Evi dönüşüme girecekler için kritik uyarılar... Doğru müteahhit bulma rehberi

Sahada yaşanan sorunlar nedeniyle vatandaşı korumaya yönelik birçok düzenleme de hayata geçti. Ancak riskli evin yenilenmesinde en önemli görev ev sahiplerine düşüyor. Doğru müteahhit seçimi, sorunsuz bir dönüşüm süreci ve güvenli konut ile sonuçlanırken, hatalı bir karar yıllar sürecek mağduriyete yol açıyor.

Gayrimenkul sektörünün öncü sivil toplum kuruluşlarından İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER), dönüşüm sürecine destek olmak için önemli bir adım attı. Müteahhit seçim sürecini kolaylaştırmak ve vatandaşın doğru karar almasına destek olmak için ‘Kentsel Dönüşüm ve Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi’ hazırladı.

İşte 10 soruda rehberde öne çıkan uyarılar...

FİRMAYLA İLGİLİ NELERİ ARAŞTIRMALIYIM? 

Riskli yapı tespiti yapılmadan önce, arsa sahipleri bir heyet belirleyerek müteahhit araştırma sürecine başlamalı. Riskli kararını beklemek zaman kaybı yaratır.

Müteahhitlerin daha önce tamamladıkları projelerdeki, iş kalitesi ve müşteri memnuniyeti incelenmeli. Firmanın, geçmişteki projelerde karşılaştığı hukuki ve finansal sorunlar, varsa anlaşamazlıklar araştırılmalı.

İlgili meslek odalarına ve derneklere üyeliği, sertikalar, lisanslar güvenilirlik açısından önemli göstergeler olabilir.

Firmanın, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen ‘Müteahhitlik Yetki Belgesi’ne sahip olduğundan mutlaka emin olun-malı.

Sigorta poliçeleri ve teminat mektupları gibi güvenceleri kontrol edilmeli. Bu, bir aksilik durumunda mali zararınızın en aza inmesine yardımcı olur.

2- EN ÇOK HANGİ HATALAR YAPILIYOR?

En sık yapılan hatalardan biri, yeterli araştırma yapmadan, yalnızca teklif edilen fiyat ve metrekareye göre karar vermek. 3-5 metrekare büyük ev için, hiç tamamlanmayacak ya da kalitesiz projelere dahil olunmamalı.

Sözlü vaatler yetmez. Yazılı sözleşmelerin detayları göz ardı edilmemeli ve maddelerin net olduğundan emin olunmalı.

Müteahhidin yasal yükümlülüklerini ve lisanslarını doğrulamamak yasal sorunlarla karşılaşılmasına neden olabilir.

3- TEMİNAT OLARAK NE İSTEYEBİLİRİM?

Proje sürecinde güvence sağlamak için müteahhitten talep edebileceğiniz teminat türleri; performans teminatı, ön ödeme teminatı, sözleşme kap-samında verilecek teminat mektubu, inşaat teminatı ipoteği ve garantör olabilir. Ayrıca, inşaat ruhsatı alınması aşamasında, toplam yapı maliyetinin yüzde 10’unu teminat mektubu veya nakit olarak belediyeler talep ediyor. Yoksa ruhsat verilmiyor.

4- VEKALET İSTENİRSE NE YAPMALIYIM?

Vekaletname, müteahhide hangi işlemleri yapma yetkisi verdiğini açıkça ifade etmeli ve gereksiz yetkilerden kaçınılmalı. Geçerlilik süresi ve varsa iptal koşulları açıkça belirtilmeli.

5- FİNANSAL YETERLİLİĞİ NASIL KONTROL EDERİM?

Türk Ticaret Kanunu’nun belirlediği minimum sermaye sınırlarına uygun olmayan, sermayesi projenin gerekliliklerine orantısız, findeks rapo-runda kredibilitesi düşük bir şirketle karşılaşırsanız, bu durum finansal yeterlilik açısından bir uyarı işareti olabilir. Şirket ortaklarının geçmişinde iflas, iflas ertelemesi davaları veya haciz, ipotek gibi mali sorunlar varsa, bu durumlar şirketin finansal istikrarı hakkında önemli bilgiler verebilir. Müteahhidin çalıştığı bankalarla referans görüşmesi ve size banka referans mektubu sunması da faydalı yöntemlerdendir.

6- SÖZLEŞMEYE NELER MUTLAKA YAZILMALI?

Yer teslimi, yapım ruhsatının alınması, inşaatın bitirilmesi ve fiili teslimden sonra iskân alınması için sürelerin net bir şekilde yazılması gerekir.

Dairelerin paylaşımının nasıl olacağına ilişkin kat paylaşım şeması ve kat irtifakı kurulumu sırasında tapu müdürlüğüne sunulacak olan yönetim planının sözleşmede, sözleşmenin eki olarak yer alması önemli.

Sözleşmede, müteahhidi işi bitirmeye teşvik edici unsurların olması gerekir. (Müteahhittin hak edeceği payın devri konusu, teminat mektuplarının iadesi için iş bitirme oranları gibi)

Teknik şartnamenin sözleşmede yer alması, işin niteliği, malzeme kalitesi ve ürün markaları gibi konuların net olarak yazılması ve ‘muadil malze-me’ gibi ibarelerin yer almaması belirsizliklerin önüne geçilmesini sağlar.

7- GEÇ TESLİME KARŞI NASIL ÖNLEM ALIRIM?

Sözleşmeye teslim tarihleri ve bu tarihlerin gecikmesi durumunda uygulanacak cezai şartlar/hak mahrumiyetine ilişkin hükümler net bir şekil-de yazılmalı. Gecikme için her gün veya belirli bir zaman dilimi için belirlenen miktarda maddi tazminatın ödenmesi, gecikilen her ay başına daire-nin rayiç kira bedeli gibi cezai şartlar, müteahhidi zamanında tamamlamaya teşvik eder.

8- PROJE BİTİNCE NELERE DİKKAT ETMELİYİM?

Yapılan işlerin detaylı bir kalite kontrolünden geçirilmesi gerekir. (İnşaat malzemelerinin kalitesi, işçilik standartları gibi)

Tüm sistemin (elektrik, su, ısıtma vb.) düzgün çalışır durumda olduğuna bakılır.

Peyzaj ve dış mekân düzenlemelerinin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilir.

Ayrıca iş bitirme süreci, ilgili yasal izinlerin ve belgelerin, özellikle yapı kullanım izin (iskân) belgesinin alınmasını da gerektirir.

9- YENİ EVDE EKSİKLER VARSA NE OLACAK? 

Daire teslim tutanağı düzenleniyorsa, tutanağa ‘ayıplı ve/veya eksik işlere karşı tüm hukuki haklarım saklı kalmak kaydıyla’ ibaresi eklenilmeli. Eksikliklerin ve hataların listesi hazırlanmalı ve müteahhite resmi olarak iletilmeli. (Fotoğraf ve video eklenebilir) Daha sonra müteahhit ile bir araya gelinerek bir eylem planı belirlenmeli. Müteahhit sorunları çözmezse, hukuki yollara başvurulmalı.

10- İNŞAATA BAŞLAMAZ YA DA ARA VERİRSE NE YAPILIR?

Sözleşmelerin iptali zor olsa da riskli yapılar için istisnai bir fesih modeli var. Firma, sözleşmeden sonra bir yıl içinde inşaata başlamamış veya be-lirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır inşai faaliyete devam etmiyorsa, arsa sahipleri sözleşmelerin feshi için ‘arsa paylarının salt çoğun-luğu’ ile karar alabilir. İlgili idare firmaya 30 gün süre verir, işe başlamaz veya devam etmezse sözleşme resen feshedilmiş olur.

‘DÖNÜŞÜM MİLLİ MESELE’

“Kentsel dönüşüm milli mesele” diyen İNDER Genel Başkanı Engin Keçeli, “Deprem felaketlerinin de yıkımını en az seviyeye indirmek adına müteahhit seçiminin, projenin başarısı adına kritik derecede önemli olduğunu gördük. Buradan yola çıkarak rehberimizi hazırlattık. Bu rehberin okuyuculara bilinçli kararlar almalarında, gelecek nesillere güvenli, sağlam ve yaşanabilir şehirler bırakmalarında katkı sağlayacağına inanıyorum” ifadelerini kullandı.

Engin Keçeli

Rehberi Dr. Gülcemal Alhanlıoğlu hazırlarken, Avukat Ali Güvenç Kiraz, İnşaat Mühendisi Ayten Babaoğlu ve Yüksek İnşaat Mühendisi Çağdaş Aygün katkıda bulundu. Risk Tespiti ve İlk Adımlar, Müteahhit Araştırması ve Seçimi, Sözleşme ve Güvenceler, Proje Yönetimi ve Teslim, Finansal ve Hukuki Hususlar olmak üzere 5 bölümden oluşan rehberde 51 soruya yanıt veriliyor. Rehbere derneğin internet sitesinden ulaşılabiliyor.