×
Türkiye, 9 yıl önce, 14 Kasım 2013’te ihtiyari (isteğe bağlı) olarak başlatılan alternatif çözüm yöntemi arabuluculukla tanıştı.
Hukuk uyuşmazlıklarını, tarafların anlaşması ile bir ay gibi kısa sürede mahkemesiz ve ekonomik şekilde çözüme kavuşturan arabuluculuk, yargının işyükünü azalttığı gibi toplumsal uzlaşı kültürüne de katkı sağlıyor.
Arabuluculuk sisteminde yakalanan başarı sonrası bu yöntem iş uyuşmazlıklarında 1 Ocak 2018, ticari uyuşmazlıklarda 1 Ocak 2019, tüketici uyuşmazlıklarında 28 Temmuz 2020’den itibaren zorunlu hale geldi. Artık, bu uyuşmazlıklar dava şartı olarak önce arabulucuda müzakere ediliyor. Anlaşma sağlanamazsa, taraflar dava açıyor.
KİRA ANLAŞMAZLIĞINI DA ARABULUCU ÇÖZECEK
Adalet Bakanlığı’nın verilerine göre 2022’de ihtiyari arabuluculukta başarı oranı yüzde 99’a yükselirken, kapsam da genişletiliyor. Kısa sürede Meclis’e sunulması ve yasalaşması beklenen yeni yargı paketiyle patlayan kira uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan ihtilaflar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınıyor. İş, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarından sonra kira uyuşmazlıkları da mahkemeden önce arabulucuya gidecek.
KİRA UYUŞMAZLIĞINA BİR AYDA ÇÖZÜM
Paket yasalaşınca, arabulucular, kira uyuşmazlıklarının yanı sıra, balkondan halı çırptığı, yüksek sesle müzik dinlediği, televizyon izlediği için kavga eden komşular için de çözümün ilk adresi olacak. Bazen yıllarca süren kira ve komşuluk davaları arabulucuda bir ay içinde çözümlenebilecek. Taraflar arabulucuda anlaşamazlarsa mahkemenin kapısını çalacak.
YÖNETİM ANLAŞMALI FİRMADAYSA
1)OKUR E.Z.: 30 daireli büyük bir apartmana taşınıyoruz. Apartman yönetimi için dışarıdan hizmet sağlayan bir firma ile anlaşmak daha mantıklı geliyor. Böyle bir durumda çalışanların iş güvenliği, iş kazaları ile ortak yerlerindeki kaza ya da benzeri olumsuz durumlardan firma mı sorumlu olur?
AVUKAT KISACIK: Siteler bu tür yönetim şirketlerinden iki tür hizmet almaktadırlar. Ya doğrudan yönetici olarak atamaktadırlar ya da sitenin ayrı bir yönetimi olmakta ve bu tür şirketlerden yönetim, güvenlik, temizlik gibi hizmetlerden bir veya birkaçı konusunda hizmet satın almaktadırlar. Her iki halde de hizmet alınan yönetim şirketi ile iyi bir sözleşme yapılmalıdır. Bu şirketin vereceği hizmetin niteliğine göre site çalışanlarının iş sağlığı ve güvenliğinden, personelin ücretinden, SGK priminden, kıdem tazminatından, ortak alan yer ve tesislerin işletme, bakım ve onarımından sorumlu olacağı, her türlü hukuki, mali, cezai sorumluluğun şirkete ait olacağı açıkça belirtilmelidir.
ASIL İŞVEREN MALİKLERDİR
Ancak böyle bir sözleşme yaparsanız dahi site yönetimi dolasıyla sitedeki malikler asıl işveren sayılabilir. Her olayın özelliklerine göre farklı karar çıkabileceği gerçeğini gözardı etmemek gerekir. Denetim ve benzeri konularda site yönetiminin bir ihmali, kusuru varsa özellikle maddi manevi zararlarından sorumluluğu da söz konusu olabilir.
İŞÇİ, ASANSÖR TAMİRİNDE YARALANIRSA
2)OKUR A.Ö.: Ankara’da büyük bir sitede oturuyoruz. Asansörünün tamiri sırasında üç işçi yaralandı. İşçilerin sigortası yokmuş. Site yönetimine dava açmışlar. Tamiratı yaptıran site yönetimi. Bu kazadan onlar sorumlu değil mi? İşçiler tazminat kazanırsa ödemekle yükümlü olur muyuz? Yöneticiye bu parayı rücu edebilir miyiz? Ev sahipleri ile birlikte kiracılar da sorumlu olur mu?
KALICI OLARAK NASIL ÇÖZÜLEBİLİR?
OKUR A.U.: 508 haneli bir sitede oturuyorum. Sitedeki otopark alanları yol geçen hanı gibi. Site sakinleri, otoparklarını gelen misafirlerine kullandırıyor. Site sakinleri misafirlerine otoparkı kullandırabilir mi? Otoparkta sabit olarak bir karavan duruyor. Karavanı site yönetiminin kaldırma yetkisi var mı?
Avukat Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 2’nci ve 4’üncü maddesine göre otoparklar ortak alandır. KMK’nın 16’ncı maddesine göre de kat malikleri ortak yerlerden “arsa payı” oranında yararlanırlar. “Arsa payı” oranında yararlanır ifadesi fiili kullanımda tam anlaşılır olamayabilir. Bu nedenle, bir otopark kullanım/yerleşim şeması belirlenebilir. ‘Yönetim Planı’nın (YP) eki olarak tapu kaydına da işlenir. Otopark sorunu sürekli olarak ortadan kalkmış olur. Her dairenin aracını park edeceği yer belli olduğunda artık sorun çıkmayacaktır. YP’de bu konuda bir düzenleme yoksa, daire başına 1 veya daha az araçlık park yeri varsa boş yer bulan otoparka aracını park edecektir.
MİSAFİR ARACI GİREBİLİR Mİ?
YP’de site dışından birinin otoparkı kullanması yasaklanmışsa maliklerin/kiracıların misafirleri otoparkı kullanamayacaklardır. Bu konuda bir yasaklama yoksa maliklerin/kiracıların misafirleri otoparkı; maliklerin arsa payı oranı kadar kullanabilirler. Örneğin; daire başına 1 veya daha az araçlık park yeri varsa ve malik kendi aracını siteye park etmişse arsa payı kadar park yerini kullanmış olacaktır. Bu halde arsa payını aşar nitelikte bir kullanım yapamayacağından misafirleri otoparkı kullanamayacaklardır.
BİR ARAÇLIK YER AYRILMIŞSA KALDIRILIR
Sitede sabit şekilde duran karavan yol geçişini engellemiyorsa kaldırılamaz. Ancak herkese 1 araçlık yer varsa ve bir kişi hem aracını hem karavanı park ediyorsa hakkından fazla yer kullanıyor demektir. O zaman karavanın kaldırılması için ihtar çekilir. Yine kaldırmıyorsa, dava açılır.
AVUKAT Sedef Ünal gibi birçok okurum da yetkili servis, sigorta şirketi ve eksper şirketinin koordinasyonsuzluğu ve sigorta şirketinin geç onay vermesi yüzünden tamir edilen araçlarının tesliminde sıkıntı yaşadıklarından şikâyetçi. Peki yetkili servis tamirdeki aracı rehin alabilir mi? İstanbul Barosu avukatı Ünal’a göre bu uygulama tamamen hukuka aykırı olduğu gibi suç ve servis yetkilileri ile sigorta şirketi yetkilileri konuyla ilgili uyarılmalı. Avukat Sedef Ünal, şu değerlendirmeleri yaptı:
BELGEDEKİ TARİH ESASTIR
“Birincisi, bir belgede aracın teslim edildiği yazıyorsa araç o belgenin imzalatıldığı zamanda teslim edilmek zorundadır. Aksi durumda belgeye gerçeğe aykırı bir durum yazılmış olur ve bu belgenin tüketiciye zoraki imzalatılması da hukuka aykırıdır. Ayrıca bu imzanın atıldığı tarih ile aracın gerçek teslim tarihi arasında geçen zamanda aracın başına bir iş gelmesi halinde sorumluluk bahsi de gerçeğe aykırı şekilde müşteriye atfedilebilecektir. İkincisi, eğer siz tüketiciden yazılı bir taahhüt alıyorsanız, o takdirde aracı da işi bitince hemen teslim etmek zorundasınız. Hem tüketiciden bu belgeyi alıp hem de aracı teslim etmemek hukuka aykırı bir durumdur.
BEŞ HAFTA GEÇTİ
Kendi yaşadığım örnekte, servisin aracımın onarımı için öngördüğü süre 3 hafta iken bu süre 5 haftayı geçmiştir. Araç, benim ısrarlı uğraşlarım sonucunda ancak 5 hafta+2gün sonra bana teslim edilmiştir. 4 haftadan fazla zaman geçtikten sonra, aracın onarımını bitirdiklerini, teslime hazır olduğunu bana yazdıkları için aracımı teslim almaya gittiğimde, bana önce ‘teslim, ibra ve taahhüt belgesi’ imzalattılar. Hatta taahhüt belgesini aracı ilk verdiğim gün de imzalatmışlardı; ikinci kez bunu almış oldular. Bu kez ayrıca teslim ve ibra kısmını da imzalattılar. Bana bu belgeyi imzalatmalarına rağmen, ‘Henüz sigortacı kapanış onayını vermedi, aracı teslim edemeyiz’ dediler. Aracımın tamir edildiğini bana bildirdikleri sürenin üzerinden bile 1 hafta daha geçtikten sonra, o bir haftada her gün defalarca mail yazmamın ardından araç nihayet geçtiğimiz cuma günü 7 Ekim’de bana teslim edilmiştir.
BARİYER İNDİRDİLER
4 hafta+2 gün sonra beni aracı almam için çağırdıklarında, benden sadece teslim tutanağına imza alıp beni yollamak istediler, aracı vermediler. Kendilerine, benden yazılı
GEÇİCİ MADDE NE GETİRİYOR
“İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, ilk tescilden itibaren 6 ay ve 6 bin kilometreyi geçmeyen otomobil ve arazi taşıtlarının ticari faaliyet kapsamında satışı önlenmektedir. Galeriler, yetkili bayiler ve araç kiralama firmaları ile ticari faaliyet kapsamında ikinci el otomobil ve arazi taşıtı satışı yapan kişiler tarafından 1 Temmuz 2023’e kadar ilk tescili yapılan otomobil ve arazi taşıtlarının pazarlaması veya satışı, ilk tescilden itibaren 6 ay ve 6 bin kilometre sınırı geçmedikçe yapılamayacak. Getirilen pazarlama ve satış kısıtlaması ise 1 Temmuz 2023 tarihinde sona erecek. İkinci el motorlu kara taşıtı ticareti ile uğraşanların halihazırda kendi adlarına tescilli taşıtlarının 15 Eylül tarihine kadar satılabilmesine olanak tanınmıştı. Söz konusu taşıtların satışının 15 Eylül’e kadar gerçekleşmemesi halinde, bu taşıtların pazarlaması ve satışı da ilk tescil tarihinden itibaren 6 ay ve 6 bin kilometre sınırı geçmediği sürece yapılamayacak.
KAMYON VE OTOBÜSLER KAPSAM DIŞI
Geçici madde ile yalnızca otomobil ve arazi taşıtlarının pazarlanması ve satışı kısıtlanıyor. Kamyon, otobüs, kamyonet vb taşıt türleri bu kısıtlama kapsamında değil. İkinci el motorlu kara taşıtı ticaretiyle uğraşanlar tarafından doğrudan veya dolaylı olarak yapılacak tüm satışlar ile pazarlama faaliyetleri de bu kısıtlama kapsamında değerlendirilecek. İkinci el motorlu kara taşıtı ticareti ile uğraşanlar tarafından verilen ilanlar da pazarlama faaliyeti kapsamında değerlendirileceğinden denetime tabi tutulacak.
KİMLERİ KAPSIYOR
Yönetmelik sadece ikinci el araç ticaretiyle uğraşan işletmeler ve galericiler için. Gerçek kişiler ya da işletmesinde kullanmak amacıyla araç satın alan işletmeler yani galericiler bu düzenlemelerden etkilenmiyor. Değişiklikle birlikte ikinci el taşıt ticaretiyle uğraşan bazı işletmeler bu kuralı nasıl deleceklerini düşünmeye başladılar. Sosyal medyadaki kullanıcılar çeşitli öneriler getirmeye çalışıyorlar.
KİLOMETREYİ YÜKSELTİRLER Mİ
PROJEDE YOK, NASIL YAPTIRABİLİRİM
ÖNCE okurum E.A.’nın benzer soruları da özetleyen sorusu:
Okur E.A.: Dört bloklu 550 daireli bir sitede oturuyorum. Dairem 14 katlı bloğun 2. katında ve ön cephesinde dar ve uzun bir balkon mevcut. Bu balkon kat planında yok. Balkonumun üstü tamamıyla açık ve her gün kuş pisliği, sigara izmariti, soda kapağı, fındık fıstık kabuğu, su gibi bir sürü olumsuz durum ile karşılaşıyorum. Bir soda kapağı ve su şişesi, 18 aylık bebeğimin üstüne geldi. Site yönetimine durumu anlattık. Açılır kapanır bir tente yaptırarak, yukarıdan gelen tehlikeli atıkları önlemek, yağmur ve güneşten korunmak istediğimizi ilettik. Müsaade etmediler, çeşitli gerekçeler sundular. Bahçe katlarına tamamıyla aynı sebepten acil yönetim kararı alıp tente takılmasına izin vermişler. Üst kattaki balkonlarda rengârenk şemsiyeler kullanılıyor. Bu da görüntü kirliği oluşturuyor. Konuyu Genel Kurul’da tekrar gündeme getireceğiz. Oradan olumsuz karar çıkarsa ne yapabilirim? Site yönetimi mahkeme kararı olmadan tenteye müdahale edemez değil mi?”
4/5 KOMŞU İZNİ ŞART
Okurum E.A. ve tente taktırmak isteyen okurlarımın benzer sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Genel Sekreteri avukat Beste Demirhan’a ilettim. Okurlarımın soruları ve Demirhan’ın yanıtları bakın şöyle yanıtladı:
Avukat Demirhan: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesi uyarınca, bir kat maliki, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamaz. Tente yapılması için de kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasının bulunması veya Genel Kurul’da (GK) 4/5 oyla karar alınması gerekir. Yazılı rıza sağlansa dahi, yapılan tente vb. tesisin diğer komşulara rahatsızlık verecek şekilde olmaması şart. 4/5 kat malikinin yazılı rızası olmasına rağmen diğer malikleri rahatsız edecek bir durum varsa; dava açılabilir. Açılacak davada, mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılır. 4/5 yazılı rızanın varlığının yanı sıra gerçekten de maliklere zarar veren, rahatsız eden bir durum söz konusu mu diye bakılır.
Okur
GÜNCEL ARTIŞ SINIRI KAÇ
7409 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 4. maddesi uyarınca; konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacak.
EYLÜLDE DE YÜZDE 25 Mİ
Kira artış oranı normal şartlarda kanun gereği kira kontratının yenileneceği aydan bir önceki aya ait enflasyon oranına göre hesaplanıyor. Örneğin eylül ayı kira artış oranı TÜİK’in ağustos ayı enflasyon oranlarını açıklanmasının ardından belli oluyordu. 2022 Ağustos ayına göre 12 aylık enflasyon ortalaması yüzde 54.69 olarak kaydedildi. Eğer kanunla geçici düzenleme yapılmamış olsaydı kira artış oranı eylül ayında yüzde 54.69 olarak uygulanacaktı. Ancak, kanunla getirilen geçici düzenleme nedeniyle bu oran eylül ayı için de yüzde 25 olarak uygulanacak. Beş bin lira kira ödeyen bir kiracı kontratını eylül ayında 6 bin 250 liraya yenileyecek.
5 YILI DOLDURDUYSA NE OLUR
Kira sözleşmesi 5 yılı aşmış ise maliklerinin kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Belirlenecek kira bedelinde hâkim yüzde 25 sınır ile bağlı değildir. Kira bedeli hâkim tarafından emsal bedellere göre tespit edilir. Beş yıllık ve daha fazla süren kira sürecinde yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kira bedelinin artışına dair ihtarda bulunmak kaydıyla, yeni kira döneminde açılacak olan kira bedelinin tespiti davasında yeni dönemin başından itibaren etkili olacak şekilde kira bedeli hâkim tarafından belirlenir.
10 YILLIK KİRACI ÇIKARILABİLİR Mİ
OKUR B.R.: Dokuz daireli bir apartmana yeni taşındık. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yönetimi oluşturup yönetici seçmek zorunda mıyız? Kiracılar da yönetici olabilir mi?
Avukat Demirhan: KMK’nın 34. maddesine göre ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunlu. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici sayılıyor. Okurumuzun oturduğu apartmanda dokuz bağımsız bölüm olduğu için apartman yönetimi oluşturulup yönetici seçilmesi KMK’ya göre zorunlu. Yönetim planında “Kiracı yönetici olamaz” ibaresi yoksa kat malikleri sayı ve arsa çoğunluğuyla kiracıyı da yönetici seçebilirler.
DEFTER TUTMAK ZORUNLU
Okur R.S.: Son üç yıldır alt kat komşumuz yönetici. Aidat topluyor, harcamaları yapıyor. Ama bir yönetim defterimiz yok. Yöneticinin tam olarak görevi nedir? Yönetici defter tutmak zorunda değil mi?
“Yöneticiler görevlerini yerine getirirken, siteyi yönetirken, alınan kararların ve yapılan giderlerin işlendiği düzenli bir defter sistemi tutmakla yükümlüdürler. Apartman ve sitelerin büyüklüklerine göre tutulması gereken defterler de farklılık gösterebilmektedir. Aparmanda yöneticiler Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri ve Yönetim Kurulu Karar Defteri tutmalıdır. Diğer yönetimsel evrak ve belgeler de saklanmalıdır.
NOTER ONAYLI OLMALI
Site yönetimlerinin tutmakla yükümlü olduğu en önemli defter ‘Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri’dir. Bu yükümlülük KMK’nın 32. maddesinde yer almaktadır. Bu defterin tutulması zorunlu olup noter tasdikli olması ve her takvim yılı bitiminden itibaren 1 ay içerisinde noterde kapanış tasdikinin yaptırılması şarttır. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 27.02.2001, 2001/535 E. – 2001/1890 K.)Bir diğer defter ise ‘Yönetim Kurulu Karar Defteri’dir. Bu defterin tutulması KMK’da açıkça düzenlenmiş olmamakla, KMK madde 36’da yer alan: