×
‘DEVREMÜLKE dikkat’ yazımın ardından sizlerden çok sayıda soru geldi.
Parayı ödedikleri halde tapu alamayan okurlarım seslerini hükümetin duymasını ve sorunlarının çözümünü istiyor. Önce o okurlarımdan A.O.’nun sorusu:
“Keşke Manyas’ta Osmanlı ahşap villalarından birini almadan önce yazınızdaki bu bilgilere sahip olsaydım. Çünkü 2013’te 9000 TL verdiğim halde hâlâ tapumu alamadım. Tapumuzu almak için ne yapabiliriz?
Biz tüketiciler sağlam adım atmadığımız için belki suçluyuz. Ancak bunların denetimi yok mu? Vatandaş ucuz tatil yaparım düşüncesiyle devremülk alıyor. Ya tapusunu alamıyor ya da tesisin idaresinden, temizliğinden şikâyetçi oluyor ve gitmiyor. Gitmeyince yıllık en az 300-400 TL’lik aidatı ödemiyor. Yıllar sonra bakıyor ya icralık olmuş veya şirket devremülk tapusuna el koymuş. Devremülk konusu çok ciddi bir sorun. Binlerce mağdur var. Hükümetin bu konuya el koymasını ve çözüm bulunmasını istiyoruz.”
ÖDENEN PARAYI FAİZİYLE ALABİLİRSİNİZ
Satış bedelinin ödenip devremülk tapusunun alınamaması halinde, tek yol mahkeme. Tüketici sözleşmelerinde, taraflardan birinin edimini hiç veya gereği gibi ifa etmemesi (eksik ifa) durumunda ödenen miktar faizi ile birlikte talep edilebileceği gibi devremülkün tapuya tescili için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu tescil davası da açılabilir.
Bununla birlikte sözleşmede edimin ifa edilmemesi (tapunun verilmemesi) sonucu tazminat yaptırımı öngörülmüş ise belirlenen tazminat miktarı için icra takibi de başlatılabilir.
AFRİKALI DEVREMÜLK MAĞDURU NE YAPSIN
BOŞANDIKTAN sonra asgari ücretle işe giren kadına yoksulluk nafakası ödenir mi?
Bu nafaka hangi kritere göre artırılır veya kaldırılır?
Okurlarımdan bu konuda yağmur gibi soru geldi.
Yanıtı için önce Türk Medeni Kanunu’na, sonra Yargıtay’ın son örnek kararlarına bakmakta fayda var.
KRİTER: BOŞANMAYLA YOKSULLUĞA DÜŞME
Türk Medeni Kanunu’nun “Yoksulluk Nafakası”nı düzenleyen 175. maddesi şöyle:
“Boşanma yüzünden yoksulluğa düşecek taraf, kusuru daha ağır olmamak koşuluyla geçimi için diğer taraftan mali gücü oranında süresiz olarak nafaka isteyebilir. Nafaka yükümlüsünün kusuru aranmaz.”
Görüldüğü gibi yoksulluk nafakasına hak kazanabilmesi için, yoksulluğa düşecek eşin, diğer eşten daha ağır kusurlu olmaması yeterli.
İşte her yönüyle uzmanlarından tüketicilere devremülk uyarıları:
1- Devremülk pazarlama yöntemi olarak; ‘çekilişle çıktı, sadece elit müşterilerimize satıyoruz, tanıtım gezisi’ ve benzer yöntemlerle müşterilerin iradeleri sakatlanıyor. Kandırılmayın.
2- Devremülk bir kez alındığında başka kişiye satışı zor ve uzun sürüyor. Devremülkü uzun vadeli bir yatırım olarak düşünün.
3- Devremülk satışı yapan firma hakkındaki salt reklam ve ilanların etkisinde kalmadan, gerekli araştırmayı yapın.
4- Firmalarca, devremülkün kullanılmadığı zamanlarda kiraya verilebileceği ifade edilse de bu kiralama işlemi çok sağlıklı işlemiyor.
5- Alım fiyatını iyi hesaplayın. 15 günlük devremülkü 10 bin TL’ye aldığınızda değeri 240 bin TL’ye denk gelir.
6- Firmalarca devremülkün bakım-onarım, işletme gideri adı altında yıllık alınacak aidat satış sırasında anlatılmıyor. Aylık 100 TL aidat yılda 1200 TL’ye denk geliyor. Bu da Türkiye standartlarında iyi bir haftalık tatil ücreti. Fiyat gibi aidata da dikkat.
7- Devremülk sahiplerinin, kat malikleri toplantısı için diğer kat maliklerine ulaşması zor oluyor. Bu nedenle işletmeci veya egemen pay sahibi toplantılarda istediği gibi karar alıp haksız çıkarlar elde edebiliyor.
Konutlarda kira artışı, bir önceki kira yılının Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’ndeki (Yİ-ÜFE) artış oranını geçmeyecek şekilde hesaplanacak.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 5 Aralık 2013 tarihli kararıyla, “Kira artışı, ÜFE’nin 12 aylık ortalaması oranında artırılır” denilerek, tartışma noktalandı. Artık ev sahipleri kiralık evlerinin zam oranında ÜFE değerini geçemiyor ve kira zamlarında ÜFE’nin son 12 aylık ortalaması baz alınıyor. TÜİK verilerine göre, Yİ-ÜFE, 2017 Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 0.24, bir önceki yılın aralık ayına göre yüzde 9.78, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16.28 ve 12 aylık ortalamalara göre yüzde 13.26 artış gösterdi. Böylece son 12 ayın üretici fiyat endeksi artış oranı yüzde 13.26 olarak gerçekleşti. Bu rakam, ev sahibi ve kiracılar için kira bedellerindeki artış oranının yasal üst sınırı olarak kabul ediliyor.
Örneğin mevcut kira bedeli olarak bin 500 TL ödeyen bir kiracının, eylülde belirtilen yüzde 13.26’lık ÜFE artış oranına göre, maksimum kira artışı 198.90 lira olabilecek. Yeni kirası zamla birlikte, bin 698.90 TL’ye yükselecek.
OKURUMA YANITIM: 13.26 ORANINDA ARTIŞ YAPILACAK
m Okurum T.K., “Ekim’de ev sahibi kira artışı yapacak. ‘Sözleşmede TEFE + TÜFE ortalaması oranında artış olur’ demekte. TÜİK verileri ışığında, ‘Sözleşmeye göre TEFE+TÜFE ortalaması 13.26+9.98/2=11.62 mi olacak ve bu mu dikkate alınacak? Yoksa Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E.727-K.11004-14.10.2014) kararındaki 12 aylık ortalama oranı 13.26 mı dikkate alınacak?” diye sormuş. Okurum T.K.’ya yanıtım; Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereği son 12 ayın Yİ-ÜFE oranı olan yüzde 13.26 baz alınarak kira artışı yapılacak.
YÖNETİCİ GİRİŞ KAPISINI VERMEZSE
Önce okurum İ.H.’nin bu konudaki sorusu:
“Apartmanımızda son aidat ödeme tarihi her ayın 20’sidir. Bir gün bile geç kalsanız yüzde 5 faiz işletilmektedir. Benim bildiğim yüzde 5 faiz aylık olarak geçerlidir ve geç kalınan güne göre faiz hesaplanmalıdır. Bu duruma itiraz etmiş olmama rağmen yönetim bildiğini yapıyor. Bu durumda ben ve benim gibi düşünenler haklı mıdır? Geriye dönük hesaplama ile haksız ödediğimiz meblağları alabilir miyiz?”
YÜZDE 5 AYLIK FAİZ
Herkesi ilgilendiren aidat konusu ve okurum İ.H.’nin sorusunu bu alanda çalışan, Kat Mülkiyeti Hukuku (Toplu Yaşam Alanları Hukuku) adlı bir kitabı da bulunan avukat Cemalettin Gürler’e sordum. Gürler’in yanıtı şöyle:
“Bu uygulamanın dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu 20/c bendidir. Kanunda, ‘Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına bu kanuna ve genel hükümlerine göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür’ deniyor. Yargıtay kararlarına göre; ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm maliki sorumludur. Gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir.
SULH HUKUKTA DAVA AÇILABİLİR
Bunun için de ilgilisi kat malikleri genel kuruluna katılmışsa karar tarihi, toplantıya katılamamışsa kat malikleri genel kurulunun kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde öğrendiği tarihten başlar. Bu da uygulamada daha çok icra takibine dayanak ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihtir. Kanun açık ve ödemede geciktirdiği günler için aylık yüzde 5 uygulaması gerekir. O da günlük yüzde 0.16 faize denk gelmektedir. Fazladan alınan gecikme tazminatları için yapılması gereken sulh hukuk mahkemesinde dava açmaktır.
OTOPARKTA HÂKİM MÜDAHALESİ NASIL İSTENİR
Okurumun sorusunu Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı davaların temyiz incelemesini yapan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi emekli üyesi Avukat Mahmut Kamacı’ya sordum. Kamacı, bakın şöyle yanıtladı:
“Apartman tadilatı ile muradınız bağımsız bölümdeki bir tadilat ise ortak yerlerden olmamak koşuluyla bağımsız bölümlerin iç mekânlarında ana binanın statiğini bozmayacak tadilatlar diğer kat maliklerinin onayı aranmaksızın her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulunca dairelerdeki tadilatların belirli tarihler arasında yapılmasına ilişkin kararların hukuki dayanağı yoktur. Bu konuda karar alınmış olsa da bağımsız bölüm maliklerini bağlamaz. Böyle bir karar mülkiyet hakkının kullanımını sınırlama anlamını taşır.
Bağımsız bölüm malikleri, yukarıdaki sınırlamalara uymak kaydıyla ve Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği’nde gösterilen saatler dahilinde dairelerinde diğer bağımsız bölüm sakinlerini rahatsız etmemek kaydıyla tadilat yapabilirler. Apartmanlarda tadilatların hafta içi 8.30-17.30, hafta sonu 11.00-17.30 arasında yapılması gerekir. Ancak, bu saatler arasındaki tadilatlar esnasında da diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız edecek şekilde gürültü yapılmaması yasal bir yükümlülüktür.
BELEDİYEYE VE KOLLUĞA ŞİKÂYET EDİLEBİLİR
Uyarıya rağmen diğer komşuları rahatsız edecek şekilde gürültü yapılması halinde öncelikle kolluğa ve belediyeye başvurulur. Şikâyet halinde Gürültü Yönetmeliği hükümlerine ve Kabahatler Kanunu’nun 36’ncı maddesi çerçevesinde idari para cezası verilmesi mümkündür. Rahatsız edici davranışların devam etmesi halinde sulh hukuk mahkemesinden rahatsız edici davranışın önlenmesi yönünde karar istenebilir. Mahkemece, durumun aciliyeti göz önünde bulundurularak gürültünün önlenmesi için tedbir kararı verilebilir.”
Küçük bir not. 2017 için belirlenen apartmanda gürültü cezası sadece 109 lira ve caydırıcı da değil. Keşke bu sorular komşuluk hukuku içinde çözülebilse.
“Komşumuz ortak alanda aşırı yüksek sesle bağırıyor. Kendi aile fertlerine hakaret ve küfrediyor. Çocuklarımız defalarca bağırma sesinden uyandı. Karşı komşum daha önce uygun bir üslup ile uyarmayı denedi ama çok sert bir tepki aldı. Durum devam edince site yönetimine konuyu ilettik. Site yönetimi sözlü olarak uyarıda bulunduktan sonra ortak alanda hoş olmayan tepkiler verdi. Konuyu polis veya zabıtaya taşıdığımız zaman elimizde kanıt olması için ortak alanlarda ses ve video kaydı yapmamız suç teşkil ediyor mu? Site yönetimi bu konuda başka neler yapabilir?”
Bu soruları emekli Yargıtay 18. Hukuk Dairesi üyesi avukat Mahmut Kamacı’ya sordum. Kamacı’nın yanıtları şöyle:
“Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesine göre, komşuların birbirlerine karşı rahatsız etmeme yükümlülüğü vardır. Küfreden, bağıran komşunuzu bağlı bulunduğunuz Cumhuriyet savcılığı veya karakola şikâyet edebilirsiniz. Site yönetimi de aynı şekilde bu kişiden şikâyetçi olabilir. Kural; izinsiz olarak bir kişinin ses ve görüntüsünün kayda alınması özel hayatın ihlali olur ve suç teşkil eder. Ancak, komşunuzun ana gayrimenkulün ortak alanlarında bağımsız bölüm sakinlerini rahatsız edecek şekilde küfrettiği, yüksek sesle bağırdığı hallerde başka bir şekilde ispat edecek durumda değilseniz, bu durumu kanıtlamak adına kayıt altına alarak delil olarak kullanabilirsiniz. Komşunuzu zabıtaya da şikâyet ederek idari para cezasına çarptırılmasını sağlayabilirsiniz. Ancak, bu cezalar caydırıcı değil. 2017 yılına göre gürültü yapmanın cezası 109 lira idari para cezası. Bu gürültünün sürekli tekrarı halinde ise ceza katlanıyor.”
SİTE YÖNETİMİ OTOPARK YERLERİNİ BELİRLEYEBİLİR Mİ
- Site yönetimlerinin otopark belirleme yetkisi var mı, yok mu? Okurum S.S.’nin bu konudaki mail’i ve sorusu şu:
“Yaşadığım sitede, her daire sahibine ait bir adet otopark var. Boş bulan bulduğu yere park ediyor. Kimin, kaç araba park ettiği kontrol edilmiyor. Site yönetimine ‘her daireye belirli bir park yeri belirlensin’ şeklinde talepte bulunduğumuzda, daire tapularında spesifik park yeri tarif edilmediğinden bunun yapılamayacağını ifade ettiler. Bunun bir çözümü var mı?
- Mahmut Kamacı’nın bu konudaki soruya yanıtı ise şöyle:
Parayı peşin alıp tapuyu devretmek alıcı ve satıcı için en rasyonel yöntem. İkinci el konut satışlarının düştüğü bu dönemde alıcı bir miktarı ödeyip geri kalanını sonra vermek isterse dolandırılmamak adına ne yapmak gerekir? Önce okurum B.D.’nin bu konudaki mail’i:
“Hürriyet gazetesindeki yazılarınızı ilgiyle takip ediyorum. Size danışmak istediğim bir konu var. Bizim durumumuz şöyle; evimizi satmak istiyoruz ama alıcı paranın bir kısmını sonra vermek istiyor. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılarak, paranın tamamen ödenmesi koşuluyla satışın belirli bir süre sonra gerçekleştirilmesi üzerine anlaşma yapmak doğru olur mu? Ev sahibinin zarar görmemesi için nasıl bir yol izlenebilir? ”
Bu sorunun yanıtını uzun yıllar kadastro hâkimliği de yapan eski Yargıçlar Sendikası Başkanı Mustafa Karadağ’a sordum. Karadağ’ın okuruma yanıtı ve bu konudaki uyarıları şöyle:
“Aranızda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapabilirsiniz. Borcun vadesine göre uyumlu süreli bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi satıcıyı korur. Ancak alıcı tapusunu alamayacağı için yanaşmayabilir. Hem alıcıyı hem satıcıyı tatmin edecek en makul yol; ödenmeyen borç için taşınmaz üzerine satıcı lehine birinci sıradan ipotek tesisidir. Ancak bu iki yöntem dışında kalan bakiyeye dönük çek-senet almak gibi uygulamalar alacağın tahsiline dönük sıkıntı yaratabilir. Esas olan paranın tamamının peşin ödenip tapunun devridir.”
KİRACI DA KARARLARIN KOPYASINI TALEP EDEBİLİR
İKİNCİ soru ise İ.Ç. adlı okurumun mail’inden. O soru da şöyle: