×
Gerçek gider yöntemi içinse masrafların belgeli olması gerekiyor. Ve bir sınırı da yok. Dolayısıyla gelirden daha fazla da gider olabilir ve bu durumda hiç vergi de ödenmeyebilir. Hatta giderlerle, kira geliri arasında oluşan negatif fark (zarar) oluştuğunda, yasada yer alan koşullarla ertesi yılın kira gelirinden de düşülebilir bu zararlar... Bugün; gerçek gider yönteminde, masrafların ödenecek vergiyi nasıl azalttığını ayrıntılarıyla ele alıyoruz...
HANGİ DURUMDA AVANTAJLI?
Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan mülk sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Bu belgelerin beyannameye eklenip eklenmeyeceği konusunda tereddütler de yaşanabiliyor. Belgelerin beyannameye eklenmesi gerekmiyor ancak özenle saklanması gerekiyor. Masraf belgelerinin beş yıl süreyle saklanarak olası incelemede yetkililere ibraz edilmesi gerekiyor. (2019’un kira beyanları için; 2024’ün sonuna kadar belgelerin saklanması gerekiyor.)
GİDER KABUL EDİLENLER?
Son beş yılda (2015 ve sonrasında) konut alanlar, konut edinim bedelinin (tek bir konut için) yüzde 5’ni kira gelirinden düşebiliyor. İşyeri kira gelirinin vergi hesabında, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor. Kiraya verilen gayrimenkul için borçlanılan kredinin (2019’da ödenen) faizleri gelirden düşülebilir. Kiraya verilen taşınmazla ilgili sigorta giderleri. Emlak vergisi de dâhil olmak üzere taşınmazla ilgili olarak ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gider yazılabilir. Konut kira geliri elde ederken, diğer taraftan kendisi de kira da oturanların ödedikleri kira bedelleri de (lojman kiraları dâhil) hesaplamada gider olarak dikkate alınabiliyor. Vergi hesaplamasında dikkate alınabilecek diğer ‘gerçek giderleri’ de şöyle özetleyebiliriz: Amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, onarım, idare giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
BİR KISMI DÜŞÜLEMİYOR
Konut kira geliri istisnasından faydalanan mülk sahipleri için gider belgelerinin tümü indirim konusu yapılamıyor. Konut kira gelirlerinde 5 bin 400 liralık istisna düşüldükten sonra gider belgeleri vergi hesabında dikkate alınabiliyor.
Örnek: Yıl boyunca 40 bin lira kira geliri elde eden vatandaşın belgeli gerçek gideri toplamı 30 bin lira (kredi faiz gideri, bina bakım gideri, emlak vergisi...) olmasına rağmen beyannamede düşebileceği gerçek gideri 25 bin 950 lira olarak hesaplanır.
Ayrıca yasa değişiklikleri de vergi hesaplamalarını değiştirebiliyor. Nitekim 7194 sayılı yasa geçtiğimiz yılın son ayında (9 Aralık’ta) Resmi Gazete’de yayımlanmasına rağmen, 2019 kira gelirlerinin beyanı için de geçerli hale geldi. Gerek güncellenen tutarlardan, gerek yasa değişikliklerinden ve gerekse de kişiye, gayrimenkule özel durumlardan kaynaklanan tereddütleri, ayrıntılı olarak açıklıyoruz bugünden itibaren... Beş gün boyunca konut ve işyeri kira geliri elde eden mülk sahipleri için merak edilen kritik noktaları örneklerle ele alıyoruz.
Bugün; beyanname verme zorunluluğu için belirlenen en az konut kira tutarını, konut kira gelirindeki istisna tutarını, gerçek gider ve götürü gider ayırımını açıklayarak başlıyoruz. Ayrıca; farklı kira bedellerine göre değişen örnek vergi hesaplamalarını, tablo üzerinden gösteriyoruz.
KİMLER BEYANNAME VERECEK?
2019’da; yıl içinde toplam 5 bin 400 liraya kadar konut kirası elde edenler beyanname vermeyecek. Dolayısıyla vergi de ödemeyecekler. İstisna tutarının (5 bin 400 lira) üstünde konut kira geliri olanlar mart ayı içinde beyanname verecek.
HİSSELİ TAŞINMAZDA İSTİSNA NASIL UYGULANACAK?
Hissedarlar da; kişi başı kira gelirleri 5 bin 400 lirayı geçmezse beyanname vermeyecek. Hissedarların eş olması da durumu değiştirmiyor, yine hissedar başına 5 bin 400 lirayı geçmeyen konut kira gelirleri beyan edilmeyecek.
Kira geliri; hissedar başına 5 bin 400 lirayı geçtiği andan itibaren, her bir hissedar ayrı ayrı 5 bin 400 liralık istisnayı vergi hesabında gelirinden düşebilecek.
‘GÖTÜRÜ GİDER’ YÖNTEMİNDE VERGİ NASIL HESAPLANIYOR?
Esnaf, bakkal, doktor, eczacı, avukat için işlemler bir nebze daha kolay. Çünkü yıl içinde de zaten beyanname veriyorlar ve büyük çoğunluğu da mali müşavirlerinin desteğiyle vergi ödevlerini yerine getiriyorlar.
Yılda bir kez beyanname verme yükümlülüğü olan vatandaşlar da var. Çoğunlukla da mali müşavir desteği olmadan bizzat kendileri beyannamelerini hazırlayıp Maliye’ye veriyorlar. Vergi dairesine direkt başvurarak, posta yoluyla beyanname göndererek veya internet vergi dairesi yoluyla...
Kira geliri elde edenler, gayrimenkul satış kazancı elde edenler, ücretliler, faiz geliri elde edenler, kar payı elde edenler... İşte bu kişiler için ana hatlarıyla kimlerin beyanname vereceğini bugün ele alıyoruz...
Gerek her yıl güncellenen-artan beyanname verme sınırlarına göre kimlerin beyanname vereceğini, gerek geçtiğimiz aralık ayında Resmi Gazete’de yayımlanan vergi paketinden (7194 sayılı yasa) çıkan yeni düzenlemeleri... Gelir türlerine göre, sırasıyla açıklıyoruz...
KİRA GELİRİ
2019’da yıl boyunca toplamda 5 bin 400 liraya kadar konut kirası elde edenler (1-25 Mart 2020) beyanname vermeyecek. Dolayısıyla vergi de ödemeyecekler. 5 bin 400 lirayı aşan konut kirası elde edenler beyanname vermek zorunda. Beyanname verenler için; ‘vergi hesaplanması sırasında, istisna, gider ve indirimler, hangi koşullarda ödenecek vergiyi azaltacak’ sorusu da sorulacaktır. Ayrıntılarını yeni yazılarımızda (yazı dizisi olarak) ayrıca ele alacağız.
2019’da net 32 bin lira, brüt 40 bin liradan fazla işyeri kira geliri elde edenler beyanname (1-25 Mart 2020) verecek. Eğer işyeri basit usuldeki bir mükellefe kiraya verilmişse (veya vergi kesintisi zorunluluğu olmayanlarca kiralanmış ise) beyanname verme sınırı 2019 gelirleri için 2 bin 200 lira. İşyeri kira beyanında vergi ödemek bir yana, vergi iadesi alacaklar da olacak. (Vergi iadesi hesabına ilişkin ayrıntılar yazı dizimizde yer alacak)
Aralıktaki vergi paketinden (7194 sayılı yasa) kira geliri elde edenler de etkilendi. Özellikle yüksek kira geliri elde edenler... Kira gelirinin vergi matrahı 500 bin lirayı aşanlar beyannamelerinde yüzde 40 oranında vergi hesabı da yapacaklar. Normalde gelir vergisinde en yüksek oran (98 bin lirayı aşan vergi matrahı için) yüzde 35’di. Artık yüksek kira geliri elde edenler (500 bin lirayı aşan vergi matrahı için) yüzde 40 oranında vergi ödeyecekler.
7 Aralık’ta yayımlanmıştı Resmi Gazete’de yasa metni. Ardından yoğun tartışma yaşandı ve değişiklik yapılacağı belirtildi… Ve geçen hafta mecliste görüşüldükten sonra Değerli Konut Vergisi’nin hesaplanmasında da, mükellefiyette de, ne zaman verginin ödeneceği konusunda da önemli değişiklikler yapıldı. 7221 sayılı yasa geçtiğimiz cuma günü Cumhurbaşkanlığı’na da gönderildi, Cumhurbaşkanlığı’nın onayını müteakip kısa sürede Resmi Gazete’de yayımlanacağının beklendiğini de belirtelim ayrıca...
Özet olarak şu 5 kritik değişikliği söyleyelim öncelikle:
1. İlk vergi ödemesi 2021’de başlayacak. 2020’de beyanname de verilmeyecek ödeme de yapılmayacak.
2. Artık Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yaptığı değerler dikkate alınmayacak. Emlak vergi değeri vergi matrahı olarak kabul edilecek.
3. Tek konutu olanlardan, taşınmazlarının değeri 5 milyon lirayı geçse de vergi istenmiyor artık.
4. Emlak vergi değeri 5 milyon lirayı geçen birden fazla konutu olanlardan vergi isteniyor. Birden fazla konutu olanlar -en düşük değerdeki- tek konutu için vergi ödemeyecekler...
5. Konutun değerinin 5 milyonu aşan kısmı için vergi isteniyor artık. 6 milyon değerindeki konut için, 1 milyon lira üzerinden binde 3 vergi (3 bin lira) ödenecek. Önceki halinde 6 milyon değerindeki konutta 6 milyon liranın tümü üzerinden binde 3 (18 bin lira) vergi isteniyordu.
Verginin mükellefi kim?
Konutlar için yüzde 3, işyerleri için yüzde 5 bedel ödendi ‘Yapı Kayıt Belgesi’ almak için. Yapı Kayıt Belgesi’nden sonra imar barışının bir de ikinci aşaması var... Kat mülkiyeti ve cins değişikliği başvurusu yapanların, ilaveten yine aynı oranda (yüzde 3 veya yüzde 5 oranında) bir bedel daha ödemeleri gerekiyor.
Binanın; emlak vergi (arsa) değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden bu yüzde 3 veya yüzde 5’lik hesaplamalar yapılıyor.
Kira gelirlerinin beyan süresi de (1-25 Mart 2020) yaklaşıyor bu arada. Geçen yılki konut kira geliri 5 bin 400 lirayı aşanlar, işyeri kira gelirleri brüt 40 bin lirayı aşanlar gelir vergisi beyannamesi verecek mart ayında.
Ve bu beyanname verecek mülk sahipleri haliyle vergi hesabını yaparken gelirlerinden düşebilecekleri masrafları da merak ediyorlar. Son günlerde özellikle de imar barışı için ödenen bedellerin gider yazılıp yazılamayacağı hakkında çokça soru alıyoruz...
5 milyon lira ve üzerinde değeri olan konutlardan Değerli Konut Vergisi (DKV) isteniyor... Binde 3’den başlayıp, binde 6 ve yüzde 1’e kadar oranlar üzerinden hesaplanıyor vergi.
Erteleme de konuşuluyor, verginin hesaplanmasında-uygulanmasında değişiklikler de konuşuluyor... Uygulama bir yıl daha ertelendiğinde, bu süre içinde yasanın eleştirilen kısımlarına da kalıcı çözümler getirilebilir.
Peki; yasanın kabul görmeyen, en çok tartışılan kısımları neler?
Sırasıyla gözden geçirelim şimdi...
Birçok kurumsal işletmede ücret hesaplamaları brütten yapılır. Her ay aynı brüt ücret üzerinden hesaplama yapıldığından, ocak ayının net maaşı ile sonraki ayların net maaşı aynı olmaz. Dolayısıyla ocak maaşı dışında sonraki aylarda net maaşın ne kadar değişeceği, azalacağı da önemlidir. (Tablo 1’de yer alan brüt ücret örnekleri üzerinden net maaştaki değişimler aydan aya görülebilir)
İlk başta yüzde 15 oranında vergi kesintisi yapılırken ilerleyen aylarda, maaşın yıl içi büyüklüğüne göre daha yüksek oranlarda (yüzde 20, 27, 35, 40) vergi kesilir.
Brüt ücreti 5 bin lira olan çalışan üzerinden örneklendirelim: 2020’de brüt ücreti 5 bin lira olan bir çalışan; ocak ayında banka hesabına 3 bin 795 lira net maaş yattığını görecek. Haziranda ise net maaşının 3 bin 620 liraya düştüğünü görecek. Temmuzda 3 bin 582 lirayı ve kalan beş ayda ise 3 bin 442 lirayı net maaş olarak hesabında görebilecek. Ocak ayına göre, aralık ayında net maaşında 352 lira azalma yaşanacak. Azalmanın nedeni, maaştan kesilen gelir vergisi. Farklı brüt ücretli çalışanlar için de; net maaşın hangi ayda ne kadar azalacağı Tablo 1’den görülebilir.
Brüt ücretten, gelir vergisi dışında damga vergisi ve sigorta primleri de kesilir. Ancak bu kesintiler ocak ayında da, aralık ayında da (brüt ücret değişmediği sürece) aynı tutarda olur. Gelir vergisi ise, yıl içi elde edilen maaş tutarlarının toplamının belirlenmiş tutarları (gelir vergisi dilimleri) aşmasıyla daha yüksek orandan hesaplanır. Ücretlilerin vergi matrahlarının yıl içi toplamları; 22 bin liraya kadar yüzde 15, sonraki 27 bin lira için yüzde 20, sonraki 131 bin lira için yüzde 27, sonraki 420 bin lira için yüzde 35 oranı üzerinden hesaplanır. 600 bin liradan fazlası içinse yüzde 40 oranında vergi kesintisi yapılır.
YÜZDE 40 VERGİ SINIR MAAŞ 53 BİN 310 LİRA
e-sigorta kullanıcı kodu ve şifresiyle girilen işveren sisteminde, kolay işveren kapsamına dahil olunabiliyor. Kolay işverenlik uygulamasının ayrıntıları 05 Mart 2019 tarihli ve 2019/6 sayılı SGK Genelgesi ile açıklanmıştı.
Şimdi çalışan açısından vergi avantajına bakalım. Malum... Çalışanların maaşı üzerinden hem gelir vergisi, hem damga vergisi hesaplanıp Maliye’ye ödenmesi gerekiyor. Nitekim 2020 için açıklanan brüt asgari ücrete göre; 375,23 lira gelir vergisi, 22,34 lira da damga vergisi kesintisi yapılacak. Kapıcılarda ise bu iki kalem vergi hesaplanmıyor. Dolayısıyla asgari ücretle çalışan kapıcıların brüt ücretlerinden yalnızca sigorta primleri kesilip kalan tutar olan 2.501,55 TL net ücret olarak ödenecek.
Böylece asgari ücretli bir başka çalışana göre 176,84 lira daha fazla net maaş elde etmiş olacaklar. (Asgari ücretli bir çalışanın bu yıl eline net maaş olarak –bekar için AGİ dahil- 2.324,71 TL geçecek.)
Konutlarda çalışan kapıcılar gibi bahçıvanların, hizmetçilerin ücretlerinden de vergi kesintisi yapılmıyor. (Gelir Vergisi Kanunu-GVK- Md. 23/6). Bu kişilerin brüt ücretinden (2.943 lira) vergi kesilmediğinden, brütten nete ulaşırken vergi kesilmeyip yalnızca sigorta primleri (441,45) düşüldüğünden net ücret de daha yüksek (2.501,55) hesaplanır. Tablo 1’den; brütten nete ulaşırken hangi kalem kesintilerin olduğu da işveren maliyetinin toplamı da görülebilir.