İmar barışı ödemesi kira gelirinden nasıl düşülür?

Konutlar için yüzde 3, işyerleri için yüzde 5 bedel ödendi ‘Yapı Kayıt Belgesi’ almak için. Yapı Kayıt Belgesi’nden sonra imar barışının bir de ikinci aşaması var... Kat mülkiyeti ve cins değişikliği başvurusu yapanların, ilaveten yine aynı oranda (yüzde 3 veya yüzde 5 oranında) bir bedel daha ödemeleri gerekiyor.

Binanın; emlak vergi (arsa) değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden bu yüzde 3 veya yüzde 5’lik hesaplamalar yapılıyor.

Kira gelirlerinin beyan süresi de (1-25 Mart 2020) yaklaşıyor bu arada. Geçen yılki konut kira geliri 5 bin 400 lirayı aşanlar, işyeri kira gelirleri brüt 40 bin lirayı aşanlar gelir vergisi beyannamesi verecek mart ayında.

Ve bu beyanname verecek mülk sahipleri haliyle vergi hesabını yaparken gelirlerinden düşebilecekleri masrafları da merak ediyorlar. Son günlerde özellikle de imar barışı için ödenen bedellerin gider yazılıp yazılamayacağı hakkında çokça soru alıyoruz...

“Kira gelirimi beyan ederken; ödediğim bu imar barışı bedelini, gelirimden düşebilir miyim, gider yazabilir miyim?” şeklinde... (Kira gelirlerinin beyanına ilişkin diğer konuları yazı dizisi olarak ayrıca yakında ayrıntılı olarak açıklayacağız.)

Öncelikle şunu söyleyelim: Kira geliri elde edenler Gelir Vergisi Kanunu’na (GVK) göre iki tür gider yönteminden birini tercih etmek durumundalar. Mülk sahipleri ya gelirin yüzde 15’i oranında ‘götürü gider yöntemini’ seçebiliyorlar. Ki hiçbir belgeye gerek olmaksızın bu yöntem tercih edilebiliyor...

İkinci gider yöntemi ise: ‘Belgeli gerçek gider yöntemi’. Bu yöntemde; tüm masraf belgelerinin olası vergi incelemesi sırasında istenebileceği varsayılarak mülk sahiplerince saklanması gerekiyor. Beş yıllık zamanaşımı süresince beyannamede yazılı belgeli gerçek gider belgelerinin saklanması gerekiyor. 2019 kira gelirleri için, 2024 yılının sonuna kadar belgelerin saklanıp, olası vergi incelemesinde istendiğinde ibraz edilmek üzere arşivlenmesi gerekiyor.

Kira gelirinin yüzde 15’inden daha az belgeli masrafı olan mülk sahipleri otomatikman götürü gider yöntemini tercih edeceklerdir. Veya saklama ve ibraz yükümlülüğünü göze alamayanlar da götürü gider yöntemini seçebilir. Sonuçta, kira geliri elde eden mülk sahipleri eğer götürü gideri seçmişlerse, imar barışı belgelerini vergiden de düşemeyecekler. Dolayısıyla onlar için imar barışı ödeme makbuzunun Maliye için saklanması da gerekmiyor.

Şimdi ‘belgeli gerçek gider’ yöntemini seçecek mülk sahiplerinin durumuna bakalım... Aslında bu mülk sahipleri de imar barışı ödeme tutarının tamamını direkt olarak kira gelirinden düşemiyor. Maliye imar barışı ödemesinin amortisman (yıpranma payı) gideri (GVK Md.74/6) olarak yıllara yayılarak gider yazılabileceğini belirtiyor. Bu ödemelerin ‘gayrimenkulün iktisadi değerini arttıracak türden yapılan harcama olduğunu ve gayrimenkulün maliyetine ilave edilmesi ve amortisman gideri olarak ancak kira gelirinden indirim konusu yapılabileceğini’ belirtiyor. (Gelir İdaresi Başkanlığı -GİB- yetkilileri, bu konuda vatandaştan gelen soruya verilecek cevabın netleştiğini ancak henüz internet sitesine yüklenmediğini, kısa süre içerisinde gib.gov.tr internet adresinden bu özelgeye de erişilebileceğini belirttiler.)

Ayrıca; ‘imar barışı ödemesini şirketinin taşınmazı için yapan bir işletmeye’ bu masrafların ancak amortisman gideri olarak vergi hesabında dikkate alınabileceği de belirtilmiş. (Gelir İdaresi Başkanlığı, 25 Aralık 2018 tarihli özelge)

GELİRDEN DÜŞÜLEBİLEN MASRAFLAR

İmar barışı ödemesi, gayrimenkulün satın alma bedeli gibi ancak yıllara yayılarak, amortisman gideri yazılarak vergi hesabından düşülebiliyor. Direk; yapılan tüm masrafı dikkate alarak (5 bin 400 liralık istisnanın etkisi ile) kira gelirinden düşülebilecek masraf kalemlerini (GVK Md.74) ise şöyle özetleyebiliriz.

* Son beş yılda (2015 ve sonrasında) konut alanlar, konut edinim bedelinin (tek bir konut için) yüzde 5’ni kira gelirinden düşebiliyor. İşyeri kira gelirinin vergi hesabında, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor.

* Kiraya verilen mülk için borçlanılan kredinin (2019’de ödenen) faizleri gelirden düşülebilir.

* Kiraya verilen taşınmazla ilgili sigorta giderleri.

* Emlak vergisi de dâhil olmak üzere taşınmazla ilgili ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gider yazılabilir.

* Konut kira geliri elde ederken, diğer taraftan kendisi de kira da oturanların ödedikleri kira bedelleri de (lojman kiraları dâhil) hesaplamada gider olarak dikkate alınabiliyor.

* Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen onarım, idare giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.