Hangi mülk sahipleri kira gelirini beyan edecek?

Ayrıca yasa değişiklikleri de vergi hesaplamalarını değiştirebiliyor. Nitekim 7194 sayılı yasa geçtiğimiz yılın son ayında (9 Aralık’ta) Resmi Gazete’de yayımlanmasına rağmen, 2019 kira gelirlerinin beyanı için de geçerli hale geldi. Gerek güncellenen tutarlardan, gerek yasa değişikliklerinden ve gerekse de kişiye, gayrimenkule özel durumlardan kaynaklanan tereddütleri, ayrıntılı olarak açıklıyoruz bugünden itibaren... Beş gün boyunca konut ve işyeri kira geliri elde eden mülk sahipleri için merak edilen kritik noktaları örneklerle ele alıyoruz.

Bugün; beyanname verme zorunluluğu için belirlenen en az konut kira tutarını, konut kira gelirindeki istisna tutarını, gerçek gider ve götürü gider ayırımını açıklayarak başlıyoruz. Ayrıca; farklı kira bedellerine göre değişen örnek vergi hesaplamalarını, tablo üzerinden gösteriyoruz.

KİMLER BEYANNAME VERECEK?

2019’da; yıl içinde toplam 5 bin 400 liraya kadar konut kirası elde edenler beyanname vermeyecek. Dolayısıyla vergi de ödemeyecekler. İstisna tutarının (5 bin 400 lira) üstünde konut kira geliri olanlar mart ayı içinde beyanname verecek.

HİSSELİ TAŞINMAZDA İSTİSNA NASIL UYGULANACAK?

Hissedarlar da; kişi başı kira gelirleri 5 bin 400 lirayı geçmezse beyanname vermeyecek. Hissedarların eş olması da durumu değiştirmiyor, yine hissedar başına 5 bin 400 lirayı geçmeyen konut kira gelirleri beyan edilmeyecek.

Kira geliri; hissedar başına 5 bin 400 lirayı geçtiği andan itibaren, her bir hissedar ayrı ayrı 5 bin 400 liralık istisnayı vergi hesabında gelirinden düşebilecek.

‘GÖTÜRÜ GİDER’ YÖNTEMİNDE VERGİ NASIL HESAPLANIYOR?

Yıllık kira gelirinden, önce istisna (5 bin 400 lira) ve yüzde 15 götürü gider düşülüyor, sonra gelirin büyüklüğüne göre vergi hesaplanıyor. Götürü giderde; 5 bin 400 liralık istisna düşülmüş kira gelirinin yüzde 15’i direkt (belgeye ihtiyaç duymadan) kira gelirinden düşülüp kalan tutarın üzerinden vergi hesaplanıyor.

Tabloda da, götürü gider yöntemiyle hesaplanmış örnek vergi hesaplamaları yer alıyor. Örneğin aylık 1.500 lira, yıllık 18 bin lira kira geliri elde eden mülk sahibinin, 1.607 liralık gelir vergisi ödemesi gerekecek. Önce istisnayı (5.400 lira) sonra yüzde 15 götürü gideri (1.890 lira) düşüp, 10 bin 710 lira matrah üzerinden, yüzde 15 oranında vergi hesaplanıyor.

Gerçek gideri tercih edip 1.890 lira götürü giderden daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan ve aynı kira gelirine sahip olan mülk sahipleri için tabiatıyla daha düşük vergi hesaplanabilecektir.

Götürü gider yöntemini seçenler; aşağıdaki tablodan, elde edilen aylık-yıllık kira tutarına göre, ne kadar vergi ödeyeceğini görebilirler. Beyanname verecek mükellefler iki farklı gider yönteminden birisini tercih edebiliyor; ‘götürü gider’ veya ‘gerçek gider’

GİDER TERCİHİ NASIL YAPILIYOR?

Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan ev sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Gerçek giderler belgeli olarak vergi hesabında dikkate alınabildiğinden bu belgelerin beş yıl saklanarak olası denetimde ibraz edilmesi gerekiyor. (2019 kira gelirleri için 2024’ün sonuna kadar saklanmalı)

Götürü giderden vazgeçilebilir mi? Götürü gider usulünü kabul edenler normalde iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemiyorlar. Elde edilen kira gelirine ilişkin gelir vergisi beyannamelerinde, yanlışlıkla götürü gider usulünü seçenlerse beyannamenin verildiği takvim yılı içerisinde olmak kaydıyla, düzeltme beyannamesi verdiklerinde gerçek gider usulünden yararlanabiliyorlar.

VERGİ PAKETİNDEN KİMLER ETKİLENECEK?

9 Aralık 2019’da Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı yasa öncesi kira geliri elde edenlerin en fazla (98 bin lirayı aşan kira geliri matrahları için) yüzde 35 oranında vergi ödemeleri gerekiyordu. Yasa değişikliği sonrası en yüksek vergi oranı 40’a çıkarıldı. Ve bu oran 2019 kira gelirleri için de uygulanacak... Değişiklikten etkileneceklerin yani yüzde 40’a varan oranında vergi ödeyeceklerin en az kira geliri matrahının 500 bin lirayı aşması gerekiyor. 500 bin liralık matrah için (götürü gider yönteminde) aylık 49 bin 20 lira ve üstünde konut kira geliri elde edilmesi gerekiyor.

- 2019 kiralarının; her ay değişmeden aynı bedel üzerinden yıl boyunca tahsil edildiği varsayılmıştır.

- Ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, MSİ, GMSİ ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı yıllık 148 bin lirayı aşanlar 5.400 liralık istisnadan yararlanamıyor.

- Kira gelirinden dolayı beyanname verecek olan mükellefler, GV Yasası’nın 89. maddesinde yazılı olan ve ödenecek vergiyi azaltabilecek olan indirimleri de (özel sigorta prim ve katkı payları, bağış ve yardımlar, eğitim ve sağlık harcamaları..) gösterilen sınırlar çerçevesinde vergi hesabına dâhil edebilir.


Düzeltme:

Gelir vergisi beyannamesi mart ayı sonuna kadar verilebilecek. Ancak 24 Şubat 2020 tarihli yazımda, yıllık gelir vergisi beyannamesinin 25 Mart tarihine kadar verilebileceğini yazmıştım.

Öteden beri yıllık gelir vergisi beyannameleri 1-25 mart tarihleri arasında veriliyorken (GVK Md.92) 29.03.2019 tarihli Vergi Usul Kanunu Sirküleri (115) ile gelir vergisinin (ilk taksit) ödenme tarihiyle, beyannamenin verilme tarihi eşitlendi. Artık mart ayı sonuna kadar beyanname verilebiliyor.