Sitelerde havuz problemi 2 | Aşırı sıcakta ‘faydalı yenilik’

Siteye sonradan yaptırılacak bir havuzla ilgili tüm sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı...

-Okur B.R.: Mersin’deki sitemizin projesinde açık havuz var. Ancak inşaat şirketi yapmadı. Bazı site sakinleri de “çok masraflı” diye havuzu istemiyorlar. Bu açık havuzu yaptırmamız mümkün mü? Nasıl karar alınmalı? Yapım maliyetini kim nasıl karşılamalı?�

PROJEDE VARSA...

“Sitenin projesinde açık ya da kapalı bir havuz var ancak bu yaptırılmadıysa, o proje de hâlâ geçerli ise bir malik bile istese havuz yaptırılabiliyor. Okur B.R., havuz yaptırılmasını talep edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesindeki düzenlemeye göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ kapsamında siteye sonradan da havuz yaptırılabilir. Özellikle de yaz sezonunun 7-8 ay sürdüğü Mersin gibi aşırı sıcak tatil yörelerindeki yazlık sitelerde havuz yapımı ‘faydalı yenilik ve ilave’ niteliğinde değerlendirilir. Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması yeterlidir. Bu konuda 4/5’le bu kararın alınması gerektiği yönünde de görüşlerin bulunduğunu söylemek gerekir. Bu havuzun yapım, sonrasındaki bakım ve işletme giderleri tüm malikler tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karşılanıyor. Doğuda bir ilimizde, örneğin Kars’ta en fazla 1-2 ay kullanılabilecek olan açık havuzun sonradan yaptırılması halinde de bu havuzun KMK’ya göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmayabilir. Bu sitenin yazlık site olmaması, açık havuzun çok kısa süre kullanılacak olması ve yaşayanların ekonomik durumu dikkate alındığında KMK’nın 43. maddesine göre, ‘çok masraflı, lüks yenilik ve ilave’ sayılabilir. Böyle bir durumda sonradan açık havuzun yapılmasını isteyenler; yine sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alırlar. Ancak lüks havuzun yapım, işletme ve bakım- onarım maliyetini Yönetim Planı’nda (YP) başka türlü bir düzenleme de yoksa kendileri karşılarlar. Havuzun yapılmasını istemeyenler de havuzu kullanamazlar. Yapım, işletme ve bakım-onarım giderlerine de katılmazlar.

NEREDEN İZİN ALINIR

- Havuz projede yoksa ve yaptırılacak havuz yapı niteliği taşıyorsa, proje yaptırılması ve bu projenin de belediyeden onaylatılması gerekiyorsa, maliklerin oybirliği ile karar almaları ve belediyenin de bu projeyi onaylaması gerekir. KMK’ya göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ niteliğinde yapılacak bir havuzun yapım, işletme ve bakım-onarım giderlerini de YP aksine bir düzenleme yoksa malikler arsa payı oranında karşılarlar. Malikler bu giderlere ben katılmam diyemezler. Sonradan yaptırılacak yüzme havuzu yapı niteliğinde ise ruhsat almak gerekir. Bu durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirlemiş olduğu yönetmeliğe uygun bir şekilde havuz yapılması için ilgili belediyeye başvurulması ve ruhsat alınması, yapının uygun şekilde inşaa edilmesi gerekir.

GİDERE KATILMAYAN KULLANABİLİR Mİ

- Sonradan yaptırılan havuzun başta giderlerine katılmayan malikler sonradan fikir değiştirirlerse veya bu dairelerden birini ya da birkaçının satılması halinde, yeni satın alan malikler, havuzu kullanmak isterlerse ne olur? Bu malikler havuzun yapım giderlerine arsa payları oranında katılırlarsa yararlanmaya başlarlar. Bu durumda, yıllar önce ödenen yapım giderlerinin yıllar sonra aynı miktar olarak ödenmesi adil olmayacağından; bu giderlerin denkleştirici adalet kurallarına göre veya başka bir ölçü/oran belirlenerek  güncellenmiş değerinin ödeneceği YP’ye yazılmalıdır. 

TAMİRAT NASIL YAPTIRILIR

- Eğer mevcut havuzumuz çok eskidiyse, yıkılma, göçme tehlikesi varsa hem o anda havuzlar yüzenler için hem de çevredeki binalar ve canlılar için can ve mal emniyetini tehlikeye atıyorsa, tıpkı çatı onarımı, mantolama, asansör bakımı gibi maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır. Ama bu acil ve zorunlu olduğu için ona bile gerek yoktur. Bir malik bile istese yaptırılır. Kaldı ki yöneticinin bakım ve onarım yükümlülüğü var. Bu durumu gören bir yöneticinin bunu yapılacak ilk genel kurulda gündem maddesi yapması hatta acil olağanüstü genel kurul toplaması, aldığı teklifleri genel kurulda sunarak, şu firmaya mı bu firmaya mı yaptıralım diye karar alması, oluşan bütçeye göre havuzun bakım ve onarımını yaptırması gerekir. Öyle bir ihtiyaç olduğu halde yönetici bunu hiç gündeme getirmediyse; sonuçta da havuzun göçmesinden veya başka nedenle insanlar veya eşyalar zarar görürse, yöneticinin sorumluluğu söz konusu olabilir.”

SÜS HAVUZUNA RUHSAT GEREKİYOR MU

-Sitemize süs havuzu yaptıracağız belediyeden ruhsat gerekiyor mu? Bir alana sonradan karar alınarak havuz yaptırılması halinde belediyeden ruhsat alınması havuzun niteliğine ve derinliğine göre değişkenlik gösterebiliyor. Yüzme havuzu olarak inşa edilecek havuzlar ruhsat gerektirmektedir. Ancak derinliği 1 metreden az olan süs havuzları için ruhsat gerekmiyor. Proje gerektirmeyen şekilde bir havuz, örneğin şişme bir çocuk havuzu yaptırılacaksa ‘faydalı yenilik ve ilave’ kapsamında sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bu havuz yaptırılabilir. Giderleri de aynı şekilde karşılanır.

VİLLANIN BAHÇESİNE HAVUZ NASIL YAPTIRILIR

-İstanbul’daki müstakil evimin bahçesine sonradan havuz yaptırmak istiyorum, ne yapmalıyım?

“İstanbul İmar Yönetmeliği’ne göre derinliği 1 metreyi geçmeyen süs havuzları ruhsata tabi değil. Eğer havuz bir metreyi geçmiyorsa ruhsat alınmasını gerek yok. Ancak sonradan yapılmak istenen havuz örneğin 1.80 derinliğinde olacak ise belediyeden ruhsat alınmalı ve imar planı koşullarına göre işlem yapılmalıdır. Arka bahçenize havuz yaptırmak için sadece ilgili belediyeden izin almak yeterlidir. Belediye izin verdiği sürece herhangi birinden ya da kurumdan izin alınmasına gerek yoktur. İmar planında yapılan değişiklik sonrasında belediye ruhsat hazırlayarak villa sahibine ruhsatını verir. Kritik önem taşıyan bu plana uyulmasıdır. İzin verilen ya da alınan ölçünün veya projenin dışına çıkılması durumunda havuzun kaçak olması ve yıktırılması gündeme gelebilir.”