Değerli konut vergisi

Peki Değerli Konut Vergisi ne demek?

Bu vergi Emlak Vergisi’nden farklı mı?

Bu vergiyi kim nasıl ödemekle yükümlü?

Süresinde beyanda bulunmayan ceza ve faiz öder mi?

LÜKS KONUT VERGİSİ

Pek bilinmeyen Değerli Konut Vergisi hakkında merak edilenleri vergi hukuku uzmanı Avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum. Avukat Aslanpınar’a sorularım ve yanıtları bakın şöyle:

-Değerli Konut Vergisi nedir?

Avukat Aslanpınar: Gayrimenkulle ilgili gelir vergisi, KDV, emlak vergisi, çevre ve temizlik vergisi gibi çok sayıda verginin yanında kısa süre önce yürürlüğe giren ve pek bilinmeyen yeni bir vergimiz daha oldu:

Değerli Konut Vergisi. Bu vergiyi en basit şekilde, bir kişiye ait birden fazla olan değeri yüksek yani lüks konut nedeniyle ödenmesi gereken bir vergi olarak tanımlayabiliriz.

-Emlak vergisi ile aynı mı?

Bu vergi, Emlak Vergisi Kanunu’nda (madde 42-49) düzenleniyor. Birçok açıdan da emlak vergisi ile benzerlik gösteriyor. Ancak bu vergilerden birini ödeyen diğerini ödeyecek veya ödemeyecek diye bir kural yok. İkisi birbirinden tamamen bağımsız.

AYM BU VERGİYE NE DEDİ?

-Değerli Konut Vergisi Anayasa’ya aykırı mı?

Burada akıllara şu soru gelebilir: Konut sahibi olmak nedeniyle iki defa vergi alınabilmesi Anayasa’ya aykırı değil mi? Konu Anayasa Mahkemesi’nin önüne taşınmış ve Anayasa Mahkemesi değerli konut vergisinin konusunu ve amacını emlak vergisininkinden farklı olarak değerlendirmiş ve iptal talebini reddetmiştir. Kararın ilgili kısımları şu şekilde:

“Emlak vergisi, belediyelerin kamu hizmeti sunarken ihtiyaç duydukları önemli bir finansman kaynağı niteliği taşımasının yanı sıra yerel ve yaygın ölçekli bir vergi olması dolayısıyla da önemli bir niteliğe sahiptir. Emlak vergisinde esas olan şey, vergilerin mahallî olarak alınmasıdır. Buradaki amaç da yerel yönetimler tarafından toplanan vergilerin yerel hizmetlere harcanmasıdır. Değerli Konut Vergisinin amacı, bir yerleşim yerinde bulunan taşınmazlardan kaynaklanan mahallî müşterek ihtiyaçların karşılanmasına katkı sağlamak değil lüks servet unsuru niteliğinde görülen ve belirli bir tutarın üzerinde değere sahip olan mesken niteliğinde taşınmazların vergilendirilmesidir.” (Anayasa Mahkemesi, T.18.05.2023, E.2020/11, K.2023/98)

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ KRİTERLERİ NELER

-Bu vergiyi ödemenin kriterleri ne?

Değerli Konut Vergisi düzenlemesinin pek çok şart içermesi nedeniyle yanlış anlaşılabiliyor. Öncelikle belirtmek gerekir ki; bir kişinin sahip olduğu tek ev (mesken/konut) için Değerli Konut Vergisi ödenmesi söz konusu değil. Birden fazla konutu olanların ise konutlarının emlak vergisi değerine (vergi değerine) göre vergi ödeyip ödemeyeceği belirleniyor. Çünkü Değerli Konut Vergisi’nin, her yıl yeniden belirlenen sınırı aşan “vergi değeri”nin üzerindeki konutlar için ödenmesi gerekiyor. Söz konusu sınır, 2023’te 9.967.000 TL olarak belirlenmişti. 2024 yılı için Değerli Konut Vergisi tutarı, 2023 yılına ait tutarın 2023 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%58,46/2=) %29,23 (yirmi dokuz virgül yirmi üç) oranında artırılması suretiyle 12 bin 880 TL olarak belirlendi. Bu tutar ve altındaki emlak vergisi değerindeki konutlar için (kişinin sahip olduğu konut sayısı kaç olursa olsun) değerli konut vergisi ödenmesi söz konusu değil.

VERGİ DEĞERİ İLE GERÇEK DEĞER FARKLI

-Konutun “vergi değeri” ile “gerçek değeri” farklı mı?

Emlak vergisi değeri konutun gerçek değerinden farklıdır. Gerçek değer ne kadar yüksek olursa olsun emlak vergisi değeri belirlenen sınırı geçmiyorsa vergi ödenmez. Emlak vergisi değeri, emlak vergisi için her dört yılda bir takdir komisyonlarınca hesaplanan ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılan bir değer. Bu değerin, konutun bulunduğu belediyeden öğrenilmesi mümkün. Konutun gerçek değeri basit anlatımla piyasada satılması mümkün olan değer, ilgili yıl için belirlenen değerli konut vergisi sınırını aşsa da emlak vergisi değeri bu sınırın altında kalıyorsa vergi doğmaz. Örneğin gerçekte 15 milyon TL’ye satılabilecek bir konutun emlak vergisi değeri 5 milyon TL ise değerli konut vergisi ödenmesi gerekmiyor. Bu nedenle, tapu harcı ve emlak vergisinde olduğu gibi değerli konut vergisinden de beklenen gelir elde edilemiyor olabilir.

BEŞ EVİNİZ VARSA BİLE BU VERGİYİ ÖDEYEMEYEBİLİRSİNİZ

Beş eviniz varsa Değerli Konut Vergisi ödemek zorunda mısınız?

Sorudaki gibi beşer milyon TL vergi değerinde beş adet konutu olan bir kişi bu vergiyi ödemeyecek. Hatta bu beş evden biri belirlenen sınırı aşsa da değerli konut vergisinin ödenmesi söz konusu olmayacak. Bu duruma örnek olarak 20 milyon TL değerinde bir konutun yanında 5 milyon TL değerinde dört ayrı konutu olan bir kişi de değerli konut vergisi ödemeyecek.

-İki evi olana vergi çıkabilir

Bir kişinin sınırı aşan birden fazla konutu varsa bunlardan en düşük değerdeki için de bahsi geçen vergi ödenmeyecek. Örneğin 2023 yılı emlak vergisi değerleri 15 ve 20 milyon TL değerinde iki evi olan bir kişi yalnızca 20 milyon TL değerinde olan evi için değerli konut vergisi ödeyecek. Bu kişinin 15, 20 ve 25 milyon değerinde üç evi olsaydı 2023 yılındaki sınırı geçmesine rağmen 15 milyon TL değerindeki evi için değerli konut vergisi ödemeyecek ama diğer ikisi için vergi ödeyecekti.

-2023 Değerli Konut Vergisi Tarifesi

Değerli Konut Vergisi’nin matrahı yani üzerinden vergi alınacak tutar, evin vergi değerinde ilgili yılda belirlenen sınırı aşan kısımdır. 20 Şubat 2024’e kadar beyanı gereken 2023 yılı için sınır olan 9. 967.000 TL’yi aşan tutar üzerinden vergi hesaplanacak olup tutarın yüksekliğine göre üç ayrı vergi dilimi mevcut. Buna göre mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

- 9.967.000 TL ile 14.951.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 9.967.000 TL’yi aşan kısmı için “Binde 3”

- 19.936.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 14.951.000 TL’si için

14.952 TL, fazlası için “Binde 6”

- 19.936.000 TL’den fazla olanlar 19.936.000 TL’si için 44.862 TL

fazlası için “Binde 10” değerli konut vergisi ödenmesi gerekiyor.

VERGİ İKİ TAKSİTLE ÖDENEBİLECEK

-Vergi nasıl ödenecek?

İki taksit halinde ödenecek değerli konut vergisinin ilk taksiti şubat ayının, ikinci taksiti ise ağustos ayının sonuna kadar ödenmesi gerekiyor. Bu yıl için ilk taksitin son ödeme günü 29 Şubat 2024.

BEYANDA BULUNMAYANIN CEZASI VAR MI?

-Beyanda bulunmayan ceza ve faiz ödemek zorunda mı?

2023’te 9.967.000 TL vergi değerinin üzerinde iki konutu olan ve böylece değerli konut vergisi ödemekle yükümlü olanlar 20 Şubat 2024’e kadar beyanname vermeleri gerekiyor. Beyanname verilmemesi ve verginin ödenmemesi halinde vergi cezalı olarak ve kamu alacaklarına uygulanan yüksek faiziyle istenebilir. Cezalı işlem henüz yapılmadıysa pişmanlıkla geriye dönük beyanda bulunmak da mümkün olabiliyor.

SATILAN EVLERDE DURUM NASIL

-Satılan evde bu vergiden kim sorumlu?

Değerli konut vergisinin mükellefi, ilgili yılın ilk günü konutun maliki, varsa intifa hakkı sahibi

“İntifa hakkı, çıplak mülkiyeti başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişinin tam yararlanma hakkına sahip olması anlamına geliyor), her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edendir. Bu tarihten sonra evin satılması, bağışlanması ya da başka nedenlerle malikin ya da intifa hakkı sahibinin değişmesi durumunda yeni malikin veya intifa hakkı sahibinin mükellefiyeti sonraki yıl başlar. Öyleyse 20 Şubat 2024’e kadar beyan edilmesi gereken 2023 yılı değerli konut vergisi de 1 Ocak 2023 tarihindeki malik ya da intifa hakkı sahibine göre belirlenir.

-Ortaklı evde vergi nasıl ödenir?

Konutta ortaklık varsa vergi yükümlülüğü ortaklığın şekline göre değişiyor. Konut üzerinde “paylı mülkiyet”söz konusuysa her bir paydaş payı oranında değerli konut vergisinden sorumlu olur. Mirasçılıktan kaynaklandığı gibi elbirliği mülkiyeti söz konusuysa da maliklerden her biri müteselsilen tüm verginin ödenmesinden sorumlu. Ancak her iki durumda da değerli konut vergisi bakımından esas alınacak değer, hissenin değil meskenin tam değeridir.

-Müteahhitlerin durumu farklı mı?

Değerli Konut Vergisinde birden fazla konuta sahip olmak ön şartını sağlama ihtimali yüksek olan müteahhitler için özellikli bir durum var. Yeni yapılan konutlarda ilk defa devir ve tescil varsa bu zamana kadar bir Değerli Konut Vergisi ödenmeyecek. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da müteahhit için aynı durum geçerli.

2023’TE TAHSİL EDİLEN VERGİ YALNIZCA 75 MİLYON TL

-2023’te tahsil edilen vergi tutarı ne kadar?

2023 yılının tamamında, tüm Türkiye’den toplanan değerli konut vergisi yalnızca 75 milyon TL olmuş. Tahsilatın bu kadarda kalmasını sadece vergi değerinin düşük olmasıyla açıklamak mümkün değil. Ancak bir değerli konut alınabilecek bu tahsilat tutarı karşısında verginin kaldırılması gerektiği savunulabilir.

-Değerli Konut Vergisi konusunda sizce ne yapılmalı?

Değerli Konut Vergisinde farkındalığın artırılması ve mevzuatın uygulanabilir şekilde yeniden düzenlenmesi halinde kayda değer vergi geliri elde edilebilir. Bu şekilde belki de yalnızca birkaç lüks villa sitesinden dahi geçtiğimiz yıl ülke genelinde tahsil edilen vergiden daha fazla vergi toplanabilir. Böylece “Boş ev vergisi” tartışmalarının yapıldığı bu dönemde, zaten var olan bir vergi canlandırılarak önemli bir gelir elde edilmiş olur.”