Hollanda modeli çözüm olur mu?

HOLLANDA’DA HÜKÜMET NE YAPTI

- Kiraya tavan fiyat nasıl bir uygulama?

Avukat Köseyener: Hollanda Hükümeti, 300 bin civarında konut açığı nedeniyle ülkede yaşanan konut sıkıntısı ve çok yükselen ev kiralarına müdahale ederek, “Hollanda modeli” olarak adlandırılan “tavan fiyat” uygulaması getirmiştir. Hollanda’da, konutlar, “sosyal” ve “özel” olarak ikiye ayrılmaktadır. Konutun fiyatı, puanlama aracılığı ile belirlenmektedir. Bu kapsamda, konutların “yaşı, oda sayısı, banyosu, mutfağı, enerji verimliliği” ve benzeri kriterlere göre puan verilmektedir. Puan sisteminde fiyatı 736 Euro altında kalan konutlar “sosyal konut” olarak nitelenmekte ve bunların kira bedeli tavanı 1250 Euro’ya kadar olabilmektedir. Bunların kira artışına yine hükümet karar vermektedir. Puanlamayı ilgili belediyeler kontrol etmektedir. Puan sisteminde değeri 736 Euro üstünde kalan konutlar ise “özel konut” olarak nitelenmekte ve kira bedeli serbestçe belirlenebilmektedir. Hollanda Yönetimi, bu model ile sosyal devlet anlayışını üstün tutarak, bireylerin sözleşme özgürlüğüne müdahalede bulunmuştur. Böylece düşük ve orta gelir gruplarının korunması amaçlanmıştır.

İSTANBUL GİBİ METROPOLLERDE DÜŞÜNÜLEBİLİR

- “Hollanda modeli” Türkiye’deki kira sorununa çözüm olur mu?

Teoride objektif kriterleri esas alan puanlamaya dayalı “Hollanda modeli” adil görünmekle beraber, uygulamada Türkiye’de sorunlar yaratacağı kuşkusuzdur. Türkiye gibi enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde, kiralarda esas alınan parametreler değişkendir. Pandemide kiraya verenlerin çoğu, aylık kira bedellerine zam yapmadılar ya da düşük oranda zam yaptılar. Akabinde mesken kiraları için kira artışı yüzde 25 ile sınırlandı. Halihazırda meskenler için yüzde 25 kira artış sınırlamasının da 1 Temmuz 2023’e kadar devam ettiği dikkate alındığında, devletin, sözleşme özgürlüğüne bir de kira tavanı getirerek müdahale etmesinin tepki alacağı kuşkusuzdur. Yine de İstanbul gibi büyük metropollerde, özellikle fahiş kira artışlarını önlemeye yönelik bölgesel olarak ve TOKİ gibi sosyal konut olan taşınmazların nitelikleri değerlendirilerek kiralara “tavan sınırı” getirilmesi düşünülebilir.

GEÇMİŞ 12 AYIN TÜFE ORTALAMASI

- Geçici kira düzenlemesinin süresi ne zaman doluyor?

Hükümet’in yaptığı geçici düzenlemeye göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen ve 5 yılı geçmeyen konut kira sözleşmelerinde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacak.

- l Temmuz’da yeni düzenleme getirilmezse kira artışları neye göre ve nasıl yapılır?

1 Temmuz 2023 itibarıyla yeni bir düzenleme yapılmadığı takdirde, kira sözleşmelerindeki artış oranları esas alınacak ve bu kapsamda Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca kira artışlarında “azami sınır”, gerek mesken gerek işyerleri için geçmiş 12 ayın TÜFE ortalaması olacaktır.

YÜZDE 40 ZAM YAPTIM AMA EV SAHİBİM ‘ÇIK’ DİYOR

- OKUR E.S.: 15 senedir Ankara Dikmen’de kiracı olarak oturuyoruz. Manzara güzel ama kışın buz tutmasın diye dua ediyoruz. Çıkmak zor ve her gün 1-2 trafik kazası oluyor. Bugüne kadar ev sahipleri aidatlar da yüksek olduğu için, eski kiracıları çıkmasın diye hoş tutuyorlardı. Ev sahibim koronavirüsten vefat etti. İzmit’teki eşi ve çocukları gazete ve televizyon haberlerinden kiraların 8-10 bin olduğunu duyuyorlar. Fırsat bu fırsat deyip “Evi satacağız, ya boşalt ya da 8 bin TL öde” dediler. Emlakçılar da böyle söylüyor. Şu anda 4 bin 500 TL’ye bile burada oturan yok. “Eee sen de git o zaman” diyebilirsiniz. Ben 80, eşim 78 yaşındayız. Ev aramak, taşımak kışın çok zor. Kiranın başlangıç tarihini 1 Ocak yapmıştık. 1 Temmuz’a kadar kiralara yüzde 25 zam yapılacağına ilişkin kanun var. Buna rağmen bu yıl için yüzde 40 zam yaptım. Resmi bir tebligat yollamadılar ancak telefonda 1 ay içinde evi boşaltmamı istediler. Hemen çıkmak zorunda mıyım? “Evde kiracı varken evi satamayız” diyorlar. Evi boşaltırsam ve ev sahibi satmayıp yeniden kiraya verirse tazminat hakkım olur mu?

15 YILLIK KİRACIYA FESİH HAKKI KULLANILABİLİR

11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de Borçlar Kanunu’na geçici 1 madde eklenerek, 11 Haziran 2022 - 01 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen meskenlere ilişkin kira sözleşmelerinde, kira bedeli artışı yüzde 25 oranı ile sınırlanmıştır ve kiracı bu oranın üzerinde artışa zorlanamaz. Belirtilen tarihler arasında konutlarda bu oran üzerinde yapılacak kira artışlarının, yüzde 25’i aşan kısmı geçersizdir.

Okur E.S.’ye dönük somut olayda 1 Ocak tarihinde imzalanan 15 yıllık kira sözleşmesi söz konusudur. TBK’nun 347 madde F/1. uyarınca, kira sözleşmesinin süresinin sonunda fesih hakkı kiracıya tanınmış bir hak olup kiraya verenin (ev sahibi) bizatihi kira sözleşmesinin süresinin dolmuş olması sebebiyle fesih hakkı söz konusu değildir. Kiraya verenin kira sözleşmesini sebepsiz fesih hakkı, TBK 347. Madde F/2 uyarınca kira sözleşmesinin süresinin dolmasından sonra uzayan 10 yılı takip eden yılın bitimine 3 ay kaladır. (Kira sözleşmesi süresi + 10 yıl + takip eden yılın bitimine 3 ay kala ihtar.) Yargıtay kararları bu yöndedir. Eğer somut olayda kira sözleşmesi 1 yıl süreli yapılmışsa, kiraya veren, 12. yılın bitimine ve takip eden yılların bitimine 3 ay kala kira sözleşmesinin feshedildiği ihtar edilerek, tahliye talep edilebilir. Dolayısıyla, 2023 yılı için 30 Eylül 2022 tarihine kadar kiracının elinde olacak şekilde noter vasıtasıyla fesih bildiriminin yapılması koşuluyla, kiraya veren kira sözleşmesini sebepsiz fesih hakkına sahiptir. Ancak kiracı kendisine bu yönde resmi tebligat yapılmadığını belirttiğine göre, kiraya verenin fesih hakkını kullanmadığı anlaşılmaktadır. Fesih hakkı kullanılana kadar, kiracı oturmaya devam edebilir.

SATIŞ TAHLİYE NEDENİ DEĞİLDİR

Kiraya veren mal sahibinin meskeni satış istemi, Borçlar Kanunu’nda belirtilen tahliye nedenlerinden değildir. Mülk sahibi içinde kiracı varken de mülkünü satma hakkına sahiptir. Ancak Borçlar Kanunu 355. Madde’de belirtilen hallerde, kiracı talep üzerine meskeni boşaltır; ev sahibi de meskeni 3 yıl geçmeden yeniden kiraya verirse; kiraya veren tazminat ödemekle yükümlü tutmuştur. Uygulamada Yargıtay ise, tazminat ödenmesine, kiracının tahliye davası ve icrası gibi cebri icra tehdidi altında tahliye edilmesi halinde hükmetmektedir.

BEŞ YIL DOLDUYSA KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR

- OKUR SH: Ev sahibi 1000 TL olan kiramızı 3000 TL yapmak istiyor. Yasal olarak ne gibi haklarımız var? Ne yapmamız gerekiyor?

TBK Madde 344’e göre;  kira artışında azami artış oranı TÜFE ile sınırlandırılmıştır. Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 1.md. ile, 11.06.2022 - 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen meskenlere ilişkin kira sözleşmelerinde, kira bedeli artışı yüzde 25 oranı ile sınırlanmıştır.

1. A) Kira sözleşmesi yapılmasının üzerinden 5 yıldan az süre geçmişse; kiracının azami yüzde 25 artış yapması yeterlidir. .
2. B) Kira sözleşmesi yapılmasının üzerinden 5 yıldan fazla süre geçmişse; Borçlar Kanunu madde 344 /F/3 uyarınca, kiraya verene her 5 yılın sonunda, kirayı gözden geçirme ve bu kapsamda kira tespit davası açma hakkı tanınmıştır. Kira tespit davalarında, enflasyon oranı yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, hakkaniyet hususları da dikkate alınarak hesaplamalar yapılmakta ve yeni kira bedeli belirlenmektedir. Bu kapsamda ihtiyari arabuluculuğa da başvurulabilir.

‘ALT KİRACI’ MADDESİ VARSA TAHLİYEYE ZORLANAMAZSINIZ

- OKUR E.Ö: Kira kontratını eniştem yapmıştı. Ev sahibi “Ya istediğim kirayı verirsiniz ya da kontrat yaptığım kişiye dava açarım” diyor. Eniştem “Evi derhal boşaltın, ben yasal temsilciyim” dedi. Yasal olarak biz ne yapmalıyız?

Sözleşmeyi kim imzalamışsa onların taraf olarak kabulü gerekir. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya veren ve eniştedir. Esasen oturan 3. kişiler hukuki ilişkiye dayanmaksızın meskende oturmakta olup fuzuli şagildir. Enişte aleyhine akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılması halinde ise, İcra İflas Kanunu uyarınca meskenden tahliye edilmeniz mümkündür. Kira sözleşmesinde, kiracı olan eniştenize alt kiralama yetkisi verildiğinde ise, “fuzuli şagil” olarak nitelenemezsiniz ve tahliyeye zorlanamazsınız.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

- OKUR A.O.A: Ankara’da sitedeki iki artı bir dairemi üç yıl önce kiraya verdim. Kiracının avukatı arayıp müvekkilinin çıkmayacağını, yazılı tahahütname olmadığını ve yüzde 25 zam yapacaklarını istersem dava açmamı söyledi. Merdiven çıkamayan yaşlı anne ve babam var. Asansörü olmayan dördüncü katta kendilerine ait bir dairede oturuyorlar. Annem ve babam için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açsam çıkarabilir miyim?

Kira sözleşmesi 3 yıllık olup tahliye taahhüdü alınmamıştır. Dolayısıyla kira sözleşmesinin yapılmasının üzerinden 5 yıldan az süre geçtiği için, kiracının kira bedeline azami yüzde 25 artış yapması yeterlidir. Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi gereğince, kiraya veren, kira sözleşmesini, üst soyu olan anne babasının kullanım ihtiyacı için, kira sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” ile sona erdirebilir. Ancak bu davalarda, içtihatlara göre kiraya verenin, ihtiyacının samimi, zaruri ve sürekli olduğunu ispatlaması gerekir. Bunun yanı sıra, kiraya verenin aynı belediye sınırları içinde oturulmaya elverişli başka mülkünün olmaması da şarttır.