Gülistan Alagöz

PANDEMİNİN ilk dönemlerinde değişen çalışma şartları nedeniyle “Ofisler boş mu kalacak’ sorusu soruluyordu. Ancak bugün ofis piyasası çok başka bir noktaya geldi. Dünyanın önde gelen ticari gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield TR International’ın raporuna göre; İstanbul ofis piyasasında ilk yarıda yüksek talep, A sınıfı ofislerin boşluk oranının yüzde 10.30 ile son 12 yılın en düşük seviyesine ve kiraları ise yüzde 13.5’lik artışla son 8 yılın en yüksek seviyesine taşıdı.

Raporda yeni ofis yatırımı yapılmamasının esnek ofis alanlarına olan ilgiyi artırdığı ve esnek ofis alanlarının İstanbul’da büyümeye devam ettiği belirtildi. Özellikle küçük girişimlerin öncelikli tercihi olan esnek ofisleri, bugün büyük ölçekli firmaların da maliyetlerini düşürmek ve farklı ofis seçenekleri sunmak amacıyla tercih etmeye başlandığı ifade edildi. 

YATIRIM GEREKTİRMİYOR

Azalan boşluk oranları nedeniyle ofis kiralarında artış yaşandığını, bunun da hazır ve esnek ofise talebi tetiklediğini belirten Cushman & Wakefield TR International Ofis Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Meriç Diren, “Esnek ofisi öne çıkaran en önemli avantaj ise yatırım gerektirmemesi” dedi.

“İlk yatırım maliyeti konusunda hazır ofislerin geleneksel ofislere kıyasla önemli avantajları var” diyen Diren, şöyle devam etti: “Diğer yandan bu ofislerin esneklik sağlaması da kiralayan açısından avantaj yaratıyor. Çünkü şirketler, uzun vadeli kira sözleşmelerine bağlı kalmadan ihtiyaçlarına göre alanlarını kolayca ayarlayabiliyor. Ayrıca teknolojik altyapı da esnek ofislerin cazibesini artıran bir başka etken.”

HİBRİT MODEL DESTEKLEDİ

Pandemi sonrası yaygınlaşan hibrit çalışma modelinin de esnek ofisleri desteklediğini belirten Diren, geçmişte girişimciler, serbest çalışanlar tarafından kullanılan bu ofislerin, artık orta ve büyük ölçekli şirketlerce de tercih edildiğini anlattı. Diren, “Esnek ofisler küçük işletmeler ve start-up’lar için daha cazip görünse de artık 40-50 çalışanı olan markalar da tercih edebiliyor. Çünkü hibrit çalışma nedeniyle ofise 2-3 gün gelen çalışanlar arttı. Üstelik esnek çalışma alanında ortak kullanım alanı avantajı da var. Söz gelimi 40 kişi için 450-500 metrekare ofis kiralamak yerine bu ihtiyacı 200 metrekare hazır ya da esnek ofiste çözebiliyorlar” ifadelerini kullandı.

Reportage Türkiye markasıyla yatırıma başlayan şirket ilk adres olarak İstanbul Bahçeşehir’i seçti. 2.2 milyar yatırımla hayata geçirdiği ve 232 villanın yer aldığı Sylvana İstanbul projesinde beklediği ilgiyi gören şirket, aynı bölgede 1.5 milyar yatırımla Afra Park projesine başladı. İki projeyle 3.7 milyar liralık yatırıma imza atan uluslararası gayrimenkul markası, Türkiye’de kalıcı olduğunun mesajını verdi.

TÜKETİCİ İSTEDİ VİLLAYI SEÇTİ

Gayrimenkul geliştirme alanında 10 yıldır Avrupa merkezli yatırım ve uluslararası iş ortaklıklarıyla 4 kıtada faaliyet gösterdiklerini söyleyen Reportage Türkiye CEO’su Kemal Alamo, son yıllarda yaşanan dalgalanmaya karşın Türkiye gayrimenkul pazarını yatırım açısından güvenilir liman olarak gördüklerini dile getirdi. Türkiye’de projeye başlamadan önce hedef kitleyi ve talepleri incelediklerini anlatan Alamo, “Özellikle pandemi döneminde tüketicilerin bahçeli müstakil eve talep gösterdiğini gördük ve bu nedenle ilk iki projemizde villa üretimini tercih ettik. İlk projemiz Sylvana İstanbul oldu. Geçen sene 1 milyar TL ciro hedefimizi aştığımız projemizin inşaatında yüzde 25’e eriştik ve yüzde 55’inin de satışını gerçekleştirdik. Evleri Aralık 2025 itibarıyla teslim etmeye başlayacağız. İkinci projemiz Afra Park, toplam 24 bin metrekare arazi üzerine 1.5 milyar TL yatırımla 177 adet sıra ve müstakil villadan oluşacak. Metrekaresi ortalama 74 bin TL’den başlayan fiyatlarla satışa sunduğumuz projede, inşaat çalışmalarına 2025 yılı itibarıyla başlamayı ve teslimleri de Aralık 2026’da gerçekleştirmeyi hedefliyoruz” ifadelerini kullandı.

Türkiye’de yeni konut projeleri için de çalışmalara başladıklarını belirten Alamo, 2-3 yılda 4.1 milyar yatırım değerine sahip 2 proje planladıklarını sözlerine ekledi.

Artan fiyatlar, yüksek faiz ve alternatif yatırım araçlarına geçişler konut piyasasında uzun süre durgunluğa neden oldu. Temmuz ayından sonra ise rüzgâr tersine döndü. Yeni konutta yapılan indirimler ve düşük faiz kampanyaları, ikinci elde artan pazarlık marjı ve fiyatlar artacak öngörüsü bir kesim alıcıyı harekete geçirdi. TÜİK verilerine göre; son iki ayda yaşanan artışlarla geçen yılın da önüne geçilerek 8 ayda toplam 800 bini aşkın konut satışı yapıldı.

Yeni konut projesinin tanıtımı için basınla bir araya gelen Vakıf GYO Genel Müdürü Onur İncehasan da konuta talebin arttığını ve bu artışın süreceğini dile getirdi. Mevduattaki çözülmeden konuta yavaş yavaş dönüşün başladığını ifade eden İncehasan, “Alternatif araçların cazibesini yitirmesiyle konuta talep artacak. Parası olan adına konut almak için iyi bir dönem. Şu an fiyatlar geliştirici için değil, alıcı için cazip. Yeni konutta bu noktadan sonra fiyat gerilemesi olmaz. Konut yatırımında, bugün yarından daha avantajlı, yarın ertesi günden daha avantajlı” dedi.

YATIRIMCI BEKLİYOR ARZ AZALIYOR

Son dönemde konut arzında yavaşlama olduğuna dikkat çeken İncehasan, “Geliştiriciler genellikle proje geliriyle inşaatı finanse ediyor. Satış durgunluğuyla birlikte birçok yatırımcı yatırımını erteledi. İstanbul’da yılda 150 bin adet konut üretilmesi gerekirken 100 binlere indiğini görüyoruz. Konut sahipliği oranı yüzde 60’lardan yüzde 50’lere geriledi. Arz eksikliği yüzünden kiralar da yükseliyor. Konut yatırımcısı açısından bakarsak, fiyatlarda düşüş beklentisi oluştu. Fiyatlar düşmedi ama artış hızında yavaşlama oldu. İhtiyaç sahibi açısından ise konut fiyatlarının erişilebilir olmaması ve krediye ulaşamama cesareti kırdı” diye konuştu.

Konut arzını artırmanın ve konuta erişilebilirliğin kolaylaştırılmasının en önemli gündem maddeleri olduğunu söyleyen İncehasan, “Gelecek stratejilerimiz, planlamalarımız ve piyasa öngörülerimiz için Orta Vadeli Programı referans alıyoruz. Yeni projemiz ile hem ülke ekonomimize katkıda bulunmak hem de sektördeki potansiyel ivmelenmeye liderlik etmek için harekete geçtik” şeklinde konuştu.

KREDİ FAİZİNDE DÜŞÜŞ BEKLENTİSİ

“Müşterilerin talebi artınca yeni projeler de olacaktır” diyen İncehasan, “Biz de yeni projemizi satışa sunuyoruz, piyasa açıldığında elimizde satacak proje olması rakiplerimizden bizi ayıracaktır” dedi. Konut kredi faizlerindeki düşüş beklentisine değinen Onur İncehasan, “Ekonomideki iyileşmeyle faizlerde düşüş öngörümüz var. 2025 yılı daha cazip olacaktır” değerlendirmesinde bulundu.

HAK SAHİPLERİ BORÇLANMADI

Yaklaşık 6.5 yıllık çalışmanın sonunda bölgede dönüşüm başladı, yeni yapılacak projenin detayları da dün basınla paylaşıldı. Yeni projeye geçmeden önce, hak sahipleri açısından önemli detayı paylaşmakta fayda var. Şirket temsilcilerinin verdiği bilgiye göre; Yüzde 100 uzlaşma ile dönüşüm başladı, ‘yerinde dönüşümle’ bölge halkının başka yere taşınmadan ve borçlandırılmadan ev sahibi olması sağlandı.

MASTER PLAN HAZIRLANDI

İBB iştiraki olan Kiptaş’a ait arsada Mesa-ASL işbirliği ile gerçekleştirilen ve ‘Kent Etiler’ adı verilen proje için 750 milyon dolar yatırım yapılırken, projenin tamamlanmasıyla ortaya çıkacak değer 2 milyar dolar olarak açıklandı. 200 dönüm arazi üzerinde, 5 ayrı etapta yatay mimariye sahip 47 bloktan oluşan projede 1220 konut, 166 ticari alan ve 96 ofis yer alacak.

Projenin lansman toplantısında konuşan Mesa Holding CEO’su Mert Boysanoğlu, projenin çalışmalarının yaklaşık 6.5 yıl önce başladığını, bir yıl önce de ruhsatı alarak inşaata geçtiklerini söyledi.

580 BİNA YIKILDI

Zor ve uzun bir süreçten geçseler de projeye inandıklarına vurgu yapan Boysanoğlu, “Etiler, İstanbul’un nadir doğru yapılaşan bölgelerinden biri, binalar az katlı. Ancak yapı stoku oldukça eskimişti. Yeni projeye başlarken ‘yaşam’ ve ‘çevresine değer yaratma’ kavramlarını odağımız aldık. Master plan, çevre düzenlemesi, konut ve ticari mimarimiz, yeşil alan ve sosyal donatılar bu iki temel unsur çerçevesinde ele alındı. Küçük ölçekli modern bir kent oluşturduk, bu nedenle de adına Kent Etiler dedik” diye konuştu. Bölgede 580 bina ve 780 birimin yıkıldığını anlatan Boysanoğlu, “Projede yer alan 647 konut ve 51 ticari ünite hak sahiplerine ait olurken, 561 konut ve 262 ticari ünite de satışa sunuluyor” dedi.

Ruhsat aşamasından yapım sürecine, denetimden doğru malzeme kullanımına kadar her aşamada ihmaller gündeme geldi. Çıplak gözle görülebildiği için en çok da yıkılan binalardaki betonlar tepki çekti. Deniz kabuğu görülen, kum gibi dağılan betonlar bu kadarına pes dedirtti. Peki 6 Şubat depreminden bugüne kadar geçen zamanda ne değişti? Bu soruyu Albayrak Group Yönetim Kurulu Başkanı ve Türkiye Hazır Beton Birliği Yönetim Kurulu Üyesi Erdal Albayrak’a sorduk.

400 FİRMA KAPANIR

“Betonda Avrupa standardı neyse biz de ona tabiyiz. Döktüğünüz her betonun bir kimlik kartı var. Dolayısıyla kalite noktasında betonda hiçbir eksik yok. Beton, her ne kadar göz önünde duran, görünen olsa da denetimin, işçiliğin, mühendisliğin, demirin doğru olması gerekiyor” diyen Albayrak, “Asıl sorun bu işi yapmanın bir standartının olmaması” vurgusu yaptı ve şöyle devam etti: “Bugün parasal anlamda makine, ekipmanı tedarik edenler, bir şey sorulmadan bir santral kurabiliyor. Hatta Türkiye Hazır Beton Birliği üyesi olma şartı da yok. Tesis kurabilir, işletebilir. Ancak çevre izni almadan tesisi çalıştıramaz ama bir o kadar... Oysa her isteyen beton satrali açamamalı. Bu noktada Türkiye Hazır Beton Birliği önemli bir görev alabilir. Çünkü sadece bir dernek değil, aynı zamanda gelişmiş laboratuvarlara sahip, bilim kurulu olan bir kuruluş. Eğer birlik öncülüğünde bir düzenleme gelirse o zaman asıl önlem alınmış olur. Türkiye’de 1300-1400 beton firması var, yeterlilik kriterleri gelirse 300-400’ü gider.”

BETONUN MALİYETİ BİR TV PARASI

Aynı zamanda konut geliştiricisi olan Albayrak, işin her iki tarafındaki isim olarak müteahhitlerin, inşaat malzemelerinde fahiş zam eleştirisine yanıt verdi. Albayrak, “Betonun maliyeti iyi bir televizyon maliyeti kadar. Müteahhidin 6-7 milyon TL’ye sattığı dairede en çok 3 bin dolarlık maliyet var. Yani 100 bin lira mı seni feryat ettiriyor?” dedi.

HIZLA artan kiralar nedeniyle, eski kiracıların ödediği bedel düşük kalınca ‘kira tespit davalarında’ rekor artış yaşandı. İstanbul’da bir ev sahibinin de aynı gerekçe ile açtığı davada ilginç bir kararla karşılaşıldı. Tarafların yeni kira için hazırlanan bilirkişi raporuna itirazı üzerine; “Yapay zekâdan da yararlanarak yeni bir rapor hazırlansın” denildi.

‘İLK KEZ BÖYLE BİR KARAR GÖRDÜM’

Söz konusu davada ev sahibini temsil eden avukat ve arabulucu Mahmut Tarhan yaşanan süreci şöyle anlattı: “Üsküdar merkezde bulunan evde kiracı 4 bin lira kira ödüyordu. Bölge rayici ise bugün 20 bin liranın üzerinde. Taraflar aralarında anlaşamayınca kira tespit davası açtık. Bilirkişi 7 bin 500 lira bedel belirledi. Bizim sunduğumuz emsal kira sözleşmeleri ve resmi kurumlardan gelen örnekler dikkate alınmadan, sadece kiracının sunduğu örnek üzerinden bir değerlendirme yapıldı. Bu raporla hakkaniyetli bir karar çıkamayacağı için rapora itiraz ettik.

16 Eylül’de, İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde verilen ara kararda, “Davacı vekilinin sunduğu kira sözleşmeleri de incelenerek, yapay zekâdan da yararlanarak tarafların rapora itirazlarının ek raporla değerlendirilmesine karar verildi” denildi. İlk kez bir mahkemede yapay zekâ göndermesi yapıldığını gördüm. Bu durumun yaygınlaşması ile her iki tarafın da mahkeme masraflarının azalacağını ve dava süreçlerinin kısalacağını düşünüyorum.”

Hakimlerin, hukuk bilgisi ile çözemeyeceği konularda uzman bilirkişilere başvurduğunu hatırlatan gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör,

‘ÖRNEK TEŞKİL EDECEK’

“Örneğin bir alacağın varlığını ve miktarını tespit ederken mali müşavir ya da muhasebeci bilirkişilerinden yararlanılır. Ya da bir taşınmazın değerini ya da kira gelirini tespit etmek gerekiyorsa gayrimenkul değerleme uzmanlarına danışılır. Değerleme uzmanı da ilanlara ve taraflarca sunulan emsal sözleşmelerine bakarak kıyaslama yapar ve raporu düzenler. Söz konusu kararda da bilirkişi bir rakam belirlemiş ancak taraflar itiraz etmiş. Bunun üzerine mahkeme, yeni bir rapor istemiş ve bunu yaparken de bilirkişilerin yapay zekâdan yararlanmasını söylemiş. Bu noktadan sonra artık bilirkişiler sadece birkaç emsal sözleşme ya da ilan üzerinden rapor hazırlamayacak, yapay zekâdan yararlanarak dava konusu taşınmazın kira değerini tespit edecek.

KONUT piyasasında temmuzda başlayan hareketlilik ağustos ayında da devam etti. İkinci elde artan pazarlık marjı, yeni konutta düşük faiz ve indirim kampanyaları beklenen etkiyi gösterdi. Fiyatların önümüzdeki dönemde artabileceğini öngören ve uzun süredir bekle-gör pozisyonunda olan alıcılar ‘alım zamanı’ dedi ve satışlarda yılın zirvesi görüldü.

10 EVDEN BİRİ KREDİLİ ALINDI

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; konut satışları ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 9.9 artarak 134 bin 155 oldu ve aylık bazda yılın en yüksek satış rakamına ulaşıldı. Banka kredili satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17.1 düşüş göstererek 13 bin 574 oldu. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı yüzde 10.1 olarak açıklandı. Peşin ve senet gibi diğer satışlar ise yüzde 14.1 artarak 120 bin 581’e çıktı. Böylece toplam satışta diğer satışların payı yüzde 89.9 olarak gerçekleşti.

Ağustosta sıfır konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 18.7 artarak 41 bin 913 olurken, ikinci el satışlar yüzde 6.3 artışla 92 bin 242’ye çıktı. Böylece sıfır konut satışının payı yüzde 31.2, ikinci elin payı da yüzde 68.8 olarak hesaplandı.

YABANCININ PAYI YÜZDE 1.7’YE DÜŞTÜ

Yabancılara yapılan konut satışları ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 26.2 azalarak 2 bin 257 oldu. Ağustosta toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1.7 olarak hesaplandı. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 838 ile İstanbul, 696 ile Antalya ve 174 ile Mersin oldu. En fazla konut satışı sırasıyla 381 ile Rusya, 171 ile İran ve 161 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı. Yabancılara yapılan konut satışları ocak-ağustos döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 40 azalarak 15 bin 68’e geriledi.

GEÇEN YILIN SATIŞI AŞILDI

KONUT satışları ocak-ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1.1 artışla 806 bin 317 oldu. Son iki ayda yaşanan hareketlilikle geçen yılın satış rakamları aşıldı. Sektör temsilcileri toparlanmanın sürmesi halinde yıl sonunda 2023 satışının üzerine çıkılacağını belirtiyor. Geçen yıl toplam konut satışı 1 milyon 225 bin 926 olmuştu.

SON yıllarda başta İstanbul olmak üzere birçok ilde kiradan sonra ikinci büyük sorun aidat artışları oldu. 2022 ve 2023 yıllarında asgari ücrete yapılan ara zamların personel giderlerine etkisi gerekçe gösterilerek yılda iki kere artış yapılması birçok haneyi zorladı. Bu yıl ara zam olmasa da enflasyon, fatura artışları ve alınan hizmet bedellerinin etkisi ile yine bütçeleri zorlayan zamlar kaçınılmaz oldu. Kimi sitelerde giderlerle açıklanabilir artışlar yapılırken, kimi zaman fahiş zamlar ev sahiplerini ve kiracıları isyan ettirdi.

NE KADAR ARTTI?

Eva Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre; İstanbul’da 2023 Ocak ayı ile 2024 Ağustos ayını karşılaştırdığımızda aidat artışları ortalama yüzde 60 oldu. En düşük artış yüzde 28, en yüksek ise yüzde 95 olarak tespit edildi. İstanbul genelinde bu yıl ara zam yapan site ve aparmanlar azınlıkta kaldı. Yapanlarda da artış oranı yüzde 40 ile 77 seviyelerinde gerçekleşti.

Yapılan araştırmada bazı sitelerde son 1.5 yılda aidat artış oranlarının yüzde 160 seviyelerine kadar yükseldiği de görüldü ve şu tespite yer verildi: “Sakinler açısından bu artışlar, bütçe planlamalarını zorlaştıran ve yaşam kalitesine doğrudan etki eden bir faktör haline gelmiş durumda. Öyle ki, bu tür yüksek oranlı artışlar, aidatların ödenebilirliği konusunda da yeni tartışmaları beraberinde getirdi.”

ŞEHRİN MERKEZİ CEP YAKIYOR

İstanbul’da ortalama 100 metrekare evler baz alındığında en yüksek aidat aylık 4 bin 400 lira ile Beşiktaş’ta. Beşiktaş’ı 3 bin 900 lira ile Şişli, 3 bin 100 lira ile Kadıköy izledi. En düşük aidat tutarları ise aylık 800 lira ile Çatalca ve Silivri ilçelerinde görüldü. Şehrin merkezinden uzak, orta gelirli hanelerin tercih ettiği bölgelerde dahi ortalama aidat bedellerinin 1000-1500 lira bandında olması dikkat çekti.

100 M2 EVDE 45 BİN TL

1- Pazar araştırması ve hedef kitle analizi: Girişimcinin sunduğu ürün veya hizmetin gerçekten bir ihtiyaca cevap verip vermediğini anlamak, sürecin en kritik aşaması. Bir talebi fark etmek ve bu talebe yönelik çözüm sunmak başarılı bir iş fikrinin anahtarıdır. Tüketici talep edeceği şeyin farkında değilse, bu ihtiyacı tüketiciye hissettirmek gerekecektir.

Pazar araştırması sadece genel tüketici eğilimlerini anlamakla kalmaz, aynı zamanda belirli bir pazardaki rekabet koşullarını, fiyatlandırma stratejilerini ve tüketici davranışlarını da analiz eder.

Potansiyel müşterilerin kim olduğunu bilmek, onların ihtiyaçlarını, beklentilerini ve davranış kalıplarını anlamak da pazarda doğru bir konumlandırma yapmanızı sağlar.

2- İş modeli geliştirme: İş modeli, girişimin nasıl gelir elde edeceğini, maliyet yapısını, müşteri segmentlerini ve dağıtım kanallarını tanımlar. Özellikle iş dünyasında yenilikçi ve sürdürülebilir bir iş modeli geliştirmek, uzun vadeli başarı için hayati önem taşır. İş modeli geliştirilirken, girişimin değer önerisi de net bir şekilde belirlenmelidir. Değer önerisi, müşterilere sunulan temel fayda ve farklılıkları ifade eder. Bu öneri, sadece ürün veya hizmetin kendisiyle sınırlı kalmaz; aynı zamanda müşteriye sunduğunuz deneyimi, müşteri ilişkilerini ve marka algısını da içerir.

3- Test süreci: Girişimciler için bir fikri test etmenin en etkili yolu, Minimum Viable Product (MVP) olarak bilinen minimum özelliklere sahip bir ürün geliştirmektir. MVP, girişiminizin temel değer önerisini en yalın haliyle sunar ve pazarda gerçek zamanlı geri bildirimler toplamanıza olanak tanır.

MVP’nin geliştirilmesi, girişimcilerin büyük maliyetlere girmeden önce projelerinin potansiyelini anlamalarını sağlar. MVP, aynı zamanda müşteri geri bildirimlerini hızlıca toplamanıza ve ürününüzü bu geri bildirimlere göre iyileştirmenize imkân tanır.

4- 

HIZLA artan kiralar nedeniyle barınma sorunu büyümeye devam ediyor. Tek başına kira ödeyemeyecek durumda olanlar geçmişte ortak ev kiralarken artık odalar da paylaşılıyor. Geçen yıl dikkatleri çeken kiralık ranza ilanları bu yıl daha da fazla. Tek yaşayanlar, öğrenciler kira avantajı nedeniyle bu evleri tercih ederken, ev sahipleri de daha fazla gelir elde etmek için adeta bir işletme gibi kiralama yapıyor.

AYNI ODADA 10 KİŞİ

Emlak ilan sitelerini incelediğimizde ilanların çoğunlukla ev sahipleri tarafından verildiği görülüyor. Her bir odaya birkaç ranza koyan ev sahipleri faturalar dahil rakam belirtiyor. Bayrampaşa’daki paylaşımlı oda ilanı için aradığımızda 6 ya da 10 kişilik odalarda kiranın kişi başı 2 bin 500 lira olduğu belirtiliyor.

Güngören’deki bir ilanda ev sahibi aynı evde yaşadığını, kullanmadığı odayı iki kişiye kiralayacağını belirtirken, kişi başı 8 bin lira talep ediyor. Esenyurt’taki başka bir ilanda, ev sahibi kendisinin evde yaşamadığını, iki ve dört kişilik oda seçenekleri olduğunu, kişi başı 5 bin lira kira istediğini dile getiriyor.

2 KAT FAZLA GELİR

Esenler’de bu defa bir emlak ofisi tarafından verilen ilanda 3 kişilik oda için aylık 5 bin 500 lira kira isteniyor. Görüştüğümüz emlakçı, evin her odada üç kişi kalacak şekilde öğrencilere kiralandığını, kira sözleşmesi yaptıklarını ve bir kira depozito ile bir kira emlakçı bedeli aldıklarını dile getiriyor.

 Bu örnekten yola çıkarsak ev sahibinin avantajını şöyle özetleyebiliriz; 3 odada 9 kiracıdan aylık toplam 49 bin 500 lira gelir sağlıyor. Oysa bu evi tek kişiye kiralarsa 20-25 bin bandında geliri olacaktı. Faturalar ev sahibine ait olsa da oda oda kiralama çok daha kazançlı görünüyor. Bu örnekte emlakçı da avantaj sağlıyor. Tek kişiye kiralamada bir kira bedeli komisyon alacakken, çoklu kirada her kiracıdan bir kira bedeli ödeme alıyor.

‘KİMİNLE KALDIĞINIZ BELLİ DEĞİL’

Birçok yerli girişiminde hedefinde global marka olmak var. Ancak yurtdışında şirket nasıl kurulur, hangi araştırmaları yapmak gerekir çoğu zaman bilmiyorlar. Company Global, uluslararası pazarlara açılmak isteyen ve işini büyütmek isteyen işletmelere; yurtdışı şirket kuruluşu, muhasebe ve regülasyon desteği, vergi yönetimi, banka hesap açılışı, online tahsilat, golden visa gibi birçok alanda hizmet veriyor.

Globale açılmanın önemli bir hedef olduğunu, bununla birlikte dikkate alınması gereken bazı önemli hususlar olduğunu belirten Company Global CEO’su Egemen Antmen, “Her ülkenin yabancıların şirket kurma süreçlerine ilişkin farklı yasal düzenlemeleri ve gereksinimleri var. Türk vatandaşları, şirket kurmayı düşündükleri ülkenin yasal düzenlemelerine uygun olarak hareket etmeli. Ayrıca yurtdışında bir şirket kurarken, uluslararası bankacılık hizmetlerine erişim ve finansal işlemleri yönetmek önemli bir faktör. Tüm bu süreçler karmaşık olabileceğinden, yerel hukuk danışmanlarından veya uzmanlardan destek almak faydalı olabilir” dedi.

2 BİN İŞLETMEYE ARACILIK ETTİ 

Bugüne kadar 2 binden fazla işletmenin globalleşmelerine aracılık ettiklerini belirten Antmen, “Kâr elde etme potansiyeli, teşvik ve ekosistem fırsatlarına erişim sağlamak günümüz ticaret dinamiklerinde oldukça önemli. Ancak başarı için, hedeflenen ülkelerin ekonomik koşullarından haberdar olmak, siyasi ortamı ve şirket haklarını bilmek ve pazar araştırması yapma süreçlerini iyi ölçümlemek gerekiyor. Bizler bu alanda en son gelişmeleri titizlikle takip ediyoruz. Ayrıca sadece şirket kurmuyor, işin sağlıklı yürütebilmesi için bankacılık ve ödeme hizmetleri konusunda da gereken danışmanlık hizmetini sağlıyoruz. Ölçeklenebilir ve sürdürülebilir stratejiler üretiyor, yapılan yatırımların sonrasında en doğru kararların alınabilmesi için tüm süreci beraber yönetiyoruz. Şu an Amerika, İngiltere, Estonya, Hollanda, Malta, Almanya ve Birleşik Arap Emirlikleri olmak üzere 7 ülkede hizmet veriyoruz. Yakın zamanda Belçika ve diğer Avrupa ülkeleri ile hizmet ağımızı genişletmeyi hedefliyoruz” şeklinde konuştu.

AVANTAJLARI NELER

Yurtdışında yeni bir iş kurmanın veya kurulan işi global ölçeğe taşımanın birçok açıdan katkı sağladığına değinen Egemen Antmen, avantajları şöyle özetledi: “Yerel pazarınızı genişletebilirsiniz. Yeni iş ortakları ve farklı pazarlarda faaliyet gösteren diğer şirketlerle ortak projeler yürütme fırsatı elde edebilirsiniz. Devletin girişimciler için sunduğu hibe ve teşvik desteklerinden faydalanabilir, yatırımcıların çekim alanına girebilirsiniz.

Ayrıca içerisinde bulunduğumuz ekonomik parametreler düşünüldüğünde; Amazon, Etsy ve eBay gibi platformlar üzerinden yapılan satışlar aracılığıyla döviz ile gelir elde etmek, kişi ya da kurumlara işlerine daha fazla yatırım yapma fırsatını da sunuyor. Hizmet verdiğimiz ülkelerde birçok avantaj bulunuyor. Örneğin; İngiltere’de ülke dışı satışlarda yüzde 0 KDV, Estonya’da AB dışı satışlarda yine yüzde 0 KDV, Amerika’da yüzde 0 kurumlar vergisi oranı ve Dubai’de ise serbest bölgeden yaptığınız satışlarda yüzde 0 vergi oranı fırsatınız oluyor. Ayrıca Dubai’de şirket kurulumu gerçekleştirdiğinizde bu ülkede oturum hakkı elde edebilmek de mümkün oluyor.”

HASTANELER, okullar, toplu konutlar, kamu binaları gibi birçok alanda özel güvenlik görevlisine ihtiyaç giderek artıyor. Rakamlara göre özel güvenli kimliğine sahip olanların neredeyse yarısı aktif çalışıyor. Peki ama diğer yarısı neden sektörde değil?

Özel güvenlik sektöründeki istihdam sorununu ve atılması gereken adımları Güvenlik Servisleri Organizasyon Derneği (GÜSOD) Başkanı Turgay Şahan ile konuştuk...

ÖNEMLİ SORUN: İŞ DEĞİŞİKLİĞİ

“Özel güvenlik sektörünün Türkiye’de hızla büyüyor olmasına rağmen, bu alandaki istihdam açığı da giderek artıyor” diyor Şahan ve rakamları şöyle  aktarıyor: “2024 yılı itibarıyla yaklaşık 750 bin kişinin özel güvenlik görevlisi kimliği sahibi olmasına rağmen, aktif olarak 371 bin özel güvenlik görevlisi hizmet veriyor. Türkiye’nin 81 ilini ele aldığımızda yaklaşık olarak 14 bin ilave özel güvenlik görevlisine ihtiyaç duyuluyor. En çok aranan meslek grupları arasında yer alan özel güvenlik görevlisi, fazlasıyla talep olduğuna dair bir algı yaratsa da aslında yüksek turnover yaşanıyor. Özel güvenlik görevlisi olarak hizmet verenler, asgari ücret seviyesinde maaş alması ve özlük hakları gibi nedenlerden dolayı sık sık iş değiştiriyor. Dolayısıyla özel güvenlik şirketleri sürekli olarak yeni personel arayışına giriyor ve bu da talep çok algısına yol açıyor.”

ÜCRETLER VE YAN HAKLAR İYİLEŞTİRİLMELİ

Kamusal ve özel alanlarda güvenliğin sağlanmasında büyük rol oynayan özel güvenlik görevlilerinin emeğinin karşılığını tam olarak almadığına dikkat çeken Şahan şunları söylüyor: “Özel güvenlik görevlileri çalışma ortamları gereği birtakım zorluklarla karşılaşıyor. Vardiyalı çalışma düzeni, resmi tatillerde de görevlerin sürekliliği ve mevsimsel şartlardan doğrudan etkilenmeleri, bu zorluklara örnek olarak gösterilebilir. Ancak bunları dengeleyecek özlük hakları düzenlenmemiş durumda. Çalışma şartlarının ve özlük haklarının iyileştirilmemesi de ne yazık ki deneyimli ve nitelikli iş gücü kaybına neden oluyor. Özel güvenlik sektöründeki istihdam açıklığının ve yüksek turnover oranının önüne geçmek için ücretlerin ve özlük hakların iyileştirilmesi gerekiyor.”

Fazla mesai ücretlerindeki çarpanın yükseltilmesi, genel tatil ücret çarpanının ve yıllık izin haklarının artırılmasıyla birlikte özel güvenlik görevlilerine vazife malullüğü hakkının tanınmasının da gerekli olduğunu düşündüklerini belirten Şahan, özel güvenlik görevlilerinin vefatı, yaralanması durumunda tazminat ödenmesi, SGK iş tanımları listesine özel güvenlik sektörü başlığının eklenmesinin de sektöre olumlu katkılar sağlayacağını söylüyor. Şahan, bu konuların düzenlenmesi ve iyileştirilmesi kapsamında İçişleri Bakanlığı ile Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı nezdindeki girişimlerini sürdürdüklerini, sektörün ve çalışanların sorunlarını aktararak çözüm önerileri konusunda görüşmeler gerçekleştirdiklerinin de altını çiziyor.

Son aylarda konut piyasasında durgunluk yaşanıyordu. Artan fiyatlar, yüksek kredi faizi ve alternatif yatırım araçlarına geçişler bu durgunlukta önemli rol oynadı. Ancak temmuz ayında yapılan konut satışları gösterdi ki, kimi alıcılar fırsatı gördü. Sıfır konutta yapılan düşük faizli kampanyalar ve indirimler, ikinci elde artan pazarlık marjı birikimi olan kesimi harekete geçirdi. Ülke genelinde konut satışları temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16 artarak 127 bin 88 oldu. Böylece hem yılın zirvesi hem de tüm zamanların en iyi ikinci temmuz ayı satışı gerçekleşti.

3 YILIN EN KISASI

Alıcının gördüğü bu fırsat rakamlara da yansıdı. Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa’nın araştırmasına göre; Türkiye genelinde haziran ve temmuz aylarında 13 yıl ile Haziran 2021’den sonra ‘en kısa amortisman süresi’ görüldü. Sene başında 15 yıl olarak hesaplanan süre, konut fiyatlarındaki gerilemeye karşı kiraların aynı oranda düşmemesi nedeniyle 13 yıla kadar düştü.

HER İLDE DÜŞÜŞ VAR

Endeksa’nın konut satışlarının en çok olduğu illerde yaptığı araştırmaya göre her ilde konut fiyatları reelde (enflasyondan arındırılmış) düşüyor. 3 büyük ile bakıldığında İstanbul’da reel gerileme yüzde 18, amortisman süresi 14 yıl olarak hesaplanıyor. İzmir’de reel düşüş yüzde 17 olurken, amortisman süresi yine 14 yıl olarak açıklanıyor. Yatırımın geri dönüş süresine bakıldığında en cazip il 10 yıl ile Ankara.

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, “Son dönemde yaşanan fiyat düşüşünü kiralar aynı hızda takip etmiyor ve aradaki makas giderek azalıyor. Bu da yıllık getiriyi artırırken, amortisman sürelerini 13-14 yıl seviyelerine çekmiş durumda. Kira artışlarının da tekrar TÜFE ile belirlendiğini yani yüzde 60-65 seviyelerinde olduğunu düşünürsek, yatırımcılar için bu dönemde iki önemli pozitif gösterge var diyebiliriz” ifadelerini kullandı.

FİYATLARDA GERİLEME DEVAM EDECEK Mİ

SON dönemde artan ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları ve kentsel dönüşüm nedeniyle birçok hane ev değiştirmek zorunda kalıyor. Ancak taşınmanın maliyeti bütçeleri zorluyor. İstanbul’da 3+1 daire için ortalama fiyatları baz alarak yaptığımız hesaba göre taşınmanın maliyeti 150 bin TL’yi buluyor. Gelin kalem kalem giderlere bakalım...

İŞTE GİDERLER

YENİ KİRA: Emlak ilan portalı sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile hazırladığı rapora göre İstanbul’da metrekare kira bedeli ortalama 233,3 TL. Bu rakamdan yola çıkarak 3+1 ev için ortalama 25 bin TL kira olduğunu düşünelim. Taşınırken ilk kira peşin ödeneceği için 25 bin TL ilk maliyet.

DEPOZİTO: Yasalara göre ev sahiplerinin kiracılarında en çok 3 kira bedeli kadar depozito isteme hakkı var. Piyasada genel kabul ise 1 ya da 2 kira bedeli kadar. 2 kira bedeli depozito istenmesi halinde 50 bin TL’lik bir ödeme yapılıyor.

EMLAKÇI KOMİSYONU: Emlakçılar kiralama hizmeti karşılığı bir kira bedeli + KDV alıyor. 25 bin TL kira için ödenecek komisyon 30 bin TL oluyor.

NAKLİYE: Ev, ofis, parça eşya taşıma ve eşya depolama hizmetleri sunan eTaşın’a güncel rakamları sorduk... Taşınma mesafesine, evin büyüklüğüne göre rakamlar değişse de ortalama fiyatlar şöyle; 3+1 bir evi yakın ilçeler arasında ortalama 25 bin TL’ye taşıyorlar. Eğer mesafe uzayacaksa 30 bin TL’ye kadar çıkıyor.

BOYA-TADİLAT: Verdiğimiz örnekteki kira bedeli ile sıfır bir eve taşınmak zor. 2. el eve taşındığınızda da boya badana ve ufak tadilatlar için 20-30 bin TL’yi gözden çıkarmak gerekiyor. Banyo, mutfak, parke, kapı değişimi gibi derin tadilatlara ihtiyaçlar varsa rakamlar bunun çok üzerine çıkıyor.

DEPO KİRASI 5-6 BİN TL

Pandemi tüm dünyada çalışma hayatında köklü değişimlere yol açtı, uzaktan ve hibrit çalışma modeli hızla yaygınlaştı. Bu dönemde verimlilik kaybı endişeleri öne çıksa da süreci iyi yönetenler uzaktan çalışmayı kalıcı hale getirmeyi başardı. Ancak yeni çalışma sistemi yeni ihtiyaçları da beraberinde getirdi. Oluşan bu talebi gören girişimci Semih Seçer, iş süreçlerini uzaktan yönetmeye olanak tanıyan bir platform kurdu.

PANDEMİ SONRASI PLANLAR DEĞİŞTİ

Sosyal medya platformu olarak yola çıktıklarını ve İTÜ Çekirdek kuluçka merkezinde bu yönde güzel çalışmalar yaptıklarını belirten Seçer, iş modelindeki değişimi şöyle anlattı: “2020’de pandemi sonrası insanlar evden çalışmaya başladı ve ne şirketler ne de çalışanlar bu duruma hazırlıklıydı. İşte bu dönemde, PeerBie’nin mevcut sosyal medya platformu konseptinden, pandemi koşullarına uygun olarak takımların ihtiyaçlarını karşılayacak kapsamlı bir işbirliği ve yönetim platformuna pivot etme kararı alındı. Türkiye, Hindistan ve Amerika’daki ekipleri bir araya getiren, aynı ofiste çalışıyor gibi hissettiren ve keyifle çalışmayı sağlayan bir platform oluşturduk.”

Piyasaya çıktığı 2022’nin sonunda 500 kullanıcıya hizmet veren platform, bu yıl 5 bin aktif kullanıcıya ulaştı. Girişimci Semih Seçer, “Uzun vadede hedefimiz, Türkiye’de ve dünyada işbirliği ve yönetim platformları arasında lider konuma gelmek” dedi.

NELER SAĞLIYOR

Seçer, hem şirketlerin hem de çalışanların iş süreçlerini kolaylaştıran platformun öne çıkan özellikleri için şu bilgileri paylaştı:

”Uzaktan çalışma, yöneticilerin ve ekip liderlerinin çalışan performansını izleme ve değerlendirme ihtiyaçlarını artırdı. PeerBie, bu alanda büyük bir boşluğu doldurdu.

İNŞAAT sektörü oyuncuları son dönemde ‘bekle-gör’ pozisyonuna geçti. Artan fiyatlar ve yüksek faiz nedeniyle yaşanan durgunluk, maliyetlerdeki öngörülemeyen yükseliş ve finansmana erişim sorunu yeni konut arzının önünde önemli engel oluşturdu. Tüm bunların sonucunda yeni inşaat için verilen ruhsatlarda ciddi gerileme görüldü.

Önceki gün açıklanan yapı izin istatistiklerine göre; ülke genelinde, ikinci çeyrekte yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 22.7, daire sayısı yüzde 28.9 ve yüzölçümü yüzde 30.9 azaldı. İkinci çeyrekte inşası için ruhsat verilen daire sayısı 137 bin 210 oldu. Pandemi etkisindeki 2019 yılını bir yana bırakırsak, 2009’dan sonra ‘en düşük ikinci çeyrek verisi’ görüldü.

İLK 6 AYDA GEÇEN YIL AŞILDI 

İnşaat şirketleri, durgun piyasaya karşı alternatif oluşturmak için yönünü yurtdışına çevirdi. Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre; Müteahhitlerin bu yılın ilk yarısında yurtdışında yaptıkları inşaat yatırımlarının tutarı, geçen yılın tamamında yaptıkları yatırımı solladı. 2023’ün tamamında 159 milyon dolar olan yurtiçi yerleşiklerin yurtdışı inşaat yatırımları, bu yılın ilk yarısında 253 milyon dolara ulaştı. Geçen yılın ilk yarısında ise bu rakam 50 milyon dolar olarak kayıtlara geçmişti.

Öte yandan birçok şirket Türkiye’de yatırımdan da vazgeçmiş değil. Konuta talep olduğunu gören şirketler, doğru zamanda yatırım için beklediklerini dile getiriyor. Yılsonunda faiz indirimlerinin başlayacağını ve indirimlerin kredi faizlerine 2025’in ilk çeyreğinde yansıyacağı öngören firmalar yurtiçinde yeni şantiyeler için hazırlık yapıyor.

BİREYSEL ALIM DA GiDEREK ARTIYOR

Türkiye’den ev alan yabancıların sayısı azalırken, Türkiye’deki bireysel yatırımcıların yurtdışından alımları artıyor. TCMB verilerine göre bireysel gayrimenkul alımları yılın ilk yarısında 1.2 milyar dolara yükseldi. Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER), 5-10 yıl önce yıllık 130 milyon dolar seviyesinde olan Türklerin yurtdışındaki gayrimenkul alımlarının bu yıl sonunda 3 milyar dolara ulaşabileceğini açıkladı.

Yabancıya Türkiye’den konut satışı ise ocak-temmuz döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 42 azalarak 12 bin 811 oldu. 2024 sonunda yabancıya satışın 2-2.5 milyar dolar seviyelerine gelmesi bekleniyor. Hem GİGDER, hem de sektörün önde gelen dernekleri bu yıl ilk kez gayrimenkulde cari açık verileceğini dile getiriyor.

ARTAN fiyatlar, krediye erişim sorunu ve alternatif yatırım araçları geçtiğimiz aylarda konuta talebi sınırlayan önemli etkenler oldu. Yaşanan durgunluk fiyat artışını baskıladı, hatta reelde (enflasyondan arındırılmış) gerilemeye neden oldu.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, temmuzda konut fiyat endeksi bir önceki aya göre yüzde 0.9, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 38.7 oranında arttı. Böylece yıllık artışta son 34 ayın en düşük oranı görüldü. Konut fiyatları reel (enflasyondan arındırılmış) olarak ise yüzde 14.3 azaldı ve reelde yıllık gerileme serisi 6 aydır devam etmiş oldu.

Ülke genelinde en düşük artış, yüzde 26.8 ile İstanbul’da görüldü. İstanbul’u yüzde 30 ile Adana-Mersin, yüzde 30.1 ile Antalya-Burdur-Isparta takip etti. En yüksek artış ise yüzde 66 ile Bingöl-Elazığ-Malatya-Tunceli-Van-Bitlis-Hakkari-Muş bölgesinde yaşandı.

3 BÜYÜK İLDE TABLO NASIL?

İstanbul, yıllık artışta 81 il içinde son sırada yer alırken, İzmir’de yüzde 37, Ankara’da ise 39.4 olarak hesaplandı. Aylık bazda ise 3 büyük ilde sadece Ankara’da yüzde 0.6 ile fiyat artışı yaşandı. İstanbul ve İzmir’de aylık 0.2 gerileme dikkat çekti.

ORTAMALA FİYAT NE KADAR OLDU?

Merkez Bankası, konut fiyat endeksi hesaplamalarında bazı değişikliklere gitti. Bu kapsamda aylık olarak açıklanan illere göre metrekare bedelleri artık üç aylık çeyreklerde olarak açıklanacak. 2024’ün ikinci çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 32 bin 433 lira oldu. 100 metrekare bir dairenin ortalama fiyatı 3 milyon 243 bin liraya çıktı. İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 49 bin lira olurken, Ankara’da 26 bin 718 lira, İzmir’de 36 bin 796 lira olarak açıklandı.

KONUT piyasasında yaşanan durgunluk nedeniyle sıfır ve ikinci elde yapılan kampanyalar ve indirimler nakdi olan tüketicileri harekete geçirdi. Önümüzdeki dönemde fiyatların artabileceğini öngörenler alıcılar fırsat dönemini pas geçmedi ve yılın en yüksek konut satışı gerçekleşti.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; Türkiye genelinde konut satışları temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16 artarak 127 bin 88 oldu. Böylece hem ‘yılın zirvesi’ görüldü hem de ‘tüm zamanların en iyi ikinci temmuz ayı satışı’ gerçekleşti. En yüksek temmuz satışı 2020’de görülmüş, kamu bankalarının kredi faizini düşürmesi ile aylık 229 binin üzerinde satış yapılmıştı.

ARTIŞIN NEDENLERİ

Bu yıl temmuzda konut kredi faizleri yüksek olduğu halde, alıcı lehine oluşan fırsatlar önemli ölçüde etkili oldu. Şirketlerin kendi içinde yaptığı düşük faizli kampanyalar, nakit alımda yüzde 25’e varan indirimler, yine ikinci elde yüzde 20-25 bandına çıkan pazarlık marjı alımı tetikleyen faktörler oldu. Ayrıca, konut fiyat artışının gerilemesi, hatta reelde düşüşü ‘alım için doğru zaman’ mesajını verince, nakdi olan ya da alternatif yatırım araçlarından çekilen tüketiciler konut piyasasına yöneldi. 

SADECE YÜZDE 9’U KREDİYLE ALINDI

Yüksek faizin etkisiyle banka kredili alımlar sınırlı kalmaya devam etti. Temmuzda kredili satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 20.9 düşüş göstererek 11 bin 496 oldu. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı yüzde 9 olarak gerçekleşti. Peşin ve senetli alımı gösteren diğer konut satışları ise temmuzda bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 21.7 artarak 115 bin 592 oldu. Toplam konut satışları içindeki payı ise yüzde 91 olarak hesaplandı.

ŞİRKET KAMPANYASI ETKİLİ OLDU

Fiyat avantajı nedeniyle ikinci el satışlar ön planda olmaya devam ederken, sıfır konutta yaşanan artışın ikinci elden fazla olması da dikkat çekti. Temmuzda sıfır konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 28.9 artarak 40 bin 784 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı yüzde 32.1 olarak açıklandı. İkinci el konut satışları ise yüzde 10.8 artış göstererek 86 bin 304’e yükseldi. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı yüzde 67.9 oldu. Sıfır konuttaki artış, inşaat şirketlerinin kampanyalarının etkili olduğunu gösterdi.

1- Kiralık oda için sözleşme yapılmalı mı, sözlü anlaşma yeterli mi?

Ev sahibinden kiralık oda/odalar şeklinde kiraya verilen oda kiralamalarında, ev sahibinin kiracısını istediği gibi tahliye edememesi veya keyfi artış yapmaması için mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapılmalı. Birden fazla öğrencinin bir evi birlikte kiralaması ile yine oda oda ayrı sözleşmeler halinde kiralaması birbirinden farklı. Örneğin; 3 öğrencinin birlikte kiraladığı bir evde kira borcu mal sahibi açısından bir bütündür. Eğer oda kiracılarından birisi borcunu ödemezse, mal sahibi bu kira borcunu diğer kiracılardan da isteyebilir ve ödemezlerse hepsinin tahliyesini talep edebilir. Ancak eğer ev sahibi oda arkadaşlarını ayrı sözleşmeler ve ayrı bedeller kapsamında seçmişse, kiracılar arasında bir birliktelik yoksa, bu durumda her bir oda kiracısının borcu kendisine ait borç olup, diğer oda kiracısı kira borcunu ödemezse ev sahibi borcunu ödeyen kiracılardan bu bedeli talep edemez.

KİRACIDAN KİRALIK İSE DİKKAT!

Kiracıdan kiralık şeklinde yapılan paylaşımlı kiralamada ise ilk olarak dikkat edilmesi gereken mal sahibi ile asıl kiracı arasındaki sözleşmede ‘alt kiralama’ hakkının yazılı olup olmadığı. Eğer bu hak sözleşmeyi imzalayan asıl kiracıya verilmemişse, o kiracı ev arkadaşı alamaz. Alırsa, hem asıl kiracı hem de onun oda oda kiraya verdiği alt kiracılar tahliye edilirler.

Eğer oda arkadaşları sürecin başında birlikte kiralama yapacaklar ve evi oda oda kullanacaklarsa tüm kiracıların sözleşmeye taraf olması ve imza koyması gerekir. Aksi takdirde ilerleyen zamanlarda mal sahibi artış döneminde istediği artışın sağlanamaması kapsamında, taşınmazın sözleşmeye aykırı bir şekilde alt kiralama yolu ile kullandırıldığı iddiası ile tahliye davası açabilir.

Yine birlikte kiralama yapmayıp bağımsız oda oda kiralama yapılması halinde tüm oda kiracılarının kendi odaları açısından kira sözleşmesini yazılı olarak yapmaları çok önemli. Yazılı sözleşme yapılmadan kiracıdan kiralık oda şeklindeki ilana kanıp oda kiralayan alt kiracı, eğer yazılı sözleşme ibraz edemezse daha sonraki dönemlerde asıl kiracı tarafından evden çıkartılabilir ve asıl kiracı daha yüksek bedellerle yeni alt kiracı adayları bulma yoluna gidebilir. 

SÖZLEŞME ŞARTLARI KONTROL EDİLMELİ

Yaşanan sağlık sorunları ve yükselen sürdürülebilirlik bilinci vegan beslenmeye talebi artırdı. Birkaç yıl öncesine kadar zor ulaşılan bitkisel bazlı ürünler artık market raflarında rekabet halinde. Dünyada olduğu gibi Türkiye’de de bu alanda büyük bir fırsat olduğunu gören iki girişimci ‘Biz de varız’ dedi ve Nilky markası ile 2021 yılında sektöre hızlı bir giriş yaptı. Markanın kuruluş hikâyesini, büyüme adımlarını ve yeni dönem hedeflerini Kurucu Ortağı ve CEO’su Emre Başar Sözen anlattı...

BİR KAHVE İLE BAŞLADI

“Nilky’nin hikâyesi aslında bir arkadaşımın New York’ta bana yulaf sütlü bir kahve hazırlamasıyla başladı. O dönem varlığından bile haberdar olmadığımız bu ürünü ABD ve daha sonrasında Avrupa raflarında gördükten sonra Türkiye’deki pazarı incelemeye başladık. Hem fiyat hem de kalite açısından Türkiye’de bir pazar açığını gördükten sonra liseyi ve üniversiteyi beraber okuduğum en yakın arkadaşım Caner Peltekçi’ye bu fikri götürdüm. Kendisi de pazarlama sektöründe başarılı bir kariyer sürdürüyordu ve bu alanda deneyimliydi. Beraber sıfırdan bir marka kurma yolculuğuna girdik” diyen Sözen, ilk adımda fındık, yulaf ve badem olmak üzere üç bitkisel süt alternatifi ile pazara girdiklerini, sonrasında ürün portföyünün genişlediğini dile getirdi.

Sözen, bitkisel süt, salep, kahve ve yoğurtla 12 çeşit ürüne ulaştıklarını, yeni ürün çeşitleri için de çalışmalara devam ettiklerini kaydetti. Balıkesir’de fason üretim yapan bir fabrikada faaliyette olduklarını belirten Sözen, son tüketiciye zincir marketler, online satış platformları ve kendi web siteleri üzerinden ulaştıklarını ifade etti.

POTANSİYELİ YÜKSEK

Küresel vegan gıda pazarının 2024 yılında 27.8 milyar doların üzerinde bir değere ulaşmasının beklendiğini belirten Sözen, “Bu büyüme, beslenmeye yönelik artan farkındalık, çevresel kaygılar ve hayvan refahına duyarlılık gibi nedenlerle vegan beslenmeyi tercih eden tüketici sayısındaki artıştan kaynaklanıyor” dedi. “Türkiye ise vegan beslenme trendinin henüz emekleme aşamasında olduğu ancak hızla potansiyel kazandığı bir pazar. Genç nüfusun dengeli beslenme ve çevresel sürdürülebilirlik konularına duyarlılığı, bitki bazlı ürünlerin çeşitlenmesi ve erişilebilirliğinin artması da bu pazarının büyümesini destekliyor” diyen Sözen kendi markalarının büyüme yolculuğu için şunları söyledi:

“Kuruluş yılımızda 350 bin olan satış adeti, 2023 yılında yaklaşık 3 milyon 220 bin adet oldu. 2024 yılı için öngörümüz ise 4.5 milyon adet. 2024 yılının daha ilk yarısında, 2023 yılının toplam cirosunu yakalamayı başardık. Gelecek dönemlerde de yüksek kalite ve rekabetçi fiyat politikamızı sürdürerek, yerel hammaddeleri tercih ederek Türk tarımına ve ekonomisine katkı sağlamayı amaçlıyoruz. Hedefimiz, Türkiye’de pazar payımızı yüzde 50’nin üstüne çıkartmak.”

İnşaat maliyetleri yükselmeye devam ederken, konut fiyatlarında artış maliyet artışının gerisinde kaldı. Azalan talep nedeniyle konut üreticileri maliyeti fiyatlara yansıtamadı.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan inşaat maliyet endeksi ile Merkez Bankası’nın açıkladığı yeni konut fiyat endeksini kıyasladığımızda son aylarda ‘ev fiyatlarındaki artışın maliyet artışının gerisinde kaldığı’ görülüyor. Peki bu ne anlama geliyor? Uzmanlar bu durumu alıcı için fırsat olarak değerlendirirken, avantajın uzun süre devam edemeyeceğine de dikkat çekiyor.

‘MÜTEAHHİTLER KÂRDAN TAVİZ VERİYOR’

“Talebin zayıf olduğu dönemde fiyat artışı maliyetlerin gerisinde kalabilir. Ama uzun dönemde bu iki artış paralel olmak zorunda” diyen İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, ev almak isteyenler için fırsat dönemde olunduğunu kaydetti. Büyükduman, “Rakamlar gösteriyor ki kimi müteahhitler kâr marjından taviz veriyor. Çünkü başlanan ve bitirilmesi gereken bir proje söz konusu. Ancak piyasa açıldığı, yeni konut projeleri hayata geçtiği zaman, üreticiler yeni maliyete göre fiyatlama yapacak. Yani maliyet artışı mutlaka satış fiyatına yansıyacak” dedi.

‘YÜZDE 20’YE VARAN İNDİRİM YAPILIYOR’

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, ikinci elde yeni konuttan daha fazla fiyat avantajı olduğunu dile getirdi. “İkinci el konut pazarında maliyetinden daha ucuza satılan evler var” diyen Akdoğan, “Talepteki düşüş nedeniyle pazarlık marjı ciddi ölçüde açıldı. Mevduata dönmek isteyen, nakde ihtiyacı olan ya da farklı bir yatırım planlayan mülk sahipleri yüzde 20’ye varan oranda indirim yapıyor. Mevduat faizi ve konut kredi faizi düşüş eğilimine girince bu tablo değişecek. Şu an biriken bir talep var ve konut arzı giderek azalıyor. Bu nedenle piyasa hareketlenince fiyat artışı kaçınılmaz olacak. Konuta ihtiyacı olan ve finansal gücü olanlar için bugün gerçek anlamda fırsat dönemi yaşanıyor” ifadelerini kullandı.

Son dönemde neredeyse tüm mesaisini Galatasaray için harcayan Timur, yönetimden ayrılmasından sonra yeniden konut yatırımına odaklandı. 6 projesinin hazır olduğunu, faizlerin düşmesinden sonra bu yatırımlara başlayacaklarını söyleyen Timur, bir de paylaşımlı mülkiyet modeliyle gayrimenkul yatırımını daha geniş tabana yayacakları yeni bir model üzerinde çalıştıklarını açıkladı.

Yeni dönem planlarını paylaşmak için gazetecilerle bir araya gelen Timur, pandemiden sonraki 4 yılda özkaynak, varlık artırmak için şirkete ciddi likidite enjekte ettiklerini belirtti.

TALEP BİRİKİYOR

“Faizlerin düşmesiyle bu kaynakları yatırıma dönüştürme beklentisindeyiz. İstanbul, İzmir ve Bodrum’da 6 hazır projemiz var” diyen Timur, bu projeler için faizlerin düşmesini, ortamın daha elverişli hale gelmesini beklediklerini dile getirdi. Faizlerin düşüşü ile piyasanın hareketleneceğini ifade eden Timur, şunları söyledi: “Yüksek faizden düşük faiz dönemine bir geçiş olacak. Haliyle bu geçiş sürecinde talep birikmesi de oluyor. Düşük faize geçildiğinde talep dizginlerinden boşalırcasına artıyor. Biz de o döneme hazırlık yapıyoruz. Kurumsal ticari kredilerin 15’ler seviyesine geldiği, konut kredilerinin de aylık yüzde 1.3’ler ve altına geldiği dönemlerde satışlar açılacaktır, bekleyen talep devreye girecektir.”

PAYLAŞIMLI MÜLKİYET

47.2 milyar TL aktif büyüklüğe ve 23.2 milyar TL’yi bulan sermayeye ulaştıklarını belirten Erden Timur, şirket kaynaklarını iki ana alanda yatırımlara dönüştüreceklerini söyledi ve şöyle devam etti: “Bunlardan ilki, yurtiçinde yatırımı özgürleştiren, bireylerin kurumsal yatırım yapmasını sağlayan bakış açısı ve proje gayrimenkul yatırım fonları bakışı ile ülke içindeki yatırımlarımızı genişleteceğiz. Paydaşlık kimliği ile yatırım imkânı birçok gayrimenkul projesi ve yatırımın önünü açabilir. Ortak malla mülkiyet gibi bir açılımımız olacak. İkincisi de yurtdışındaki yatırımlarımızı artıracağız. Türkiye’de gayrimenkuldeki rekabet çok üst düzey. Sektörümüz yurtdışına açılırsa, Türkiye’ye çok ciddi kaynak getirir.”

Erden Timur

YURTDIŞINDA BÜYÜYECEK

Kredi faizlerinin aylık yüzde 4’ün üzerinde bulunması kredili satışları etkiliyor. Kredili (ipotekli) konut satışları haziranda bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 49.4 düşerek 6 bin 813’e geriledi. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı yüzde 8.6 oldu. Diğer konut satışları ise haziranda yüzde 3.3 artarak 72 bin 500’e çıktı.

Konut satışlarında ikinci elin ağırlığı devam ediyor. Sıfır konut satış sayısı haziranda bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1.8 azalarak 25 bin 425 oldu. İkinci el konut satışları ise yüzde 6.7 azalarak 53 bin 888’e indi. Yabancıya da satış haziranda yıllık bazda yüzde 45.1 azalarak 1440’a düştü. Böylece, Mayıs 2020 sonrası en düşük satış rakamı görüldü.

REEL DÜŞÜŞ SÜRÜYOR

-TCMB’NİN konut fiyat endeksine göre, mayısta konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 1.3 artarken, yıllık bazda nominal yüzde 45 arttı. Bu, Ekim 2021’den sonra görülen en düşük artış hızı. Reel olarak ise yüzde 15 azaldı.

Sınav stresini geride bırakan yüzbinlerce gencin heyecan dolu bekleyişi sona erdi. Bugün açıklanan sonuçlardan sonra önce tercihler yapılacak, sonra eğitim görecekleri şehirler belli olacak. Yaşadığı il dışına gidenler için ise yeni bir sınav başlayacak: BARINMA.

Son iki yılda ülke genelinde hızla yükselen kiralar, zam sınırı ile dizginlenmeye çalışılsa da artış engellenemedi. Yüzde 25 zam sınırının sona erdiği yaz ayları ise talebin en yüksek olduğu döneme denk geldi. Bu nedenle bu yıl öğrencilerin daha çok zorlanması bekleniyor. Peki 3 büyük il ve öne çıkan şehirlerde ev kiralamak için ne kadar bütçe gerekiyor? TSKB Gayrimenkul Değerleme, yaklaşık 100 metrekare 2+1 evlerde ‘ortalama kiraları’ ve değer değişimlerini inceledi.

İŞTE SONUÇLAR
MEGAKENT BÜTÇELERİ ZORLAYACAK

İstanbul’da öğrencilerin en çok tercih ettiği 9 ilçeye baktığımızda, 100 metrekare 2+1 daire için en uygun ortalama fiyat 20 bin TL ile Avcılar’da karşımıza çıkıyor. Onu 22-23 bin lira ile Kartal ve Maltepe izliyor. Şehrin merkezinde ise rakamlar bütçeleri zorluyor. Beşiktaş ve Kadıköy’de ortalama 35 bin TL, Şişli’de 30 bin TL isteniyor. Son bir yılda kira artışı yüzde 100’e ulaşırken, 3 yıllık değişime bakıldığında yüzde 980 artış dikkat çekiyor.

ANKARA’DA ARTIŞ DİKKAT ÇEKİYOR

Ankara, prestijli üniversiteler barındırması sebebiyle öğrencilerin en çok tercih ettiği illerden biri olurken, Bahçelievler, Beşevler, Emek, 100.Yıl, Cebeci, Kolej, Kurtuluş, Gazi, Beştepe, Yapracık, Turkuaz ve Yukarıyurtçu mahalleleri öne çıkıyor. Bu bölgelerde 100 metrekare 2+1 daire için ortalama kira bedeli 14 bin TL’den başlıyor. Ankara, deprem felaketi sonrası yoğun göç alması nedeniyle kira artışında ilk sırada yer alıyor.

İZMİR’DE 17 BİN 500 TL’DEN BAŞLIYOR

Peki arsa yoluyla ev sahibi olmak avantajlı mı? Alıcıları bekleyen riskler neler? Yetkisiz kişi ve işletmelerin neden olduğu mağduriyetlerin önüne nasıl geçilir? Tüm bu soruları ArsaVev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk’e yönlendirdik....

Gayrimenkul sektörüne yatırım denilince akla ilk konut gelirdi. Ama son 2–3 yılda bu algı değişti. Tüketici neden arsa yatırımına yöneldi?

Gayrimenkul yatırımı, her dönem en güvenilir liman. Son dönemde gayrimenkul yatırımının yönü konuttan arsaya doğru yöneldi. Bunun birkaç majör nedeni var. Birincisi, konut maliyetlerinin çok yükselmesi ve krediye erişimin imkansız hale gelmesi nedeniyle yatırımcının konut yatırımı yapmakta zorlanması. İkincisi pandemi sonrası hayat ezberlerimizin değişmesi, uzaktan ya da hibrit çalışma modellerinin yaygınlaşması ve doğada yaşama isteği. Üçüncüsü son dönemde yaşadığımız yıkıcı depremler sonrasında, kısa katlı, güvenilir binaların tercih edilmesi. Dördüncüsü ise arsa yatırımının konut yatırımına oranla getirisinin misliyle fazla olması.

3 SEÇENEK SUNUYOR

Konut fiyatlarındaki artış etkili oldu dediniz. Peki önce arsa sonra ev modeli tüketiciye nasıl bir avantaj sunuyor?

Konut, ikamesi olmayan temel bir ihtiyaç. Her ailenin barınmaya ihtiyacı ve hakkı var. Bu sıkıntıyı bireysel olarak dert edindim ve herkesi ev sahibi yapmak üzere yola çıktım. Misyonumuz sunduğumuz modellerle yatırımcılarımızı uygun maliyetlerle ev ya da evin ilk basamağı olan arsa sahibi yapmak. Bu çerçevede de arsaVev projelerimizle bu soruna çözüm bulabilmeyi umuyoruz. Bu alanda 3 farklı çözüm sunuyoruz.

Bunlardan ilki Arsa Yatırımı; ruhsat alım ve istenirse yüklenici desteği verdiğimiz sosyal alanlarla donatılmış, alt yapısı bitmiş, konut yapımına hazır arsalar sunuyoruz.

Bir diğeri İki Aşamalı Konut Modeli;

1. Sözlü değil yazılı hazırlamalı

Kira sözleşmelerinde yazılı olma kuralı yok, sözlü olarak da yapılabilir. Ancak yaşanacak olan hukuki uyuşmazlıklarda ispat edebilmek için ve yine sözlü sözleşmeler kapsamında temel hizmetlerin (elektrik, su, doğalgaz vb gibi) alınması mümkün olmadığı için kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması gerekir.

2. Kira dönemi ve tarihi belirtilmeli

Kira sözleşmelerinde kira dönemi, kira ödeme başlangıç tarihi ve kira bedeli mutlaka yazılmalı. Yeni Borçlar Kanunu kapsamında eğer ödeme tarihi belirlenmiş ise o tarihte, tarih belirlenmemiş ise kira borcunun o ay sonuna kadar ödenmesi şartı getirildi. Kira sözleşmelerinde yazan özel ödeme dönemleri de geçerli. Örneğin bir kira sözleşmesinde ‘yıllık peşin’, ‘yılda 3 dönem içerisinde’ veya ‘6 ayda bir ödenecek’ yazılabilir.

3. İmzayı kimin atacağı önemli

Eğer bir ev aile konutu şeklinde kiralanmışsa, sözleşmede eşlerden birinin imzası yeterli. Öğrenci evi gibi paylaşımlı kira sözleşmelerinde ise, kira sözleşmesinin o evde ikamet edecek diğer kişiler açısından da bağlayıcı olabilmesi için herkesin imzalanması çok önemli. Aksi takdirde, sözleşmeyi imzalayan kişi diğer paydaşları evden çıkarabilir ya da ev sahibi alt kiralama gerekçesiyle tahliye isteyebilir. Bu nedenle öğrencilerin de ev arayışına gireceği bu dönemde, öğrenci evlerinde tüm kiracıların sözleşmeye dahil olmasını öneriyoruz.

Ev sahiplerinin hakları açısından önemli bir husus da şu; kira sözleşmesinde ‘alt kiralama olamaz’ maddesi olmasa dahi kiracı hiçbir şekilde kiralamış olduğu taşınmazı başkasına kiralayamaz. Kiracının alt kiralama yapabilmesi için sözleşmede alt kiralama yapabilir maddesi yer almak zorunda.

4. Evin durumu ve demirbaşlar yazılmalı

Ticaret Bakanlığı, geçen yıl 1.85 trilyon lira olan e-ticaret hacminin bu yıl 3.4 trilyon liraya ulaşacağını öngörüyor. Büyüyen pastadan pay almak isteyen KOBİ’ler ise en çok kargo sürecinde zorlanıyor. 20 yılı aşkın süredir e-ticaret ekosisteminde farklı şirket ve pozisyonlar görev alan profesyoneller bu sorunu gördü, işletmelere kolay, hızlı ve ekonomik kargo çözümleri sunmak amacıyla bir platform kurdu. 2022’nin son çeyreğinde kurulan Kargonomi’yi Genel Müdürü Ersin Ekinci anlattı...

EN UYGUN FİYATI BULUYOR  

Kargonomi’yi ‘e-ticaret siteleri için kargo süreçlerini kolaylaştıran bir platform’ olarak tanımlayan Ekinci, “Girişimin çıkış noktası işletmeler için kargo fiyatlarını karşılaştırmak, farklı kargo firmalarıyla sözleşmeli olarak çalışmak ve entegrasyon süreçlerinde işletmeler için zorlayıcı maliyetli süreçlerini en aza indirgemek oldu” dedi ve işletmelere nasıl destek olduklarını şöyle anlattı: “Kargonomi, kullanıcılarına hem maliyet hem de zaman açısından avantajlar sunuyor. Farklı kargo firmalarının fiyatlarını karşılaştırarak en uygun fiyatın seçilmesini sağlarken, aynı zamanda taahhüt vermeden, her gönderi için en ekonomik seçeneği seçme imkanı tanıyor. Ayrıca entegrasyon süreçlerini hızlandırıyor ve kargo takibini kolaylaştırır. Kargonomi sadece birkaç dakika içerisinde üye olup aktif edilerek kullanılmaya başlanabiliyor. Böylece kullanıcılar, tek bir platformdan hızlıca kargo gönderimi yapıyor ve zaman kazanıyor.”

Şu an 5 kargo firmasıyla çalıştıklarını, yeni iş ortaklıkları için de görüşmeler yaptıklarını dile getiren Ekinci, “Geçtiğimiz haftalarda PTT ile süreçlerimizi tamamlayarak müşterilerimizin kullanıma sunduk. PTT sayesinde artık ülkemizin her yeri kapsama alanımızda. Aramıza yeni katılacak İstanbul içi iş ortağımızla, İstanbul içerisinde aynı gün teslimat hizmetini 49 TL’nin altında bir fiyatla sunacağız” diye konuştu.

20 MİLYON TL TASARRUF

Artan kargo maliyetlerinin, satın alma kararlarını olumsuz  etkilediğine dikkat çeken Ekinci, “Müşteriler, kargo ücretlerini ürün fiyatıyla karşılaştırır ve bu, satışa dönüşmeyen işlemlere yol açabilir. E-ticaret işletmeleri, kargo maliyetlerini rekabetçi bir şekilde yönetmeli” dedi. Kargonomi uygulaması ile işletmelerin toplamda 20 milyon TL tasarruf sağladıkları söyleyen Ekinci, “KOBİ’lerin maliyetlerini düşürmelerine ve rekabet güçlerini artırmalarına yardımcı oluyoruz. Bu fayda, bizimle çalışan KOBİ’lerimizin cebinde kalan ve işlerini büyütebilmek için harcayacakları kaynak olarak ayrıldı” şeklinde konuştu.

Murat Kurum, yaklaşık bir yıl aradan sonra yeniden bakan... Mehmet Özhaseki’nin sağlık sorunları nedeniyle görevi bıraktığını açıklamasının ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na yeniden Murat Kurum getirildi. Görev süresinde deprem, sel, yangın gibi birçok afetle mücadelede önemli adımlar atan Kurum’u bugün de zorlu bir gündem bekliyor. İşte öne çıkan başlıklar...

DEPREM KONUTLARI

6 Şubat felaketinin üzerinden yaklaşık 1.5 yıl geçti. Depremin yaşandığı dönem ekibiyle sahadan ayrılmayan, projelerin temelini atan Kurum, şimdi de tüm afet konutlarını tamamlamak için sıkı bir çalışma yürütecek. Bakanlık tarafından geçtiğimiz günlerde yapılan açıklamaya göre; depremden etkilenen 11 şehirde 451 bin 297 bağımsız bölümün yapımı sürüyor. Depremin birinci yılında 76 bin 624 konut hak sahiplerine teslim edilirken, sene sonuna kadar bu sayı 200 bin olacak ve 2025’in sonuna doğru tüm afet konutları tamamlanacak. Tabi süreç konutlarla da sınırlı değil. Hedef; altyapısı, okulu, hastaneleri, sosyal alanları ile 11 şehri yeniden ayağa kaldırmak olacak.

KENTSEL DÖNÜŞÜM

Yaşanan deprem felaketi tek çözümün dönüşüm olduğunu bir kez daha gösterdi. Özellikle uzmanların işaret ettiği İstanbul’da kaybedecek zaman yok. 1.5 milyon riskli, 600 bin çok riskli konut bulunan şehirde deprem dahi olmadan yıkılan binalar hızlı hareket edilmesi gerektiğini gösteriyor. Geçmiş dönemde İstanbul’da önemli dönüşüm projelerine imza atan Kurum, yapım maliyetinin yarısını kamunun karşıladığı ‘yarısı bizden’ kampanyasını da başlatan isim olmuştu. Şimdi bu kampanyanın daha geniş kitlelere yayılması ve gerekirse ek desteklerin devreye girmesi  ile dönüşümün hızlanması bekleniyor.

SOSYAL KONUT VE KİRA

Türkiye’de ev sahipliği oranı giderek düşüyor. Bu da kira krizini tetikliyor. Yüzbinlerce aileyi ev sahibi yapan TOKİ son dönemde tüm enerji ve birikimini deprem bölgesine aktarıyor. Buradaki çalışmaların tamamlanması ile sosyal konut projelerine odaklanılması bekleniyor. Yapılan projelere gelen başvurular vatandaşın bu alandaki talebinin en net göstergesi. En son iki yıl önce açıklanan 250 bin sosyal konuta, 5 milyonu aşkın başvuru olmuştu...

2 Temmuz itibarıyla ev sahipleri, sınırlama öncesi olduğu gibi ‘TÜFE 12 ay ortalamasına’ göre artış yapacak. Yarın enflasyon rakamlarının açıklanmasıyla zam oranı da belli olacak. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) son açıkladığı TÜFE 12 ay ortalaması yüzde 62.51 olmuştu.

SÖZLEŞME YENİLEME DÖNEMİ BEKLENECEK

Zam sınırının sona ermesi tüm ev sahiplerinin temmuzda zam yapacağı anlamına gelmiyor. Kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılıyor. Söz gelimi kira sözleşme yenileme dönemi ocak ayı olan kiracı için, temmuzda artış yapılmayacak, ocak ayı beklenecek. O tarihte TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 ay ortalamasına göre artışa gidecek. Önemli bir husus da şu; açıklanan oran tavan artış anlamına geliyor. Ev sahibi dilerse bunun altında bir rakam belirleyebilir, ancak üzerine çıkamaz.

Ev sahipleri yasal oranı yetersiz buluyorsa, hukuki yollara başvurabilir. 5 yılı dolduran kiracılar için kira tespit davası, daha yeni kiracılar için ‘öngörülemeyen bir gerekçe’ varsa kira uyarlama davası açılabilir. Ancak her iki dava için önce arabulucuya gidilmesi yasal zorunluluk.

TALEP ARTARKEN YENİ ARZ GELMİYOR

-Zam sınırının sona erdiği tarih öğrencilerin ev aradığı, taşınma ve evlenmelerin arttığı döneme denk geliyor. Bu nedenle talep artışına bağlı kira rakamlarında yükselme bekleniyor. Zam sınırının kira sorununu çözmediğini, aksine ev sahibi-kiracı anlaşmazlıklarının zirve yaptığını belirten uzmanlar ‘arz’ uyarısında bulunuyor. Ev sahipliği oranı düşerken kiracıların arttığını, buna karşın kiraya vermek için ev alan yatırımcıların azaldığını ifade eden uzmanlar, azalan arz ile kira rakamlarının daha çok yükseleceğini dile getiriyor.

DİJİTAL STRATEJİ

KOBİ’lerin dijitalleşme sürecine başlamadan önce net bir dijital strateji belirlemeleri gerekiyor. Belirlenen stratejinin, işletme hedeflerini, dijitalleşmenin hedeflere nasıl katkı sağlayacağını ve bu süreçte karşılaşılabilecek zorlukları içermesi çok önemli.

Eğer dijital strateji iyi oluşturulmuşsa, kaynakların da etkin kullanımını sağlar ve dijital dönüşüm yolculuğunda bu strateji rehber haline gelir.

TEKNOLOJİ YATIRIMI

Dijital dönüşümün temelini muhakkak güçlü teknoloji altyapısı oluşturur. KOBİ’ler, işletmelerine uygun yazılım ve donanım yatırımını yapabilmeliler. Bulut tabanlı çözümler, veri yönetimi ve siber güvenlik gibi alanlara yatırım yapmak, dijitalleşme sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlayacaktır. Teknolojik yatırımlar tercih edilirken mutlaka işletmenin büyüklüğüne ve ihtiyaçlarına göre seçimler yapılmalı.

EĞİTİM VE FARKINDALIK

Dijital dönüşüm sürecinde en önemli unsurlardan biri, çalışanların bu sürece adapte olabilmesi. KOBİ’ler, çalışanlarına dijital araçları etkin bir şekilde kullanmayı öğretmek ve farkındalık için eğitim programları düzenleyebilirler.

MÜŞTERİ ODAKLI YAKLAŞIM

1. Kimler risk tespiti yaptırmalı?

Bina 1999 öncesinde projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa, inşatta hazır beton kullanılmadıysa, beton dayanımı C1O’un altındaysa, kolon ve kirişlerinde çatlaklar varsa, bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları görülüyorsa ve bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali yüksek. Binanızda bunlardan biri ya da birkaçı varsa tespit gerekli.

2. Risk tespiti nasıl yapılır?

Binanızın deprem güvenliğinden endişe ediyorsanız tespit için iki seçeneğiniz var; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kuruluşlara başvuru yapabilirsiniz. (Bakanlığın sitesinde ulaşabilirsiniz.) Bu yöntemde bina riskli çıkarsa yıkım kaçınılmaz.

Diğer seçenek ise deprem dayanıklılık raporu. Üniversiteler, belediyeler, özel mühendislik firmaları bu hizmeti veriyor. Burada binanın risk durumuyla ilgili sonuç, diğerinden farklı olarak kamu kurumları ile paylaşılmıyor, sadece kat maliklerine bildiriliyor. Yani hemen tahliye ve yıkım olmuyor.

3. Tespit için komşuların anlaşması şart mı?

Bakanlık lisanslı kurumlara başvuru için uzlaşma zorunluluğu yok, maliklerden biri süreci başlatabiliyor. Ancak kiracılar risk tespiti başvurusu yapamıyor, ev sahibi olmak şart. Kiracılar, Bakanlık İl Müdürlüklerine risk endişesi ile ilgili şikayette bulunabiliyor. Ayrıca, ev sahiplerinin yanında yapılan son düzenlemeye göre artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da tespit isteyebiliyor.

4. Sonuç nasıl bildirilir?

Kiraya zamda, tahliye tarihinde anlaşamayan ev sahipleri ve kiracılar ‘arabuluculuk ücreti ödememe’ konusunda uzlaştı. Nasıl mı? Şöyle; Kiralardaki hızlı artış ve sonrasında getirilen yüzde 25 zam sınırı ile ev sahibi-kiracı ilişkileri tarihin en kötü noktasına geldi. Kira tespiti, evin tahliyesi için açılan davalar hukuk sistemi üzerinde öyle yük oluşturdu ki, zorunlu arabuluculuk çözümü devreye girdi. 1 Eylül 2023 itibarıyla bir mal sahibi veya kiracı arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açamıyor. İşte bu sistemde, arabulucuya giden taraflar uzlaşma olmazsa ödeme yapmıyor, olursa bir ücrete tabi oluyor. Kimi ev sahibi ve kiracıların arabulucu ücreti ödememek adına ‘uzlaşamadık’ dedikleri, süreci kendi aralarında sürdürdükleri belirtiliyor.

Ali Güvenç Kiraz

TARAFLARA UYARI

-Arabuluculuk sürecine başvurduktan sonra bazı kişiler, arabulucu toplantısı sonrasında uzlaşmadıkları söyleyerek arabulucuyu devreden çıkarıp haricen anlaşma yapıyor” diyen gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu tercihin önemli sorunlara da yol açabileceği konusunda uyardı:

-Arabulucu ücretinin ödenerek bizzat arabulucu önünde uzlaşılması halinde arabulucunun düzenlediği uzlaşma tutanağı ilam hükmündedir. Yani bir mahkeme kararı gibi olur. Bilindiği gibi kira tespit davası için 5 yıl şartı var. Eğer arabulucuda uzlaşma olursa, 5 yıl süreyle ev sahibi dava açamaz. Ancak arabulucu başvurusu sonrasında taraflar haricen anlaşma sağlar ve bu konuda kendi aralarında bir ek protokol ile yeni kira bedelini belirlerseler, bu durumda mal sahibi açısından bu ek protokol ilam hükmünde olmayacağı için yeniden mal sahibi kira tespit davasını açabilir.

-Mal sahipleri ve özellikle de kiracıların bedel konusunda uzlaşma halinde bizzat arabulucu önünde uzlaşmalarını, uzlaşma tutanağının bir örneğini almalarını yine arabuluculuk ücretini ödemelerini daha sonra oluşabilecek mağduriyetler açısından kesinlikle önermekteyiz.”

ANLAŞMA OLURSA NE OLACAK?

İstanbul Acıbadem’de, Benesta imzalı Benesta BenLeo Acıbadem projesindeyiz. Blokların yükseldiği, ince işçiliklere geçilen şantiyede teslim heyecanı başlamış. Proje lüks kategorisinde, ancak örnek daireyi gezince bu lüksün farklı bir yaklaşım olduğunu görüyoruz.  Gelin o detaylara birlikte bakalım...

MÜHENDİSLİK AVANTAJI

-Benesta, dünyanın en büyük müteahhitleri listesinde yer alan Esta’nın konut üreten markası. Stadyumlar, havalimanları, alışveriş merkezleri, endüstriyel tesisler inşa eden markanın en güçlü özelliği mühendislik kadrosu. İşte bu kadro 17 yıllık tecrübesini konut projesine taşıdı.

-Deprem güvenliğinin yanında uzun ömürlü ve kaliteli malzeme kullanımı da ön planda tutulmuş. Bugüne kadar örneğini görmediğimiz ‘organik sıva’ kullanımı dikkatimizi çekti. Üzeri kapanacak, görülmeyecek bir malzeme için standardın yüzde 50 üzerinde maliyet göze alınmış. İçinde yaşayanların sağlığı ve yalıtım için bu malzemenin kullanıldığını öğrendik.

FONKSİYONELLİK ÖN PLANDA

Gayrimenkul yatırımcıları son dönemde rotaya yurtdışına çevirdi. Kiralara gelen sınırlama, kredilerin kısıtlanması, ek vergi söylemleri ve Türkiye’deki fiyatlarla yurtdışından da alım imkânı olması bu tercihte öne çıkan etkenler oldu. Yerli yatırımcı frene basarken bir de Türkiye’yi tercih eden yabancıların sayısında ciddi gerileme yaşandı. İşte bu tabloyu ‘İthalat-ihracat dengesi tersine döndü’ şeklinde yorumlayan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova ‘cari açık’ uyarısında bulundu.

İŞTE RAKAMLAR

Yerli konut yatırımcısının yurtdışı gayrimenkul yatırımları 2012-2021 yılları arasında ortalama 400 milyon dolar iken, 2023’te toplam 2 milyar 86 milyon dolara sıçradığını söyleyen Kumova, “2024 yılı ilk 4 aylık verilere (774 milyon dolar) baktığımızda bu rakamın yıl sonunda 3 milyar doları aşmasını bekliyoruz” dedi. Kumova, azalan yabancı talebi hakkında da şu bilgileri paylaştı:

“Türkiye’den konut alımı yapan yabancı yatırımcılar 2022’de 67 bin adet gayrimenkul almış ve 6.2 milyar dolarlık hacme ulaşmış. Fakat, 2023’te yabancıya satış adedi neredeyse yarı yarıya düşerek 35 bin olarak gerçekleşmiş. 2024 yılının ilk 4 aylık verileri yine yüzde 50’ye yakın bir düşüşün olduğunu görüyoruz. 2024 sene sonu öngörümüz satışın 20 bin rakamının altına düşmesi ve satış gelirinin de 2 milyar doların altına gelmesi. Rakamlar gösteriyor ki; sektör, Türkiye Cumhuriyeti tarihinde ilk kez 2024 sonunda cari açık verecek.”

‘KURALLAR BELLİ OLMALI’

Yatırımcıların, kuralların belli olduğu piyasaya yatırım yapmak istediğini söyleyen Kumova, “Kuralların sıkça değiştiği piyasalarda ise tedirgin oluyor ve kendine korumak için önlem alıyorlar. Kiraya yüzde 25 zam sınır, yatırım amaçlı alımda kredi kullanım oranlarının yüzde 20’nin altına çekilmesi ve sıkça gündeme getirilen 2 veya üstü evi olan yatırımcıya getirilecek olan ek vergiler yukarıdaki tablonun oluşmasına neden oldu” diye konuştu.

FİYATLAR VE KİRALAR ARTABİLİR

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre mayıs ayında ülke genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2.4 azalarak 110 bin 588 oldu. Şubat ayında deprem kaynaklı baz etkisiyle yaşanan artışı dikkate almazsak, Ağustos 2023’ten bu yana düşüşün sürdüğü görüldü. Adet bazında bakıldığında ise, mayısta yılın en yüksek satış rakamına ulaşılması dikkat çekti.

BANKASIZ ALINIYOR

Yüzde 4’ü aşan faizlerin etkisiyle banka kredili satışlar düşmeye, peşin ve senetli alımlar artmaya devam etti. Mayıs ayında banka kredili satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 63.9 gerilime göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı 9 olarak açıklandı. Peşin ve senet gibi diğer satış türleri ise yüzde 17.3 artarak 100 bin 679 oldu. Böylece toplam konut satışları içinde diğer satışların payı yüzde 91 olarak gerçekleşti.

Sıfır konut ve ikinci el ayrımına bakıldığında; fiyat avantajıyla ikinci elin üstünlüğü sürse de toplam satıştaki payı gerilemeye başladı. Hem deprem sonrası yeni konuta olan talep hem de ikinci elde de seçeneklerin azalması etkisini gösterdi. Geçen yıl yüzde 28’e kadar düşen sıfır konut payı mayısta yüze 32.2 oldu. Yine geçen yıl yüzde 72’e yaklaşan ikinci el payı ise yüzde 67.8’e geriledi.

YABANCI DA AZALDI

Yabancılara yapılan konut satışları mayısta yıllık yüzde 34.8 azalarak 2 bin 64 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancıya satışın payı yüzde 1.9 olarak hesaplandı. Yabancılara konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu. Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya, 207 ile İran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

Talep zirve yapınca bu alanda faaliyet gösteren kişi ve işletmeler de arttı. Ancak imarı olmayan arsaların imarlı diye pazarlandığı, ‘imar gelecek’ vaatleri ve hatalı fiyatlamalarla tüketicilerin kandırıldığı bir piyasa da oluştu. Arsa satışında ciddi suiistimallerin olduğunu belirten arsaVev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk, kamunun tüketiciyi korumak adına bir düzenleme yapması gerektiğini söyledi.

KÜNYE ÖNERİSİ

“Geçen yıl 15 milyar dolar hacminde 1.5 milyon adet arsa ve arazi satışı yapıldı. Kurumsal firmaların payı oldukça düşük, Ahmet’ten Mehmet’e satış bu işin büyük kısmını oluşturuyor. Köylerde muhtarlar, imamlar arsa satıyor. Emlakçılar da konut satışları düşünce arsaya yöneldi” diyen Öztürk şunları söyledi: “Yetkisiz kişiler arsa satışı yapmamalı. Arsa satışı yapan firmalara lisans şartı gelmeli. Sermaye, yeterli bilgiye sahip kadro şartları aranmalı. Eğer bu yapılırsa arsa piyasası 5 yılda 5 kat büyür. Bir diğer önerimiz de künye sistemi... Bu yolla vatandaşın ne aldığını bilmesi sağlanır, dolandırıcılıkların önüne geçilir. Alım satımda görülecek künyede, söz konusu yer konut imarlı mı, tarla mı görülür. Tüm teknik bilgiler yer alır. Biz şirket olarak bunu yapıyoruz ama tüm sektöre yayılması gerektiğini düşünüyoruz. Bu konuyu Bakanlığa da ilettik.”

YÜZDE 40 UCUZ

Tüketicilerin arsa yatırımını daha kârlı bulmasına karşın, yasal ve teknik süreçlerin zorluğu sebebiyle konut yatırımını tercih ettiğini ifade eden Öztürk, bunun arsaVev’in kuruluş amacını oluşturduğunu söyledi.

Önce arsa sonra ev modeliyle konutların piyasa şartlarına göre yüzde 40 daha ucuz olduğunu söyleyen Öztürk, arsa satış modellerini şöyle anlattı: “Sunduğumuz ilk çözüm, bireysel arsaya kendi konutunu yapma modeli. Tüketiciye ruhsat alım ve istenirse yüklenici desteği verdiğimiz sosyal alanlarla donatılmış, altyapısı hazırlanmış arsalar sunuyoruz. Bir diğer çözümümüz iki aşamalı konut modeli. Bu modelde önce arsasını alıp daha sonra evini inşa ettirdiği, müteahhidi bizim tarafımızdan belirlenmiş arsalar sağlıyoruz. Son olarak ise arsaVev modelimizle imarlı arsa satın alıyorsunuz, anlaşmalı müteahhidimiz de kat karşılığı modeli ile inşaatı gerçekleştirerek sizi ev sahibi yapıyor.” Öztürk, Yalova’da 575 bin TL’ye önce arsa, sonra ev sunduklarını, Foça’da ise 699 bin TL peşinatla tapusu hemen teslim bir villa sahibi olma imkânı tanıdıklarını, Kuşadası’nda da 990 bin TL peşinata ev sahibi yaptıklarını aktardı.

Taşınmak birçoğumuz için sorunlarla dolu yorucu bir süreç anlamına geliyor. Toparlanmak, güvenilir bir nakliye şirketi bulmak, eşyaların zarar görmeden taşınmasını sağlamak, yeni evin temizliği ve yeniden yerleşmek...

Ancak son dönemde artan ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları, kentsel dönüşüm gerçeği ve pandemi sonrası hızlanan göç, taşınma talebini önemli ölçüde artıran etkenler oldu. Tüm bu nedenlerle doğan ihtiyacı ve geleneksel taşımacılık sektöründeki eksikleri gören girişimciler taşınmanın en kolay halini buldu. 

Ev, ofis, parça eşya taşıma ve eşya depolama hizmetleri sunan eTaşın, taşınma sürecini uçtan uca ele alıyor. Nakliyenin yanında, eşya toplama ve yerleştirme, temizlik, boya badana gibi ek hizmetler sunan marka, ‘anahtar teslim taşınma’ hizmeti veriyor. Yerli girişimin kuruluş hikâyesini ve hedeflerini kurucularından Ozan Özdemir anlattı... 

Ozan Özdemir

NASIL YOLA ÇIKTILAR

eTaşın fikrinin 2018 yılında doğduğunu ve yola iş ortağı Kadir Nezih Elgün ile çıktıklarını belirten Ozan Özdemir, 2019 yılında İTÜ ARI Teknokent’in Kuluçka Merkezi İTÜ Çekirdek’e katılarak ilk somut adımı attıklarını söyledi. Bir yandan kurumsal iş hayatlarına devam ederken, her fırsatta saha ve pazar araştırmaları ile iş modelini geliştirmeye çalıştıklarını anlatan Özdemir, “2019 yılında İTÜ Çekirdek’te aldığımız eğitimler sayesinde ilk internet sitemizi kurduk ve internette reklam vermeye başladık. İlk müşterilerimizi 2019 yılının sonuna doğru almaya başladık. Bu işin tutacağına inandıktan sonra 2020 yılında kurumsal hayattan ayrıldık ve tam zamanlı olarak eTaşın’da çalışmaya başladık” diye konuştu.

TEKNOLOJİYE YATIRIM

Şirketi 2020 yılında kurduklarını, kuruluş aşamasında KOSGEB ve TÜBİTAK’tan farklı destekler ve hibeler aldıklarını belirten Özdemir, “2021 yılından itibaren işimiz büyüdü ve şirketi kârlı hale getirmeye başladık. İTÜ ARI Teknokent’in İleri Aşama Girişimcilik Merkezi İTÜ Magnet’e geçiş yapmamızla birlikte, 2022 yılını da aynı şekilde büyüdüğümüz ve markamızı daha geniş kitlelere tanıttığımız bir yıl olarak geçirdik. İlk yatırımımızı ise 2023 Mayıs’ta aldık. Görüntü işleme, derin öğrenme, rota ve yük optimizasyonu teknolojilerine odaklanmaya karar verdik ve aldığımızı yatırımı bu amaçla kullandık. eTaşın, temelde bir yazılım şirketi. Aldığımızın yatırımı geliştirdiğimiz teknolojiye harcıyoruz” dedi.

Türkiye’de e-ticaret hacmi 2023 yılında bir önceki yıla göre yüzde 115.15 artarak 1.85 trilyon liraya ulaştı. İşlem sayısı ise bir önceki yıla göre yüzde 22.25 artarak 5.87 milyar adete çıktı. Ticaret Bakanlığı, bu yıl e-ticaret hacminin 3.4 trilyon liraya, işlem sayısının 6.67 milyar adete yükselmesini öngörüyor.

Dijital dönüşüme ayak uydurmak, pastadan pay almak için e-ticaret yönelen KOBİ’lerin sayısı da her geçen gün artıyor. Ancak gerekli önlemler alınmadan atılan adımlar riskleri de beraberinde getiriyor.

HEDEFTE KÜÇÜK İŞLETMELER VAR

Siber saldırıların bilgi ve altyapı eksikliği bulunan KOBİ’leri hedef aldığını söyleyen Timus Siber Güvenlik Türkiye Genel Müdürü Artuğ Tikiç, “Çünkü KOBİ’lerin çoğu, dijital sistemlerinin uçtan uca güvenliğini sağlayacak işgücü ve teknolojiye sahip değil. Bu sebeple saldırılar, bir siber saldırının hedefi olmayacağını düşünen ve 10’dan az çalışana sahip olan işletmelere odaklanıyor. Büyük işletmelerde yüzde 12 olan siber saldırı başarı oranı, KOBİ’lerde yüzde 71’e yükseliyor. KOBİ’lerin yüzde 60’ı ise bir siber saldırıya maruz kaldıktan sonraki ilk 6 ay içerisinde iflas edebiliyor. Özetle; siber güvenliğine gereken önemi göstermeyen KOBİ’ler, e-ticaret alanında da büyük kayıplar yaşayabiliyor” dedi.

“Bu sebeple KOBİ’lere siber güvenliği sağlamak için hem bilgisayar ve sunucularını hem de dosya alışverişi yapan mobil cihazlarını (akıllı telefon, tablet vb.) kapsayacak şekilde siber güvenlik çözümü kullanmalarını öneriyoruz” diyen Tikiç, şu tavsiyelerde bulundu:

İŞTE TAVSİYELER

- “Güvenlik duvarı yazılımlarına sahip olmak gerekli: Firewall cihazları olarak adlandırılan güvenlik duvarı çözümleri, tüm işletmelerin kullanması gereken en önemli siber güvenlik çözümüdür.

-Alışveriş güvenliği için SSL sertifikası mutlaka kullanılmalı:

Sahada yaşanan sorunlar nedeniyle vatandaşı korumaya yönelik birçok düzenleme de hayata geçti. Ancak riskli evin yenilenmesinde en önemli görev ev sahiplerine düşüyor. Doğru müteahhit seçimi, sorunsuz bir dönüşüm süreci ve güvenli konut ile sonuçlanırken, hatalı bir karar yıllar sürecek mağduriyete yol açıyor.

Gayrimenkul sektörünün öncü sivil toplum kuruluşlarından İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER), dönüşüm sürecine destek olmak için önemli bir adım attı. Müteahhit seçim sürecini kolaylaştırmak ve vatandaşın doğru karar almasına destek olmak için ‘Kentsel Dönüşüm ve Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi’ hazırladı.

İşte 10 soruda rehberde öne çıkan uyarılar...

FİRMAYLA İLGİLİ NELERİ ARAŞTIRMALIYIM? 

Riskli yapı tespiti yapılmadan önce, arsa sahipleri bir heyet belirleyerek müteahhit araştırma sürecine başlamalı. Riskli kararını beklemek zaman kaybı yaratır.

Müteahhitlerin daha önce tamamladıkları projelerdeki, iş kalitesi ve müşteri memnuniyeti incelenmeli. Firmanın, geçmişteki projelerde karşılaştığı hukuki ve finansal sorunlar, varsa anlaşamazlıklar araştırılmalı.

İlgili meslek odalarına ve derneklere üyeliği, sertikalar, lisanslar güvenilirlik açısından önemli göstergeler olabilir.

Firmanın, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen ‘Müteahhitlik Yetki Belgesi’ne sahip olduğundan mutlaka emin olun-malı.

DEĞİŞİM BAŞLADI

Sektör temsilcilerinin de verdiği bilgilere göre; yeni  ev alamayanların ya da evini daha yaşanabilir hale getirmek isteyenlerin talebiyle yenileme pazarı canlandı. Mobilya aksesuar ve donanımları alanında yenilikçi ürünler ve çözümler sunan Häfele’nin Türkiye ve Bölge Ülkeler İcra Kurulu Başkanı Hilmi Uytun, yenileme pazarında, 1 buçuk yılda 20 kat büyüme beklediklerini söyledi. Uytun, “Türk aile yapısında banyo-mutfak değişimi çok sık olmuyordu. Telefonu, arabayı değiştirip evi ötelerdik. Bu bakış açısı pandemi ile kırıldı. Hayat evde geçiyor algısı yerleşince evde yenileme işleri arttı” dedi.

EV ALDIRAN ÇÖZÜMLER

Otel, hastane, kafe, konut gibi birçok yaşam alanı için çözüm ürettiklerini belirten Uytun, en önemli iş ortakları olan konut üreticileri cephesinde durağan bir dönemden geçildiğini belirtti. “Konuta talep var ama vatandaş ulaşım sorunu yaşıyor. Bunun geçici bir dönem olduğunu düşünüyoruz” diyen Uytun, bu sürecin şirketlerine etkisi için şunları söyledi; “Aslında ‘ne olsa satılır’ döneminin bitmesi bizim evlerde sunduğumuz çözümleri daha fazla öne çıkarıyor. Banyo, mutfak, kapı, gardolap, vestiyer gibi alanlardaki donanım ürünleri oldukça karışıktır. Mimarlar dahi detaylara odaklanamaz. Biz bütçesine, stiline, evin büyüküğüne, ürünün rengine, formuna göre gruplar oluşturarak seçim ve alım sürecini kolaylaştırıyoruz. Buna da Häfele Concept diyoruz. Häfele Concept iş inisiyatifimiz yeni eklenen ankastre ürünler ve vitrifiye ürünlerimiz ile Häfele Concept 2.0 aşamasına geçti. Yeni dönemde de hem konut üreten firmaların hem de son tüketicinin karar verme sürecini hızlandırıyoruz.

Hilmi Uytun

120 YENİ MAĞAZA

Müteahhit ürünleri tek elden alıyor. Evde fark yarattığımız için pazarlama sürecine destek oluyoruz. Dünyada olduğu gibi Türkiye’de de evi seçen kadınlar. Örnek daireyi gezen kadın, bizim sunduğumuz detayları görerek alım kararı veriyor. Küçük bir mutfakta ihtiyaç halinde açılan bir masa, eğilmeden ulaşılan dolaplar, ışık sistemleri, kayıp alan yaratmayan çözümler, aksesuarlarda aynı tonda tek renk kullanımı gibi dokunuşlarla ev aldıran ürünler sunuyoruz ve bunun maliyeti evin satış değerinin yüzde 1’ine denk geliyor.”

Geçtiğimiz yılı rekor büyüme ile kapattıklarına vurgu yapan Uytun, bu büyüme trendinin önümüzdeki beş yıl içinde de artarak devam edeceğine dikkat çekti. Häfele’nin 150 binin üzerinde ürün çeşidine sahip olduğunu ve tüm bu donanımları tek çatı altında sunabilen ilk marka olduklarını belirten Uytun, “Yıl sonuna kadar tüm ürünlerini son kullanıcıyla buluşturacağı 120 yeni mağazada olmayı hedefliyoruz” diye konuştu.

Konut piyasası son aylarda oldukça durağan bir dönemden geçiyor. İhtiyacı olan kesim artan fiyatlar ve yüksek faiz oranları nedeniyle konuta ulaşamıyor, yatırımcılar ise alternatif araçlara yöneliyor. Her iki kesimin alımda beklemeye geçmesi satışlarda düşüşü beraberinde getiriyor.

Gayrimenkul sektöründe yaşananları analiz eden Emlak Konut GYO, hem alım şartlarını iyileştirmek hem de sektöre hareketlilik getirmek için yeni bir kampanya başlattı. ‘Güvenli Yatırım, Güvenli Gelecek’ kampanyasındaki detayları Emlak Konut GYO Genel Müdürü Cengiz Erdem paylaştı.

4 SEÇENEK SUNULUYOR

Vatandaşın bankasız ve kefilsiz olarak ev sahibi olması için 4 ayrı ödeme koşulunu içeren kampanya hazırladıklarını söyleyen Erdem, seçenekleri şöyle anlattı:

- “Birinci koşulda; peşin alımlarda yüzde 25 indirim yapıyoruz.  (6 milyon liralık ev 4.5 milyon liraya düşüyor.)

- İkinci koşulda; yüzde 25 peşinatlı, vade farksız ara ödemeli satış modelinde 6, 12 ve 24’üncü aylarda ara ödemeler bulunuyor.

- Üçüncü koşulda; yarısı peşin, kalan yarısı da 1.29 vade farkıyla 24 ay sonra ödeniyor. Yani alıcıya 2 yıl ödemesiz dönem fırsatı sağlıyoruz.

Girişimciler için iş kurarken de, geliştirirken de finansal destek kritik önemde. Fikir yaratıcı, girişimci istekli olsa da destek yoksa çoğu zaman başarısızlık kaçınılmaz oluyor...

Türkiye’de girişimciliğin desteklenmesi noktasında önemli adımlar atan kurumlardan biri de KOSGEB. Hizmet, ticaret, imalat ve bilişim alanlarda yeni işletmelerin kurulmasına, kurulduktan sonra da bu işletmelerin geliştirilmesine ve sürdürülebillirliklerine katkı sağlayan KOSGEB, Girişimcilik Destekleri’ni günün şartlarına göre güncelleme kararı aldı. Desteğin üst limiti 375 bin TL’den 2 milyon TL’ye çıkarıldı.

2 ANA BAŞLIK

Destek programı ‘İş Kurma Desteği’ ve ‘İş Geliştirme Desteği’ olmak üzere iki ana başlıktan oluşuyor:

YENİ İŞ KURMA

Girişimcilere yüzde 100 destek oranı ile geri ödemesiz olarak kuruluş ve personel desteği sağlanıyor. Gerçek kişi statüsünde kurulmuş olan işletmeye 10 bin TL, sermaye şirketi statüsünde kurulmuş olan işletmeye 20 bin TL tutarında kuruluş desteği veriliyor. Girişimcinin genç, kadın, engelli, gazi veya birinci derecede şehit yakını olması durumunda kuruluş desteğine 10 bin TL daha ilave ediliyor.

Ayrıca destek kapsamında personel giderlerine de işletmenin vergi mükellefiyetinin devam etmesi şartıyla 3 yıl boyunca çalışanı olduğu her yıl için 1 aylık brüt asgari ücretin iş verene toplam maliyeti tutarı kadar destek sağlanıyor.

İş kurma desteğine, destek programına başvuru tarihi itibariyla işletmesini en fazla 1 yıl öncesinde kurmuş olan girişimciler başvuru yapabilecek.

Konut yatırım aracı olmaktan uzaklaşıyor mu? Son dönemde gayrimenkul sektöründe tartışılan konuların başında bu soru geliyor... Konut fiyat artış hızının düşmesi, hatta enflasyon artışının altında kalması, kiralara gelen sınırlama, yüksek faizin yanında bir de yatırım amaçlı alımlarda kredi sınırlaması ve alternatif yatırım araçlarına geçişler, yatırımcıları konuttan uzaklaştıran önemli etkenler oldu...

Peki yatırımcı için en önemli gösterge olan amortisman süresinde değişim nasıl? Gelin, TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından Hürriyet’e özel yapılan araştırmada ortaya çıkan sonuçlara bakalım...

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal, konut satışlarının en yoğun olduğu 10 il özelinde yapılan araştırmada, uç örneklerden arındırıp ortalama konutları baz aldıklarını ve konutun güncel kira değeri üzerinden hesaplama yaptıklarını söyledi. Ünal, ortalama amortisman süreleri için şu bilgileri verdi: 

Sertan Ünal

İSTANBUL’DA NE OLDU 

İstanbul’da 2020 yılında konutlardaki ortalama satış fiyatları pandemi süreci ile birlikte hızlı bir şekilde yükselirken, 2024 yılına kadar da bu artışı devam etti. 2022 yılından itibaren kiralardaki artış hızının satış fiyatlarındaki artışa kıyasla yüksek kaldığı, bu doğrultuda geri dönüş süresinin önceki yıllara göre azaldığı görüldü. Satış fiyatlarındaki artışın yavaşlaması ve hatta reelde düşmesiyle geri dönüş süresindeki azalma göze çarpar hale geldi. 2021’de 20-23 yıl olan süre, 2022’de 19-22 yıla, 2023’te 18-21 yıla ve 2024 yılında da 16-19 yıla geriledi.

EN CAZİP ŞEHİRLER

Tüketicinin konuta erişim sorunu satış rakamlarına yansımaya devam ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre ülke genelinde konut satışları nisan ayında yıllık yüzde 11.8 azalarak 75 bin 569 oldu. Böylece koronavirüs tedbirleri kapsamında tam kapanmanın yaşandığı Mayıs 2021’den bu yana en düşük konut satışı gerçekleşti. O dönemde aylık satış 59 bin 166 olmuştu.

KREDİYLE DEĞİL SENETLE ALINIYOR

Konut fiyatından sonra alımı belirleyen ikinci önemli unsur kredi faizleri. Faizlerdeki yüksek seyir de son aylarda satışlarda gerilemede önemli rol oynuyor. Nisanda kredili satışlar yıllık yüzde 67.5 düşüş göstererek 7 bin 71 oldu. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı yüzde 9.4 olarak gerçekleşti. Peşin ve senet gibi diğer konut satışları ise yıllık yüzde 7.2 artarak 68 bin 498 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı yüzde 90.6 olarak açıklandı.

Sıfır konut ve ikinci el ayrımına bakıldığında da, fiyat avantajı nedeniyle ikinci elin üstünlüğünün sürdüğü görüldü. Nisanda ilk el konut satış sayısı yıllık yüzde 10.6 azalarak 24 bin 85 olurken, toplam satıştaki payı yüzde 31.9 olarak hesaplandı. İkinci el konut satışları ise yüzde 12.3 gerileyerek 51 bin 484’e düştü ve payı yüzde 68.1 oldu.

YABANCI ALIMI YÜZDE 50 AZALDI

Yabancıya konut satışlarında da son 4 yılın en düşük rakamı görüldü. Nisanda ülke genelinde yabancıya satış yıllık yüzde 50.3 azalarak bin 272 oldu. Böylece Mayıs 2020’den sonraki en düşük rakam görüldü. Toplam konut satışları içinde yabancıya satışın payı yüzde 1.7 olarak gerçekleşti. Yabancılara konut satışının en fazla olduğu iller sırasıyla 454 ile Antalya, 407 ile İstanbul ve 149 ile Mersin oldu. En fazla konut satışı sırasıyla 293 ile Rusya, 117 ile İran ve 91 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

SATIŞLAR NEDEN DÜŞÜYOR

Fiyat artış hızı düşse de, ulaşılan rakamlar dar ve orta gelirliler için çok yüksek.

Gayrimenkul ve ikinci el araç satışlarında, sahte ilanlarla dolandırıcılığa ve spekülatif fiyat artışlarına engel olmak için, Ticaret Bakanlığı’nca önemli bir adım atıldı. Kasım ayında devreye giren düzenlemeyle, bireysel satıcıların ya da emlak ofislerinin sitelere ilan girmeleri için kimlik bilgilerini e-Devlet üzerinden doğrulatması zorunlu oldu. Bu adımdan sonra beklenen ikinci aşama ise emlakçıların yetki belgesini ve ilgili mülkü pazarlamak için aldığı yetkilendirme belgesini doğrulatmasıydı. Ancak henüz uygulama başlamadı. Yetki belgesiz işletmelerin ilan girişi yapabildiğini, sahte ilanların yayında olduğunu belirten sektör temsilcileri, tüketicilerin korunması için ikinci aşamaya geçilmesi gerektiğini söyledi. 

KAÇAK EMLAKÇILAR HÂLÂ SİSTEMDE

Emlak ilan sitelerinde hâlâ sahte ilanlar olduğunu söyleyen Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Esnaf Odası Başkanı Hakan Akçam süreci şöyle özetledi; “Kasım ayında yürürlüğe giren düzenleme ile ilan girişlerinde e-Devlet üzerinden kimlik doğrulama yapılması zorunlu hale geldi. Bu önemli bir adım olsa da yetersiz. Çünkü bizlerin beklediği emlakçıların Ticaret Bakanlığı’ndan aldığı ‘yetki belgesi’ ile, mal sahibinden aldığı ‘yetkilendirme belgesini’ doğrulatması. Beklentimiz mayıs ayı içinde adım atılması. Bir de ilan portallarında yetki belgesiz kaçak emlakçılar var. Geçmişte yetki belgesi zorunlu değilken sisteme üye olanlar, hâlâ faaliyette. Bu işletmelerin ilan portallarından çıkarılması gerekiyor.”

İSTENEN SONUÇ ALINAMADI

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, tüketicinin korunması, sektöre güven ve şeffaflık gelmesi için atılan adımın istenen sonucu vermediğini söyledi. Kimlik doğrulamanın tek başına yeterli olmadığını, sahte ilanlarla vatandaşın kandırıldığını anlatan Akdoğan, “İkinci aşama dediğimiz yetki belgesi ve yetkilendirme belgesi doğrulama sistemi bir an önce devreye girmeli. Aksi takdirde tüketici mağdur olmaya devam edecek. Bugün aynı ev için birden fazla ilanın olduğunu, gerçek dışı bilgilerle satılık-kiralık ilanı girildiğini görüyoruz” dedi.

Sadece ilan sitelerinde değil, emlak ofislerinde de sorunlar yaşandığını belirten Hakan Akdoğan, “Piyasada yetki belgesi olmayan emlak ofisi, ya da yanında yasal olmayan yöntemlerle danışman çalıştıran ofisler var. Emlak piyasasında etkin denetim şart” diye konuştu.

SOSYAL MEDYA RİSKLİ ALAN

-İlan sitelerine yönelik düzenlemelerle tüketicinin korunması adına önemli kararlar alınırken, bu defa sahte ilanlar sosyal medya platformlarına yöneldi. Bu platformlara, ilan sitelerinde olduğu gibi bir zorunluluk gelmediği için, dolandırıcıların bu kanalla vatandaşı mağdur ettiği belirtiliyor.

TÜRKİYE’de son dönemde konut almak kadar üretmek de zor. Artan maliyetler, öngörülemeyen piyasa şartları ve alıcı kitlesinin giderek daralması gayrimenkul şirketlerinin yeni yol haritası belirlemesini zorunlu kılıyor. Kimileri, 1-2 yıl ‘bekle-gör’ pozisyonuna geçerken, kimileri de yeni adreslere yöneliyor. Yatırıma yurtdışında devam kararı alanlardan biri de Fenercioğlu... 

Alanya ve Antalya’da geliştirdiği konut projeleriyle tanınan Fenercioğlu, Türkiye’de iç piyasada yaşanacak sorunları gördü, yurtdışında yatırım atağına kalktı. Önce hedef ülkelerde arsa yatırımları yapan şirket şimdilerde bu alanlarda şantiyelerini bir bir devreye alıyor. Üç yıl önce Türkiye’deki faiz ve enflasyon ortamını hissettikleri için, yatırımcıya kazandıracak seçeneklere odaklandıklarını söyleyen Fenercioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu, ilk adreslerinin Kuzey Kıbrıs ve İspanya olduğunu dile getirdi.

DOĞRU LAKOSYON VURGUSU

2023 yılında sektöre adım attıklarını ve 53 proje tamamladıklarını söyleyen Aycan Fenercioğlu, “Kurulduğumuzdan bu yana da hep doğru lokasyonlarda yatırım yaptık. Antalya ve Alanya ile başladık. Kuzey Kıbrıs ve İspanya ile devam ediyoruz. Şimdi sırada Montenegro ve Dubai var. Bu potansiyeli yüksek ülkelerde en çok arsa yatırımlarından kazanç sağlıyoruz. Ayrıca ev almak isteyenlere iyi amortisman süresi ve ulaşılabilir ödeme seçenekleri ile fırsat sunmayı da sürdürüyoruz” dedi.

“Türk şirketlerinin yurtdışında güçlü olması önemli” diyen Fenercioğlu, “Hele de yurtdışındaki operasyonlarına, Türkiye’den ihracat ile malzeme tedariği yapabiliyorsa birçok açıdan değerli hale geliyor. Bunun yaygınlaşabileceği bir dönemdeyiz. Kuzey Kıbrıs da bu anlamda değerli bir fırsat” ifadelerini kullandı.

Aycan Fenercioğlu

4 BİN KONUTA ULAŞACAK

Kıbrıs’ın döviz getirisi, fiyat avantajı ve iklimi ile hem geliştirici firmalar hem de bireysel yatırımcılar için öne çıkan bir seçenek olmaya başladığını anlatan Fenercioğlu, bugün 8 şantiyede 1500 konut ürettiklerini, yıl sonuna kadar 12 şantiyeye ulaşmayı hedeflediğini söyledi. Fenercioğlu, “Böylece üreteceğimiz konut sayısı 4 bin adedi aşacak. 3 yıl sonra bir 4 bin konut daha üretmek için şimdiden ek çalışmalarımızı da yapıyoruz. Kuzey Kıbrıs’ta yıllık yatırım tutarımız 100-120 milyon pound seviyesinde. Şu ana kadar 250 milyon poundun üzerinde yatırım yaptık” şeklinde konuştu.

Yapılan araştırmaya göre, depremden etkilenen illerde konut fiyat ve kira artışı ülke ortalamasının üzerinde. Geçen yıl ve bu yılın mart ayları kıyaslandığında baz etkisine rağmen, azalan konut arzı ve yakın illere yapılan göçün, fiyat artışında en önemli etkenler olduğu görülüyor. Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa tarafından yapılan araştırmada öne çıkan detaylar şöyle:

İŞTE DETAYLAR 

-Mart ayında ülke genelinde konut fiyatları yüzde 57 arttı. Depremden etkilenen 11 ile bakıldığında 7 ilde artış bunun üzerinde. Hatay ve Kilis’te yıllık fiyat artışı yüzde 84, Elazığ’da yüzde 75 oldu. 11 ilde ortalama metrekare fiyatı 13 bin-19 bin TL, ortalama satış fiyatları 1.8-3 milyon TL bandında. 

-Martta Türkiye genelinde kira artışı yüzde 61. Kirada 10 ilde yapılan incelemede 7 ilin, ülke ortalamanın çok üzerinde olduğu görülüyor. Elazığ’da yıllık kira artışı yüzde 224, Şanlıurfa’da yüzde 154, Kilis ve Osmaniye’de yüzde 144 olarak hesaplandı. 10 ilde ortalama kira bedelleri ise 9 bin 500 TL ile 14 bin TL arasında değişiyor.

EN ÇOK ARTIŞ HANGİ İLLERDE

Peki 81 ilde en çok fiyat ve kira artışı nerelerde oldu?

-Endeksa’nın incelemesine göre martta yıllık konut fiyat artışında yüzde 113 ile Ardahan ilk sırada. Ardahan’ı yüzde 99 artışla Bayburt ve Karabük izledi. Kars yüzde 98 artışla dördüncü, yüzde 94 artışla Gümüşhane beşinci oldu. Liste; Bitlis, Artvin, Ağrı, Hakkari ve Erzincan olarak devam etti.

-TCMB tarafından açıklanan şubat ayı konut fiyat endeksine göre de, 87.7 artışla Ağrı, Ardahan, Kars, Iğdır bölgesi zirvede yer aldı. Onu yüzde 85.6 ile Van-Bitlis-Hakkari-Muş bölgesi ile yüzde 85.1 ile Erzurum-Erzincan-Bayburt bölgesi takip etti.

Pandemi birçok sektörde olduğu gibi inşaat sektörü için de milat oldu. Tüketicinin konuttan beklentisi değişti, kaliteli yaşam talebi arttı. Sürecin başında değişimin kokusunu alan DAP Gayrimenkul, sektöre ‘sağlıklı ev’ konseptini kazandırdı. Hem uzmanlara, hem de binlerce tüketiciye sordu, yeni dönem konut beklentilerini belirledi. Yeşile komşu, yoğunluğu az, balkon, bahçe ya da terası olan ve elbette deprem yönetmeliğine uygun evler sağlıklı evin olmazsa olmazları oldu... ‘Proje Dedektifi’ köşemizde bu kriterlerle inşa edilen Nişantaşı Koru projesini inceliyoruz. İşte detaylar...

FERAHLIK ÖN PLANDA

Proje alanına girince titiz çalışmaların sürdüğü görülüyor. Kaba inşaatı tamamlanan projede, ince işler, sosyal tesis inşası ve yol çalışmaları yapılıyor. Lüks bir otel lobisini aratmayan bina girişinden örnek daireye geçiyoruz. 4+1 dairede büyüklük kadar öne çıkan bir başka detay ferahlık. Bunun kaynağı da tavan yüksekliği. Projede, tavan yüksekliklerinin 4 ila 8 metre arasında olduğu belirtiliyor.

Dairedeki en küçük çocuk odası dahi standart bir projedeki ebeyn odası büyüklüğüde. Hem misafir odalarında hem de aile odasında geniş banyolara yer verilmiş. Ebeveyn odasında ayrıca kullanışlı bir giyinme bölümü de mevcut. Bu dairenin aynı zamanda otopark katında 30 metrekare büyüklüğünde bir deposu da bulunuyor.

TERASTA HAVUZU VAR

Önce evden çalışma, sonra hibrit model yaygınlaşınca ‘ofisler boş kalacak, eskisi gibi plazalara ihtiyaç olmayacak’ görüşleri gündeme geldi. O dönem azalan taleple ofis kiraları da geriledi. Ancak bugün gelinen noktada hem ofise dönüşlerin güçlenmesi, hem de piyasaya yeni arz eklenmemesi nedeniyle ofis binaları doldu. Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarında faaliyet gösteren Cushman&Wakefield I TR International tarafından yapılan araştırmaya göre İstanbul’daki A sınıfı ofis pazarında toplam boşluk oranı 2022’nin ilk çeyreğinde yüzde 20.20 seviyesindeyken, bu oran 2023’ün ilk çeyreğinde yüzde 14.65’e ve 2024’ün ilk çeyreğinde ise yüzde 10.89’a düştü.

KİRALAMA 2 KAT ARTTI

Cushman&Wakefield I TR International Ofis ve Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Meriç Diren’in verdiği bilgiye göre; 2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM) belirli bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarı genel arzı artarak 7.14 milyon metrekareye çıktı. Bu yılın ilk çeyreğinde de yeni arz eklenmediği için aynı seviyede kaldı. İstanbul A Sınıfı ofis yeni kiralama işlemleri 2023 yılının birinci çeyreğinde 29 bin 106 metrekareyken, 2024 yılının birinci çeyreğinde neredeyse iki kat artarak 56 bin 446 metrekareye yükseldi.

BÖLGEYE GÖRE BOŞLUK

İstanbul genelinde yüzde 10 seviyesine inen boşluk oranlarının bölgelere göre değiştiğini belirten Diren, iki yılda yaşanan değişimi rakamlarla şöyle özetledi: “Levent’te 2022 ilk çeyrekte yüzde 15.66 olan boşluk oranı bu yıl ilk çeyrekte yüzde 6.23’e düştü. Gayrettepe Zincirlikuyu’da yüzde 8.56’dan yüzde 2.41’e, Kağıthane’de yüzde 37.18’den yüzde 19.15’e, Maslak’ta yüzde 25.54’ten yüzde 14.56’ya geriledi. Anadolu yakasında Kavacık ve Ümraniye’de önemli gerileme yaşandı. Yine aynı dönemler için Kavacık’ta boşluk oranı yüzde 16.22’den yüzde 6.32’ye, Ümraniye’de ise yüzde 14.17’den yüzde 8.28’e düştü.”

TALEPLE KİRALAR YÜKSELDİ

Ödüyo Finansal Teknolojiler Genel Müdürü Erman Yapıcı, işletmelerin en çok yaptığı hatalara değindi, önemli uyarılarda bulundu...

KREDİ KARTI BİLGİLERİNİ WHATSAPP’TAN ALMAYIN

-İşletmelerin çoğu zaman tahsilatlarını hızlandırmak için kredi kartı bilgilerini whatsapp ya da benzer uygulamalar üzerinden müşterilerinden talep ettiğini söyleyen Erman Yapıcı, “İlk duyduğunuzda aslında sempatik ve hızlı görünen bu yöntem, görünmeyen noktasında hem müşteriler hem de işletmeler için çok ciddi riskler içeriyor. Whatsapp gibi platformlar güvenlik açısından güçlü değil. Bu da bilgilerin kötü niyetli kişilerin eline geçme riskini artırıyor. KVKK ile kişisel verilerin saklanması ciddi kurallara bağlanmış durumda, bu kurallara uymamak, önemli yasal sorunlara yol açabilir. Ayrıca müşterilerinin güvenliğini sağlamak ve bilgilerini korumak, işletmenin itibarı için de çok önemli” dedi.

MAİL ORDER DA GÜVENLİ DEĞİL

-Ülkemizde işletmeler tarafından mail order’ın bambaşka bir teknoloji ya da süreç olarak algılandığını, oysa mevcut kredi kartı bilgilerinin, bir form üzerinden aktarılmasından başka bir farklılık olmadığını belirten Yapıcı, “Burada sadece bilgiler kart üzerinden değil, bir form üzerinden iletiliyor. Mail order formlarını şirket muhasebesinde dosyalayıp arşivleyen şirketler var. Hem kendilerini hem de müşterilerini riske atıyorlar. Bu noktada kredi kartı fotoğrafını paylaşmakla, mail order formu paylaşmak arasında risk ve veri güvenliği açısından hiçbir fark yok. Her iki yöntem de, dolandırıcılar için arayıp da bulamadıkları fırsatları içeriyor” diye konuştu.

3D SECURE OLMADAN İŞLEM YAPMAYIN

-3D Secure kullanmadan yapılan sanal tahsilat işlemlerinin çok riskli olduğuna dikkat çeken Erman Yapıcı, “Çünkü bu işlemlerde kart sahiplerinin kimliği doğrulanmaz, dolayısıyla dolandırıcılık riski artar. Ayrıca, işlem ücretleri yükselebilir ve müşterilerin iade talepleri artabilir. Müşteri güvenliği ve işletmenin itibarı için 3D Secure gibi güvenlik önlemlerinin kullanılması oldukça önemli” ifadelerini kullandı.

Konut piyasasında durgun bir dönemden geçiliyor. Artan fiyatlar, yüksek faiz oranları ve başta mevduat olmak üzere alternatif yatırımlara geçişler satışları olumsuz etkiledi. Konutlarını istedikleri sürede satamayan mal sahipleri son dönemde pazarlık kapısını açarken, kimileri de çözümü takasta buldu. Geçmişte nadir görülen bu yöntem öyle yaygınlaştı ki, tek bir ilan sitesinde dahi yüzlerce ‘takasa uygun’ ev ilanı görmek mümkün hale geldi.

Ağırlıkla ikinci el konutlar olmakla birlikte ilanlarda sıfır konutların da takasla satışta olduğu görülüyor. ‘Takasa açık’, ‘Takasa uygun’ başlıklı ilanlarda, mal sahipleri araç, arsa ya da başka bir evle değişime sıcak baktıklarını belirtiyor.

‘TÜKETİCİ KENDİ ÇÖZÜMÜNÜ BULDU’

“Piyasa koşulları gereği alıcı ve satıcı kendi çözümünü buldu ve takaslı işlemlerde artış oldu” diyen İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, şunları söyledi: “Satıcı bu şartlarda mülkünü hızlı satamayacağını biliyor. Çünkü alıcı cephesinde krediye erişim ve nakit sıkıntısı söz konusu. Bu nedenle son aylarda takaslı alım-satımın öne çıkan bir seçenek haline geldiğini görüyoruz. Mesela; ev sahibi olmak isteyen biri takasa uygun seçenek bulunca aracını veriyor, üzerine bir miktar daha ödüyor. Ya da elinde arsası var bunu bir nevi peşinat gibi kullanıyor. Satıcıya arsa ve üzerine nakit ödeme yapıyor. Satıcı da satmakta zorlandığı malı daha hızlı elden çıkardığı için gelen teklifleri değerlendiriyor. Evini büyütmek ya da başka bir bölgeye taşınmak isteyenler de evini yine başka bir evle takasa sıcak bakıyor.”

YENİ ELDEN ÇIKARMA MODELİ

Piyasa şartlarının mal sahiplerini yeni arayışlara yönlendirdiğini söyleyen Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Esnaf Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam, “Son aylarda mülkü elden çıkarmanın yeni modeli takas oldu. Ankara’da neredeyse satıcıların yüzde 30-40’ı buna sıcak bakıyor. Geçmişte 10 milyon liralık ev için 9 milyon 800 bin lira teklifi red edenler, bugün 8 milyon 500 bin teklifi inceliyor ve hatta alıcı takas derse onu da değerlendiriyor. Satıştaki bir ev için aracını sunan ya da evi yine başka bir evle takas yapmayı isteyenler var. Takası, konuta ihtiyacı olup alamayanlar olduğu kadar, bu işi ticarete çevirenler de tercih ediyor” diye konuştu.

Bir dönem Türkiye’den aylık 7-8 bin konut alan yabancılar yatırım iştahını kaybetti. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre mart ayında yabancıya satış bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47.9 azalarak 1.778 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancıya satışın payı yüzde 1.7’ye kadar geriledi. Adet bazında Mayıs 2021’den sonraki en düşük rakam görüldü. Bu tarihte de pandemi nedeniyle yaşanan kapanma etkisiyle aylık 1.776 adet satış olmuştu. Yüksek fiyatların yabancı alıcıları da olumsuz etkilediğini belirten sektör temsilcileri, vatandaşlık için gerekli 3 yıl şartını dolduranların da mülklerini satma eğiliminde olduğunu dile getirdi.

KİMLER ALDI

Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 652 konut ile İstanbul aldı. İstanbul’u 618 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersi n izledi. Peki hangi ülke vatandaşları alım yaptı? Savaş sonrası özellikle Antalya’ya akın eden Ruslar hâlâ zirvede. Martta Rusya vatandaşları Türkiye’den 411 konut aldı. Geçen yılın aynı döneminde 1.175 alım yapmışlardı. Rusya’yı 182 konut ile İran, 129 konut ile Ukrayna ve 82 konut ile Irak vatandaşları izledi. Öte yandan yabancılara yapılan konut satışında ocak-mart döneminde de ciddi gerileme görüldü. İlk çeyrekte yabancıya satış bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 48 azalarak 5 bin 685 oldu.

105 BİN KİŞİ EV SAHİBİ OLDU

MART ayında konut satışları ülke genelinde yıllık yüzde 0.1 azaldı ve 105 bin 394 kişi ev sahibi oldu. Banka kedili satışlar martta bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 49 düşüşle 12 bin 880’e geriledi. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı yüzde 12.2 olarak gerçekleşti. Yıllık bazda gerileme olsa da, yükselen kredi faizine rağmen, kedili satış payının son 7 ayın en yüksek seviyesine gelmesi dikkat çekti. Peşin ve senet gibi diğer satış türleri ise martta yüzde 15.3 artarak 92 bin 514 oldu. Toplam satış içinde diğer satışların payı yüzde 87.8 olarak hesaplandı. Martta, sıfır konut satışının payı yüzde 32.6, ikinci elin payı da yüzde 67.4 oldu. Ülke genelinde ilk çeyreğe bakıldığında da satışlar yüzde 1.3 geriledi ve 279 bin 604 olarak gerçekleşti.

Gelin İstanbul’da dönüşüm desteklerine bakalım...

BAKANLIK YARDIMLARI

- Riskli evde yaşayan vatandaşa hibe ve uygun şartlarda kredi imkânı sunan ‘Yarısı Bizden’ kampanyası şubatta yürürlüğe girdi. 350 bin konutun dönüşmesi hedefiyle başlatılan kampanyada başvurular geçen yıl yapıldı. Bakanlık yetkililerinin verdiği bilgiye göre önce başvuranlar, sonra başvuruyu kaçırıp kampanyadan faydalanmak isteyenler sürece dahil edilecek. İstanbul özelindeki kampanyada; hak sahibine bir konut için 700 bin liraya kadar hibe, 700 bin liraya kadar kredi, bir işyeri için 350 bin liraya kadar hibe, 350 bin liraya kadar kredi verilebilecek. Kampanya kapsamında taşınmazı kullanan kişiye bir kereye mahsus 100 bin lira taşınma desteği ödenecek. Böylece konutta toplam destek 1.5 milyonu bulacak. Hibe kısmı için geri ödeme yok. Kredilerde ise ruhsat tarihinden itibaren ‘24 ay geri ödemesiz dönem’ uygulanacak. 3. yılda ödeme başlayacak ve ‘ilk 12 taksit faizsiz’ olmak üzere en fazla 120 ayda tamamlanacak. 3 yıldan sonra taksitler her yıl TÜFE artışının yarısı oranında güncellenecek. Kampanya için vatandaşın uzlaşması ve müteahhit firmayı da kendi bulması gerekiyor.

KİRA YARDIMI AYLIK 5.500 TL

- Kampanyadan bağımsız olarak bakanlık İstanbul ve diğer illerde, evi dönüşüme gören vatandaşa kira ve devlet destekli kredi imkânı tanıyor. Son yapılan düzenleme ile İstanbul’da kira desteği 5 bin 500 liraya çıkarıldı. Riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise en fazla 48 ay kira yardımı veriliyor. Kiracılara da bir kereye mahsus 11 bin lira ödeniyor.

-Gelelim dönüşüm kredisine... Bu kapsamda konut yapım ve konut edinme için 1 milyon 250 bin lira, işyeri yapım için 800 bin lira, işyeri edinme için 350 bin lira, güçlendirme için 320 bin lira kredi sağlanıyor. Konut kredilerinde 10 yıl, işyeri için 7 yıl vade uygulanıyor. Dönüşüm kredisinde faiz şu an aylık yüzde 4.29 seviyesinde. Kamunun konut için yüzde 0.70 desteği ile yüzde 3.59’a düşüyor.

-Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi gibi harçlardan muafiyet sağlanıyor. Ayrıca müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapmadan evini kendi dönüştüren, yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyor.

YÜZDE 0.69 FAİZLİ KREDİ BEKLENİYOR 

AVUKAT ALİ GÜVENÇ KİRAZ: ‘TALEP HAKKI DOĞAR’

“Mal sahibi ve kiracı arasında başlayan yeni döneme dair kira bedeli artışı konusunda taraflar uzlaşmış ve bu konuda kendi aralarında yenileme sözleşmesi, ek protokol veya yazılı bir belge oluşturmuş ise artık bu yeni dönem kira bedelinin belirlendiği anlamına gelecektir. Bu noktada kiracının geriye dönük olarak yüzde 25 üzerinde yapmış olduğu bu artış bedellerini talep etme hakkı olmadığını düşünüyorum.

Eğer kiracı evini kaybetme riski ile karşı karşıya kaldığı için bu artışı kabul etmek zorunda kalmış ve yazılı bir belge, ek protokol veya yenileme sözleşmesi kapsamında herhangi bir kabul beyanında bulunmadan ev sahibinin bu talebine uygun davranıp kira bedelini ödemişse, bu durumda geriye dönük olarak bu fazlaya dair ödediği kira bedellerini talep etme hakkına sahip olabilecektir.

Bu konuda emsal olarak gösterilen Yargıtay kararına konu olan olayda, kiracının bu fazlaya ilişkin bedelleri ‘ihtirazi kayıtla’ ödediği görülmektedir. Bu noktada hukukun kabul ettiği ‘kötü niyete tabi’ olmamak için de bu bedellerin banka dekontlarına ‘fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydı ile ödüyorum’ şeklinde bir kayıt düşülmesini tavsiye ediyorum.”

AVUKAT ALİ YÜKSEL: ‘FAZLA ZAM GEÇERSİZ’

“Yasada yer alan yüzde 25 üst sınır enflasyon ve rayicin çok altında kalması nedeniyle kamuoyunda tartışmalara yol açtı. Tartışmanın birincisi mülk sahibinin baskısıyla ya da rıza ile anlaşarak kanuna uyulmaması durumunda ne olacağı üzerindeydi. Bu konuda yasanın geçici 4. maddesi ‘Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir’ şeklinde açıkça emredici bir yasak getirmiştir. Taraflara tercih hakkı tanımamıştır. Yasa, kamu düzeni alanındaki bir konu olan konut kirasında fazla artışı geçersiz saymıştır. Bu dönemde yeni yapılan bir sözleşmede daha yüksek oran konsa, o da aynı şekilde geçersizdir.

Pandemi tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de hayatın birçok alanında kalıcı izler bıraktı. Hiç olmadığı kadar sağlık konusuna odaklanılan bu dönemde, sağlıklı atıştırmalıklar da daha çok tercih edilmeye başlandı. Tüketicinin değişen talep ve beklentileri bu alanda faaliyet gösteren markaların büyümesine ivme kazandırdı. Bunlardan biri de Gamze Kavaz ve Mustafa Can Gider kardeşler tarafından kurulan Fellas oldu. Gelin markanın kuruluş hikâyesini, büyüme yolculuğunu ve yeni dönem hedeflerini Mustafa Can Gider’den dinleyelim...

DEĞİŞEN TALEBİ GÖRDÜ

Mustafa Can Gider, kurumsal çalışma hayatından girişimciliğe geçişlerini şöyle anlattı: “Ben ve Gamze, mühendis iki kardeşiz. Benim endüstri mühendisi olarak, Gamze’nin de gıda mühendisi olarak kurumsal ve uluslararası şirketlerdeki edindiğimiz tecrübelerimizi birleştirerek ortak bir hayalin peşinden koşmaya karar verdik. Bu doğrultuda, tüketici ihtiyaçlarını ve dünyadaki trendleri takip etmeye başladık. Her geçen gün, zamanın, insan hayatındaki önemi hızla artıyor ve yoğun hayat temposunda öğün hazırlamak ve tüketmeye ayrılan zaman kısalıyordu. Biz de sağlıklı, pratik ve fonksiyonel gıdalara odaklandık. Fellas’ın temelleri 2015 yılında bu yaklaşımla atıldı.”

İKİ KEZ YATIRIM ALDI

Aldıkları yatırımlara da değinen Gider, “Kuruluş yılında fikrimize ve vizyonumuza güvenen bir melek yatırımcıdan, ilk çekirdek yatırımımızı aldık. Bu yatırım, bizim hayallerimizi somutlaştırmamıza çok büyük bir katkı sağladı. Fellas markasını tüm dünyaya duyurma hedefimizi gerçekleştirmek adına 2023 yılında yeni bir yatırım turuna çıktık. Keyifli ve yoğun geçen süreç sonunda, Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Beşinci Girişim Sermayesi Yatırım Fonu çatısı altında toplanan yatırımcıların katıldığı yatırım turunu başarılı bir şekilde sonuçlandırdık” şeklinde konuştu.

‘YÜZDE 750 BÜYÜDÜK’

Yaklaşan bayram tatili ve havaların ısınmasıyla hatırlanan yaz nedeniyle gözler Ege ve Akdeniz kıyılarına çevrildi. Bu yıl da yüzbinlerce hane tercihini yazlık kiralamaktan yana kullanacak. İmkânı olanlar ve uzun dönem kalmayı düşünenler satın alma seçeneğini de değerlendirecek. Peki bu yıl tatil bölgelerinde fiyatlar ve kiralar nasıl? Gelin, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal’ın hazırladığı araştırmadan yola çıkarak yazlık piyasasını mercek altına alalım...

MUĞLA

BODRUM İLK SIRADA

-Yaz tatilinin popüler ilçesi Bodrum hem ortalama kira hem de satış fiyatında zirvede. Bölgede Mart 2023-Mart 2024 döneminde metrekare satış fiyatı yaklaşık yüzde 66 arttı ve 200 bin liraya kadar çıktı. Böylece 100 metrekare evde ortalama fiyat 20 milyon liraya ulaştı. Villa tipi 2+1 yazlığın haftalık kirası ise ortalama 60 bin lira.

-Araştırma sonuçlarına göre, Fethiye’de ise yine yaklaşık yüzde 66 artışla ortalama metrekare satış fiyatı 50 bin TL’ye ulaştı. Bu bölgede 4 kişilik 2+1 bir yazlık için hesaplanan ortalama haftalık kira bedeli ise 30 bin lira.

SEZONLUK KİRA 20-25 MİLYON TL

-TSKB’nin araştırması ortalama rakamları veriyor. Peki, her zaman tartışılan lüks adreslerde tablo bu yıl nasıl? Emlak ilan sitelerinden ve kiralama şirketlerinden edindiğimiz bilgiler bu kadarına pes dedirtiyor. Gölköy’de lüks bir sitesinde 5+1, 500 metrekare villa için yaz aylarında sezonluk (3-4 ay) kira 20-25 milyon lira. Otel hizmetleri ve kahvaltı dahil konaklamada 4+1 rezidans dairenin 3 aylık kirası 28 milyon lirayı aşarken, 5+1 villa seçenler kahvaltı dahil aylık 27 milyon 700 bin lira ödüyor. Aynı sitede 500-600 metrekare villaların satış fiyatları da ilanlara göre 500 milyon liraya kadar çıkıyor.

TÜRKİYE, 5G’ye geçiş için kritik öneme sahip fiber altyapıda yakaladığı başarıyla uluslararası arenada dikkatleri üzerine çekti. Fiber bağlantı alanında Avrupa’nın en önemli kuruluşlarından FTTH Avrupa Konseyi’nin ‘FTTH/B Market Panorama in Europe’ raporuna göre Türkiye, eve kadar fiberde 18 milyon hane erişimi ile Avrupa’da ikinci sırada yer aldı. Bir önceki yıl üçüncüyken, 2023’te ikinciliğe yükselen Türkiye, İngiltere, İspanya, Almanya ve İtalya gibi ülkeleri geride bıraktı ve ilk sıradaki Fransa’ya da bir adım daha yaklaştı. Türkiye aynı raporda FTTH/B (eve kadar fiber) abone sayısındaki artışla da Fransa ve İspanya ile birlikte ilk 3 Avrupa ülkesi içinde yer aldı. Nüfusuna ve zorlu coğrafi şartlara rağmen zirveye oynayan Türkiye, ulaştığı rakamlarla iddiasını ortaya koydu.

ÖNEMLİ YOL KATEDİLDİ

Avrupa’nın en büyük fiber optik etkinliği olan FTTH Konferansı 19-21 Mart’ta Berlin’de gerçekleşti. Konferansta yer alan Türk Telekom fiber ağlardaki son gelişmeleri ve çalışmalarını paylaştı. Türkiye’nin dijital dönüşüm yolculuğunda lokomotif rol üstlendiklerini söyleyen Türk Telekom CEO’su Ümit Önal, fiber ağlarda kat edilen mesafeye vurgu yaptı. “Fiber yatırımlarını her yıl artırarak, sadece kârlı değil karlı bölgelere de ulaşıyoruz” diyen Önal, “Yeni dijital dünyanın gereksinim duyduğu hızlı ve kesintisiz iletişim hizmetini sunmak için Türkiye’nin en doğusundan en batısına, en kuzeyinden en güneyine kadar her köşesini fiber ağlarla örüyoruz. Türkiye’nin Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu (BTK) üçüncü çeyrek verilerine göre 549 bin km’lik toplam fiber ağ uzunluğunun 427 bin km’sini Türk Telekom olarak tek başımıza tesis etmiş durumdayız. 2023 yıl sonu itibariyle fiber ağ uzunluğumuzu 437 bin km’ye çıkardık” şeklinde konuştu.

Ümit Önal

KARARLILIK GÖSTERGESİ

Türkiye’nin fiber altyapı konusunda Avrupa’nın önde gelen ülkeleri arasında yer aldığının belirten Önal, FTTH Council Europe’un Eylül 2023 verilerine değinerek şu değerlendirmeyi yaptı: “Rapora göre, eve kadar fiber erişim sayısında 18 milyon hane ile Avrupa’da ikinci ülke konumundayız. Aynı kurulun bir önceki raporunda üçüncü sırada yer alıyorduk. Bu yılki raporda İspanya’yı arkamızda bıraktık. Bu kısa sürede ikinci sıraya yükselmemiz fiber altyapı konusunda ne kadar kararlı ve istikrarlı bir biçimde çalıştığımızın önemli bir göstergesi. Ayrıca, hem eve kadar fiber erişim artışında hem de abone artışında Avrupa’da ilk 5 ülke arasında yer almamız bizim adımıza gurur verici.”

‘5G’DE DENEYİMİ YAŞATTIK’

Hamilelik ve annelik serüveni maalesef kimi kadınların iş hayatından uzaklaşmasına neden olurken, girişimci ruhlu kimi kadınlara da ilham veriyor. Bu isimlerden biri de Burcu Beştaş... Endüstri mühendisliği eğitimi alan, 15 yıl halkla ilişkiler sektöründe çalışan Beştaş, kızı Eliz’e hamileyken bir blog yazma sürecine giriyor. Yurtdışı blog ve sitelerinden araştırmalar yaparak bebek-çocuk ürünlerini sipariş eden Beştaş, mesleki tecrübesini de kullanarak deneyimlerimi Keyif Bebesi blogunda anne ve anne adaylarıyla paylaşıyor. Ailelerden ürünleri nasıl satın alacaklarına dair çokça soru gelmeye başlayınca ‘neden olmasın’ diyor ve yolculuk başlıyor.

Gelin Keyif Bebesi markasının kuruluşunu, büyüme adımlarını ve yeni dönem hedeflerini kurucusu Burcu Beştaş’tan dinleyelim...

İŞİN BAŞINDA DEĞİL, ‘İÇİNDE’

Beştaş, blog yazılarının ilgi görmesiyle önce online mağaza ile yola çıktığını, farklı markalara ait çocuk ürünlerini tek çatı altında topladıklarını söyledi. Girişim yolculuğunun başında ve bugün de işin başında değil, ‘işin içinde’ olmayı seçtiğini dile getiren Beştaş şunları söyledi: “15 yıl halkla ilişkiler sektöründeydim. Farklı ajanslarda görev aldıktan sonra 2010 yılından itibaren 7 yıl süreyle kendi kurduğum ajansımı yönettim ve her sektörden 200’e yakın firmaya hizmet verdim. Ajans tecrübelerimdeki metin yazarlığı ve yazı dili kullanma deneyimim bana çok fayda sağladı. Yazılımcı olmasam da yazılım ve dijital dünya çok sevdiğim ve ilgilendiğim bir alan. O yüzden ilk günden itibaren Keyif Bebesi kendi altyapımızla ve bizim geliştirmelerimizle bugünkü versiyonuna geldi. Süreci hazırlama ve yönetme kısmında eğitimini aldığım endüstri mühendisliğinin bana çok katkısı olduğuna inanıyorum.

Planlama ve süreç hazırlıklarının her adımında yer almaktan çok keyif alıyorum. Yıllar içinde çok keyifli bir ekibimiz oldu ama ben ilk günden itibaren marka ve ürün seçimleri, web sitesi ve mobil uygulama yazılımları, ekip eğitimleri, pazarlama stratejileri, dijital pazarlama ve sosyal medya yönetimi, tasarım, mağazaların mimarisi ve inşaatı dahil tüm alanların içinde oldum ve olmaya da devam edeceğim.”

9 MARKAYLA BAŞLADI ŞİMDİ 300’Ü AŞTI

Aileler için aradığını bulduğu butik ve konsept bir marka olma hayaliyle yola çıkmıştıklarını ifade eden Beştaş, mağazalaşma sürecini şöyle anlattı: “Aslında bizim çıkış noktamızda sadece online ile ilerlemek vardı ama ilk mağazayı Acarkent’te açma adımımız ve sonrasında bu konseptin bir ihtiyaç olduğunu farkederek iletişime geçtiğimiz Kanyon ile büyüme sürecimiz çok farklı bir noktaya taşındı ve biz bugün yolumuza her gün büyüyen bir mini zincir marka olarak devam ediyoruz. 2015 yılında 9 marka 300 ürün ile başlayan bu yolculuk, 2024 yılı itibariyle 300’ün üzerinde marka, 50 binden fazla ürün, İstanbul’un en iyi AVM ve lokasyonlarında 5 mağaza ve online/mobil satış kanallarımız ile devam ediyor.

BU yıl ocak-şubat döneminde yapılan aidat zamları, apartman ve site sakinlerinde şok etkisi yarattı. Kimi sitelerde yüzde 200’ü bulan artışlar tepkilere yol açtı, vatandaşlar eylemlerle sesini duyurmaya çalıştı.

Fahiş aidat zamlarıyla site yönetim krizinin büyüdüğünü söyleyen Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı, “Son birkaç ayda yüzlerce şikâyet maili aldık. İstanbul ağırlıkta ama Samsun’dan da bize ulaşanlar var. Vatandaş artık bıktık diyor. Gelen şikâyetler sonrası yaptığımız saha incelemesi de haklı olduklarını gösteriyor” diye konuştu.

Asgari ücret artışı nedeniyle aidatlara zammın kaçınılmaz olduğunu, ancak yüzde 40-50 bandında olması gereken artışın yüzde 150-200’e kadar çıktığını dile getiren Saldalcı, “Ayrıca güvenlik, temizlik gibi hizmetlerde usulsüz faturalar kesildiğini biliyoruz. Birçok sitede illegal gruplar yönetim bütçelerine göz koymuş durumda. Site sakinlerine düşen en önemli görev genel kurullara katılmak. Zamların, bütçelerin belirlendiği toplantılara maalesef katılım çok düşük” dedi.

Bugün isteyen herkesin bir gün, hatta birkaç saat içinde site yönetim şirketi kurabildiğini belirten Sandalcı şunları söyledi: “Geçen yıl, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca, site yönetim hizmeti veren şirketlerle ilgili mevzuat çalışmaları yürütmek üzere yeni birim oluşturuldu. Bizler de kamu temsilcileri ile çalıştaylar yaparak yol haritasını belirledik.

ÇOĞU YETERSİZ 

Site yönetim şirketlerine lisans şartı getirecek düzenlemenin Meclis’in açılmasıyla gündeme geleceğini düşünüyoruz. Bakanlık ve yeni kurulacak ‘Tesis Yöneticileri Birliği’, usul ve esasların belirlenmesi için çalışacak. Artık önüne gelen, bütçeye göz koyan yönetim şirketi kuramayacak. Bugün ülke genelinde yaklaşık 4 bin tesis yönetim şirketi var. Bunların yüzde 20-25’inin lisans alabileceğini düşünüyoruz. Maalesef yetersiz ve kötü niyetli firmalar çoğunlukta. İlk adım yönetim şirketleri, sonra apartman yöneticileri için de şartlar belirlenecek.”

Ancak bu artış baz etkisiyle geldi. Geçen yılın aynı döneminde 11 ili etkileyen deprem felaketi nedeniyle konut satışları 80 bine gerilemişti. Öte yandan bu yıl ocak ayında satışlar, ocak ayı ortalamasının altında kalırken, şubatta ortalamayı yakalaması yatay seyre işaret etti.

EVLER PEŞİN VE SENETLE ALINDI

Şubatta banka kredili satışlar yıllık yüzde 49.1 düşüş göstererek 8 bin 827 oldu. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı yüzde 9.4 olarak hesaplandı ve son altı ayın en yüksek seviyesine geldi. Peşin ve senet gibi diğer satış türleri ise şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 35.7 artarak 85 bin 75 oldu. Toplam konut satışları içinde peşin ve senetli alımın payı yüzde 90.6’ya çıktı.

Tüketicinin tercihlerine bakıldığında fiyat avantajı nedeniyle ikinci el konutun üstünlüğünün sürdüğü görüldü. Şubatta, sıfır konut satışı yüzde 21.8 artarak 28 bin 594 oldu. Toplam konut satışlarında ilk el konut satışının payı yüzde 30.5 olarak açıklandı. İkinci el konut satışları ise yüzde 15.5 artış göstererek 65 bin 308 oldu ve payı yüzde 69.5’e ulaştı.

YABANCIDA 33 AYIN EN DÜŞÜĞÜ

Konut fiyatlarındaki artış yabancılar üzerinde de etkili olmaya başladı. Şubatta yabancılara konut satışları yüzde 44.9 düşüş gösterdi ve bin 846 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancı payı yüzde 2’ye geriledi. Satış adeti bazında da son 33 ayın en düşük rakamı görüldü. Yabancıya satışta ilk sırayı 691 konut ile İstanbul aldı. İstanbul’u 659 konut ile Antalya, 151 konut ile Mersin izledi. Rusya vatandaşları Türkiye’den 395 konut aldı. Onları 200 konut ile İran, 112 konut ile Irak, 105 konut ile Ukrayna vatandaşları takip etti.

Özellikle pandemi sonrası değişen alışveriş alışkanlıklarıyla e-ticaret pazarı tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de hızlı büyüdü. E-ticaret altyapı sağlayıcısı IdeaSoft’un CEO’su Seyhun Özkara, 2023 yılı e-ticaret hacminin ortalama 1.3-1.4 trilyon TL olarak öngördüğünü belirtirken, bu yıl e-ticarete dahil olan firma sayısının artacağını dile getirdi.

Peki e-ticarete yeni adım atacak işletmeler nasıl bir yol izlemeli? Bu soruya yanıt veren Özkara, adım adım yol haritasını şöyle anlattı:

1-Müşterinizi seçme: Hedef kitlenizi belirleyerek, kimlere ürün ya da hizmet sunacağınızı netleştirmeniz gerekir. Bu, pazarlama ve ürün geliştirme stratejilerinizi şekillendirecektir.

2-Ürün seçme: Piyasadaki talebi ve kârlılığını araştırıp satmak istediğiniz ürün ya da hizmeti seçebilirsiniz.

3-Bir alan adı ve marka adı bulma: İşletmeniz için akılda kalıcı ve ilgili bir marka adı ve alan adı seçebilirsiniz. Bu, online varlığınızın temelidir ve müşterilerinize güven vermek adına önemli bir adımdır.

4-Platformunuzu seçin: E-ticaret sitenizi kuracağınız platformu seçin. Biz Türkiye’nin önde gelen e-ticaret altyapı sağlayıcısı olarak uçtan uca tüm çözümleri sunuyoruz.

KARGO VE SANAL POS

Artan fiyatlar, yüksek faiz oranı, krediye erişim sorunu ve mevduat seçeneği konut satışlarında düşüşe neden oldu. 2023 yılında 9 yılın en düşük konut satışı gerçekleşirken, yılın ilk ayında da yaklaşık 80 bin satışla son 11 ayın en kötüsü görüldü. Yaşanan durgunluk ikinci el piyasada dengeleri değiştirdi. Satılık ev ilanlarında ‘pazarlık payı var’ notlarının artışı dikkat çekerken, sektör temsilcileri yüzde 10-15 indirime sıcak bakıldığını, hatta takas ya da senetli alımlar da yapıldığını dile getirdi.

ALICI AZALINCA BEKLENTİ DEĞİŞTİ

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Esnaf Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam, konut piyasasında durgunluk arttıkça, geçtiğimiz aylarda başlayan pazarlık marjının açıldığını anlattı. “Alıcı azalınca ev sahibinin beklentileri değişti” diyen Akçam, “Ne olsa satılır döneminde hatalı fiyat verenler yüzde 20’ye kadar indirim yapıyor, köpük eriyor. Onun dışında ihtiyacı olan doğru fiyat da olsa yüzde 10-15 indirime sıcak bakıyor. Söz gelimi 3 milyon liralık bir evde 2.9 milyon teklifi elinin tersiyle itiyorlardı. Şimdi 2.5 milyon lirayı rahatlıkla sunuyoruz. Bugünlerde ihtiyacı olan kesim fiyatlar ve faizler nedeniyle ev alamıyor, yatırımcı ise çoğu zaman mevduata gidiyor. Piyasa daha çok evini satıp yenisini alanlarla dönüyor” ifadelerini kullandı.

İKİNCİ ELDE SENETLİ SATIŞ

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, yaşanan durgunluk nedeniyle ev sahiplerinin artık ‘tekliflere açığım’ noktasına geldiğini söyledi. Akdoğan, “Yaşanan durgunluk nedeniyle pazarlık 5-6 aydır var ama artık öyle bir noktaya geldi ki, ev sahipleri geçmişte hiç yüzüne bakmayacakları teklifleri inceliyor. Mesela geçtiğimiz günlerde bir satıcı, 3 milyon liralık bir işlemde 600 bin liralık kısmı senet olarak almayı kabul etti. Küçük bir arsa-tarlası olan ve hatta aracı olan takası öneriyor ve değerlendiriliyor. Burada önemli olan satıcının ihtiyaç durumu. Çok acil krizi olan yüzde 20 ve hatta üzerinde indirim yapabilir, ya da başta belirlediği fiyat çok yüksekse düşebilir. Ama makul pazarlık oranı yüzde 10 bandı diyebiliriz” şeklinde konuştu.

İLANDA KALMA SÜRESİ UZADI

Konut piyasasında canlılık ölçütü olarak kullanılan satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren ‘kapatılan ilan yaşı’ da durgunluğu gösterdi. Sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan şubat raporunda, kapatılan ilan yaşının ülke genelinde ve İstanbul, Ankara ve İzmir’de arttığı belirtildi. Ocakta bir önceki aya kıyasla kapatılan ilan yaşı ülke genelinde 5 gün, İstanbul’da 5.5 gün, Ankara’da 5.3 gün, İzmir’de ise 9 gün uzadı. Son verilere göre kapatılan ilan yaşı ülke genelinde 66.9 gün, İstanbul’da 72.6 gün, Ankara’da 52.9 gün ve İzmir’de 84.4 gün oldu.

Maketten satılan binlerce ev hâlâ teslim edilemedi. Bugün inşaat sektöründe aynı riskin devam ettiğini belirten Artaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, yarım kalan ya da zamanında teslim olmayan projelerin vatandaşları mağdur edebileceği konusunda uyarıda bulundu, “Yeni düzenleme şart” dedi. 

İstanbul’da inşaatı yarım kalan 100 bin konut olduğunu dile getiren Çetinsaya, “10 müteahhidin eseri 100 bin yarım kalan konut yıllardır öylece bekliyor. Çoğu yüzde 80-90 tamamlanmış halde ama atıl duruyor. Sorduğumuz zaman hukuka intikal etti deniliyor, ama ne zaman çözülecek belli değil. Vatandaş zor şartlarda aldı bu evleri,  ödemeleri de tamamlandı ama ortada ev yok. Devlet bu sorunu mutlaka çözmeli. Tüketici 15-20 yıl hukuki süreci beklememeli” dedi.

Süleyman Çetinsaya

‘BANKALAR DEVREYE GİRMELİ’

Önümüzdeki dönemde de aynı sorunların yaşanmaması için yasal düzenlemelere ihtiyaç olduğuna vurgu yapan Çetinsaya, “Canı sıkılan arsa alıp, ya da anlaşıp konut üretiyor. Avrupa’da Amerika’da böyle mi? Türkiye’de sistemin sağlıklı işlemesi için bankaların devreye girmesi şart. 100 konut üzerinde bir proje yapılacaksa, artık süreç banka kontrolünde ilerlemeli. Bankalarda özel birimler kurulmalı. Vatandaş ev alınca ödemesini bankaya yapmalı, banka da inşaatın ilerleme seviyesine göre firmaya ödemeli. Kamu iştiraki Emlak Konut GYO bunu yapıyor. İşte bu model sektörün tümünde zorunlu olmalı. Böylece inşaatlar zamanında biter, müteahhit de satıştan gelen parayı keyfi harcayamaz, inşaatına kullanır” dedi.   

MÜTEAHHİDİN SINIF OYUNU

Geçtiğimiz yıllarda yapılan düzenleme ile müteahhitler mali ve teknik yeterliliğine göre sınıflara ayrılmıştı. Çetinsaya, tıpkı başka sektörlerdeki diploma kiralama oyunu gibi, inşaatta da ‘sınıf oyunu’ oynandığını açıkladı ve şunları söyledi: “Mesela bir proje için A sınıfı belge şart ama firmada yok. Yanına bu belgeye sahip olan bir firmayı alıyorlar, göstermelik ortak yapıyorlar. İhaleyi, ruhsatı aldıktan sonra ayrılıyorlar. Maalesef her zaman yasaları arkadan dolanacak bir yol bulunuyor. Bu alanda denetim gerek. Ayrıca müteahhitlerin tıpkı doktorlar gibi uzmanlığına göre iş alması da önemli. Mesela biz konut yapıyoruz, ‘köprü de yaparım’ diyemeyiz. Her firma her inşaatı yapamaz, tıpkı her doktorun her hastalığı tedavi edemeyeceği gibi.”

6 PROJE TESLİM 5 BİN KONUT YOLDA

EV sahipleri ile kiracılar arasındaki zam anlaşmazlığı bitmek bilmiyor. Ev sahipleri hızla artan kiralara karşı eski kiracıların düşük bedeller ödemelerinden dertli, kiracılar ise fahiş zamları karşılayamamaktan... Son dönemde yeni bir anlaşmazlık da zam uzlaşmalarından sonra yaşanır hale geldi. Şöyle ki; Beş yılı dolduran kiracılara ev sahipleri ‘kira tespit davası’ açabiliyor. Mal sahibi ‘kira bedeli piyasa rayicine göre düşük kaldı, yeniden belirlensin’ diyor. Dava yoluna gitmek yerine anlaşmayı seçenler ise bir rakam üzerinde uzlaşıyor ve ‘ek protokol’ yaparak yola devam ediyor. Ancak yeni anlaşmazlık tam da bu noktada başlıyor. Kimi ev sahipleri hem uzlaşma ile kirayı yükseltiyor, hem de yeni zam döneminde dava açıyor. Hukukçular uyarıyor; Yargıtay ek protokolü değil kira sözleşmesi tarihini dikkate alır. Bir yıl önce protokol yapılsa dahi, asıl sözleşme beş yılı geçtiyse ev sahibi anlaşmayı hiçe sayıp dava açabilir.

KİRACI ANLAŞTIK SANIYOR AMA...

Ev sahibi kiracı anlaşmazlıklarının son iki yılda hiç olmadığı kadar arttığını, kiraya getirilen yüzde 25 zam sınırı ve dava öncesi arabuluculuk şartının da sorunları çözmediğini anlatan Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yeni sorunun ‘protokol krizi’ olduğunu dile getirdi. Kiraz son aylarda yaşanan anlaşmazlığı detaylarıyla şöyle anlattı:

“Söz gelimi 1 Ocak 2018 tarihli kira sözleşmesi olan bir kiracı için 1 Ocak 2023’te beş yıl doluyor. Bu durumda ev sahibi kira tespit davası açabilir. Ama taraflar dava yerine anlaşmaya gidiyor. Güncel kira değeri 10 bin lira, ev sahibi 40 bin lira istiyor ve 30 bin lirada el sıkışıyorlar. Bu durumda bir ek protokol hazırlanarak yeni kira bedeli resmileştiriliyor. Bu tabloda kiracı anlaşma oldu diye gönül rahatlığı ile yola devam ederken, yeni zam döneminde bir anda bir dava ile karşı karşıya kalabiliyor.”

Ali Güvenç Kiraz

YARGITAY DAVA AÇILABİLİR DİYOR

“Kiracı, ‘protokolü yapalı bir yıl oldu, dava için gerekli beş yıl şartı dolmadı’ diye düşünse de bu doğru değil” diyen Kiraz nedenini şöyle özetledi: “Çünkü Yargıtay diyor ki; Ev sahibinin her beş yılda bir kira tespit davası açmak hakkı var. Gerekli beş yıl şartında da asıl sözleşme tarihini baz alırım, ek protokol tarihini değil. Bu durumda kiracı evden çıkmamak için yasal oranın üzerinde zammı kabul edip sorun çözüldü gözüyle yoluna devam ederken, beklemediği bir dava ile karşılaşıyor. Eğer kira bölge rayicinin altındaysa, dava sonucunda yeniden artış gerçekleşiyor.”

ÇÖZÜM YENİ SÖZLEŞME

UGÜN artık KOBİ’ler için dijitalleşme bir seçenek olmaktan çıktı, ayakta kalabilmek için zorunluluk haline geldi. Farklı sektörler ve ölçeklerdeki işletmeler bu alanda önemli hamleler yaparken yazılım ihtiyacıyla karşılaşıyor. Ancak yazılım sektöründeki uzman açığı ve maliyetler süreçleri zorlaştırıyor. Peki yazılımı daha ulaşılabilir hale getirmek mümkün mü? İşte bu soruya yanıt niteliğinde olan yerli bir girişim, start’up’lar ve KOBİ’ler için farklı bir pencere açıyor. ‘Kodsuz yazılım’ geliştirme platformu Xpoda’yı CEO’su Şenol Balo’dan dinleyelim... 

NASIL YOLA ÇIKTI

No-Code Low-Code (kodsuz-düşük kod) yazılım platformu olarak 2016 yılında Octopod adıyla faaliyete başlayan, 2022 yılında Xpoda ismiyle yola devam kararı alan girişim, yazılım süreçlerini 20 kata kadar hızladırarak dijital dönüşüme katkı sunmayı hedefliyor. “Herhangi bir bilgisayara bağlı olmadan, masaüstü, mobil ve web için ayrı yazılımlar geliştirebilen ve her yerde çalışabilen bir sistem yaratmayı hedefledik” diyen Şenol Balo, “Öncelikli olarak firmaların iş uygulamalarını seçtik. Çünkü şirket içinde herhangi bir departman çalışanının hemen uygulama geliştirebilmesinin önemini çok iyi biliyorduk. Xpoda olarak uygulayıcılara lego parçacıkları ve kullanım kılavuzu sağlıyoruz. Üstelik parçalar değiştirilebiliyor, ihtiyaca göre yeniden şekillendirilebiliyor. Böylece daha hızlı, pratik, değiştirilebilir, hızla güncellenebilir bir yazılım ortaya çıkıyor. Öncelikli sektörlerimiz arasında endüstriyel üretim, teknoloji, inşaat, yapı ve gayrimenkul, perakende, enerji, altyapı ve madencilik, gıda, otomotiv, taşımacılık ve lojistik, eğitim, finans ve bankacılık yer alıyor. Uygulama alanlarımızın başında CRM, B2B portal, call center yönetimi, depo-sevkiyat yönetimi, doküman yönetimi, ihracat modülü, İK yönetimi, proje yönetimi, raporlama ve tedarik yönetimi geliyor” şeklinde konuştu.

KİLİT ROL OYNUYOR

Peki kodsuz yazılım neden tercih edilmeli? Şenol Balo bu soruya şu yanıtı verdi: “KOBİ’lerin raporlama, ödeme, sevkiyat takibi gibi temel ihtiyaçlarını karşılayabileceği uygun maliyetli yazılımlara ihtiyacı var. Kodsuz yazılımlar da bu ihtiyacı karşılamada kilit bir rol oynuyor. No Code-Low Code yaklaşımı, başta KOBİ’ler olmak üzere tüm kurumlara hızlı ve etkili bir dijital dönüşüm fırsatı sunuyor. Bu noktada sunduğumuz uygun maliyetli yazılımlarla KOBİ’lerin dijital dönüşüm yolculuklarını hızlandırıyoruz. KOBİ’ler özel yazılım ihtiyaçlarını bir Xpoda iş ortağından talep ediyor. İhtiyaçlarıyla yüzde 100 örtüşen özel yazılımlar, hızlı ve maliyet etkin bir şekilde geliştiriliyor. Üstelik bu yazılımlara bir yazılımcı istihdam etmeden ya da dış kaynak için büyük bütçeler ayırmadan ulaşabiliyorlar.” 

Platformun girişimciler için de önemli olduğunu ekleyen Balo şöyle devam etti: “Kendi girişimini kurmak isteyen start-up’lar da Xpoda’nın hızlı geliştirme platformu sayesinde fikirlerini hızla yazılıma çevirip piyasaya sunabiliyor, aynı zamanda Xpoda iş ortağı olarak firmaların özel yazılım ihtiyaçlarına da cevap verebiliyor.”

Şenol Balo

KÜRESEL PAZAR PAYINI ARTIRACAK

Konut fiyatları yükselmeye devam ederken, artış hızında yavaşlama yaşanıyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Aralık 2023 verilerine göre; Türkiye genelinde konut fiyatlarında aylık artış yüzde 1.15, yıllık ise 75.5 oldu. Böylece aylıkta son 4 yılın, yıllıkta son 2 yılın en yavaş artışı görüldü. Artışlara il bazında bakıldığında ise popüler kentlerin ligden düşmesi dikkat çekti. İstanbul, Antalya, İzmir gibi büyük şehirler fiyat artış hızı listesinde gerilerken, Anadolu illeri öne çıktı.

BÜYÜK ŞEHİRLERİN HIZI KESİLDİ

Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa, yaptığı araştırmayla ‘konut fiyat artışı sıralamasında’ ciddi değişimler olduğunu ortaya koydu. Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, “Büyük şehirlerdeki fiyat artışının hız kestiğini ve daha küçük şehirlerdeki artış oranının yükseldiğini görüyoruz. Ocak 2022’de tüm iller içerisinde İstanbul yıllık değişim oranına göre 7’inci sırada yer alırken, 2024 yılında 70’inci sıraya geriledi. Antalya ve İzmir de listenin sonlarında yer alıyor. Bunun nedeni olarak, büyük şehirlerde satışların durağanlaşması ile fiyatların yükselemiyor oluşu ve uygun fiyatlı konutlar nedeniyle Anadolu kentlerine olan talebin artışını gösterebiliriz” dedi.

FİYAT ARTIŞI NEDEN YAVAŞLADI

- Hem ülke genelinde hem de büyük şehirlerde konut fiyat artış hızının düşmesinin ana nedeni azalan talep.

- Artan fiyatlar, krediye erişim sorunu ve en önemlisi yüksek faiz oranları nedeniyle konut satışlarında düşüş yaşanıyor.

- İhtiyacı olanın yanında yatırımcı da alamıyor. İkinci evini alacaklara gelen kredi kısıtlaması ve mevduat faizindeki cazibe nedeniyle yatırımcı alıma geçmiyor. 

Kampanyadan kimler faydalanacak?

Yarısı Bizden kampanyası İstanbul özelinde uygulanacak. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında rezerv alanda, riskli alanda yer alan ve riskli yapı kararı olan yapılar destek alabilecek. Destek için vatandaşın kendi arasında anlaşması şart. Bu da iki yolla olacak; Ya vatandaş kendi arasında yüzde 100 uzlaşma sağlayacak, ya da yasa gereği yüzde 50+1 anlaşma ile inşaat ruhsatını alacak, karara katılmayanın payı satılarak kat irtifakı kurulup destek başvurusu yapılacak. Vatandaşın dönüşümü yapacak müteahhit firmayı da kendi bulması gerekecek.

Yapım için yardıma ilişkin hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi 31 Aralık 2026 tarihine kadar yapılabilecek.

YARISI HİBE YARISI KREDİ

Konut ve işyeri için ne kadar hibe ve kredi verilecek?

Hak sahibine bir konut için 700 bin liraya kadar hibe, 700 bin liraya kadar kredi, bir işyeri için 350 bin liraya kadar hibe, 350 bin liraya kadar kredi, diğer her bir konut için 1 milyon 400 bin liraya ve diğer her bir işyeri için 700 bin liraya kadar kredi verilebilecek. Birden fazla konut için verilecek kredide herhangi bir sınırlama bulunmuyor.

Ayrıca hak sahibi, satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak pay satışı işlemiyle edineceği taşınmaz için payı satılan hak sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilecek.

Kredi için gelir şartı aranacak mı?

ÖNCE pandemi, sonra deprem felaketi konuttan beklentileri değiştirdi. Son yıllarda tüketiciler, az katlı, geniş balkonu, bahçesi olan, yeşili bol projeleri tercih etmeye başladı. Alıcı tarafında yaşanan bu değişim yeni konut projelerine ilham verdi. Bu projelerden biri de Paye Sakarya oldu...

Haldız İnşaat ve Halk GYO işbirliğiyle Sakarya’nın Adapazarı ilçesinde 3.5 milyar TL yatırım değeriyle hayata geçen projenin detaylarını, Halk GYO Genel Müdürü ve Yönetim Kurulu Üyesi Erdal Bekin ile Haldız İnşaat Genel Müdürü Selim Kardil anlattı.

‘İSTANBUL’DAN TALEP VAR’

Erdal Bekin, Sakarya’nın sanayi, ekonomi, istihdam ve ticaret açısından önemli bir bölgesi olmasının yanında, turizm potansiyeli, sayfiye bölgeleri ve İstanbul’a yakınlığıyla da öne çıktığını dile getirdi. Paye Sakarya’nın Halk GYO’nun arsası üzerinde hasılat paylaşımı modeli ile hayata geçtiğini ifade eden Bekin, projenin bölge yatırımcısının yanı sıra İstanbul, Kocaeli ve Avrupa’da yaşayan Türk vatandaşları tarafından tercih edildiğini söyledi. Yeni konut yatırımlarının da sinyalini veren Bekin, “Tüketici beklenti ve ihtiyaçlarına uygun, nitelikli ve özellikle de günümüzde daha fazla önem kazanan erişilebilir projeler geliştirmek için, ‘doğru lokasyonda, doğru proje’ anlayışıyla ülkemize hizmet etmeye devam edeceğiz” dedi.

YATAY MİMARİ VURGUSU

Selim Kardil ise Paye Sakarya’nın yatay mimarisi, geniş teras ve peyzaj alanları, sosyal donatıları ve farklı konseptteki ticari üniteleriyle Sakarya’da gerçekleştirilen en büyük projelerden biri olduğunu söyledi ve şu bilgileri paylaştı:

 “Yaklaşık 60 dönümlük bir arsa alanı üzerinde 119 bin 345 metrekare inşaat alanına sahip olan Paye Sakarya 23 blokta 426 konuttan meydana geliyor. Projede, 115 ile 288 metrekare arasında değişen 2+1, 3+1 ve 4+1 olmak üzere 3 farklı konut tipi bulunuyor. Ayrıca günlük ihtiyaçların karşılanabileceği 34 adet cadde mağazası da yer alıyor. Projede bölgenin iklimine uygun süs bitkileri ve ağaçlarla toplam 25 bin metrekare peyzaj alanı oluşturduk. Trafiğe kapalı yollar ile kullanıcılara geniş sosyalleşme alanı sunuyoruz. Amacımız mahalle kültürünün yaşadığı bir proje hayata geçirmek. İnşaatta yüzde 20 seviyesine geldik, konutları 2025 sonunda teslim etmeyi planlıyoruz.”

Ev sahibi-kiracı anlaşmazlığı son iki yılda hiç olmadığı kadar arttı. Zam oranında anlaşamayan taraflar dava yoluna gidince mahkemeler dolup taştı. Hatta kimi zaman sorunlar adli vakalara dönüştü. Dava sonucunda ya da anlaşmazlık nedeniyle evden çıkan kiracılar şimdi de depozito konusuna takıldı. Ev sahipleri ve kiracıların büyük bölümü depozitonun iadesi konusunda yeterli bilgiye sahip değil. Söz gelimi ev sahibi, 5 yıl önce verilen 5 bin lira depozitoyu, bugün evden çıkan kiracısına yine 5 bin lira olarak iade etmeyi planlıyor, ya da kiracı son bir ya da iki ay kirasını ödemeyerek mahsuplaşmayı öneriyor. Oysa ikisi de mümkün değil...

Depozito konusunda tüm bilinmesi gerekenleri Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile konuştuk. İşte ev sahipleri ve kiracıların yasal hakları... 

FAİZ HAKKI VAR MI?

Depozito iadesinin geçmişte ödenen rakamla olmayacağını belirten Kiraz, şunları söyledi: “Depozito bedeli için 1 Temmuz 2012 öncesi eski Borçlar Kanunu’nda bir muhafaza şekli yoktu. Ancak yeni Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, depozito hem mal sahibinin hem de kiracının taraf olduğu ‘vadeli bir hesaba’ yatırılmalı ya da kıymetli evrak şeklinde veriliyor ise banka kasasında muhafaza edilmeli. Böylece ödenen bedelin enflasyondan etkilenmemesi ve kiracının hak kaybına uğramaması hedeflenir. Ancak piyasada bunun uygulanmadığını, direk ev sahiplerine elden verildiğini ya da havale yapıldığını görüyoruz.

Ali Güvenç Kiraz

Gelelim iade şekline... Depozito eski Borçlar Kanunu kapsamında, yani 1 Temmuz 2012 öncesinde yapılmış bir kira sözleşmesi kapsamında alınmış ise iade edilirken tüm yıllara yönelik yasal faiz ilave edilerek geri ödenmeli. Sonrasında yapıldıysa ve yasada yer aldığı şekli ile vadeli bir hesaba değil, elden veya banka havalesi yolu ile ödenmiş ise güncel kira bedeli kadar ödenmeli. Örneğin 1 Ocak 2014 tarihinde aylık 5 bin TL kira bedeli ile imzalanan sözleşme kapsamında 3 kira bedeli kadar, yani 15 bin TL depozito verildiyse, 1 Ocak 2024 tarihinde sözleşme sona erdiğinde ve kiracı taşınmazı tahliye ettiğinde bölgede güncel kira rayicine bakılır. Güncel değer aylık 30 bin TL ise depozito 3 aylık kira bedeli 90 bin TL olarak geri ödenir. Burada önemli detay şu; kiracının güncel ödediği kira bedeli değil, bölgenin güncel kira değeri dikkate alınır.”

NE ZAMAN ÖDEME ALINIR?

TÜRKİYE’de 1999 yılı öncesinde yapılan inşaatlarda maalesef etkin bir denetim mekanizması işlemedi. O günün şartlarında, var olan malzemeler ve bilgilerle binalar yapıldı. Mühendislik hizmeti olmadan ve hatta ruhsat dahi alınmadan şehirler büyüdü. Müteahhitler kendi ifadeleriyle deniz kumuyla yaptı çoğu projesini. Ev sahipleri gelecek aflara güvenip temelsiz binalarına kat çıkmaktan çekinmedi. Gelen her af yeni suiistimalleri beraberinde getirdi.

1999 sonrası yapılan düzenlemelerle adım adım iyileştirmeler olsa da, bu düzenlemeler çoğu zaman kâğıt üzerinde kaldı. Mevzuata uymayanlar ve hatalara göz yumanlar telafisi imkânsız sonuçlara neden oldu. 6 Şubat’ta tüm Türkiye’yi yasa boğan büyük acı ihmaller zincirinin sonucuydu...

DÖNÜŞÜM NASIL BAŞLADI

Oysa 2012 yılında çıkarılan kentsel dönüşüm yasası ile inşaat sektörünün kötü geçmişi temize çekilecek, tüm riskli binalar bir bir yenilenecekti. Ancak süreç sağlıklı başlamadı ve bu nedenle de istenilen sonucu vermedi.

Elbette yapılan çok başarılı örnek projeler oldu. Özellikle kamu eliyle yapılan birçok dönüşüm projesiyle binlerce hane sağlıklı evlere kavuştu. Ama dönüşüme bakış açısı ‘5 katı yıkıp 10 kat yapalım’ olunca kaybeden şehirler oldu. Özel sektör doğası gereği kâr aradı, dönüşüme riskli yerden değil rantı yüksek yerden başladı. Vatandaşın beklentisi yükseldi, bir evine iki istedi, pazarlıklar yıllar aldı. Mali ve teknik gücü yetersiz şirketler ‘Dönüşümde ben de varım’ dedi ama inşaatları yarım bıraktı. Yeni ev hayali kuranlar elindekinden de oldu...

SON BİR YILDA NELER DEĞİŞTİ

Alınan derslerle yıllar içinde vatandaşı koruyan, sektörü disipline eden birçok düzenleme hayata geçti. Gelin, birlikte son bir yıldır atılan adımlara ve ihtiyaçlara bakalım...

MÜHENDİSLERE TECRÜBE ŞARTI GELDİ

Ülke genelinde ev sahipliği oranı giderek geriliyor. Artan fiyatlar, krediye erişim sorunu ve yüksek faiz oranları ev sahibi olmayı engelliyor. Öyle ki artık sadece dar gelirliler değil, orta ve orta üstü gelirliler de ev hayali kuramıyor. Son yıllarda alıcı kitlesinde yaşanan bu daralma konut üreticilerini yeni modeller geliştirmeye itiyor. Sektörün önde gelen markaları son aylarda ‘kademeli satışa’ başladıklarını açıklıyor.

İşte o modellerden bazıları...

AŞAMALI KONUT SİSTEMİNİ KURDU

-Gayrimenkul sektörünün bilinen markalarından Fuzul, ‘aşamalı konut sahibi olma sistemi’ni kurdu. Bu modelde önce konutun arsa payı alınıyor, sonra inşaat maliyeti de ödenerek iki aşamada ev sahibi olunuyor. İlk örnek proje Başakşehir, sonra da Ispartakule’de yer aldı. Geçtiğimiz aylarda Ispartakule’de arsa payları 890 bin TL’den başlayan fiyatlarla satıldı. Proje ilgi görünce aynı model Pendik’e de taşındı. Pendik projesinde 2+1 dairenin arsa payı 1 milyon 550 bin TL’den başlayan fiyatla satışa çıktı. Şirket bünyesinde 36 aya varan vade yapılırken, inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 12 ay sonra başlayacağı açıklandı. Evin arsasına sahip olan kişilerin, inşaat başlangıcında inşaat maliyetini peşin veya taksitler halinde ödeyeceği belirtildi. Dairelerin tesliminin ise 36 ay içerisinde yapılması planlanıyor. 

HEDEF FİYATLARI %30-40 DÜŞÜRMEK

-Kademeli konut satışına hazırlanan firmalardan biri de Babacan Yapı. Yeni yıla iddialı giriş yapan şirket, iki yılda 10 projede 20 milyar liralık yatırım yapacağını açıkladı. Şirketin gündemindeki projelerden biri de erişilebilir fiyatlı konut üretmek. Bu amaçla konut bedelinin önce ‘arsa’, sonra ‘inşaat maliyeti’ şeklinde iki aşamada alınması planlanıyor. Yeni modelde Babacan Yapı’nın en büyük avantajı arsaları olacak. Bilindiği gibi konut fiyat artışında en büyük etken arsa maliyeti. Ancak Babacan Yapı bugünün maliyetleri ile bir arsa alıp bu modele girmeyecek. Şirket, portföyünde bulunan geçmiş yıllarda alınan arsaları kullanacak. Burada sağlanan avantajla fiyatların yüzde 30-40 daha düşük olması planlanıyor. Şirketin yeni sistemi mart ayında duyurması, ilk projeye de İstanbul Anadolu yakasında başlaması bekleniyor.

ÖNCE ARSALARI SATTI ŞİMDİ EVLERİ YAPACAK

-Konuta

Sektörün eski oyuncularından Babacan Yapı ise yeni yıla arsa avantajıyla iddialı bir giriş yapıyor. 22 yılda 30 projede 4 binden fazla konut ve işyeri hayata geçirdiklerini söyleyen Babacan Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Babacan, “Önümüzdeki 2 yılda kendi arsalarımızda geliştireceğimiz 10 projeyle toplamda 20 milyar TL’lik yatırım gerçekleştirmeyi hedefliyoruz” şeklinde konuştu.

ATILIM YILI İLAN ETTİ

Bu yılı yatırım ve atılım yılı olarak ilan ettiklerine vurgu yapan Babacan, en büyük avantajlarının arsaları olduğunu dile getirdi. Doğru zamanda doğru hamlelerle iyi bir arsa stoku oluşturduklarını anlatan İbrahim Babacan şunları söyledi: “Arazi geliştirme bizim en önemli alanımız. Biliyorsunuz ki; gayrimenkul sektörünün en önemli maliyeti arsa. Biz Babacan Yapı olarak bu konuda yere sağlam basmaya, sağlam adımlarla ilerlemeye özen gösterdik. ”

10 projeden 5 tanesi için düğmeye bastıklarını belirten Babacan, “Projeler, Gaziosmanpaşa Küçükköy, Gayrettepe, Halkalı, Başakşehir ve Tuzla’da yer alıyor. Sonraki planlamada ise 4 tanesi İstanbul ve bir tanesi de Gaziantep’te olmak üzere 5 yeni proje eklenecek” dedi.

İKİ YENİ MODEL GELİYOR

Kısa dönem kiralamalar için yapılan yasal düzenlemenin turizm amaçlı konut üretimini desteklediğini dile getiren Babacan, bu yolla konut yatırımcısına yeni bir seçenek sunulacağını belirtti. Babacan, “Yatırım amaçlı ev almak isteyeler kira sınırlaması ve davalar nedeniyle çekimser. Biz de yeni bir model hazırladık. Turizm konutu inşa edeceğiz, yatırımcı evi alacak, kurumsal bir otel markası işletecek. Vatandaş hem kiracı ile uğraşmayacak hem de uzun dönem kiralıktan daha fazla gelir elde edecek. Yeni projelerimizde bu amaçla 500 konut hayata geçireceğiz” diye konuştu. 

Konuta erişim sorunu çekenler için de bir model hazırlandıklarını belirten Babacan, “Bugün gelinen fiyatlar ve faiz oranları yeni bir hikâye yazmamız gerektiğini söylüyor. Biz de konut bedelinin peyderpey ödendiği yeni bir model hazırlıyoruz. Detayları mart ayında açıklayacağız” dedi.

KİRAYA yüzde 25 zam sınırını yeterli bulmayan ev sahipleri, kira bedelini yükseltmenin yeni yollarını arıyor. Geçtiğimiz iki yıl boyunca kira rakamını düşük bulanlar, bedelin yeniden belirlenmesi için ‘kira tespit’ davası açtı. Şimdi ise ‘kira uyarlama’ talepleri gündemde. Tespit davalarının 5 yılı dolduran kiracılara açılabildiğini belirten hukukçular, “Son dönemde uyarlama davası talebi arttı. Çünkü burada 5 yıl kriteri yok. Ev sahibi 1-2 yıllık kiracısı için rakamın yeniden belirlenmesini istiyor” dedi. Kiranın düşük kalması nedeniyle açılan her uyarlama davasının kabul edilmeyeceğine dikkat çeken uzmanlar, ev sahibinin öngörülemeyen gerekçeler sunması gerektiğini söyledi.

DAVA TALEBİ ARTTI

Son aylarda ev sahiplerinin uyarlama taleplerinde büyük artış olduğunu belirten gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör, “Ev sahibi zam yapsa da kira bedelinin düşük kaldığını görünce kira tespit davası açıyordu. Ama burada 5 yıl şartı var. Yani kiracının bu süreyi geçmesi gerek. Ancak uyarlama davalarında bir zaman sınırı yok. Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davası açılması mümkün. Ancak en önemli husus şu; beklenmedik bir gelişme olduğunun, kiranın düşük kaldığının ispatlanması gerekir. Yapılan düzenleme nedeniyle dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi şart. Eğer uzlaşma olmazsa dava süreci başlar. Son aylarda öyle örnekler var ki, iki yıllık kiracının ödediği rakamla, güncel değer arasında 3-4 kat fark var. İşte bu fark ev sahibini y da işyeri sahibini uyarlamaya itiyor. Ancak bu davaların hiç kolay olmadığı da unutulmamalı” dedi. 

Hikmet Güngör

MAKAS ÇOK AÇILDI

Birkaç yıllık kiralamalarda dahi, ödenen kira bedeli ile gerçek kira değeri arasında makasın ciddi ölçüde açıldığını belirten avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Mesela kiracı 10 bin TL ödüyor, oysa güncel değeri 50 bin TL’nin üzerinde. Bu zaten olağanüstü bir durum ve kira uyarlama davası açılması için yeterli bir gerekçe.

 Uyarlama için, sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı. Yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan Covid-19 pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu yüksek enflasyonu bu gerekçelere örnek gösterebiliriz” ifadelerini kullandı.

ARTAN fiyatlar, krediye erişim sorunu, yüksek faiz oranları ve yatırım amaçlı alımlara gelen kredi sınırlaması tüketicilere fren yaptırdı. 2023’te konut satışları, bir önceki yıla göre yüzde 17.5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Böylece, 2014 yılındaki 1 milyon 165 binlik satıştan sonra son 9 yılın en düşük satış rakamı görüldü.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Aralık 2023’e ait konut satış rakamlarını açıkladı. Yılın son ayına ait veriler de gelince konutta 2023 karnesi belli oldu. İşte öne çıkan detaylar...

KREDİLİ SATIŞTA DİP GÖRÜLDÜ

Türkiye genelinde konut satışları aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 33.4 azalarak 138 bin 577 oldu. Bu satış, 2023 yılının en iyi aylık rakamı olurken, kredili satıştaki düşüş dikkat çekti.

Aralıkta kredili satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 72.3 azalış göstererek 6 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı yüzde 4.4’e düştü. Bu oran, tarihin en kötü kredili satış payı oldu. Peşin, senet gibi diğer satışlarlar ise yüzde 28.8 azalarak 132 bin 535’e geriledi. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı aralıkta yüzde 95.6 ile en yüksek seviyesini gördü.

YÜZDE 69’U İKİNCİ EL

2023 yılında toplam satış 1 milyon 225 bin 926 olurken, sıfır konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 17.5 düşüşle 379 bin 542 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ilk el satışların payı 2023 yılında yüzde 31 olarak hesaplandı. Ülke genelinde ikinci el konut satışları 2023 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 17.5 azalışla 846 bin 384 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı yüzde 69 olarak gerçekleşti.

Son iki yıldır kamunun, vatandaşın ve özel sektörün en önemli gündemlerinden biri konuta erişim sorunu. Geçmişte dar gelirli için konut almak zorken, bugün orta gelirli haneler de ev alamıyor ve hatta gelirler kirayı karşılamaya yetmiyor. Sorunun kamu-özel sektör işbirliği ile çözüleceğine inanan gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşu Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) ‘erişilebilir fiyatlı kiralık konut modeli’ni Temmuz 2023’te kamuoyu ile paylaştı. Bu modelde; kamuya ait arsalarda özel sektörün kiralama amaçlı konut üretmesi, arsa mülkiyetinin devlette kalması fikri önerildi. Böylece arsa maliyetinin sıfırlanacağı ve kiraların yarı yarıya düşebileceği belirtildi.

Merakla beklenen yeni modelle ilgili son gelişmeleri GYODER Başkanı Neşecan Çekici anlattı. Bakanlıklar, belediyeler ve yurtdışı finans kurumları ile görüşmelerde sona yaklaştıklarını belirten Çekici, ucuz kiralık konut üretimi için arsa temini sağlanınca ilk örnek projeye başlanacağını kaydetti. 

‘SİSTEM TIKANACAK’

“GYODER Yeni Konut Modeli için Türkiye’de ve Türkiye dışında ilgili taraflarla görüşmelerimiz tüm hızıyla sürüyor. Bu modelde de devletten bir tek şey istiyoruz; o da arsa” diyen Çekici şunları söyledi: “Arsa için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Hazine Bakanlığı ve İstanbul’da 4 belediye ile görüştük. Sonuçta bizim bir arsa ihtiyacımız var. Ve bu arsayı bir şekilde almamız gerekiyor. Bir tane örnek iyi uygulama oluşturmalıyız. Modelin bütün altyapısını oluşturduk. Hatta inşaat sonrası işletmesini de biz yapacağız ve devlet ciddi sayıda kiralığa sahip olacak. Gayrimenkul Yatırım Fonları’ları gibi, hatta menkulleştirme mekanizması gibi başka sermaye piyasası enstrümanlarını da devreye sokacağız.”

Hane halkının gelirinin yüzde 30’unun kiraya ayrılması gerektiğini, oysa bugün İstanbul’da kiralık ev için hane gelirinin 2 kat, ev almak içi hane gelirinin 5 kat artmasına ihtiyaç olduğunu belirten Çekici, “Çok kısa bir süre sonra sistem tıkanacak. Biz bu tıkanıklığı çözücü bir ilaçtan bahsediyoruz. Önerdiğimiz modelle İstanbul’da yeni bir binada kira bedelini 10-12 bin liraya düşürebiliriz” dedi. 

FİNANSMAN YURTDIŞINDAN

“Şu anda bir barınma krizimiz var ve mevcut modeller bu sorunu çözmüyor” diyen GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ, “Hem kredilerdeki erişim problemi hem fiyatların çok yukarı gitmiş olması nedeniyle beyaz yakalı kesimin konut alması gündemden kalkmış durumda. Kiralar Avrupa’nın iyi ülkelerindeki kira düzeylerine geldi. O yüzden biz yeni modelimizde kamu özel ortaklığında, geliştiricinin mülkiyeti tutmadığı, arsanın devlet tarafından sağlandığı, geliştiricinin sermayesi ve kredisiyle işini yapıp, sonra minimum getiri beklentisiyle parasını geri aldığı, konutun ise nihai kullanıcıya önce kiralandığı, bazı kriterlerle satın alma opsiyonunun da sağlanabildiği bir mekanizma düşündük. Aynı anda finansman maliyetleri çok arttığı için Dünya Bankası ve benzeri kalkınma bankalarından, Avrupa’dan, Uzak Doğu’dan kaynak oluşturmaya çalışıyoruz” ifadelerini kullandı.

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği’nin (KONUTDER) PwC Türkiye ile birlikte hazırladığı raporla, konut üretiminde doğru planlamaya katkı sunulması amaçlanıyor. “Veriler dikkate alınmalı, firmalar ihtiyaç kadar üretim yapmalı, yerel yönetimler de ihtiyaç kadar konuta ruhsat vermeli” deniliyor.  

İŞTE RAKAMLAR

Detaylarını, KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova ve PwC Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu’nun paylaştığı raporda İstanbul’un ihtiyaçları şöyle özetleniyor:

- Konut ihtiyacı ikametgaha dayalı (nüfus, göç, doğum, ölüm gibi) ve diğer faktörler (yeni nesil turizm faaliyetlerinin etkileri, öğrenci, iş insanı, ikinci konut ve yabancılar) olarak iki başlıkta inceleniyor. İkamete dayalı faktörler incelendiğinde İstanbul’un nüfusunun 10 yılda 16.7 milyona çıkması beklenirken, hane halkı büyüklüğünün 2022 yılında 3.18 iken 2032 yılında 2.74’e düşmesi öngörülüyor. Buna paralel olarak hane sayısı yüzde 20 artacak. Öte yandan İstanbul, bu dönemde göç alan değil göç veren bir şehir haline geliyor. Göç nedeniyle İstanbul’da 10 yılda 136 bin konutun boşalacağı tahmin ediliyor. Böylelikle, önümüzdeki 10 yılda nüfus ve göç hareketlerinde değişimler neticesinde; 1 milyon 84 bin konut ihtiyacı doğuyor.

Ersun Bayraktaroğlu - Ramadan Kumova

- Önümüzdeki 10 yılda ikamete dayalı olmayan diğer talep faktörlerinden kaynaklı da 144 bin konut ihtiyacı oluşması bekleniyor. Bu talebin geleceği yerler ise şöyle açıklanıyor: 

* İstanbul’da turistik amaçla kullanılmak üzere (Airbnb gibi ev sahiplerinin kiralama yaptığı) 2032 yılına kadar yaklaşık 34 bin konuta ihtiyaç doğacağı belirtiliyor.

* İstanbul’da okuyup ikametgahını aldırmayan öğrencileri temsil eden hane seviyesinin 2032’de 25 bin haneye yükseleceği tahmin edilerek, mevcut talebe eklenecek toplam konut talebinin 10 yılda yaklaşık 4 bin olacağı bekleniyor.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı 2023 kasım ayı verilerine göre fiyat endeksi, bir önceki aya göre yüzde 1.9, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 82.8, reel olarak ise yüzde 12.4 oranında artış gösterdi. Aylık verilerde Ocak 2021’den sonra yani son 34 ayın, yıllıkta Ocak 2022’de sonra yani son 22 ayın en düşük oranı görüldü. 3 büyük ile bakıldığında en düşük artış İstanbul’da görüldü. 

Gayrimenkul sektörünün önde gelen dernekleri ve sektör temsilcileri ‘11. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nde bir araya geldi. Bu yıl ‘Konuta Erişebilirlik’ temasıyla düzenlenen zirvede, ulaşılabilir fiyatlı konut üretimi için yeni modeller ve kentsel dönüşüm ihtiyacı öne çıkan başlıklar oldu.

Management Plus Danışmanlık ve Eğitim tarafından düzenlenen zirvede konuşan İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, son iki yılın en önemli gündem maddesinin konuta erişim sorunu olduğunu söyledi. Yüksek enflasyon ortamında konutun yatırım aracı olması, demografik yapının değişmesi, iç ve dış göç, öğrenci hareketliliği ve kentsel dönüşüm gibi etkenlerle fiyatlarda ve kiralarda ciddi artışlar olduğunu verilerle ortaya koyan Hepşen, “Sorun kar topu gibi büyümeden harekete geçilmeli” dedi.

DEĞİŞİM ZAMANI

Sektörde çoklu bir değişime ihtiyaç olduğuna vurgu yapan Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, “Bugün rekabeti değil işbirliğini konuşmalıyız. Devlete yük olmadan, ayakları yere sağma basan yeni modeller oluşturduk ve kamu ile üzerinde çalışıyoruz” dedi. Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan ise dünyada örnekleri olan ‘konutta kullanım hakkı satışı’ yöntemini önerdi.

TEMEL SORUN ARSA

Uygun fiyatlı konut üretimi için en büyük engelin arsa maliyetleri olduğunu dile getiren İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, “Erişilebilir konut için çözümü devlet ortaya koymalı. Orman, mera, sit alanı dışında kalan araziler alt gelirliye üretim için kullanılmalı. Diğer yandan İstanbul’da 1.5 milyon riskli konut var. Bu alanda da özel sektör etkili olmalı” dedi. Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (Kentsev) Başkanı Haluk Sur ise önerilerini şöyle özetledi: “Devletin arazilerinde özel sektörün iş kabiliyeti kullanılarak üretim yapılabilir. Vatandaş önce konutu alır, sora uzun vadelerle arsa bedelini öder. Maliyet ikiye bölünür. Ya da parçalı mülkiyet uygulanabilir. Evin yüzde 100’ünü alamayan yüzde 50’sini alır, kalanı için kira öder.”

“Piyasada arsa oranları yüzde 50 olduğu sürece konut fiyatı düşmez” diyen Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, “Dünyada arsa oranı yüzde 8-25 arasında. Türkiye’de de devlete ait arazilerde bu oran yüzde 15’e çekilir ve özel sektöre ucuz konut yapma şartıyla verilirse sorun çözülebilir” dedi.

Evi dönüşüme giren vatandaşlara devlet tarafından verilen kira desteklerinde artışa gidildi. Yapılan değişiklikle İstanbul için aylık destek tutarı 3 bin 500 liradan 5 bin 500 liraya çıkarıldı. Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir’de ise 3 bin lira olan kira desteği yeni yılda 4 bin 500 liraya yükseldi. Diğer illerde 2 bin ila 2 bin 500 lira arasında olan kira yardımı da 3 bin ila 3 bin 750 lira seviyesine çıkarıldı.

KİRACILARIN DURUMU

Ev sahipleri aylık olarak kira desteği alırken, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerine (oturum hakkı olanlar) defaten ödeme yapılacak. Kiracılar, bulundukları ildeki iki kira bedeli kadar bir kereye mahsus ödeme alabilecek. Sınırlı ayni hak sahiplerine ise illerine göre değişmekle birlikte 15 bin ila 27 bin 500 lira arasında destek sağlanacak. Riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise en fazla 48 ay kira yardımı verilecek.

İşte ev sahibi ve kiracıların dönüşüm sürecinde kamudan alabilecekleri yardımlar...

HER EVE 1.5 MİLYON TL

-Geçen yıl açıklanan ve 1.2 milyonu aşkın başvuru alan ‘Yarısı Bizden’ kentsel dönüşüm kampanyasında yeni dönem şartları geçtiğimiz günlerde açıklandı. İstanbul’da geçerli olacak kampanyada, eğer ev sahipleri yüzde 100 anlaşma sağlarsa her bağımsız bölüm için 1.5 milyon lira destek verilecek. Bunun 100 bin lirası kira desteği olmak üzere 800 bin lirası hibe, 700 bin lirası uygun şartlarda kredi şeklinde olacak. Kredilerin ödenmesi evler tamamlandıktan sonra başlayacak ve ilk yılı faizsiz olarak tahsil edilecek. Kalan yıllarda kredi maliyet oranı TÜFE’nin yarısı kadar olacak.

KİRACIYA 100 BİN TL

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki’nin verdiği bilgilere göre, kampanya kapsamındaki 100 bin liralık kira desteği evde kim yaşıyorsa ona verilecek. Ev sahibi ise ev sahibi, kiracı ise kiracı alacak. Bu adımla ilk kez dönüşüm sürecinde kiracılara bu denli yüksek bir tutar ödenmiş olacak.

Bilinmesi gereken diğer önemli detaylar ise şöyle:

-Kampanya açıklandığında TOKİ sürecin içindeydi ancak bu karardan vazgeçildi. Dönüşecek evlerde kamu destek verecek, vatandaş müteahhitle anlaşıp evini kendi yenileyecek.

-Evin maliyeti ne olursa olsun destek 1.5 milyon lira olacak. Yani dönüşüm için 2 milyon gerekliyse yarısı devletten gelmeyecek. Uzmanlara göre kimi bölgeler ve büyük metrekareli evlerde bu durum süreci olumsuz etkileyecek. Çünkü vatandaşın kamu desteğine ve krediye ek bir ödeme daha yapması gerekebilecek. İstanbul’da arsa hariç metrekare inşaat maliyetinin 20 bin lirayı aşması da ek ödeme ihtimalini güçlendiriyor.

1- EV SAHİBİ NE ZAMAN ZAM TALEP EDEBİLİR?

Kira sözleşmeleri aksi bir durum olmadıkça her yıl yenilenir. Zam da yılda bir kez ve sözleşme yenileme tarihinde yapılır. Yani ev sahibi ‘asgari ücret arttı hadi kirayı da artır’ diyemez. Son yıllarda kira için ‘ara zam’ talepleri gelse de böyle bir uygulama yasal değil.

2- ORAN NASIL  BELİRLENİR?

Kira artış oranı enflasyon rakamlarıyla belirleniyor. Sözleşme döneminde açıklanan TÜFE 12 ay ortalaması aynı zamanda kira artış oranı anlamına geliyor. Ancak fahiş artışlar sonrasında Haziran 2022’de konut kiralarına yüzde 25 zam sınırı geldi, sonrasında bir yıl daha uzatıldı. Bu nedenle 2 Temmuz 2024’e kadar kirada yasal artış oranı yüzde 25 olmaya devam edecek. Beklenti, bu tarihten sonra zam sınırı uygulamasının bir daha uzatılmaması.

3- YÜZDE 25’İN ÜZERİNDE ARTIŞ YAPILIR MI?

Yasal kira artış oranı yüzde 25 olsa da piyasa gerçekleri bundan farklı. Çoğu zaman ev sahipleri bu oranı kabul etmiyor, pazarlık süreci başlıyor. Taraflar anlaşırsa yasal oranın üzerinde artış yapılıyor. 5 yılı geçen kiracılarda ise ev sahipleri kira bedelinin yeniden belirlenmesi için tespit davası açıyor. Taraflar önce arabulucuda görüşüyor, uzlaşamazlarsa 2-3 yılı bulan dava süreci başlıyor. Bu süreçte bölgedeki emsal kira örnekleri inceleniyor, kiracıya bir hakkaniyet indirimi yapılarak yeni kira rakamı belirleniyor. 

4- UZLAŞMA OLMAZSA ‘EVDEN ÇIK’ DİYEBİLİR Mİ?

Zamda anlaşamamak tahliye sebebi olamaz. Aynı kira dönemi içinde zamanında kira ödenmediği gerekçesiyle iki kez uyarı yapıldıysa, ev sahibinin kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa, 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolduysa, ev sahibinin elinde usule uygun bir tahliye taahhüdü varsa ya da evde köklü bir tadilat, ya da dönüşüm olacaksa tahliye istenir.

Ev sahipleri kimi zaman haklı, kimi zaman haksız nedenlerle kiracıların evden çıkmasını istiyor. Evinde kendi yaşamak isteyen de var, daha yüksek rakamla başkasına kiralamak isteyen de. Ancak artan ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları yargı sistemi üzerinde öyle bir yük yarattı ki, tarafların dava yoluna gitmesi halinde tahliye süreci üç yılı bulabiliyor. İşte bu durumu fırsat bilen kimi kiracılar evden çıkmak için ödeme istiyor. İstenen bedeller ise artık taşınma masrafı ile açıklanamayacak noktaya geldi. Öyle ki İstanbul’un merkezi ilçesinde bir kiracı, ‘Kendi evimde yaşamak istiyorum, evimi boşalt’ diyen ev sahibinden 4 milyon lira talep etti. Bir başka kiracı ise “150 bin dolar almadan çıkmam” diyor. Üstelik bunlar sadece karşımıza çıkan iki örnek. Avukatlar ve emlak danışmanları, benzer durumların hızla arttığını, ev sahiplerinin tahliye bedelleri nedeniyle mağdur olduğu belirtiyor.

KONUTTA HAVA PARASI DÖNEMİ

Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Hikmet Güngör, geçmişte işyeri için ödenen hava parasının artık konutlarda da uygulandığını söyledi. “Güncel durumda tahliye davası açan mal sahipleri davayı kazansalar bile dava süreci en az üç yıl sürmekte. Bunu bilen kiracılar maalesef bu durumu kötüye kullanabiliyorlar” diyen Güngör baktığı dosyalardan şu örnekleri paylaştı: “İstanbul’un merkezi ilçesinde bir evi olan müvekkilim kiracısının çıkmasını istiyor, çünkü evine kendi geçecek. Kiracı taşınmazdan çıkmak için 4 milyon lira istedi. Üstelik bir de tarihe göre tarife hazırlamış. Hemen çıkmak için 4 milyon lira, 2024 yılı kasım ayında çıkmak için 2.5 milyon lira, 2025 kasım ayında çıkmak içinse 300 bin lira talep etti. Arabulucuda anlaşma sağlanamadı ve dava yoluna gidildi. Bir başka dosyamızda kiracı eve 500 bin dolar masraf yaptığını iddia edip bu bedeli istedi. Yeni bir evde böyle bir tadilat rakamı imkansız. Bunun adı tahliye fırsatçılığı.”

Hikmet Güngör

Tarafların anlaşması halinde ödeme yapılmasında hukuki bir engel olmadığına dikkat çeken Güngör, “Kiracı planlamadığı bir tahliye için taşınma masrafı, yeni ev için emlakçı komisyonu, depozito ödemesi yapacak. Bu nedenle bir bedel talep etmesi olağan. Ama bugün konuşulan rakamlar bunun çok ötesinde. İstenen tahliye bedeli ile şehrin gelişim çeperinde standart bir ev satın alınır. Fahiş zamlar ve haksız tahliyeler nedeniyle kiracılar zorluk yaşıyor ama bu gibi örneklerde de ev sahipleri mağdur oluyor” ifadelerini kullandı. 

150 BİN DOLAR İSTEYEN VAR

1. Kampanyada destek miktarı maliyete göre değişecek mi, sabit mi kalacak?

İstanbul’da her binanın yenilenmesinde maliyetler çok farklı çıkıyor. 2 milyon TL maliyeti olan da var 1.5 milyon TL olan da. Ancak destek miktarı maliyete göre değişmeyecek. Yarısı Bizden kampanyası ile her bağımsız bölüm için toplamda 1.5 milyon liralık destek verilecek.

2. Kredi ödemeleri ne zaman başlayacak, faiz nasıl hesaplanacak?
Kampanyada, 100 bin lirası kira desteği olmak üzere 800 bin lira hibe, 700 bin lira da uygun şartlarda kredi uygulaması olacak. Kredilerin ödemesine evler tamamlandıktan sonra başlanacak, ilk yılı faizsiz tahsil edilecek. Kalan yıllarda kredi maliyet oranı TÜFE’nin yarısı kadar olacak. Mesela TÜFE yüzde 60 ise yıllık maliyeti yüzde 30 olacak.

3. Yeni evleri kim yapacak?

Kampanya ilk açıklandığında TOKİ sürecin içindeydi. Ancak bakanlık kaynaklarına göre, yeni dönemde vatandaş evini kendisi yenileyecek. Deprem bölgesindeki Yerinde Dönüşüm gibi uygulamalarla vatandaş özel sektörle anlaşarak süreci başlatacak.

4. Kimler hibe alabilecek?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında rezerv alanda, riskli alanda yer alan ve riskli yapı kararı olan yapılar destek alabilecek. Vatandaş ruhsatı aldıktan sonra anlaştığı müteahhidi bildirecek, kamu inşaat seviyesine göre aşama aşama ödeme yapacak. Dönüşüm için hak sahiplerinin yüzde 50+1 anlaşma oranına ulaşması yeterli olsa da hibe için yüzde 100 uzlaşı istenecek.

Milyonlarca vatandaşın ortak sorunu ev fiyatları ve kiralar olmaya devam ediyor. Artan fiyatlar ve yüksek faiz oranları nedeniyle ihtiyacı olan kesim konuta ulaşamıyor, ev sahipliği oranı düşüyor. Ne var ki bugün artık ev sahibi olmak gibi kiracı olmak da haneleri zorluyor. Ancak yapılan araştırmalar ve açıklanan raporlara göre evde son dönemde tablo değişiyor. Fiyat ve kira artışı sürse de hızının önemli ölçüde yavaşlaması dikkat çekiyor.

İŞTE KİRA VE KONUT PİYASASINDA SON DURUM

FİYATLAR NE KADAR ARTIYOR

-Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) dün, ekim ayına ilişkin konut fiyat endeksini açıkladı. Fiyatlar ülke genelinde aylık 3.8, yıllık yüzde 86.5 arttı. Aylıkta son 5 ayın, yıllıkta ise son 21 ayın en düşük artış oranı görüldü. Geçen yıl ekimde yıllık artış 188.2 olarak açıklanmıştı.

-İstanbul’da aylık artış yüzde 2.89, yıllık ise yüzde 74.45 oldu. Böylece aylıkta son 5 ayın, yıllıkta ise son 22 ayın en düşük seviyesi görüldü. Geçen yıl ekimde megakentte yıllık artış yüzde 205’e yaklaşmıştı.

-Hızın düşmesi fiyatların ulaşılabilir olduğu anlamına gelmiyor. Ülke genelinde ortalama metrekare fiyatı 30 bin liranın üzerinde, yani 100 metrekare evde ortalama fiyat 3 milyon liradan fazla. İstanbul’da metrekare fiyatı 44 bin 386 lira. Ankara’da ortalama metrekare fiyatı yıllık yüzde 101.5 artışla 23 bin 303, İzmir’de yüzde 80.1 artışla 34 bin 774 lira olarak açıklandı.

KİRALARIN SEYRİ NASIL

1- AİDAT ZAMLARI NASIL BELİRLENİR, ÜST SINIR VAR MI?

Yönetim şirketleri, yönetim kurulları tek başına aidat zammı belirleyemiyor. Önce genel kurul toplantısı yapılması gerekiyor. Ne var ki çoğunlukla bu toplantılara yeterli katılım olmuyor ve süreç şöyle ilerliyor; 600 konutluk bir sitede ilk genel kurula 301 temsilcinin katılması gerekse de çoğunluk bulunamıyor. Bu defa ikinci genel kurul çoğunluk aranmadan yapılıyor. Söz gelimi 60 kişinin katıldığı toplantıda 31 kişinin aldığı kararla zamlar belirleniyor.  

Bu nedenle kat maliklerinin genel kurula katılması çok önemli. Böylece zam oranlarının neye göre belirlendiğini görebilir, itirazlarınızı iletebilirsiniz. Burada önemli bir nokta da şu; kurula sadece ev sahipleri katılabiliyor, kiracılar ancak ev sahibinden vekalet alırsa katılım gösterebiliyor.

 Gelelim zam sınırına... Aidatlarda kira artışlarındaki gibi yasal bir sınırlama yok. Her sitede verilen hizmetler ve yönetilen alan büyüklükleri çok farklı olduğu için böyle bir sınırlama mümkün görünmüyor.

2- TASARRUF YOLUNA GİDEBİLİRSİNİZ

İtiraz etmek mümkün mü?

Genel kurula katılan da katılmayan da zamlara itiraz edebilir. Kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Hukukçular eğer bir usulsüzlük varsa dava yoluna gidilmesini öneriyor.

Usulsüzlük yok ama aidat artışı fahiş ise bu defa olağanüstü genel kurul talebinde bulunulması öneriliyor. 1/3 malik toplanıp, olağanüstü genel kurul isteyebiliyor. Burada bazı kalemlerden tasarruf talep edilmesi, yönetim şirketinin değişmesi gibi kararlar alınabiliyor. 

Konut satışında ağustosta başlayan düşüş serisi dördüncü ayına girerken hızı da arttı. Ağustosta yüzde 1.1, eylülde yüzde 9.5, ekimde yüzde 8.7 olan yıllık gerileme, kasım ayında yüzde 20.6 olarak açıklandı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, geçen ay ülke genelinde 93 bin 514 konut satışı yapılırken, hem son 5 ayın en düşük rakamı görüldü hem de son 5 yılın en kötü kasım ayı satışı gerçekleşti.

PEŞİN VE SENETLE ALINIYOR

Kredi faizlerindeki artış ve BDDK’ın getirdiği kısıtlamalar nedeniyle banka kredili satışlardaki düşüş devam etti. Kasım ayında kredili satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 68.5 gerileme göstererek 5 bin 245 oldu. Senenin ilk yarısında yüzde 25’i aşan kredili satış oranı kasımda yüzde 5.6 olarak hesaplandı. Böylece kredili satış payında, Aralık 2018’den sonra en düşük seviye görüldü. Peşin ve senet gibi diğer satışlar ise yüzde 12.7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde peşin ve senetli alımın payı yüzde 94.4 olarak gerçekleşti.

İlk el ve ikinci el ayrımına bakıldığında, ikinci elin üstünlüğü sürerken, sıfır konut talebinde artış olması da dikkat çekti. Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 18.5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı yüzde 32.6 ile yılın en yüksek seviyesini gördü. İkinci el satışlar ise yüzde 21.6 gerileyerek 63 bin 42 oldu ve toplam konut satışları içinde payı yüzde 67.4 olarak açıklandı.

YABANCI DA DÜŞÜŞTE

Yabancılara yapılan konut satışları kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 61.5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasımdaki konut satışında yabancı payı yüzde 2.5 olarak hesaplandı. Aylık satış adetlerine bakıldığında, Mayıs 2021’den sonraki en düşük satış gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut ile Antalya aldı. Antalya’yı 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi. Kasımda Rusya vatandaşları Türkiye’den 637 konut satın aldı. Onları 234 konut ile İran, 128 konut ile Ukrayna ve 117 konut ile Kazakistan vatandaşları izledi. Yabancılara konut satışları ocak-kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 46.1 azalarak 32 bin 941 oldu.

GEÇEN YILIN GERİSİNDE KALDI

Kiralık konut piyasasında sorunlar sürdükçe, farklı yöntemler ortaya çıkmaya devam ediyor. Hızla artan fiyatlar, fahiş zam baskıları kiracıları zorlarken, kimi zaman piyasa değerinin altında ödenen kiralar ve uzun süren dava süreçleri de ev sahiplerini mağdur ediyor. Son dönemde ev sahipleri açısından en büyük risk ise düzenli ödeme alamamak. Bu nedenle kirayı 6 aylık ya da yıllık isteyenler her geçen gün artıyor. Bir yılı aşkın süredir kira piyasasının gerçeği haline gelen bu durum öyle yaygınlaştı ki, artık emlak ofisleri kiracıya ödeme şekline göre tarife sunuyor. Mesela; 50 bin lira olan kira yıllık peşin ödemede 40 bin liraya, 35 bin lira olan kira 29 bin liraya, 29 bin lira olan kira 25 bin liraya, 12 bin lira olan kira 10 bin liraya geriliyor. Kimilerinde ise ‘Yıllık peşin ödenirse ev sahibi tekliflere açık’ denilerek pazarlık süreci başlatılıyor. Bu durumda ev sahibinin ihtiyacına göre yüzde 15-20 bandında, kimi zaman bunun da üzerinde düşüşler gerçekleşiyor.

KİRAM ÖDENMEZ KORKUSU VAR

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, peşin kira taleplerinin giderek arttığını dile getirdi. Bunun birkaç nedeni olduğunu belirten Akdoğan şunları söyledi: “Geçmişte de peşin kira ev sahibi için cazipti ama hiçbir zaman bugünkü kadar olmadı. Bu talepte en önemli neden ‘Kiram ödenir mi’ kaygısı. Ev sahipleri de kiralardaki hızlı artışın farkında. Ekonomik şartlar nedeniyle kirasını zamanında alamama ihtimali olduğunu biliyor. Kira geliri ile geçinen ya da aldığı kira ile borç ödeyen insanlar daha da temkinli. Ayrıca bugün gelinen noktada 12 aylık kira da önemli bir tutar. Bununla mevduata yönelen ya da başka yatırım yapmak isteyenler de olabiliyor. Kiracının da bu talebe sıcak bakması için toplu ödemede indirimler devreye giriyor. Bu oranlarda da artış görüyoruz. Yüzde 15-20 indirim kimi zaman kiracı açısından da avantajlı oluyor.”

İŞYERİNDE DE AYNI SORUN

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkan Yardımcısı Sühran Aras, yıllık peşin kira taleplerinin ticari gayrimenkullerde de görüldüğünü söyledi. Aras, “Geçmişte kira alamama korkusu vardı, bugün ev sahibi mevduat gibi farklı alanda kullanmak için toplu ödeme ister hale geldi. Üstelik bu konutla sınırlı değil, işyeri kiralarında da böyle. İstanbul’da merkezi bölgelerde konut ve işyeri kiraları oldukça yüksek. Şöyle düşünelim; 200 bin lira kirası olan yerde 12 aylık ödeme 2.4 milyon lira. İndirim de yapılsa büyük para. Neredeyse şehrin gelişim çeperinde yeni ev alınır” dedi. Öğrenci, memur ya da beyaz yakalı kesimin peşin ödeme gücü olmadığına dikkat çeken Aras, “10-50 bin lira bandındaki yerlerde yapılan indirimlerle peşin ödemeler devam edebilir. Ama 150-200 bin lira ve üzerindeki yerlerde giderek zorlaşacak. Mülk sahipleri de vazgeçmek zorunda kalacak” diye konuştu.

PEŞİN ŞART DİYENLER KİRACILARI ZORLUYOR

-Ödeme şekline göre fiyat belirleyenlerin yanında peşin ödemeyi tek seçenek olarak sunanlar da var. İlanlarda özellikle ‘Yıllık peşin ödeme şart’ deniliyor. Ev sahibi bu yolla hem kirasını garanti altına almak istiyor hem de toplu parayı farklı yatırımlarla  değerlendiriyor. Kiracılar kimi zaman yapılan indirimler ve çok da seçeneğin olmaması nedeniyle bu talepleri kabul ediyor. Belirlenen rakamın düşük olması zam döneminde avantaj olacağı için indirimi cazip bulanlar da var. Ancak bütçesi sınırlı olanlar bitmek bilmeyen talepler nedeniyle her geçen gün daha da zorlanıyor. Peşin ödemenin yanında bugün hâlâ  kiracılardan tahliye taahhüdü, kefil, maaş bordrosu, findeks kredi raporu, sabıka kaydı istenmeye devam ediliyor. ‘Sadece memura kiralık’ ilanlarındaki artış da, ev arayan özel sektör çalışanları için seçeneklerin daralması anlamına geliyor.

1- Kimler risk tespiti yaptırmalı?

Türkiye’de 1999 yılı öncesinde yapılan inşaatlarda maalesef etkin bir denetim mekanizması işlemedi. Bu nedenle uzmanlarca belirtilen ilk kabul şu; 1999 yılı öncesi inşa edilen binalarda risk ihtimali daha yüksek. Bunun yanında eğer, projesiz, ruhsatsız bir yapıda yaşıyorsanız, binanızda hazır beton kullanılmadıysa, kolon ve kirişlerde çatlaklar varsa, bodrumda rutubet, demirlerde paslanma ve beton aralarında deniz kabukları görüyorsanız hiç zaman kaybetmeden risk tespiti yaptırmanız gerek.

2- Tespit nasıl yaptırılır, maliyeti nedir?

Kahramanmaraş depremleri sonrasında risk tespitlerine talep patladı. Ama çok değil 5-6 ay sonra risk unutuldu. Kimileri dönüşüm sürecinin zorluklarından koktu, kimi vatandaşlar da maddi imkansızlıklar nedeniyle unutmak zorunda kaldı.

Eğer bugün riski görüyor ve harekete geçmek istiyorsanız iki farklı tespit yöntemi olduğunu bilmelisiniz.

- Riskli yapı tespiti: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisansı olan firmalar yapabiliyor. Firmaların listesi bakanlığın sitesinde yer alıyor. Sonuç riskli ise, karar maliklere tebliğ edilirken, tapuya ve bakanlığa da bildiriliyor. Bu da geri dönüşü olmayan yıkım sürecinin başladığını gösteriyor. Kamu destekleri için bu yolun seçilmesi gerekiyor.

- Deprem performans analizi: Bu işlemi ise hem lisanslı kurumlar, hem de özel mühendislik firmaları yapabiliyor. Sonuç kamuya gitmiyor, sadece ev sahiplerine bildiriliyor. Evini hızlı tahliye etmekten çekinenler ve güçlendirmeyi düşünenler ağırlıkla bu yöntemi seçiyor. Vatandaşların yanında artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da yapıların tespitini resen yapabiliyor, ya da süre vererek maliklerden de isteyebiliyor. Ayrıca tespit için çoğunluk şartı da aranmıyor. Apartmanda oturan tek bir kişinin başvurusu ile risk tespiti süreci başlayabiliyor.

Yeni yapılan düzenlemeye göre maliklerin tespit aşamasında ‘kapımı açmıyorum’ deme şansı yok. Gerekirse polis zoruyla kapı açılıyor ve tespit tamamlanıyor.

ŞİRKETLER en büyük gücünü çalışanlardan alır. Peki çalışanlar gücünü nereden alır? Bu soruya yanıt arayan girişimci, 2013 yılında çalışan esenlik platformu Wellbees’i kurdu. Bu platform ile çalışanlar; genel duygu durumu, uyku kalitesi, su tüketimi ve adım verileri dahil olmak üzere kendilerini ve gelişimlerini takip ediyor, diyetisyenler, psikologlar ve spor eğitmenleri ile bire bir online görüşüyor, sosyalleşme ve eğlence amaçlı etkinliklere katılıyor, meditasyon, yoga ve egzersiz gibi çeşitli uzman içeriklerine ve canlı yayınlara ulaşabiliyor.

Çalışanların esenlik seviyelerini artırarak, şirketlerin mutlu bireylerle güçlenmesini sağlayan platformun yola çıkışı hikâyesini ve yeni dönem hedeflerini Wellbees CEO’su Melis Abacıoğlu anlattı...

ADIMSAYARLA BAŞLADI

Yurtdışında matematik ve sanat eğitimi aldıktan sonra Türkiye’ye döndüğünü, sağlık sektöründe beş yıl çalıştıktan sonra da kendi girişimini kurma kararı aldığını söyleyen Abacıoğlu, ilk deneyimini ve Wellbees’in kuruluşunu şöyle özetledi: “Spor ve teknoloji şimdi olduğu gibi o zaman da hayatımda önemli bir yer tutuyordu. Bu ikisini birleştirebileceğim bir iş hayal ettim ve Hollanda’dan adımsayar saatler getirdim. O dönemde telefonlarda böyle bir uygulama olmadığından çok büyük başarı yakalayacağımı düşünüyordum. Ama 2 bin saatten yalnızca 10 tanesini satabildim. Girişimci olma hayalimin başlamadan bittiğini sandığım bir dönemdi. Ancak görüştüğüm kurumsal firmalardan şöyle sözler duymaya başladım: “Melis biz bu ürünü istemiyoruz ama sen bize bir koşu organize eder misin?” Sonra biri yoga, öbürü hobi kulübü, bir başkası diyetisyen talebinde bulununca çalışan esenliği alanında bir ihtiyaç olduğunu fark ettim. Bunun üzerine hizmet ve ürün grubumu oluşturdum ve 2013 yılında Wellbees’i kurdum.”

250 BİN ÇALIŞANA ULAŞTI

Ortakları Seçil Gürcüoğlu Mercan ve Kerem Gönülkırmaz ile birlikte 2017’de fikri ürünleştirerek, önce web sitesi, ardından da mobil uygulamayı hayata geçirdiklerini dile getiren Abacıoğlu, “2021 yılı Mart ayında ilk kez çıktığımız melek yatırım turu neticesinde 2.5 milyon dolar değerlemeyle ilk yatırımımızı aldık. 2022 Mayıs ayında tamamladığımız tohum yatırım turunda ise 2.2 milyon dolar yatırım aldık. Şu anda da yeni yatırımlar için görüşmelerimiz devam ediyor. Bu kez 10 milyon dolar baremini hedefledik” dedi.

Gayrimenkul sektöründe değişen dengeler yeni modellere ihtiyaç olduğunu ortaya koydu. Değişim hem alıcı hem üretici cephesinde yaşandı ve yaşanmaya devam ediyor. Türkiye’de birçok kesim için konut hâla en güvenli yatırım aracı olsa da erişim sorunu giderek büyüyor. Artan fiyatlar, yüksek faiz oranları ve kredi musluklarının kısılması hem ihtiyacı olanları hem de yatırımcıları zorluyor. Gelelim üretici tarafına... Uzun yıllar ‘sat-yap’ sistemiyle çalışan firmalar, satışlarda yaşanan durgunluk nedeniyle bunu sürdüremiyor. Finansman sorunu, maliyet artışları ve öngörülemeyen piyasa şartları üretim iştahında düşüşe neden olurken, bu da arz sorununa yol açıyor.

İşte ortaya çıkan bu tablo sektörde yeni enstrümanlara ihtiyaç olduğunu gösteriyor. Bu enstrümanlardan birinin de ‘Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’ olması bekleniyor. Gayrimenkul Yatırım Fonları’ndan sonra proje fonlarının da ilgi göreceği öngörülüyor. Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) hazırlıklarını yaptığı yeni model kapsamında önümüzdeki yıl yeni fonların duyurulması planlanıyor.

‘SEKTÖR SIKIŞTI’

Arsa ve proje geliştirme ile uluslararası gayrimenkul satışları konusunda hizmetler sunan Mars International’ın da gündemindeki en önemli başlık fonlar. CEO Hakan Bucak, hem kendi kuracakları fon için hazırlık yaptıklarını hem de sektörde proje fonu planlayan markalara destek verdiklerini söyledi. “Türkiye’de her şeye rağmen konuta talep var ama sektör sıkıştı. Fiyatlanan arz ile mevcut talep bir türlü buluşamıyor” diyen Bucak şöyle devam etti:

 “Bunu çözmenin tek yolu halktan finansman. Yani Amerika’da 100 yıllardır yapılan fon mantığı. 2024’te Türkiye’de mevcut döngünün değişmeye başlayacağını bekliyorum. Yeni döngüde fonları göreceğiz. Keza Gayrimenkul Yatırım Fonları’na (GYF) olan talep zaten çok arttı. Ancak GYF’ler yoluyla iskanı alınmış gayrimenkullere veya devlet garantisinde olan inşaat projelerine yatırım yapabiliyorsunuz. Sektör Gayrimenkul Proje Finansman Fonu düzenlemesini bekliyor. Bu adımla arsa geliştirmenin ve inşaat halindeki projelere fon ile finansman toplamanın önü açılacak. Beklentimiz bu ay yeni modelin açıklanması.”

SPK İLE GÜVEN SAĞLANACAK

Yeni modelin ‘fiyat ve güven disiplini’ oluşmasına katkı sağlayacağını belirten Bucak, sistemi şöyle özetledi: “Artık bir grup kişi veya şirket sahipleri fon kurup, yatırımcılardan para toplayıp, inandığı projeye veya arsaya yatırım yapabilecek. Toplu daire alımı yapabilecekler. Ancak yatırım yapılan her ürün SPK değerlemesine tabi olacağından satın alma fiyatları değerlemenin aynısı ya da altında olmak zorunda olacak. Bu fiyat disiplinini sağlayabilir. İkinci olarak ise sektörde güven ortamı oluşacak. 10 milyon dolar parayı inandığınız projeye koydunuz diyelim. Eğer bu proje inşaat halinde ise SPK diyecek ki bu müteahhit bu inşaatı bitirebilir mi? Bunun garantisini almak zorundasın diyecek. Ya teminat mektubu ya inşaat bitirme sigortası ya da tapulara şerh koyma gibi bir garanti olmadan bir yatırım yapmanız mümkün olmayacak. Yani güven gelecek. Bireysel yatırımcı da 10 milyon verip 1+1 alacağına, 100 bin lira verip 1 milyar liralık projenin ortağı olabilecek.”

Sahte ilanlarla dolandırıcılığı ve spekülatif fiyat artışlarını engellemek için yapılan düzenleme geçtiğimiz ay uygulamaya girdi. 1 Kasım itibarıyla; kişiler ya da emlak ofisleri ilan sitelerine gayrimenkul ilanı girmek istediğinde e-Devlet üzerinden kimlik doğrulaması yapıyor. Bu tarihten sonra toplam ilan sayısındaki düşüş, sahte ilanların erimeye başladığını gösterdi. Ancak kimi sözde emlakçılar ucuz ilan oyunundan vazgeçmedi. Bugün hâlâ kimlik doğrulaması yapılarak hayali ev ilanları girilmeye devam ediliyor...

DÜŞÜK FİYATLA AMAÇLARI NE?

İstanbul’da yeni bir binada 1+1, 2+1 daireler için 700-800 bin lira bandında ilanlar giriliyor. Bu ilanların ortak yanı sadece evlerin içinden benzer fotoğraflar paylaşılması. Binanın dış cephesi, sokağı yer almıyor. Telefonla bilgi almak istenildiğinde de bölge belirtiliyor ama ‘açık adres veremeyiz’ deniliyor ve satış ofisine davet ediliyor.

Bu oyunun en yaygın olduğu İstanbul Esenyurt’ta, kurumsal emlak ofisi çalışanları yaşananları şöyle anlatıyor: “Fiyat çok cazip olunca bölgeyi bilmeyen kesimi ağına düşürüyorlar. ‘Eve bugün başkası da bakacak’ diye kaparo alan da var, ‘o evin anahtarı yok başka ev gösterelim’ diyen de. Kimi de bu ilanla ‘gel gel’ yapıyor, sonra o ev satıldı diyerek daha yüksek fiyatla başka evi satmaya çalışıyor. Esenyurt’ta bu şekilde çalışan herkesin bildiği işletmeler var. Gelen düzenleme de onları durduramadı. Çünkü sistem şu an sadece kimlik doğrulama talep ediyor. Çoğu yetki belgesiz işletmeler de kimlik doğrulayıp yine bildikleri yoldan gidiyorlar.”

‘ALDATICI İLANLAR HÂLÂ YAYINDA’

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Esnaf Odası Başkanı Hakan Akçam, Ankara’da da benzer oyunların oynandığını belirtti ve şunları söyledi: “1 Kasım’da uygulamaya giren düzenleme sadece kimlik doğrulaması yaptırıyor. Şahıs ya da emlak ofisi bu işlemi yapıp ilan giriyor. Bizim beklediğimiz yetki belgesi ve ilgili mülk için tüketiciden alınan yetkilendirme belgesinin doğrulanması. Bu adımlar henüz atılmadığı için geçmişte olduğu gibi bugün de aldatıcı ilanlar hâlâ yayında. Mesela; ucuz bir ilan girip vatandaşı ofise çekiyorlar, sonra o yok başka ev satalım diyorlar. İstanbul’da yaygın olan bu yöntem Ankara’da da var. Bununla ilgili çok şikayet geliyor. İlan sitelerinde bizim de tespit ettiklerimiz var. Hem ilan sitesine hem kamu kurumlarına durumu bildiriyoruz ama sorun devam ediyor.”

ŞİMDİ DE RİSK SOSYAL MEDYADA

İstanbul Beyoğlu projesini tamamlayan, Benesta BenLeo Acıbadem ve Benesta Podio Bahçelievler projelerinde ise inşaatlara devam eden şirket uluslararası arenada boy göstermeye hazırlanıyor.

Benesta markasının, bir gayrimenkul şirketi olarak Türkiye’de doğduğunu söyleyen Benesta Genel Müdürü Roksana Diker, “Merkezi lokasyonlarda lüks projeler geliştiriyoruz. Lükse yaklaşımımız altın varaklı musluklar, altın işlemeler değil. İnşaat kalitesi, deprem yönetmeliğine göre ne kadar donatı kullanıldığı gibi gözle görülmeyen, ama ciddi yatırımlar gerektiren detaylar bizim için çok daha önemli. Hedefimiz Benesta’yı uluslararası arenaya taşımak. Türkiye’de ve farklı ülkelerde yeni projeler için araştırmalarımızı sürdürüyoruz. 2024’te Basın Ekspres ile Marmaris projelerini hayata geçireceğiz. İzmir ve Bodrum’u da değerlendiriyoruz. Yurtdışında ise öne çıkan ülkeler Romanya, Almanya, Dubai” dedi.

Roksana Diker

MÜHENDİSLİK ÖN PLANDA

Dünyada havalimanlarından stadyumlara, alışveriş merkezlerinden fabrika binalarına kadar birçok proje geliştirdiklerini ve yüksek mühendislik tecrübeleriyle öne çıktıklarını belirten Roksana Diker, konutta belirledikleri 5 kriteri de şöyle anlattı: “Birincisi mühendisliği ön planda tutuyoruz. ESTA çatısı altında toplam 1.500 mühendisimiz var. İkincisi fonksiyonellik. Her metrekareye, sosyal alanlara, ortak alanlara fonksiyon yüklüyoruz. Rahat ve huzurlu bir yaşam için çalışıyoruz. Üçüncüsü yaşlanmayan, yaş alan malzemeler kullanıyoruz. Dördüncüsü zamansız yapılara önem veriyoruz ve klasikleşen binalar üretiyoruz. Beşinci olarak da, en ince detayına kadar düşünerek mimari tasarımlarımızı gerçekleştiriyoruz.”

İHTİYAÇ OLSA DA EV SATIŞI DÜŞÜYOR

Konuta talep var ama erişim oldukça zor. Ocak-ekim döneminde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 14.3 düşerek 993 bin 835 oldu. Yılın 1.2 milyon bandında kapatılması bekleniyor. Son 3 yılda ise yıllık satış 1.4-1.5 milyon seviyesinde olmuştu. Bu yıl konut satışlarının düşmesinde artan fiyatlar, yüksek faiz oranları, kredilere gelen yasal sınırlama ve mevduat faizindeki artış etkili oldu.

ALICI PAZARI

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman düşüşe ilişkin şu değerlendirmeyi yaptı: “Konut satışlarının azalmasında faiz oranlarındaki artış nedeniyle kredili konut satışlarında gözlemlenen yüzde 60’lık azalış en önemli etken. Kredili olmayan satışlarda da hafif bir gerileme görülse de esasen adet olarak hâlâ güçlü görünüyor.”

Yüzlerce emlak ofisini bünyesinde barındıran MasterTürk Grubu’nun Başkanı Gökhan Taş, konutun yatırım aracı olmaktan uzaklaştığını, ihtiyacı olanın aldığını belirtti ve şunları söyledi: “Fiyat olarak TL bazında bir düşüş yok, olmaz da. Ama bu enflasyon şartlarında aynı kalması da düşüş anlamına geliyor. İkinci elde alıcı pazarının hakim olduğu, yani pazarlık marjının arttığı bir dönemdeyiz. 2024 yazına kadar bunun sürmesini bekliyoruz. Yeni proje için yoğun ruhsat başvurusu var. Yeni maliyet ve yeni fiyatlarla konutlar satışa çıkınca genel piyasada artışlar başlayacaktır.”

GAYRİMENKULÜN YENİ GÖZDESİ ARSA-TARLA

Pandemi sonrası artan müstakil yaşam isteği ve deprem endişesi arsa-tarla satışını tetikleyen en önemli faktörler oldu. Zaman içinde konuta erişemeyenlerin yönü de bu alana çevrildi. Yılın ilk 7 ayında 1 milyon 617 bin 812 adet gayrimenkul el değiştirdi. Bu satışların 675 bin 327’si konut olurken, 942 bin 485’i arsa, tarla ve işyerinden oluşan ‘konut dışı gayrimenkul’ satışı olarak gerçekleşti. Eylül ayında ise 280 bin 58 gayrimenkul satışı yapıldı, bunun da 100 bin 839’u konut, 144 bin 931’i arsa ve tarla oldu.

Türkiye’de uzun yıllardır birçok kesim için en güvenli yatırım aracı gayrimenkul olarak görüldü, görülmeye de devam ediyor. Ancak son dönemde değişen piyasa koşulları ‘Konut yatırım aracı olmaktan çıkıyor mu’ tartışmasına neden oluyor. Yatırım için alımlarda en önemli faktör amortisman süresi. Alınan konutun kiraya verilmesi durumunda, satış fiyatının kaç yılda geri kazanılacağı hesaplanarak bu süre belirleniyor. Geçtiğimiz yıllarda hızla artan fiyatlar nedeniyle yatırımın geri dönüş süresi uzamıştı, son dönemde ise tablonun birçok ilde tersine döndüğü belirtiliyor. Konut fiyat artış hızının yavaşlamasına karşın, kira artışının devam etmesiyle amortisman süresinin kısaldığı görülüyor.

KİRA, GÖÇ VE ARZ ETKİSİ

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından en çok konut satılan 10 il üzerinde yapılan araştırmaya göre de, illerin çoğunda amortisman süresi kısalmış durumda. 2022 yılında konut fiyatlarında çok hızlı artış yaşanırken, kiralarda enflasyona yakın artışlar olması nedeniyle amortisman süresinin uzadığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu, “2023 yılı itibarıyla, kiralardaki artışların konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmesi, 2023 yılında yaşanan deprem felaketleri ile ortaya çıkan zorunlu göç ve yakın coğrafyadan alınan göç ile arza yeni katılımların düşük olması nedeniyle, geri dönüş sürelerinde 2022 yılına kıyasla azalma oldu” değerlendirmesini yaptı.

EN HIZLI DÖNÜŞ OLAN İLLER

Geri dönüş sürelerinin, aynı il içinde, hatta aynı ilçede dahi konuma göre farklılık gösterdiğini belirten Karcıoğlu, “Birinci el ve ikinci el piyasada uç örnekleri arındırıp ortalama konut fiyatlarını ve evin güncel kira değerini baz alarak yaptığımız araştırmaya göre, 2023 yılı itibarıyla en düşük geri dönüş süresinin Ankara’da ve Antalya ilinde olduğu görülüyor. Ankara geri dönüş süreleri 15-18, Antalya’da 16-18 yıl aralığında. Bu illerin ardından, deprem felaketleri akabinde göç alan Gaziantep’in geldiğini görüyoruz. Şehirde geçen sene 22-24 yıl olan geri dönüş süreleri bu yıl 16-18 yıla geriledi” şeklinde konuştu.

ÜÇ BÜYÜK ŞEHİRDE SÜRE KISALDI

Yapılan araştırmaya göre, deprem bölgesinden yoğun göç alan ve kira artışında zirvede yer alan Ankara, amortisman süreci en cazip il olurken, İstanbul ve İzmir’de de geri dönüş süreleri kısaldı. Karcıoğlu bu illeri şöyle analiz etti:

“İstanbul’da 2020’de konutlardaki ortalama satış fiyatlarının pandemi süreci ile birlikte hızlı bir şekilde yükseldiğini, sonraki yıllarda da bu artışın devam ettiğini görüyoruz. 2022 yılından itibaren kiralardaki artış hızının ise satış fiyatlarındaki artışa kıyasla yüksek kaldığı, bu doğrultuda geri dönüş süresinin önceki yıllara göre azaldığı görülüyor. 2021’de 20-23 yıl olan süre, bu yıl 18-21 yıl olarak hesaplandı. Ancak İstanbul özelinde, ilçe bazında geri dönüş süreleri de birbirinden çok farklı olabiliyor. İzmir’de, deprem ve pandemi akabinde ilk yıllarda konut fiyatlarındaki artışa kıyasla, kiralardaki artışın daha düşük kalması, ayrıca konut talebinin yüksek oranlarda artış göstermiş olması geri dönüş süresinde artışa neden oldu. İlerleyen yıllarda kiralardaki yüksek artışa bağlı konut değerlerinin doygun noktalara ulaşması ile birlikte amortisman süreleri 2-3 yıl geri geldi.”

POLAT Gayrimenkul, Türkiye’de ve yurtdışında kentsel dönüşüm projelerine odaklandı. İstanbul Beyoğlu’nda, özel sektör eliyle yapılan en büyük kentsel dönüşüm projesine imza atan şirket, Budapeşte’de de iki dönüşüm projesi geliştirdi, üçüncüsü için gün sayıyor. Beyoğlu Piyalepaşa’da yaklaşık 2 bin hak sahibinin olduğu bir alanı dönüştüren Polat, şimdilerde merkezi ilçelerde butik projelerle yoluna devam geçiyor. Geçtiğimiz aylarda Akatlar’da 112 konutluk projeye başlayan şirket, yeni adres olarak Levent’i seçti. Bir televizyon kanalının merkezi olarak kullanılan bina, lüks konutlara dönüşecek.

Projenin tanıtım toplantısında konuşan Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat, yeni dönüşüm projelerine sıcak baktıklarını söylerken, riskli yapı stoku için şu çarpıcı değerlendirmeyi yaptı: “Hayatım inşaatlarda geçti. 40-50 yıl önce binaların nasıl yapıldığını biliyoruz. O günün tekniği ve şartnamelerine göre yapılan yapılar deprem için oldukça riskli. Deniz kumu sözde yıkanarak satıldı, profesyonel beton şirketleri yoktu. Bugün geldiğimiz noktada İstanbul’un yüzde 70-80’i dönüşüme girmeli.”

60 MİLYON DOLAR YATIRIM

Yeni dönüşüm projeleri ‘Polat Levent Exclusive’ hakkında bilgi veren Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel, “Konutlar, home ofisler ve ticari alandan oluşan karma bir proje geliştiriyoruz. 1+1, 2+1 ve 3+1 olarak aynı zamanda birleştirilebilir toplam 77 adet, tercihe göre teraslı, balkonlu ya da kişisel havuzlu dairelerimiz mevcut. 9 home ofis ve 21 ticari birimden oluşan projemiz 14 katlı bir yapı. Ayrıca binamızın 176 metrekarelik sosyal alanı ve 250 metrekarelik terasında bir de ortak havuzu bulunuyor. Toplam inşaat metrekaremiz 25 bin metrekare. Konutların metrekare fiyatları 10 bin dolardan başlıyor. Projenin yatırım değeri ise 60 milyon dolar” şeklinde konuştu.

Kaan Yücel - Adnan Polat - Gökhan Avcıoğlu

‘SATIŞLARDA DÜŞÜŞ SÜRER’

Konut piyasasında zorlu bir dönemden geçildiğine de değinen Adnan Polat, “Enflasyon herkesin bir numaralı gündemi ve düşmanı. Düşene kadar da acı çektirecek. Elbette gayrimenkul sektörü de bu zorlu süreçten etkileniyor. Zaten konut satışlarında düşüş yaşanıyor. Bu düşüş ülke genelinde bir süre daha devam edecek. Özellikle orta gelirlinin alacağı yerlerde sorun var. Bizim projelerimiz gibi kupon yerlerde satış sorunu olmuyor. Yatırımcı tarafında da belirsizliklerin yoğun olduğu dönemden geçtik. Pandemi, Rusya-Ukrayna savaşı, seçimler ve şimdi İsrail- Filistin savaşı. Bu dönemde biz sırtımıza taşıyacağımız kadar yük alıyoruz ve her an yağmur yağacak gibi yanımızda şemsiye taşıyoruz.”

MERKEZ BİNASI YIKILACAK

Son aylarda yatırımcı da ihtiyacı olan da alım yapamıyor. Konut piyasasında durgunluk sürerken, arsa-tarla satışı hız kesmiyor. Konuta göre daha ulaşılabilir fiyatlı seçenekler sunulması bu alanı birçok kesim için cazip hale getiriyor. Pandemi ve depremle birlikte artan müstakil yaşam talebi de satışları destekliyor.

Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre konut satışlarında düşüş yaşanırken, arsa-tarla satışları canlılığını koruyacak. Bu beklenti içinde olan isimlerden biri de Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur. 2018 yılında kurduğu ‘Nef Arsa’ markası ile altyapısı hazır arsa satışlarına öncülük eden marka artan taleple birlikte büyümesini sürdürüyor.

Erden Timur

TALEP VAR AMA...

“Dünyada olduğu gibi Türkiye’de de barınma sorunu en öncelikli gündem oldu. İnşaat maliyet enflasyonu artık inanılmaz bir seviyede. Konut üretmek git gide daha da zorlaşıyor. İhtiyaç nedeniyle talep var ama maliyetler ve arz sıkıntısı ile talep doyurulamıyor” diyen Timur şu değerlendirmeyi yaptı: “Konutta satış trendinde düşüş devam ediyor, bunun 1-1.5 yıl sürmesini bekliyoruz. Bizler neredeyse yedi sekiz yıldır sektörde balon olmadığını anlatmaya çalıştık. Konutta maliyetlerin geldiği nokta nedeniyle arzda sıkıntı var. Önümüzdeki birkaç sene de arz sıkıntısından ve finansmana ulaşamamadan kaynaklı konut ihtiyacının karşılanamadığını göreceğiz. Toplam yatırım düşse de arsa payının satışlardaki yüzdesi arttığı için, arsa satışları bu süreçten pozitif çıkacak.”

Arsa, tarla, ofis ve işyerlerinden oluşan ‘konut dışı gayrimenkul’ satışının konutun da önüne geçtiğini söyleyen Timur, şu bilgileri paylaştı: “İlk defa bu yıl temmuzda konut dışı gayrimenkul oranı yüzde 60’a dayandı. Ocak-temmuzda 1 milyon 617 bin 812 adet gayrimenkul el değiştirdi. Bunun 675 bin 327’si konut, 942 bin 485’i ise büyük çoğunluğunu arsa ve tarlaların oluşturduğu konut dışı gayrimenkul olarak gerçekleşti. Eylül 2023’teki 280 bin 58 gayrimenkul satışının 100 bin 839’unu konut, 49 bin 418’ini arsa, 95 bin 513’ünü tarla, 11 bin 41’ini işyeri, geri kalanını ise diğer taşınmazlar oluşturdu.”

KADEMELİ EV

Kurumsal şirketlerde uzun süre çalışmış ve masraf süreçlerinde elle veri girişinin yol açtığı zaman kaybını yaşamış çalışanlar, ‘Bu işlemleri dijitale taşımanın zamanı geldi’ diyerek yola çıktı. Şirketlerdeki veri girişini kolaylaştırmak ve masrafları azaltmak hedefiyle, üç girişimci tarafından 2017 yılında kurulan yapay zekâ tabanlı ‘Masraff’ platformu yoluna emin adımlarla ilerliyor. Bugün 300’den fazla kurumda 50 binin üzerinde kullanıcıya ulaşan ve Türkiye dışında 7 ülkede daha kullanılan platformu, Kurucu Ortağı ve CEO’su Begül Eray Sezgin anlattı...

YAPAY ZEKÂ DEVREDE

Şirketlerin, personel masrafı süreçlerini tek platformda dijital olarak uçtan uca yönetmelerine olanak sağladıklarını belirten Sezgin, “Her şirketin kendine özgü maliyet kontrol kurallarını yazılımımıza entegre ediyor, bu kurallar çerçevesinde fotoğrafı çekilen masraf belgelerini yapay zekânın gücüyle otomatik olarak sisteme işliyoruz. Onay sürecini mobilden yöneten ve tek tuşla ERP sistemlerine aktaran Masraff, sunduğu kullanıcı, departman, kategori bazlı anlık yönetim raporlarıyla şirketlerin mali durumlarına dair içgörü elde ederek gider kontrolü ve tasarrufu yapmalarını sağlıyor” dedi. 

ANLIK TAKİP FIRSATI

Çalışanlara, yöneticilere, finans ekiplerine farklı avantajlar sunduklarını belirten Sezgin, bu avantajları şöyle özetledi: “Son kullanıcıyı gereksiz ve hataya açık süreçlerden kurtarıyoruz. Son kullanıcının veri girmesine gerek kalmıyor ve zamandan tasarruf ediyor. Bunun yanı sıra, personel masrafı sürecinin ‘istenilen zamanda ve istenilen yerde’ mobil uygulamamız üzerinden anlık olarak takip edilmesine fırsat tanıyoruz. Yüksek adetlerde masraf belgesi girişi yapması gereken finans ekiplerini belge işleme yükünden kurtarıyor, ERP sistemine aktarımın tek tuşla gerçekleştirilmesini sağlıyoruz. Şirketlerin yönetim ekiplerine ise, gerçek zamanlı raporlar ile gider kontrolü imkânı sunuyoruz.”

TASARRUF SAĞLIYOR

Manuel girişlerin dijitale taşınması ile sağlanan tasarrufa dikkat çeken Sezgin şöyle devam etti:

Artan fiyatlar ve yüksek faiz oranları nedeniyle ihtiyacı olan kesim konuta erişemez oldu. Tüm bunlara mevduat faizinin cazibesi de eklenince konut satışlarında gerileme kaçınılmaz hale geldi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre ülke genelinde konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 8.7 azalarak 93 bin 761 oldu. Ekim ayı satışı 2013 yılında 76 bin 344 adetle en düşük seviyeyi görmüştü. 10 yılın ardından en düşük ekim ayı satışı bu yıl gerçekleşti.

KREDİ ALAN YOK

BDDK’nın ikinci konutunu alacaklara getirdiği kredi sınırlaması da etkisini gösterdi. Kredili konut satışı ekim ayında yüzde 58 düşüşle 5 bin 577’ye geriledi. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı sadece yüzde 5.9 oldu. Böylece kredili satışın payı Aralık 2018’den sonra en düşük oranı gördü. (Bu tarihte yüzde 5.2 olmuştu) Peşin ve senet gibi diğer satış türleri ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1.4 azalarak 88 bin 184’e geriledi. Öte yandan ekim ayında sıfır konut satışı yıllık yüzde 10.6 düşerek 29 bin 230 oldu. İkinci el satışlar ise yüzde 7.8 düşüşle 64 bin 531’e indi.

YABANCIYA SATIŞ GERİLİYOR

- Yabancılara yapılan konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 52.9 azalarak 2 bin 535 oldu. Ekim ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 2.7 olarak gerçekleşti. Adet bazında yılın en düşük aylık satışı yapıldı. Ocak-Ekim döneminde yabancıya satış geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 44.4 azalarak 30 bin 599 oldu.

AYLARA GÖRE EKİM SATIŞI (Adet)

2013 Ekim................ 76.344

2014 Ekim............................. 95.645

ARTAN konut fiyatları ve kiralardan sonra bir diğer sorun da hane bütçelerini zorlayan aidatlar oldu. Geçmişte yılda bir kez zam yapılan aidatlara artık ara zam da talep ediliyor. Öyle ki bugün birçok sitede ödenen aidatlar evin tüm faturalarının toplamını da geçiyor. Yönetim şirketleri artan asgari ücret sonrası yükselen personel giderlerini ve site hizmetlerindeki fiyat artışlarını gerekçe gösterirken, kimi zaman tüm bu nedenlerle dahi açıklanamayacak kadar fahiş artışlar talep ediliyor. Uluslararası denetim, vergi ve danışmanlık hizmetleri şirketi KPMG’nin, Türkiye’de yaptığı site yönetimi incelemelerinin tamamında farklı ölçeklerde birçok usulsüzlükle karşılaştığını açıklaması da yaşanan sorunun büyüklüğünü ortaya koyuyor.

İŞTE YAPILAN USULSÜZLÜKLER

Site yönetimi usulsüzlüklerinin en sık ‘hizmet alımları’ esnasında karşılarına çıktığını dile getiren KPMG Türkiye Usulsüzlük İncelemesi Lideri Oytun Önder şunları söyledi:

- “En sık usulsüzlüğün güvenlik, temizlik, bakım, onarım, peyzaj ve benzeri hizmet alımlarında gerçekleştiğini tespit ettik.

- Güvenlik ve temizlik personeli sayısı veya maliyeti olduğundan fazla gösteriliyor. Hatta siteyi on yıl boyunca temizlemeye yetecek miktarda temizlik malzemesinin alınmış gibi gösterildiğine, farklı şehirde yaşayan ve siteye hiç uğramayan kişilerin sitenin güvenlik personeli gibi gösterilerek bu kişilere maaş bağlanmasına dahi şahit olduk.

- Sitenin ihtiyaç duyduğu yatırım harcamalarında belirlenen tedarikçilere piyasa rayicinin üzerinde bedeller yansıtması da bir diğer önemli usulsüzlük alanı. Özellikle kolaylıkla kıyaslanamayacak sayaçlar, siteye özel üretilen elektromekanik sistemleri yönetmek için kullanılan elektrik panoları ve benzeri teknik malzemelerin piyasa rayici üzerinden alındığı durumlar ile de karşılaştık.

- Sonradan takip edilmesi güç altyapı yatırımları esnasında düşük kalitede ürünlerin pahalı şekilde alınması da bir diğer usulsüzlük yöntemi oldu. Örneğin döşendiği iddia edilen boruların gerçekte hiç döşenmemesi veya daha düşük çapta döşenmesi ve elektrik kablosu yerine telefon kablosu çekilmesi gibi uygulamalar da altyapı harcamaları ile ilgili tespit ettiğimiz usulsüzlükler arasında yer aldı.”

Suat Sandalcı

KİRA piyasasında yaşanan arz sorunu ve talep edilen yüksek rakamlar öyle bir hal aldı ki artık riskli evler de tercih ediliyor. Kentsel dönüşüme girmesi beklenen evlerin boş kalmasını istemeyen ev sahipleri, 3 aylık, 6 aylık ya da 1 yıllık kiracı arıyor. Ev arayan vatandaşlar da fiyat avantajı nedeniyle riski bilse de bu evleri seçiyor. ‘Yıkım öncesi kiralık ev’ ilanları kira piyasasındaki sorunun ne denli büyük olduğunu gözler önüne seriyor.

İŞTE O İLANLAR

Kiralık ev ilanlarındaki açıklamalarda ev sahipleri açıkça dönüşüm planladıklarını belirtiyor. Kimi binada komşular arasında anlaşma sürüyor, kiminde müteahhit aranıyor, kiminde de kamunun kampanyası bekleniyor. Acil tahliye ve yıkım riski nedeniyle daha düşük kira bedeli belirlediklerini ifade eden ev sahipleri, uzun dönemli kiralama yapamayacaklarına vurgu yapıyor. İşte bazı ilanlar:

- Kentsel dönüşüm olduğu için kısa süreli kiracı arıyoruz, fiyat o nedenle uygun.

- Kentsel dönüşüm için kampanya başvurusu yapılmıştır, dönüşüm beklenmektedir.

- Sitemiz dönüşüm bölgesindedir. Bu nedenle 6 ay-1 yıllık kiracı arıyoruz, uzun dönemli verilmeyecek.

- Binamızda dönüşüm düşülmektedir, henüz anlaşma sağlanamamıştır. Çık denildiğinde sorun çıkarmayacak kiracı aranıyor.

- Bakanlık kampanyası çıkarsa ev dönüşüme girecektir.