‘Kötü komşu’dan kurtulma yolları

Okurum İ.U., sitelerindeki kötü komşudan kurtulmanın prosedürünü öğrenmek istiyor. Attığı e-posta bakın şöyle:

“Yazılarınızı okurken kötü komşu ile ilgili bir yazınızda ‘Son çare, birleşip o daireyi satın alarak kötü komşunuzdan kurtulabilirsiniz’ şeklinde bir yorumunuza denk geldim. Bunu yapabilmek için izlenmesi gereken yol nedir? Nereye başvurmak gerekir?”

Okurum S.D. ise sürekli aidat, sıcak su, yakıt, ortak alan elektrik ödemelerini yapmayan, bu yüzden defalarca icralık olan site sakinine karşı ne yapabileceklerini soruyor.

Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık’a yönelttim. Avukat Kısacık’ın yanıtları ve kötü komşuya karşı izlenecek prosedür şöyle:

“Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (KMK) ortak gider ve bunu karşılamak üzere toplanacak avansların kat maliklerince zamanında ödenmesi, anataşınmazdaki ortak işlerin ve hizmetlerin düzenli olarak yürütülmesi için şarttır. Bu yüzden KMK 20. ve 25. maddesinde ortak yer ve hizmetlerin aksamadan yürütülmesi için gerekli gider ve avansın zamanında eksiksiz ödenmesini sağlamak, kat maliklerinin bu konudaki savsaklamasını önlemek açısından belli yaptırımlar vardır.

ORTAK GİDERLERİ DAVA VE İCRA TAKİBİ YOLUYLA ÖDETİN

Okur S.D.’nin sorusundaki gibi payına düşen ortak giderleri ve ortak giderler için toplanacak avansı ödemeyen kat malikleri aleyhine, yönetici tarafından dava açılabileceği gibi icra takibi de başlatılabilir. Eğer yönetici görevini yapmıyorsa her bir kat maliki de, ortak gider borcunu ödemeyen diğer kat maliklerine karşı icra takibi başlatma ve dava açma hakkına sahiptir.

ÇEKİLMEZLİK KRİTERİ

Genel gider borcunu yani aidatları ödemememin en ağır yaptırımı KMK’nın 25. maddesine göre kat mülkiyetinin devri zorunluluğudur. Ortak gideri ve avanstan payına düşeni ödememede direnen okur S.D.’nin sorusundaki gibi bir kat malikinin dairesini diğer malikler satışa çıkartabilirler. Ancak, kat mülkiyetinin devri mecburiyeti sadece bir aylık aidat borcunun ödenmemesi halinde gündeme gelmez. Devir mecburiyetinin doğabilmesi için borç ve yükümlerin yerine getirilmemiş olmasının kat malikleri açısından çekilmez derecede olması gerekir. Kanunda çekilmezlik şartının yerine gelip gelmediğinin değerlendirilmesi, açılacak olan davada olayın özelliğine göre hakim tarafından takdir edilir.

ÜÇ DEFA İCRA VE DAVA TAKİBİ ŞARTI

Yasa koyucu bazı halleri “mutlak çekilmezlik hali olarak kabul etmiştir. Örneğin; ortak giderlere ilişkin avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapılmasına veya dava açılmasına sebep olan, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar eden, kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunan malik aleyhine dava açarak kat mülkiyetinin devri istenebilir.

ÖN ŞART GK KARARI ALINMASI ZORUNLULUĞU

KMK’nın 25. maddesinde, mülkiyet hakkının devri isteminin dava yoluyla hakimden istenebileceği düzenlenmiştir. Aynı madde, davadan önce mülkiyet devri hakkında kat malikleri kurulunca bir karar alınmasını öngörmektedir. Gerçekten de çekilmezlik halinin mevcut olup olmadığı yargılama ile belirlenecek ise de, davanın ön şartı, KMK’nın 25/2. fıkrası uyarınca kat maliklerinin bir araya gelerek hem çekilmezlik halini hem de bağımsız bölümün devrini kendi aralarında konuşup tartışmalarını öngören kat malikleri kurulu toplantısıdır. Bu toplantı yapılmadan, devir istemi ile dava açılamaz.

DEVİR BEDELİ NASIL ÖDENİR

- Devir bedeli, devri istenen bağımsız bölümün hükme en yakın tarihindeki değeridir. Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre de verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde  davanın kabulü ile davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. KMK’na göre görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.

OY ÇOKLUĞU İLE KARAR ALINMALI

DAVA açılmadan önce yöntemine uygun bir çağrı üzerine kat malikleri kurulunun toplanması ve konuyu görüşmesi şarttır. Ancak Genel Kurul’un (GK), gündemini, tarih ve saatini içeren, toplantı çağrısının usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi gerekir. Aksi halde çağrı merasimine uyulmadan yapılan toplantıda alınan kararlar iptal edilebilecektir. Dolayısıyla iptal edilen bir GK kararına göre devir talepli dava açılamayacaktır, açılmışsa da sonuç alınamayacaktır. Toplantıda alınacak kararın (aksi kararlaştırılmış olmadıkça) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış olması gerekir. Alınan karara olumlu oy veren kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse; diğer kat malikleri bu davayı açabilir. Yapılacak yargılama neticesinde kat mülkiyetinin devrine karar verilirse; Mahkeme bağımsız bölümün mülkiyetinin davayı açan kat maliklerine arsa payı oranında devrine hükmedecektir.