Kısa dönemli ‘ev’ kiralamada yeni dönem

1 Ocak’ta yürürlüğe giren yeni kanuna ilişkin gelen tüm soruları vergi uzmanı Avukat Dr. Burak Aslanpınar yanıtladı. 

-Yeni kanunun kapsamı ne? Kısa süreli konut kiralamalarda kurallar 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı kanun ile silbaştan yazıldı. Söz konusu kanunun adında “Konutların turizm amaçlı kiralanması” ifadesi yer alıyor. Ancak bu kanun yalnızca turizm bölgelerindeki değil kısa süreli günlük, haftalık, aylık, sezonluk konut kiralamalarının tamamını ilgilendiriyor.

-İzin belgesi alınması gerekiyor mu? Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm yeni düzenlemenin kapsamı dahilinde. Tapuda “mesken”, “ev” ya da “konut” ifadeleri varsa ve bu konut 100 gün veya altında süreli kiralanacaksa ‘izin belgesi’ alınması gerekiyor.

-Yapı kayıt belgesi varsa durum ne? Tapuda “arsa”, “tarla”, “bahçe” gibi ifadeler olmasına karşın bu gayrimenkul hakkında imar affı kapsamında düzenlenen “yapı kayıt belgesi”nde “konut” veya “ev”şeklinde ifadeler bulunuyorsa kısa dönemli kiralama yapılabilir. Ancak  yine ‘izin belgesi’ alınması gerekir.

KİM NEREDEN NASIL ALACAK

-İzin belgesi için nereye başvurulacak? Başvurular yalnızca e-Devlet’ten  yapılacak Elden veya posta yoluyla kabul edilmeyecek.

-Kimler izin belgesi  alabilir? Üzerinde intifa hakkı ya da üst hakkı sahibi olan bir konut söz konusu ise kısa süreli kiralama için alınması gerek izin belgesi başvurusunu bu hakkın sahibi yapmalı. Böyle bir hak yoksa malik (tapu sahibi) başvuru yapacak.  Bu kişi TC vatandaşı gerçek kişi ise kendi e-Devlet’i üzerinden kimlik numarasıyla, tüzel kişi ise kanuni temsilcisinin e-Devlet’i üzerinden giriş yapılarak başvurulacak.

-Yabancılar da başvuru yapabilecek mi? Yabancılar, yabancı kimlik numarası varsa yine e-Devlet üzerinden başvurularını yapabilecekler. Yabancı kimlik numarası olmayanların başvuruları ise vekâletle olacak. 

-Kiracı, kısa dönemli alt kiralama yapılabilecek mi? Kısa süreli kiralamalarda sıkça görülen “alt kira” yani kiraya verenden uzun süreli kiraladığı konutu kısa süreli başkalarına kiralama yöntemi açıkça yasaklanmış.

-Başvuru süresi ne kadar? Turizm amaçlı/kısa süreli kiralama faaliyetinde bulunanlar 1 Şubat 2024 tarihine kadar izin belgesi için başvuru yapmak zorundalar. Başvurular 3 ay içinde sonuçlandırılacak.

SICAK SUDAN HAVLUYA DENETİM

-Konutlar denetlenecek mi? ‘İzin belgesi’  düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda 30 gün içerisinde denetim yapılacak. Sıcak sudan yastık kılıfına, yüz havlusundan duman detektörüne çok sayıda ayrıntılı hususa bakılacak.  Asgari nitelikleri taşımadığı tespit edilen konutların “izin belgesi” sahipleri hakkında 100 bin TL ceza uygulanarak tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için 15 gün süre verilecek. Bu süre sonunda yapılacak ikinci denetimde de eksikliklerin giderilmediğinin tespit edilmesi durumunda “izin belgesi” iptal edilecek. 

REZİDANSLARDA DURUM NE�

-Rezidanslara istisna var mı? Rezidansı kiralama yetkisine sahip konut işletmelerine ‘izin belgesi’ verilebilecek. İşyeri, ofis,  dükkân  gibi gayrimenkuller bu kanuna tabi değil.”

EVİMİZİN BİR ODASINI KİRALAMAK MÜMKÜN MÜ

-Bir evin bir odası kısa dönemli kiralanabilecek mi? Kiralanırsa ne olacak?

“Yönetmelik uyarınca kiraya verenin mesken amaçlı olarak kullanımında olan belgesiz konutunun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemeyecek. Bir kişi evinin bir odasını kısa dönemli kiralayamayacak. Kanunda yazmasa da yönetmelikte bu konuda 100 bin TL ceza kesileceği belirtilmiş. İzin belgesiz 1 gün kiralamaya da 100 bin lira ceza kesilebilecek. Cezaya rağmen izin belgesiz kiralamaya devam edene bir milyon ceza verilebilecek.

TOPLAM CEZA 1.6 MİLYON

Kanunun amacı kısa süreli konut kiralaması yapmak isteyenlerin belli kurallar çerçevesinde ve denetime tabii şekilde faaliyet yürütmesi. Bu doğrultuda çok ağır cezalar belirlenmiş. Örneğin izinsiz tek bir konut kiralaması için önce 100 bin TL, sonra 500 bin TL ve en son 1 milyon TL olmak üzere 1.6 milyon TL ceza kesilebilecek. Bu gerçekten çok ağır bir ceza.

-Vergilendirme nasıl olacak? Kısa süreli ve özellikle çok sayıda konut kiralaması yapanlar, vergi idaresi yani Maliye tarafından “ticari kazanç” elde ettikleri gerekçesiyle vergisel yükümlülüklere tabi tutuluyordu. Bu yaklaşım devam ettirilecek. İzin belgesiyle” kiralama yapanların “ticari kazanç” elde edenler kapsamına doğrudan alınmaları olası.