Sitelerde ‘havuz’ problemi

* OKUR B.E.: -Artan havuz bakım ve onarım giderleri nedeniyle kat mâliklerinin oy çokluğuyla havuz geçici olarak veya tamamen kapatılabilir mi? Yoksa nitelikli çoğunluk mu gerekir?

Bu konuda farklı görüşler olsa da havuzun kullanım hakkı yasadan doğan bir haktır. Tüm maliklerin oybirliği olmadan değiştirilemez. Çünkü, o site havuzlu diye satın alınmıştır. Havuzun geçici de olsa kapatılması için oybirliği gerekir. Deprem ve pandemi gibi durumlarda ise ilgili kamu kurumları site ve apartman havuzlarının kapanmasına (daha doğru bir ifade ile kullanımının yasaklanmasına) karar verebilir.

HAVUZ GİDERİ NASIL ÖDENİR

* Site ve apartmanlarda havuzun bakım, onarım ve işletme giderlerine hangi oranda katılmak gerekir?

Site ve apartmanda mevcut havuzun bakım, onarım ve işletme giderlerine katılımla ilgili olarak yönetim planında (YP) “Eşit ya da kullanacak kişi sayısına göre ödeme yapılacağı” gibi özel bir düzenleme yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi gereği malikler arsa payı oranında bu giderlere katılırlar. Bir artı bir daire ile dört artı bir ya da dubleks dairenin arsa payı farklı olduğundan, arsa payı yüksek olan dairelerin ödeyecekleri miktar daha fazla olacaktır. YP’de havuz giderlerinin eşit ya da kişi sayısına göre ödeneceği belirlenmişse, havuz gideri buna göre ödenir.

‘KULLANMIYORUM ÖDEMEM’ DENİLEBİLİR Mİ

* Bir malik, “Ben havuzu hiç kullanmıyorum” diyerek bakım, onarım ve işletme giderlerini ödemem diyebilir mi?

Site ya da apartmanda havuz varsa onu görerek satın alan malikin bu şekilde bir itiraz hakkı yok. “Ben havuzu kullanmıyorum, ödemem” diyemez.

* Site yönetim planında havuz kullanımı sonradan düzenlenebilir mi?

Daha ilk başta böyle bir düzenleme yapılabileceği gibi sonradan da yapılabilir. Havuzu kullanan kişi sayısına göre veya eşit olarak havuzun giderlerinin ödeneceği şeklinde YP’de düzenleme yapılabilir. YP’de bu düzenlemenin sonradan yapılabilmesi için site genel kurulunun toplanarak 5’te 4 oyçokluğu ile YP’de değişiklik yapması gerekir.

KİRACIYA YASAKLANABİLİR Mİ

* “Kiracılar havuzu kullanamaz” şeklinde yasak getirilebilir mi?

Hayır, böyle bir yasak getirilemez. Çünkü o daireyi kiraya veren (malik/kiraya veren) dairenin kullanım hakkıyla beraber havuz, spor salonu, sosyal tesisler gibi ortak alan, yer ve tesislerinin kullanım hakkını da kiracıya verir. Kiracı ve ailesi havuzu kullanabilir. YP’de kiracıların havuzu kullanmaları yasaklansa bile bu geçersiz olur.

* Evdeki bakıcı, hizmetçi havuzu kullanabilir mi?

Evinizde günlük temizliğe gelen kişiler, çocuk bakıcısı, hizmetçi ya da aşçınız o sitede sürekli yaşayan site sakini olmadığı için sitenin havuzundan yararlanamaz. 

* Sitedeki işyerlerinin malikleri havuzu kullanamaz denilebilir mi?

Bu konuda öncelikle YP’ye bakılmalıdır. YP’de bu konuda bir düzenleme var mı, işyeri maliklerinin havuzu kullanma hakları var mı diye? Düzenleme varsa ona göre değerlendirmek gerekir. İşyeri maliklerinin konutların olduğu bölüme (malik sıfatıyla) girmesi fiilen mümkün olmamaktadır. Ancak konuk olarak girebilmekte, oradaki tesisleri istese de kullanamamaktadır. Bu kişilerden havuz giderlerini istemek hakkaniyete de aykırıdır.

* Kiracılar havuzun yapım, bakım-onarım/işletim gibi giderlerinin tümünden mi, bir kısmından mı sorumludur? Sorumlu değiller midir?

Hangi tür gider olursa olsun KMK’ya göre ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kiracılar havuzun, günlük temizliği, bakımı, kimyasalları ile ilgili harcamalardan ve varsa personel giderlerinden sorumludurlar. Sadece bu giderleri öderler. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri ödemezler. Kiracıların ve avukatlarının bu ayrıntıları bilmeleri ve dikkatli olmaları gerekir. Kiracı demirbaş için yaptığı ödemeyi kiraya verenden ister.

GÜNLÜK KİRALIKTA KİM ÖDER

* Kısa süreli/günlük kiraya verilen dairelerde giderleri kim öder?

Böyle bir durumda yöneticilerden kiracıları takip etmesi beklenemez. KMK kapsamında ortak giderlerden her zaman, her koşulda ilk ve asıl sorumlu kat malikleridir.

*  Evini kiraya veren biri, “Kiracım havuzu, otoparkı kullanmıyor, ben kullanacağım” diyebilir mi?

Diyemez. Çünkü malikler, kiracıya sadece dairesini değil, ortak alan yer ve tesislerin kullanım hakkını da devretmiş, kiralamış olurlar. (KMK 6 madde) Kiracı, başta havuz, spor salonu olmak üzere, bütün ortak alan, yer ve tesislerden yararlanabilir. Malikler, “Havuzu kullanma hakkımı başka sitede oturan kardeşim ve ailesi kullansın” da diyemezler. YP’de farklı bir düzenleme yoksa bu söylediklerimiz geçerlidir.