A’dan Z’ye aidat rehberi

"Siteden daire alırken mevcut ve olası aidat miktarlarını hesaba katın. Örneğin 3-4 giriş kapısı, 5-6 tane yüzme havuzu varsa bu kadar büyük bir sitede aidatların yüksek olması kaçınılmazdır. Çok sayıda tesisi, personeli olan merkezi sistemle ısınan, lüks bir siteden daire alıyorsanız yüksek aidat ödemek zorunda kalacağınızı baştan kabullenmiş olursunuz. 

KİM NASIL BELİRLER

Yıllık aidat nasıl belirlenir? Genellikle yönetim kurulu tarafından o yıl yapılacak yatırım ve demirbaş alımı gibi işler, personel ücretleri, ortak alanların aydınlatma-ısınma, bakım-onarım giderleri, yönetim-muhasebe-danışmanlık giderleri gibi giderler ile geçen dönemde gerçekleşen giderler güncel koşullar ve olası fiyat artışları gibi etkenler dikkate alınarak bir yıllık genel bütçe (işletme projesi) yapılır. Bu işletme projesi Genel Kurul’da (GK) görüşülür ve karara bağlanır. İşletme projesi doğrultusunda Yönetim Planı’ndaki (YP) yasal düzenlemeye, YP’de bir düzenleme yoksa KMK’nın 20. Maddesi’ne göre hesap yapılarak her bağımsız bölümün aylık ödeyeceği miktar aidat belirlenir.

Aidat paylaşımında Yönetim Planı önemli mi? Aidatın hakkaniyete uygun paylaşılmasını temin için YP’nin çok özenli ve sitenize özgü hazırlanmasını sağlamalısınız. İnşaat aşamasında bir konut alıyorsanız YP’nin hazırlanmasında etkin olmaya çalışmalısınız. Bunu satış sözleşmesine koymalısınız. Arsa sahibiyseniz de aynı şekilde yazılı onayınız olmadan inşaatın yapımını üstlenen yüklenicinin YP’yi tapuya veremeyeceğini yazabilirsiniz. Her iki halde de buna uyulmaması halinde yüklü miktarda cezai şart eklersiniz.

Yönetimin aidatı artırma yetkisi var mı?�Ödenecek aidatın miktarını da belirleyen işletme projesi, çoğunlukla yönetici/yönetim kurulu tarafından hazırlanıyorsa da esas olarak aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar veriyor.  GK’ya katılan malikler işletme projesini kabul etmişse; katılmayanlar da kendilerine tebliğ edildiğinde iptal davası açarak mahkemeden işletme projesinin iptaline ilişkin bir karar veya uygulamanın durdurulmasına ilişkin bir tedbir kararı almamışlarsa; işletme projesi ile belirlenen yeni dönem aidatının artışı herkes tarafından kabul edilmiş olur. İşletme projesini Yönetim Kurulu hazırlamışsa ve bunu tebliğ alan malikler 7 gün içerisinde itiraz etmemişlerse, o işletme projesi de kesinleşmiş sayılır.

YÖNETİCİ ZAM YAPABİLİR Mİ

Yönetici ek bütçe hazırlayabilir mi? Aidat zammı yapabilir mi? GK’da işletme projesi görüşülmedi ve karara bağlanmadı ise veya gerekli araştırmaları yaptıktan sonra yöneticinin yapmasına karar verildi ise işletme projesini yönetici yapabilir. Girdilerdeki olağanüstü artışlar nedeniyle mevcut işletme projesi yeterli gelmezse, yönetici ek bütçe yapabilir. Aidata zam yapabilir.�
Yönetici demirbaş alabilir mi? Yönetici kendi başına acil ve zorunlu haller dışında yatırım yapamaz, demirbaş alamaz.  Aksi halde sorumluluğu sözkonusu olur.

GENEL KURULA MUTLAKA KATILIN

Site sakinleri nasıl bir yol izlemeli? Kat malikleri mutlaka Genel Kurul’a katılmalılar. Yönetime aday olmalılar ya da siteyi daha iyi ve daha ekonomik bir maliyetle yöneteceğini düşündükleri kişileri yönetime getirmeliler. Sitelerinde Toplu Yapı Temsilciler Kurulu varsa bloklarından temsilci seçerek söz ve karar sahibi olmalılar. Gider hesabı yapılmasını sağlamak da sorunu büyük ölçüde çözebilir.

Gerçekleşen gider hesabı neden önemli? Gerçekleşen gider hesabında önemli olan toplanan paraların nereye harcandığının denetlenmesidir. Bunun için de denetçinin dönem içinde ve dönem sonu verdiği raporda, maliklerin de dönem sonunda yapılacak GK’da harcamaları iyi incelemeleri gerekir. 

NASIL DAVA AÇILABİLİR

Dava açarak fahiş aidatı iptal ettirmek mümkün mü? Aidatı GK belirlediyse ve GK’ya katılıp aykırı oy verdiysek GK tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, GK’ya katılmadıysak GK kararı tebliğ edildikten sonra 1 ay ve her koşulda GK tarihinden itibaren 6 ay içerisinde dava açmak gerekir.      

ÖDENMEZSE NE OLUR

Boş daire için aidat ödenir mi? KMK’ya göre, boş daireler için de aidat ödenmesi gerekiyor. Aksi halde aleyhinize icra takibi yapılır. Aidat bedelinin ödenmemesi halinde ödemeyen kişiye karşı icra takibi başlatılabileceği gibi dava da açılabilir. Ödenmeyen aidatlarda geciken günler için Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işletilir. İcra takibi öncesinde tarafların aranması ya da ihtar edilmesine de gerek yoktur.

Ödenmeyen aidattan kim sorumlu? Ödenmeyen aidattan birinci derecede ev sahibi sorumludur. Kiracı, ev sahibine ait aidat borcunu ödemesi halinde ev sahibine ödemek zorunda olduğu kira bedelinden ödediği borç oranında kurtulur, kira borcundan mahsup edebilir.

Aidat ödemeyen komşulara kimler icra takibi başlatabilir? Aidat için icra takibini yönetici veya kat maliklerinden herhangi biri başlatılabilir. Apartman yöneticiliği adına çıkarılacak vekaletname ile avukata da yaptırılabilir.

İcra takibi için gereken bilgiler nelerdir? Borçluların kimlik bilgileri, borçluların adresleri, bakiye borç durumu gösterilmelidir. Aidat borcunun hangi aylara ait olduğu ve gecikme tazminatının faizinin miktarı ve hesabı yapılmalıdır.

BÜYÜK SİTELER DENETLENMELİ

Avukat Şeref Kısacık’ın, sitelerin yönetim sorunlarının çözümü için bir önerisi de var: “Sitelerin iyi yönetilmediğini, aidatlarının doğru yere harcanmadığını düşünen malikler dava açtığında senelerce sürüyor. O maliklar tek başlarına Don Kişot gibi mücadele ediyorlar. Herhangi bir kamu denetimi yok. Kooperatiflerde olduğu gibi büyük bütçeli sitelere dış denetim getirilmeli. Gerektiğinde malikler başvurduğu zaman kamu denetimi de yapılmalıdır.”