZORUNDA KALDIM
Evime 800 metre uzaklıktaki kulübe gidemedim. Başka bir şubeye araba ile gitmek zorunda kaldım. Ancak uzaklığından dolayı da haftada 3-4 gün olan kulüp kullanım sıklığım azaldı. 6-30 Temmuz tarihleri arasında sadece sekiz kez diğer kulübü kullanabildim. Kulüp tarafından yaşanılan mağduriyetimin artı ekstra ay üyelik veya mağduriyet yaşatılan günlerin ücret iadesi şeklinde karşılanmasını saygılarımla arz ederim.”
HAKEM HEYETİ HAKLI BULDU
Çankaya İlçe Tüketici Hakem Heyeti, 25 Aralık 2023’te şikâyette bulunan U.D.’yi haklı buldu. Kararda, “ayıplı hizmet”in, “sözleşmede belirlenen süre içinde başlamaması veya taraflarca kararlaştırılmış olan ve objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan hizmet” olduğu vurgulandı. Kararda, tüketicinin spor salonunu tadilatta olduğu süre içinde kullanamamasını ve evine daha uzak bir başka şubesine araba ile gitmek zorunda kalmasını, sözleşmeye aykırı “ayıplı hizmet” kabul etti. Hakem heyeti, uyuşmazlık tutarı ve taksitle ödenen bir yıllık üyelik ücreti olan 6 bin 285 liranın tüketiciye geri ödenmesine karar verdi.
KARAR NE ANLAMA GELİYOR
Üye oldukları spor salonundan, imzaladıkları sözleşmedeki yazılı hizmetleri belirlendiği şekilde alamayan spor salonu mağduru tüketiciler yönünden bu karar lehe örnek niteliği taşıyor. Tüketicilerin 2024 yılı için 104 bin liralık parasal sınırın altındaki uyuşmazlıkların çözümü için il ve ilçe hakem heyetlerine başvurarak hak aramaları gerekiyor.
TEK TIKLA VE ÜCRETSİZ
1 Ocak’ta yürürlüğe giren yeni kanuna ilişkin gelen tüm soruları vergi uzmanı Avukat Dr. Burak Aslanpınar yanıtladı.
-Yeni kanunun kapsamı ne? Kısa süreli konut kiralamalarda kurallar 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı kanun ile silbaştan yazıldı. Söz konusu kanunun adında “Konutların turizm amaçlı kiralanması” ifadesi yer alıyor. Ancak bu kanun yalnızca turizm bölgelerindeki değil kısa süreli günlük, haftalık, aylık, sezonluk konut kiralamalarının tamamını ilgilendiriyor.
-İzin belgesi alınması gerekiyor mu? Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm yeni düzenlemenin kapsamı dahilinde. Tapuda “mesken”, “ev” ya da “konut” ifadeleri varsa ve bu konut 100 gün veya altında süreli kiralanacaksa ‘izin belgesi’ alınması gerekiyor.
-Yapı kayıt belgesi varsa durum ne? Tapuda “arsa”, “tarla”, “bahçe” gibi ifadeler olmasına karşın bu gayrimenkul hakkında imar affı kapsamında düzenlenen “yapı kayıt belgesi”nde “konut” veya “ev”şeklinde ifadeler bulunuyorsa kısa dönemli kiralama yapılabilir. Ancak yine ‘izin belgesi’ alınması gerekir.
KİM NEREDEN NASIL ALACAK
-İzin belgesi için nereye başvurulacak?
İşte en çok merak edilen konulardaki yanıtlar...
-Genel Kurul nedir ve neden bu kadar önemlidir? GK’lar sitedeki en yetkili organdır. Sitedeki yönetimsel bütün işlerin kararı GK’da alınır. Aidat dediğimiz Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki (KMK) tanımı ile “ortak gider avansının” yani aylık ödentinin kaç lira olacağı dahil sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin tüm hususlar GK’larda kararlaştırılır. Yönetici, denetçi GK’da seçilir. GK süresi bitmeden de yöneticinin görevine son verebilir. Ortak alan ve tesislerin nasıl kullanılacağı, otoparkın nasıl kullanılacağı, şarj istasyonu kurulup kurulamayacağı gibi bütün sorunlar GK’larda görüşülür ve karara bağlanır. Sitelerde uyulması gereken kurallar bütünü olan ve kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen Yönetim Planı’nda (YP) yapılacak değişiklikler dahi GK’da kararlaştırılır. Siteler ve apartmanlar genellikle GK’larını ocak ayında yapar. O nedenle ocak ayına GK ayı diyebiliriz.
-Yeni yapılan site ve apartmanda kim toplar? Apartmanlarda arsa sahibinin veya yüklenicinin çağrısıyla malikler toplanır ilk yönetim ve denetim organını seçerler.
ÇAĞRI MERASİMİNE UYMAK ŞART
-Usulüne uygun çağrı yapılması neden gerekir? GK çağrısı usulüne uygun yapılmazsa alınan kararlar doğru ve yeterli sayı ile alınmış olsa bile bir malik dava açtığında salt bu nedenle iptal edilebilir. Özellikle olağanüstü GK’larda yönetim planında belirtilen tarih dışında yapılan her GK, “Olağanüstü Genel Kurul”dur. Çağrı merasimine uyulmaması kesin iptal nedenidir.
-Çağrı merasimi nasıl yapılır? GK tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı “Genel kurulun nerede, ne zaman, hangi saatte yapılacağı ve gündem maddelerinin neler olduğu, ilk toplantıda çoğunluk sağlanmaması halinde 2. toplantının ne zaman yapılacağını” bildirilerek tebligatta bulunulur.
WHATSAPP’TAN