Site ve apartmanlarda aidat krizi

YENİ yılla birlikte birçok site ve apartmanda yeni aidat (gider avansı) miktarları belirleniyor. En büyük şikâyet, aidatlar. Çünkü, İstanbul’daki lüks siteler başta olmak üzere aidatlar kiralarla yarışır hale geldi. Büyük sitelerde yaşayan birçok kişi site yönetimlerinden şikâyetçi. Fahiş aidat istenmesi başta olmak üzere, yapılan zamlardan ve site sakinlerini borç yükü altına sokan bazılarının usulsüz ve lüks olduğunu iddia ettikleri yatırım/demirbaş giderlerinden yakınıyorlar. Site yönetimlerinin hazırladığı bütçeyi kabul etmek, belirlenen fahiş aidatı ödemek zorunda olup olmadıklarını, dava açarak fahiş aidatı iptal ettirip ettiremeyeceklerini soruyorlar. Okurlarımdan gelen bu soruları İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık, bakın hangi değerlendirmeleri yaptı:

ORTAK GİDER AVANSI 

“Öncelikle, aidat kavramını tartışmak gerekir. Kat mülkiyeti hukukunda aidat diye bir kavram yoktur. Toplu yaşam alanlarında ortak alan, yer ve tesislerin bakım ve onarımı, personel ücretleri gibi giderlerin karşılanabilmesi için toplanan aylık ödentinin adı ‘ortak gider avansı’dır. Aidat diye diye, ortak gider avansının adı aidat olarak dilimize yerleşti. Daha iyi anlaşılsın diye biz de aidat diyeceğiz.

MİKTAR NASIL BELİRLENİR  

Aidatlar Genel Kurul’da (GK) kararlaştırılır. O sene yapılacak yatırım ve demirbaş alımı gibi işler GK’da görüşülür. Bütçe oluşturulur. Personel ücretleri, ortak alanların aydınlatma-ısınma, bakım-onarım giderleri, yönetim-muhasebe-danışmanlık giderleri gibi giderler ile geçen dönemde gerçekleşen giderler, güncel koşullar ve olası fiyat artışları gibi etmenler dikkate alınarak 1 senelik genel bütçe (işletme projesi) yapılır. Sonra Yönetim Planı’ndaki (YP) yasal düzenlemeye, YP’de bir düzenleme yoksa KMK’nın 20. Maddesi’ne göre hesap yapılarak her bağımsız bölümün aylık ödeyeceği miktar (aidat) belirlenir.

YÖNETİM Mİ ARTIRIYOR 

Ülkemizde aidat artışlarının yönetim tarafından yapıldığına yönelik yanlış bir algı var. Her ne kadar ödenecek aidatın miktarını da belirleyen işletme projesi, çoğunlukla yönetici/yönetim kurulu tarafından hazırlanıyorsa da esas olarak aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar verir. GK’ya katılan malikler işletme projesini kabul etmişse, katılmayanlar da kendilerine tebliğ edildiğinde iptal davası açarak mahkemeden işletme projesinin iptaline ilişkin bir karar veya uygulamanın durdurulmasına ilişkin bir tedbir kararı almamışlarsa işletme projesi ile belirlenen yeni dönem aidatının artışı herkes tarafından kabul edilmiş demektir. İşletme projesini Yönetim Kurulu hazırlamışsa ve bunu tebliğ alan malikler 7 gün içerisinde itiraz etmemişlerse, o işletme projesi de kesinleşmiş sayılır.

YÖNETİCİ BÜTÇE YAPABİLİR Mİ

GK’da işletme projesi görüşülmedi ve karara bağlanmadı ise veya gerekli araştırmaları yaptıktan sonra yöneticinin yapmasına karar verildi ise, işletme projesini yönetici yapabilir. Yine aynı şekilde dönem içinde girdilerdeki olağanüstü artışlar nedeniyle mevcut işletme projesi yeterli gelmezse, yönetici ek bütçe yapabilir. Bir başka ifadeyle aidata zam yapabilir, hukuken buna hakkı var.

DEMİRBAŞ ALABİLİR Mİ

Yönetici kendi başına acil ve zorunlu haller dışında yatırım yapamaz, demirbaş alamaz. Bunun için GK’dan yetki alması ve GK’da bütçe oluşturulması gerekir. GK’dan yetki almadan yönetici ancak personel ücretleri, ortak aydınlatma, ısıtma giderleri, asansör bakımı, bahçenin ve varsa sosyal tesislerin bakımı gibi olağan yönetim işleri için harcama yapabilir. Olağan yönetim işlerini aşan yatırımlarda veya büyük maliyeti olan demirbaş alımında GK’dan karar alması ve GK’da bütçe oluşturması gerekir.

MALİKLER DAVA AÇABİLİR Mİ

Bu soruya aidatı kimin belirlediğine göre iki farklı açıdan cevap verilebilir. Aidatı GK belirlediyse ve GK’ya katılıp aykırı oy verdiysek, GK tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, GK’ya katılmadıysak GK kararı tebliğ edildikten sonra 1 ay ve her koşulda GK tarihinden itibaren 6 ay içerisinde dava açabiliriz. Ancak, yerel mahkemelerde davalar ortalama 2-3 sene sürüyor. 2-3 sene de üst mahkeme ekliyor. 5-6 sene sonra alınacak karar pratikte pek bir işe yaramaz. Çünkü ilgili işletme projesinin dönemi çoktan bitmiş olacak, üstüne 3-4 dönem daha Genel Kurul yapılmış olacak.

YK BELİRLEDİYSE NE YAPMALI 

GK belirlemediyse, işletme projesini ve dolayısıyla site sakinlerinin ödeyeceği aylık aidatı yönetici belirleyebilir. GK’nın belirlediği işletme projesinde öngörülen bütçe yeterli gelmediyse, yönetici ek işletme projesi de yapabilir, bütçe açığını kapatmak için ilave ödeme isteyebilir. İşçilik ücretleri ve sigorta primleri, ısınma, aydınlatma, temizlik, bakım-onarım giderleri arttığında, yöneticinin bu olağan yönetim giderleri için ek bütçe yapma hakkı da vardır. Kural olarak, yöneticinin / yönetim kurulunun kararlarına karşı doğrudan dava açılamaz, yöneticinin yaptığı işletme projesinin veya ek bütçenin tebliğinden itibaren 7 gün içinde yönetime verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir, itirazın görüşülmesi için GK toplantısı yapılması istenebilir. GK’da bu bütçe görüşülür. GK’da itiraz kabul edilip yeni bir bütçe yapılabilir. Ya da yöneticinin hazırladığı işletme projesi aynen veya bazı değişikliklerle kabul edilir. Ancak, ondan sonra dava açılabilir.“

MALİKLER DİKKAT?

- “Apartmanı ya da sitesinin iyi yönetilmediğini ve aidatların fahiş olduğunu düşünen kat malikleri, ya genel kurullara katılacaklar ya kendileri yönetime aday olacaklar. Ya da siteyi daha iyi ve daha ekonomik bir maliyetle yöneteceğini düşündükleri kişileri yönetime getirecekler.

- Sitelerinde Toplu Yapı Temsililer Kurulu varsa bloklarından temsilci seçerek söz ve karar sahibi olacaklar. Mevcut yasal düzenlemeler ve ağır işleyen yargı sisteminde bunun başka bir yolu yok maalesef. Sızlanarak, şikâyet ederek sonuç almamız mümkün değil. 

- Gerçekleşen gider hesabı yapılmasını sağlamak da sorunu büyük ölçüde çözebilir. Dönem sonunda hesaplar, harcamalar iyi denetlenmeli, toplanan miktar ile gerçekleşen gider hesabı ayrıntılı olarak yapılmalıdır. Gerçekleşen gider hesabı çoğu sitede yapılmıyor maalesef.

- Gerçekleşen gider hesabında önemli olan aylık kaç TL gider avansı (aidat) toplandığı değil, toplanan paraların nereye harcandığının denetlenmesidir. Bunun için de denetçinin dönem içinde ve dönem sonu verdiği raporda, maliklerin de dönem sonunda yapılacak GK’da harcamaları iyi incelemeleri gerekir. Bu hesap yapıldığında, hem her malikin ne kadar ödemesi gerektiği, verdiği avans ödemelerinin yetip yetmediği, artıp artmadığı belli olur. Mahsuplaşılır. Hem de site yöneticilerin gerçek olmayan harcamalar yapıp yapmadığı, yetkisini aşıp aşamadığı belirlenir. Site sakinlerinin bu konulara yoğunlaşması ve GK’lara katılması halinde sorunların birçoğu çözülür.”