×
Siteye sonradan yaptırılacak bir havuzla ilgili tüm sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı...
-Okur B.R.: Mersin’deki sitemizin projesinde açık havuz var. Ancak inşaat şirketi yapmadı. Bazı site sakinleri de “çok masraflı” diye havuzu istemiyorlar. Bu açık havuzu yaptırmamız mümkün mü? Nasıl karar alınmalı? Yapım maliyetini kim nasıl karşılamalı?
PROJEDE VARSA...
“Sitenin projesinde açık ya da kapalı bir havuz var ancak bu yaptırılmadıysa, o proje de hâlâ geçerli ise bir malik bile istese havuz yaptırılabiliyor. Okur B.R., havuz yaptırılmasını talep edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesindeki düzenlemeye göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ kapsamında siteye sonradan da havuz yaptırılabilir. Özellikle de yaz sezonunun 7-8 ay sürdüğü Mersin gibi aşırı sıcak tatil yörelerindeki yazlık sitelerde havuz yapımı ‘faydalı yenilik ve ilave’ niteliğinde değerlendirilir. Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması yeterlidir. Bu konuda 4/5’le bu kararın alınması gerektiği yönünde de görüşlerin bulunduğunu söylemek gerekir. Bu havuzun yapım, sonrasındaki bakım ve işletme giderleri tüm malikler tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karşılanıyor. Doğuda bir ilimizde, örneğin Kars’ta en fazla 1-2 ay kullanılabilecek olan açık havuzun sonradan yaptırılması halinde de bu havuzun KMK’ya göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmayabilir. Bu sitenin yazlık site olmaması, açık havuzun çok kısa süre kullanılacak olması ve yaşayanların ekonomik durumu dikkate alındığında KMK’nın 43. maddesine göre, ‘çok masraflı, lüks yenilik ve ilave’ sayılabilir. Böyle bir durumda sonradan açık havuzun yapılmasını isteyenler; yine sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alırlar. Ancak lüks havuzun yapım, işletme ve bakım- onarım maliyetini Yönetim Planı’nda (YP) başka türlü bir düzenleme de yoksa kendileri karşılarlar. Havuzun yapılmasını istemeyenler de havuzu kullanamazlar. Yapım, işletme ve bakım-onarım giderlerine de katılmazlar.
NEREDEN İZİN ALINIR
- Havuz projede yoksa ve yaptırılacak havuz yapı niteliği taşıyorsa, proje yaptırılması ve bu projenin de belediyeden onaylatılması gerekiyorsa, maliklerin oybirliği ile karar almaları ve belediyenin de bu projeyi onaylaması gerekir. KMK’ya göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ niteliğinde yapılacak bir havuzun yapım, işletme ve bakım-onarım giderlerini de YP aksine bir düzenleme yoksa malikler arsa payı oranında karşılarlar. Malikler bu giderlere ben katılmam diyemezler. Sonradan yaptırılacak yüzme havuzu yapı niteliğinde ise ruhsat almak gerekir. Bu durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirlemiş olduğu yönetmeliğe uygun bir şekilde havuz yapılması için ilgili belediyeye başvurulması ve ruhsat alınması, yapının uygun şekilde inşaa edilmesi gerekir.
GİDERE KATILMAYAN
* OKUR B.E.: -Artan havuz bakım ve onarım giderleri nedeniyle kat mâliklerinin oy çokluğuyla havuz geçici olarak veya tamamen kapatılabilir mi? Yoksa nitelikli çoğunluk mu gerekir?
Bu konuda farklı görüşler olsa da havuzun kullanım hakkı yasadan doğan bir haktır. Tüm maliklerin oybirliği olmadan değiştirilemez. Çünkü, o site havuzlu diye satın alınmıştır. Havuzun geçici de olsa kapatılması için oybirliği gerekir. Deprem ve pandemi gibi durumlarda ise ilgili kamu kurumları site ve apartman havuzlarının kapanmasına (daha doğru bir ifade ile kullanımının yasaklanmasına) karar verebilir.
HAVUZ GİDERİ NASIL ÖDENİR
* Site ve apartmanlarda havuzun bakım, onarım ve işletme giderlerine hangi oranda katılmak gerekir?
Site ve apartmanda mevcut havuzun bakım, onarım ve işletme giderlerine katılımla ilgili olarak yönetim planında (YP) “Eşit ya da kullanacak kişi sayısına göre ödeme yapılacağı” gibi özel bir düzenleme yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi gereği malikler arsa payı oranında bu giderlere katılırlar. Bir artı bir daire ile dört artı bir ya da dubleks dairenin arsa payı farklı olduğundan, arsa payı yüksek olan dairelerin ödeyecekleri miktar daha fazla olacaktır. YP’de havuz giderlerinin eşit ya da kişi sayısına göre ödeneceği belirlenmişse, havuz gideri buna göre ödenir.
‘KULLANMIYORUM ÖDEMEM’ DENİLEBİLİR Mİ
* Bir malik, “Ben havuzu hiç kullanmıyorum” diyerek bakım, onarım ve işletme giderlerini ödemem diyebilir mi?
Site ya da apartmanda havuz varsa onu görerek satın alan malikin bu şekilde bir itiraz hakkı yok. “Ben havuzu kullanmıyorum, ödemem” diyemez.
Aile hukuku davalarında uzman Tekirdağ Barosu avukatlarından Ergün Vardar, A.T., ve diğer okurlarımın benzer sorularını yanıtladı.
- Eşler arasında nasıl bir mal rejimi uygulanıyor?
1 Ocak 2002 tarihinden sonra “Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi” yasal mal rejimi olarak kabul edilmiştir. Bu rejim kapsamında olan mallarda, eşler eşit haklara sahiptir. Malın kimin adına kayıtlı olduğu önemsizdir. Önemli olan malın evlilik birliği içerisinde kazanılması ve o malın “kişisel mal” grubunda yer almamasıdır. Evlilik birliğinin kurulmasından önceki edinilmiş malvarlığı paylaşıma tabi değildir. Boşanmada mal paylaşımı halinde eşlerin “kişisel malları” paylaşıma dahil edilmemektedir.
- Eşin kişisel malları neler?
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 20. maddesine göre “kişisel mallar”:
“Eşlerden birinin yalnızca kişisel kullanımına yarayan eşya, mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan veya bir eşin sonradan miras yoluyla, ya da karşılıksız kazanma yoluyla elde ettiği malvarlığı değerleri, manevî tazminat alacakları, kişisel mallar yerine geçen değerler.”
MİRAS KALAN MAL
BOŞANMA sürecindeki aldatan eşler için kritik önem taşıyan bu örnek karar, Giresun’dan Yargıtay’a kadar uzanan dosyada verildi. Önce bu dosyadaki yargılama sürecine göz atalım: Giresun’da, 2016’da mahkeme, bir çiftin kadının zinası nedeniyle boşanmasına hükmetti. Evlilik mallarından da hiç pay alamadı.
ALDATAN KADIN DAVA AÇTI
Kusurlu bulunan ve kocasına maddi-manevi tazminat ödemeye mahkûm edilen kadın, 2021’de, Giresun Aile Mahkemesi’nde evlilik süresince elde edilen iki daire ve arabadan pay almak için dava açtı. Kadın, eski kocasını mal kaçırmakla suçladı. Mal rejiminin tasfiyesi ile tasfiye sonucunda ortaya çıkacak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000.00 TL katılma alacağının faizi ile tahsilini talep etti. Mahkeme, Türk Medeni Kanunu’na (TMK) dayanarak, boşanmanın zinaya dayandığı, kadının katkısı ve mal kaçırmanın ispatlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetti.
MAL KAÇIRDIĞINI İSPATLAYAMADI
Mahkeme, kadının katılma alacağı davasını bakın hangi gerekçelerle reddetti: “...Her ne kadar davalı tarafça yapılan devirlerin davacı eşin katılma alacağını eksiltmek amacıyla yapıldığı ispatlanmamışsa da söz konusu devirlerin bu amaçla yapıldığı kabul edilse bile tarafların davacı eşin zinası nedeniyle boşanmaları ve davacının söz konusu taşınmazların ve aracın edinilmesinde kişisel malı ile herhangi bir katkıda bulunduğunun ileri sürmediği, Türk Medeni Kanunu’nun 236/2 fıkrası uyarınca da davacı kadının katılma alacağına yönelik açmış olduğu davanın reddi gerektiğinden davanın reddine karar verilmiştir.”
KOCA: İHANET ETTİ MAL VERMEM
Bunun üzerine davacı kadın, hukuk savaşını istinafa taşıdı. İstinafa sunulan dilekçede, “Davalı kocanın aracı önce başkasına satıp, geri aldıktan sonra da kardeşine sattığı, satın alanların taşınmazları alacak ekonomik güçlerinin olmadığı, devirlerin mal kaçırmayı amaçladığı, davalının ve ailesinin halen bu taşınmazda oturduğu, tarafların boşanması nedeniyle müvekkili aleyhine maddi ve manevi tazminata hükmedildiği, aynı gerekçeyle katılma alacağının da tamamen reddedilmesinin hak kaybına neden olduğu” iddia edildi. İstinafta kocanın avukatı, “Davanın zamanaşımı ve hak düşürücü süre dolduktan sonra açıldığını, tarafların davacının zinası nedeniyle boşandıklarını, zina nedeniyle katılma alacağının tamamen kaldırılması veya azaltılması gerektiğini, malların mal kaçırma amacıyla devredilmediğini, müvekkilinin borcu olduğunu, işlerinin de kötü gitmesi nedeniyle malları satmak zorunda kaldığı” savunması yaptı.
İSTİNAF REDDETTİ
1. Okurum B.S., İstanbul, Ankara ve İzmir’de, son 1-2 yılda yatırım amaçlı aldığı 4 ev, 1 yazlık, 5 arsayı sattığını, bu durumun vergi idareleri tarafından ‘ticari kazanç’ gibi değerlendirilip vergi ödemekle yükümlü olup olmayacağını merak ediyor. B.S. ve birkaç okurum da ‘ticari kazanç’ın kriterlerini öğrenmek istiyorlar. Sorularınızı ve bu konuda merak edilenleri vergi uzmanı avukat Dr. Burak Aslanpınar yanıtladı:
“Çok sayıda gayrimenkul satışı olduğu durumlarda vergi idaresince “ticari kazanç” nitelendirmesi ve vergilendirme söz konusu oluyor. Bu gelir veya kurumlar vergisi, gayrimenkul alım satımını devamlı ve ticari olarak yapanların ‘ticari kazanç’ elde ettiği gerekçesiyle doğuyor. Ticari kazanç nitelemesi olduğunda KDV de faizi ve 1 kat cezasıyla birlikte ortaya çıkıyor. Bu noktada dikkat edilecek bir konu var. Gayrimenkul alım satımı konusunda bir şirketin var olması, vergi mükellefi olmak şart değil.
SADE VATANDAŞA DA GELEBİLİR
Gayrimenkul alım satımı yapan kişi sade vatandaş da olsa vergi idaresi ‘ticari kazanç’ nitelendirmesi yapabiliyor. Bu niteleme için en önemli ölçüt de ‘işlem sayısındaki çokluk’. Bu çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirleniyor. Ancak, tek ölçüt bu değil ama bir kişi çok sayıda gayrimenkul alım satımı yapıyorsa ya da yapmışsa dikkatli olmalı. Gelir vergisi, KDV ve cezaları yanında, vergi idaresi tarafından geriye dönük vergi mükellefiyeti açılacağından vergisel yükümlülükleri yerine getirmemek nedeniyle özel usulsüzlük cezası da kesilebilir.
20 YIL GEÇSE DE YÜKÜMLÜLÜK DOĞAR
Eğer durum anlatıldığı şekliyle ‘ticari kazanç’ kapsamındaysa, alımın üstünden 10 yıl hatta 20 yıl geçmiş olsa bile vergi doğuyor. ‘Ticari kazanç’ kapsamına girmeyen gayrimenkul satımları için ise alımın üzerinden 5 yıl geçmişse gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor. Ancak satın alınan gayrimenkul, alım tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satıldığı takdirde ‘değer artış kazancı’ sebebiyle gayrimenkulün alım ve satımı arasındaki fark üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Burada tapuda değeri düşük göstermenin önemli bir tehlikesi daha ortaya çıkıyor. Alım değeri düşük gösterildiğinde satış değeri ile arasındaki fark daha da açılacağından ödenecek gelir vergisi de artıyor.
MİRASTA VERGİ YOK
Buradaki 5 yıl süre içinde satışta uygulanan ‘değer artış kazancı’ vergisi, miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkuller için yok. Yani miras kalan ya da bağışlanan bir gayrimenkulü, edindikten 5 ay hatta 5 gün sonra bile satsanız satış üzerinden gelir vergisi ödenmesi söz konusu değil. Ancak tapu harcı ödenmesi gerekiyor.
Okurlarımın bu konudaki sorularını yanıtlayan Avukat Dr. Aslanpınar’ın değerlendirmeleri bakın şöyle:
- Ekspertiz raporu zorunluğundan vazgeçildi mi? Son dönemde gündeme gelen tüm tapu işlemlerinde ekspertiz (değerleme) raporu zorunluğu getirilmesiyle ilgili kanun teklifinden şu an için vazgeçilmiş durumda. Ama bu, tapuda istenilen değerin gösterilebileceği anlamına gelmiyor. Gerçek alım satım değerinin bildirilme zorunluluğu zaten mevcut. Üstelik genellikle düşük gösterilerek, gerçek değerin bildirilmemesi çok tehlikeli mali ve hukuki sonuçlara neden olabilir.
GERÇEK DEĞER ZORUNLU
- Rayiç bedel mi gerçek satış değeri mi gösterilmeli? Tapudaki devir işlemlerinde, genellikle belediye rayici diye de bilinen emlak vergisi değeri üzerinden hareket ediliyor. Örneğin gerçekte 6 milyon TL’ye satılan bir konut için, belediyeden alınan vergi değeri 1 milyon TL ise, bu değer bildirilerek tapu harcı ödeniyor. Oysa Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın yayımladığı rehberde de belirtildiğine göre, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı beyan edilen “gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden” binde 20 (yüzde 2) oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yani toplamda yüzde 4 harç alınması gerekiyor.
- Değerin düşük gösterildiği nasıl tespit ediliyor? Tapuda değeri düşük gösterilmesi durumu, IBAN incelemesi, kredi kullanımı, emsal tespiti gibi pek çok yöntemle tespit edilebiliyor. İlk olarak, son dönemde sıkça karşılaştığımız banka hesapları bir başka deyişle IBAN incelemelerinde, tapuda 1 milyon TL’ye satıldığı görünen gayrimenkul için alıcının ve hatta irtibatlı olduğu kişilerin IBAN’larına 6 milyon TL yatırıldığı tespit edilerek işlem yapılabilir. Kredi kullanımında bankanın yaptırdığı ekspertiz raporundaki tespite de dayanıldığı görülüyor. Ayrıca aynı binada ya da bölgede satılan benzer nitelikteki gayrimenkullerin değeri ile arada çok fark olması halinde de tespit yapılarak cezalı vergi ve harç istenebilir. Önemle belirtmek gerekir ki; yapılan işlemlerin ve uygulanan cezalı vergilerin somut tespit ve delillere dayanması gerekiyor. Aksi takdirde mahkemeler tarafından iptal edilmesine ilişkin çok sayıda karar bulunuyor.
ASIL TEHLİKE VERGİLER VE CEZALAR
-
Önce ‘kuver’ adıyla da bilinen servis ücretinin sözlük anlamına bakalım: Kuver, “Yemeklerin servisinden önce masaya serilen örtü ve bu örtüyle birlikte çatal, bıçak, kaşık, şamdan, tuzluk vb şeylerin servise sunulmasından dolayı alınan ücret” demek. Kafe, restoran, bar gibi işletmeler de servis ücreti nedeniyle farkında olmadan cezalı vergi hatta hapis cezası gibi ağır yaptırımlarla karşılaşmamak için dikkat etmeli. Vergi hukuku uzmanı Avukat Burak Aslanpınar’ın okurlarımın soruları ışığındaki değerlendirmeleri bakın şöyle:
MÖNÜDE YAZMALI
“Kafe, restoran, bar gibi yeme içme ağırlıklı satış yapan yerlerde masalara sunulan hizmet ve garsonların servisi için müşteri gönlünden koparsa yiyecek ve içecek hesabına ek olarak bahşiş bırakabilir. Burada bir zorlama veya bahşişin oranı ya da tutarı bakımından bir belirleme bulunmuyor. Bazı işletmeler ise bu hizmetlerin karşılığını yemek tutarının belli bir yüzdesiyle doğrudan hesaba yazarak tahsil ediyor. İşletmeye göre değişen ve yüzde 10, 13, 15 hatta 20’yi bulabilen bu bedelin karşılığı servis bedeli, servis ücreti gibi adlar altında olabiliyor. Bu adlar altında müşteriden ücret alınması, usule uyulması halinde kanuna aykırı değil. Servis ücreti alınacaksa mutlaka bu durumun önceden müşterinin yani tüketicinin zahmetsizce fark edebileceği şekilde belirtilmiş olması gerekiyor.
GÖRÜLÜR OLMALI
Masaya bırakılan, işletmenin girişinde bulunan mönülerde servis ücreti alınacağının ve oranının kolayca fark edilebilir, gözden kaçmayacak şekilde belirtilmesi bu bakımdan önemli. Salgın döneminde hayatımızın bir parçası haline gelen “QR kod” okutularak akıllı telefonlarla görüntülenen mönülerde de bu açıklamaya yer verilmesi hatta kodun okutulduğu yerde ayrıca yazıyla belirtilmesinde fayda var. Aksi takdirde müşteri, gerekli bilgilendirmenin yapılmadığından bahisle bedeli ödemekten kaçınabilir.
TÜKETİCİ HUKUKU KAPSAMINDA
Servis bedelinin müşteriden alınıp alınamayacağı meselesi tüketici hukuku ile ilgili. Ama bu bedel dolayısıyla ortaya çıkan ve pek farkında olunmayan önemli ve tehlikeli konu vergi hukuku kapsamında. Öncelikle alınan bu bedeli işletme tahsil ettiği için vergisel yükümlülükler işletme nezdinde doğuyor. Ancak garsonlara dağıtılan kısım için ayrıca “ücret” kapsamında gelir vergisi stopajı (kesintisi) yapılması gerekiyor.
Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan’a sunulan projelerden ilki, İstanbul Barosu Hayvan Hakları Merkezi eski başkanı avukat Deniz Tavşancıl Kalafatoğlu’nun hazırladığı “Eylem Planı”. Kalafatoğlu’nun, “Köpek OHAL”i öneren planı şöyle:
- ÜÇ MİLYON KÖPEK ACİLEN KISIRLAŞTIRMALI: Ülke çapında, acilen belediyeler, ilgili bakanlıklar, STK’lar Veteriner Hekimler Odaları, Veterinerlik Fakülteleri ve hayvan severlerle işbirliği yapılarak altı ayda tamamlanmak üzere erkek köpeklerden başlayarak ve kırsal kesime ağırlık verilerek, kısırlaştırma seferberliği başlatılmalıdır. Nüfusun yüzde 70’i kısırlaştırıldığında üreme durur. 34 veterinerlik fakültesinin ve 30 bin veteriner hekimin bulunduğu ülkemizde 180 günde 833 veteriner hekim her gün 20 kısırlaştırma ameliyatı yaparak toplamda 3 milyon hayvanı kısırlaştırabilecektir. Evdeki hayvanlar da mutlaka kısırlaştırılmalıdır. Kısır olmayanlar sokağa terk edildiğinde üremeye yol açmaktadır.
- BEŞ YIL HAYVAN ÜRETİM VE SATIŞI YASAKLANMALI: En az 3, ideali 5 yıllığına, ülkedeki tüm hayvan üretim ve satışı, yurtdışından hayvan ithalatı ivedilikle yasaklanmalıdır. Bu sürenin sonunda da, merdiven altı satışlar ve internetten kaçak–kayıt dışı–vergisiz satışlar ile kaçakçılıkla mücadele kapsamında mücadele edilmelidir.
- ALFA KÖPEKLER TOPLANMALI: Sokaklardaki alfa köpekler terörist değildir. İçgüdüsel koruma duygusu ile saldıran bu köpekler, toplanıp rehabilite edilerek sahiplenilir hale getirilebilir.
- YAKALA, AŞILA, KISIRLAŞTIR: Öldürerek bitirmek mümkün değildir. Bitebilse, tüm dünyada bitmiş olurdu. İsveç, İsviçre, Almanya, İspanya’da ötenazi yasak olup, yakala, aşıla, kısırlaştır, yerinde yaşat modeli (CVNR), öldürerek yok etmeye göre, yapılan istatistikler uyarınca daha çok işe yaramaktadır. İngiltere, Fransa ve İtalya’da ise sınırlı ötenazi olmakla birlikte, onlar da çöken bu sistemden çıkma çabası içindedir.
- KAT MÜLKİYETİ KANUNU DEĞİŞTİRİLMELİ: Kat Mülkiyeti Kanunu değiştirilerek, yönetim planlarındaki hayvan beslenmesini yasaklayan keyfi maddeler, hükümsüz kılınmalıdır. Tek başına hayvanın varlığının tahliye sebebi olmasının önüne geçilmelidir.
-