×
TÜRKİYE Barolar Birliği, (TBB) 1999 depremi sonrası “Depremzedeler İçin Hukuk Rehberi” hazırladı. 2001’de rehberin ikinci baskısı yapıldı. Kahramanmaraş merkezli 7.7 ve 7.6 büyüklüğündeki iki büyük depremin ardından, 22 yıllık kolektif emeğin toplamı olan rehber güncellendi. Yeni rehber ceza hukuku, özel hukuk, kamu hukukunun farklı alanları yönünden vatandaşların haklarını nasıl arayabileceklerini anlatıyor. Rehberde, vatandaşların hak kaybına uğramamaları için hangi süreler içinde, hangi mahkeme veya mercilere nasıl başvurabilecekleri ayrıntılı şekilde yer alıyor.
GÖNÜLLÜ AVUKATLAR DAĞITIYOR
Rehber, TBB’nin internet sitesine koyulurken, ilk beş bin baskısı deprem bölgesinde gönüllü avukatlar tarafından mağdur vatandaşlara dağıtılmaya başlandı. Rehberin ikinci baskısının yanı sıra, sosyal medya üzerinden paylaşılacak daha özet bir formatıyla ilgili de çalışma yapılıyor. Rehberden bazı başlıklar şöyle:
- ‘DELİLLENDİRİN’ UYARISI: Suçun tespiti için enkazlar kaldırılmadan önce binalardan bilirkişi eşliğinde beton, demir, kolon, kiriş numunelerinin alınması; gerek enkaz gerekse hasarlı binaların mümkünse kolonların demir yapısını gösterir biçimde fotoğraflanması, videoya alınması, uydudan yapıyı bulup koordinat, adres ve tarih eklenerek fotoğrafların arşivlenmesi gibi yöntemler önerilmektedir. Aksi halde deliller yok olabilecektir.
- ÖLÜM MEYDANA GELMİŞSE: Adli sürecin başlaması için ölenin eşi ve çocukları, eğer bunlar yok ise yakınları kolluğa veya suçun işlendiği yerin Cumhuriyet savcılığına suçun soruşturulması için dilekçe vermelidirler. Eğer deprem nedeniyle başka bir ile taşınılmışsa, dilekçe deprem olan il Cumhuriyet savcılığına gönderilmek üzere o ilin Cumhuriyet savcılıklarına da verilebilir. Yine ölenin yakınları değil, üçüncü kişiler de suç duyurusunda bulunabilecektir. Dilekçenin doğrudan Cumhuriyet savcılığına verilmesi önerilmektedir. Bu suçlarda belirli bir şikâyet süresi olmayıp, Yargıtay kararlarına göre zamanaşımı, depremin meydana geldiği gün başlayacaktır.
- SAVCILIK RESEN SORUŞTURMA AÇMAK ZORUNDA: Bu suç, resen yani herhangi bir şikâyet ve suç ihbarı olmadan, haber alınması durumunda savcılık tarafından takip edilmesi gereken bir suçtur. O nedenle, şikâyet dilekçesi verilmese de savcılık, resen soruşturma yapmak ve suç unsuru bulduğu takdirde kamu davası açmak zorundadır. Bununla birlikte suçtan zarar görenin de şikâyet dilekçesi vermesinde yarar vardır. Zira, savcılıkça resen yürütülen soruşturmada takipsizlik/kovuşturmaya yer olmadığı kararı verilmesi durumunda, sadece suçtan zarar gördüğü iddiası ile şikâyet dilekçesi veren taraf, bu karara karşı itiraz hakkı elde eder. Bu durumda itiraz yeri, takipsizlik/kovuşturmaya yer olmadığı kararı veren Cumhuriyet başsavcılığının bağlı olduğu ağır ceza mahkemesinin bulunduğu yerdeki sulh ceza hâkimliği olup, itiraz süresi takipsizlik kararının tebliğinden itibaren 15 gündür.
-
Prof. Dr. Devrim Güngör’le konuştuk.
KİMLER HAK SAHİBİ
Depremde evi yıkılan vatandaşın hakları neler? Kimler hak sahibi sayılacak? Depremde oturduğu ev yıkılan kiracı ya da o gün evdeki misafir de “hak sahibi” olacak mı?
“Depremden zarar gören vatandaşlarımızın sahip olduğu önemli haklar var. Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’un 29. Maddesi’nde, ‘Yıkılan, yanan veya ağır hasara uğrayan veya uğraması muhtemel olan binalarla imar planları gereğince kamulaştırılmasında zorunluluk bulunan yerlerdeki binalarda oturan ailelere hak sahibi olmak şartıyla konut yaptırılır veya kredi verilir’ şeklinde bir düzenleme yer almaktadır. ‘Hak sahibi’ sayılmanın şartları ise Afet Sebebiyle Hak Sahibi Olanların Tespiti Hakkında Yönetmelik’te detaylı açıklanmıştır. Örneğin, kiracı ve misafir konumunda olan kişiler hak sahibi sayılamazlar. (Md.15)
BAŞVURULAR NEREDEN
“Hak sahipliği” başvurusu nereden yapılacak? Devlet ev mi, konut kredisi mi verecek? “Hak sahibi” sayılmayan dava açabilir mi?
Aynı yönetmelik uyarınca afet sebebiyle, kendilerine ait bulunan konutları yıkılan, yanan veya oturamayacak derecede ağır hasar gören afetzede aileler “Hak sahibi” sayılır ve bu ailelere yeniden konut yapılır veya konut kredisi verilir (Md. 4/1-a). Hak sahipliği başvurusu, e-Devlet üzerinden yapılabilmektedir. E-Devlet uygulaması, AFAD’ın bina/inşaat kredisi sağlama hizmetine vatandaşları yönlendirmektedir. “Hak sahipliği” ya da hasar tespiti konusundaki itirazlara ilişkin olarakta idari yargı yoluna başvurulabilir.
GELİR vergisi beyannamelerini Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) elektronik uygulamalarından “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden vergi dairesine gitmeden ödenebiliyor. Hazır Beyan Sistemi’ne 7 gün 24 saat ulaşılabiliyor. Kira vergisi de vergi dairesine gitmeden İnternet Vergi Dairesi’nden yapılabiliyor.
Ev sahibi okurlarımdan “Aldığım kira çok düşük yine de beyan edecek miyim?”, “2022 yılı için kaç lira kira gelirim varsa beyanname verip vergi ödeyeceğim?”, “Kira vergisinin istisnası, ödenmezse cezası var mı?” şeklinde çok sayıda soru geldi. Sorularınızı Ankara Barosu avukatı Ayşe Köseyener yanıtladı. Köseyener’e göre geçen yıl yani 2022’de konutunuzun kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirinin toplamı 9 bin 500 TL ya da bu tutarın altındaysa beyan etmenize de vergi ödemenize de gerek yok. Ancak bu tutarın üzerindeki kira geliri için beyanname vermeniz ve vergi ödemeniz gerekir. Sorularınıza avukat Köseyener’in yanıtları bakın şöyle:
Kira gelir vergisi nedir?
Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir, halk arasında “kira vergisi” olarak bilinen “gayrimenkul sermaye iradı” olarak değerlendirilir. Kiraya verilen “gayrimenkulden” kasıt konut, ev, işyeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir.
Muafiyet sınırı ne kadar?
1 Ocak 2022 yürürlük tarihli 317 Sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, 2022 yılı için elde edilen kira gelirleri için, kira gelir vergisinden muafiyet sınırları mesken olarak kiraya verilen yerler için 9 bin 500 liradır. Kira geliri bu miktarın altında kalanların kira vergisi ödemelerine gerek yoktur.
İşyeri kira gelirinde sınır kaç lira?
Beyana tabi gelirleri 70 bin TL’yi geçenler için ise (kira, menkul sermaye iradı, faiz vb.) elde edilen işyeri kira geliri beyanname verme sınırı 70 bin TL’dir. Bu tutarlardan sonra kalan matrah üzerinden kira gelir vergisi oranları, yüzde 15 den başlayıp yüzde 40’a kadar çıkabilmektedir.
HOLLANDA’DA HÜKÜMET NE YAPTI
- Kiraya tavan fiyat nasıl bir uygulama?
Avukat Köseyener: Hollanda Hükümeti, 300 bin civarında konut açığı nedeniyle ülkede yaşanan konut sıkıntısı ve çok yükselen ev kiralarına müdahale ederek, “Hollanda modeli” olarak adlandırılan “tavan fiyat” uygulaması getirmiştir. Hollanda’da, konutlar, “sosyal” ve “özel” olarak ikiye ayrılmaktadır. Konutun fiyatı, puanlama aracılığı ile belirlenmektedir. Bu kapsamda, konutların “yaşı, oda sayısı, banyosu, mutfağı, enerji verimliliği” ve benzeri kriterlere göre puan verilmektedir. Puan sisteminde fiyatı 736 Euro altında kalan konutlar “sosyal konut” olarak nitelenmekte ve bunların kira bedeli tavanı 1250 Euro’ya kadar olabilmektedir. Bunların kira artışına yine hükümet karar vermektedir. Puanlamayı ilgili belediyeler kontrol etmektedir. Puan sisteminde değeri 736 Euro üstünde kalan konutlar ise “özel konut” olarak nitelenmekte ve kira bedeli serbestçe belirlenebilmektedir. Hollanda Yönetimi, bu model ile sosyal devlet anlayışını üstün tutarak, bireylerin sözleşme özgürlüğüne müdahalede bulunmuştur. Böylece düşük ve orta gelir gruplarının korunması amaçlanmıştır.
İSTANBUL GİBİ METROPOLLERDE DÜŞÜNÜLEBİLİR
- “Hollanda modeli” Türkiye’deki kira sorununa çözüm olur mu?
Teoride objektif kriterleri esas alan puanlamaya dayalı “Hollanda modeli” adil görünmekle beraber, uygulamada Türkiye’de sorunlar yaratacağı kuşkusuzdur. Türkiye gibi enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde, kiralarda esas alınan parametreler değişkendir. Pandemide kiraya verenlerin çoğu, aylık kira bedellerine zam yapmadılar ya da düşük oranda zam yaptılar. Akabinde mesken kiraları için kira artışı yüzde 25 ile sınırlandı. Halihazırda meskenler için yüzde 25 kira artış sınırlamasının da 1 Temmuz 2023’e kadar devam ettiği dikkate alındığında, devletin, sözleşme özgürlüğüne bir de kira tavanı getirerek müdahale etmesinin tepki alacağı kuşkusuzdur. Yine de İstanbul gibi büyük metropollerde, özellikle fahiş kira artışlarını önlemeye yönelik bölgesel olarak ve TOKİ gibi sosyal konut olan taşınmazların nitelikleri değerlendirilerek kiralara “tavan sınırı” getirilmesi düşünülebilir.
GEÇMİŞ 12 AYIN TÜFE ORTALAMASI
GEÇEN haftaki “Site ve apartmanlarda aidat krizi” yazımdan sonra aidatların da tartışıldığı site genel kurullarına (GK) ilişkin çok sayıda soru geldi. Site ve apartman GK’ları ile ilgili sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın A’dan Z’ye genel kurul rehberi gibi olan yanıtları şöyle:
TOPLANTI DAVETİ
- Genel Kurullar (GK) neden ocak ayında yapılıyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. Maddesi’ne göre GK’ların ne zaman yapılacağının Yönetim Planı’nda (YP) gösterilmesi gerekir. Eğer bu tarih gösterilmemişse GK’lar ocak ayında yapılır.
- Çağrının taahhütlü mektupla gönderilmesi zorunlu mudur? E-posta, SMS, WhatsApp ya da internet sitesinden yapılabilir mi?
KMK’nın 29. Maddesi’ne göre, çağrı metninin elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla gönderilmesi gerekir. Maalesef bu yasal bir zorunluluk. Gelinen teknolojik ortamda bu zorunluluk değişmelidir.
- GK çağrısı yapmak kimin yetkisinde?
Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görev ve yetkisi yöneticiye aittir (KMK madde 35/k). Bu durum hem olağan hem de olağanüstü toplantılar için geçerlidir. Dolayısıyla gerek denetçi/denetçiler veya üçte bir oranındaki kat malikleri, kurulun toplantıya çağrılmasını yöneticiden istemek durumundadırlar.
YENİ yılla birlikte birçok site ve apartmanda yeni aidat (gider avansı) miktarları belirleniyor. En büyük şikâyet, aidatlar. Çünkü, İstanbul’daki lüks siteler başta olmak üzere aidatlar kiralarla yarışır hale geldi. Büyük sitelerde yaşayan birçok kişi site yönetimlerinden şikâyetçi. Fahiş aidat istenmesi başta olmak üzere, yapılan zamlardan ve site sakinlerini borç yükü altına sokan bazılarının usulsüz ve lüks olduğunu iddia ettikleri yatırım/demirbaş giderlerinden yakınıyorlar. Site yönetimlerinin hazırladığı bütçeyi kabul etmek, belirlenen fahiş aidatı ödemek zorunda olup olmadıklarını, dava açarak fahiş aidatı iptal ettirip ettiremeyeceklerini soruyorlar. Okurlarımdan gelen bu soruları İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık, bakın hangi değerlendirmeleri yaptı:
ORTAK GİDER AVANSI
“Öncelikle, aidat kavramını tartışmak gerekir. Kat mülkiyeti hukukunda aidat diye bir kavram yoktur. Toplu yaşam alanlarında ortak alan, yer ve tesislerin bakım ve onarımı, personel ücretleri gibi giderlerin karşılanabilmesi için toplanan aylık ödentinin adı ‘ortak gider avansı’dır. Aidat diye diye, ortak gider avansının adı aidat olarak dilimize yerleşti. Daha iyi anlaşılsın diye biz de aidat diyeceğiz.
MİKTAR NASIL BELİRLENİR
Aidatlar Genel Kurul’da (GK) kararlaştırılır. O sene yapılacak yatırım ve demirbaş alımı gibi işler GK’da görüşülür. Bütçe oluşturulur. Personel ücretleri, ortak alanların aydınlatma-ısınma, bakım-onarım giderleri, yönetim-muhasebe-danışmanlık giderleri gibi giderler ile geçen dönemde gerçekleşen giderler, güncel koşullar ve olası fiyat artışları gibi etmenler dikkate alınarak 1 senelik genel bütçe (işletme projesi) yapılır. Sonra Yönetim Planı’ndaki (YP) yasal düzenlemeye, YP’de bir düzenleme yoksa KMK’nın 20. Maddesi’ne göre hesap yapılarak her bağımsız bölümün aylık ödeyeceği miktar (aidat) belirlenir.
YÖNETİM Mİ ARTIRIYOR
Ülkemizde aidat artışlarının yönetim tarafından yapıldığına yönelik yanlış bir algı var. Her ne kadar ödenecek aidatın miktarını da belirleyen işletme projesi, çoğunlukla yönetici/yönetim kurulu tarafından hazırlanıyorsa da esas olarak aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar verir. GK’ya katılan malikler işletme projesini kabul etmişse, katılmayanlar da kendilerine tebliğ edildiğinde iptal davası açarak mahkemeden işletme projesinin iptaline ilişkin bir karar veya uygulamanın durdurulmasına ilişkin bir tedbir kararı almamışlarsa işletme projesi ile belirlenen yeni dönem aidatının artışı herkes tarafından kabul edilmiş demektir. İşletme projesini Yönetim Kurulu hazırlamışsa ve bunu tebliğ alan malikler 7 gün içerisinde itiraz etmemişlerse, o işletme projesi de kesinleşmiş sayılır.
SİTE ve apartmanlardaki güvenlik kameraları nedeniyle hayatımız 7/24 kayıt altında. Birçok sitede sesli ve görüntülü kayıt yapan bu güvenlik kameraları tartışma konusu oluyor. Bazı okurlarım site yöneticilerinin, cep telefonları üzerinden güvenlik kameralarını anlık olarak izlediğinden hatta bir sitede çocuklara mobbing uyguladığından yakınıyorlar. “Yöneticinin güvenlik kameralarını anlık takip yetkisi var mı?” diye soruyorlar. Önce Ankara’da bir site oturan okurum M.Ö.’nün sorusu:
BAŞLARINI EĞDİRİP FOTOĞRAF ÇEKTİ
“Geçen hafta perşembe günü, oğlum ve birkaç komşumuzun çocuğu, hava çok soğuk olduğu için sandalyelerle apartman girişinde oturarak, verdiğimiz yiyecekleri tüketip sohbet ediyorlardı. Yanlarına gelen yönetici A. Hanım, çocuklara suçlularmış gibi müdahale edip ‘Yüzünüzü öne eğin, fotoğrafınızı çekeceğim’ diyerek psikolojik şiddet uygulamıştır. Daha önce de çocukları yönetim odasına çekerek, ‘Hepinizi buradan izliyorum. Ne yaptığınızı görüyorum. Asansörde de kamera var. Hareketlerinize dikkat edin’ diyerek mobbing yapmıştı. O zaman komşularımızla birlikte bu konuda kendisini uyarmış ve hukuki yollara başvuracağımızı iletmiştik. Tüm bu yaşananların ardından yönetimden bize uyarı yazısı geldi. 31 Aralık 2022 tarihli yazıda, ‘Çocukların bir daha girişte sandalye koyup oturarak yiyecek içecek tüketmemeleri için gerekeni yapmamız’ uyarısı yapıldı. Yöneticinin, güvenlik kameralarını anlık izleme, çocuklarımızın ortak alanda cips, yiyecek tüketmelerini yasaklama, bu yüzden müdahale etme, suçlu gibi fotoğraflarını çekme yetkisi var mı? Bu yaptıkları suç değil mi? Biz hukuken nasıl bir yol izleyebiliriz?”
KİMSEYİ HİZAYA GETİRME YETKİSİ YOK
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Ceza ve Ceza Muhakemesi Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Devrim Güngör’ün M.Ö. ve diğer okurlarımın sorularına ilişkin değerlendirmeleri bakın şöyle: “Apartman veya site yöneticisi olmanın kimseye insanları hizaya getirme yetkisi vermediğini belirtmek gerekir. Yöneticinin görevi kat malikleri genel kurulu tarafından alınan kararları uygulamak ve idari işleri kanuna ve yönetim planına uygun olarak yürütmekten ibarettir.
ÖZEL HAYATIN GİZLİĞİNİ İHLAL SUÇU
Site ve apartmanlarda güvenlik kameraları, site sakinlerinin güvenliğini sağlamak için yaygın şekilde kullanılmaktadır. Söz konusu kameraların bunun dışında bir amaçla kullanılması hukuka uygun sayılamaz. Şöyle ki, yöneticinin veya başka bir kimsenin bir apartman veya sitenin ortak alanlarını görüntüleyen güvenlik kamerası kayıtlarını, kişisel amaçlarla izlemesi durumunda, Türk Ceza Kanunu’nun 134. maddesinde düzenlenen
“EV alma komşu al” atasözünün doğruluğunu kanıtlayan bu tarz küçük ama rahatsız eden sorunlar, komşuluk ilişkilerini de yıpratıyor. Özellikle banyo ve tuvaletlerdeki su tesisatından veya balkondan alt kata su akması sık sık her site ve apartmanda gündeme geliyor. Bu konuyu ceza ve kat mülkiyeti hukuku açısından inceledim. Okurlarımın bu ve benzeri sorularına yanıt aradım.
TCK’DA SUÇ SAYILIR MI?
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Ceza ve Ceza Muhakemesi Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Devrim Güngör’e göre bir başkasının evine keyfi şekilde girmek hukuka aykırı ve suç. Ancak, su sızıntısı gibi bir tehlike halinde çilingirle kapıyı açtırmak mümkün. Nasıl mı? Bakın şöyle: “Birinin, üst katta oturan komşunun evinden kendi dairesine su sızıntısı olduğunu görmesi halinde, usulüne uygun olarak bunu önlemek için bazı haklara sahip olduğunu belirtmek gerekir. Öncelikle, su sızıntısı nedeniyle alt katta oturan daire sakini zarar görebileceği gibi, bu sızıntının okurun sorusundaki gibi elektrik prizlerine yayılması durumunda, elektrik kaçağı nedeniyle bir yangın tehlikesi de ortaya çıkabilir.
YÖNETİME HABER VERİN
Böyle bir durumda apartman/site yönetimine de haber vermek kaydıyla, çilingirle üst kattaki dairenin kapısının açtırılması, elektrik ve suyun kapatılması halinde, “Mala zarar verme” veya “Konut dokunulmazlığını ihlal” gibi suçlar oluşmaz. Zira 5237 Sayılı TCK’nın bir hukuka uygunluk nedeni olan “İlgilinin rızası”nı düzenleyen 26. maddesinin kıyas yoluyla genişletilmesi ve böyle bir durumda üst katta oturan kişinin rızasının olduğunun varsayılması pekâlâ mümkündür.
PRATİK YOL BULUN
Yürürlükteki TCK, suç ve ceza yaratan normlar dışındaki normlar yönünden kıyas yapılmasına imkân tanımaktadır. Bunun için ortaya çıkan istenmeyen durumu önlemenin başka bir pratik yolunun bulunmaması gerekir. Aksi takdirde keyfi şekilde girilmiş olur, hukuka uygun olmaz.”