Oya Armutçu

Kira uyuşmazlıkları gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) ve komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklarda da 1 Eylül’den itibaren yeni dönem başlayacak. 7. Yargı Paketi ile kiranın yanı sıra KMK ve komşu hakkı kaynaklı uyuşmazlıklar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Peki KMK kaynaklı tüm uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculukla çözülebilecek mi? Merak edilen soruları yanıtlayan İstanbul Barosu’ndan avukat Mustafa Şeref Kısacık, “KMK kaynaklı; yönetim planının iptali ve arsa paylarının düzeltilmesi, ortak giderlerin tahsili gibi uyuşmazlıklardan birçoğu arabuluculuk yoluyla çözülemez” dedi.

1- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları neden zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı?

Adil ve hızlı yargılama hedefine bir türlü ulaşılamaması nedeniyle, bu uyuşmazlıklar alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk kapsamına alındı. 5 Nisan tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı kanunla kira uyuşmazlıklarının yanı sıra KMK’dan ve komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklar da dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.

2- Zorunlu arabuluculuk ne demek?

Zorunlu arabuluculuk dava açılmadan arabuluculuğa başvurulması ve sürecin tamamlanmış olması demektir. Buna uyulmadan dava açılırsa; dosya üzerinde hiçbir işlem yapılmadan “dava şartı yokluğu” nedeniyle mahkeme davayı usulden reddeder. 1 Eylül’den itibaren kat mülkiyeti hukuku ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulacak. Arabulucuda çözüm sağlanamaması halinde mahkemeye gidilecek.

3- KMK kaynaklı uyuşmazlıklar nelerdir?

Apartman ve sitelerde, istisnai durumlar hariç KMK hükümleri uygulandığından, bu yerlerde çıkan uyuşmazlıkları KMK’nın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar olarak nitelendiriyoruz.

Bu uyuşmazlıkların başlıcaları şöyle:

Depremlerin ardından İstanbul başta olmak üzere bazı belediyeler site yöneticilerine risk tespiti yaptırmaları için yazı gönderiyor. Bir okurum, eski binaları için belediyenin yazı gönderdiğini belirterek, “Bu tespiti yaptırmak zorunda mıyız?” diye soruyor. Peki bu yazıyı göndermek belediyeleri hukuki sorumluluktan kurtarıyor mu? Bu konudaki soruları İstanbul Barosu avukatı M. Şeref Kısacık yanıtladı.

KAMUNUN SORUMLULUĞU KALKMAZ

1- Belediye, yazıyla sorumluluğu site yöneticisine atmış olmuyor mu?

Belediyenin site yöneticilerine böyle yazı göndermiş olması, onları sorumluluktan kurtarmaz. İmar, belediye ve diğerlerinin ilgili mevzuatlardan doğan sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Ruhsata, projeye aykırı kaçak yapılara imar barışı adı altında mevzuata uygun ve sağlam bir yapıymış gibi ‘Yapı Kayıt Belgesi’ verildi. “Senin beyanına göre binana sağlam diye belge veriyorum. Depremde binan yıkılırsa, can ve mal kaybın olursa sorumlusu sensin, ben karışmam” anlamına gelen “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” cümlesi eklendi (İmar Kanunu geçici 16. md. /10. son cümle). Bunun yazılması, nasıl ki depremde zarar gören binalarda kamunun sorumluluğunu ortadan kaldırmıyorsa,  site yönetimlerine yazılan yazı da belediyelerin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

2- Site yöneticisinin sorumluluğu nedir?

Site yöneticileri böyle bir yazıyı alınca, hiçbir şey olmamış gibi davranamazlar. Esasen böyle bir yazı gelmese bile deprem riski gerçeği karşısında sitedeki binaların depreme dayanıklı olup olmadığının tespitinin yaptırılması gerekir. Bu yöneticinin görevi olduğu kadar, tek tek kat maliklerinin de görevidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesine göre; kat malikleri binalarının sağlamlığını korumak ve sorun varsa gereğini yapmakla yükümlüdürler. KMK’nın 37. maddesindeki yasal düzenleme gereği bu konuda görevli olan site yöneticisi, görevini yapmadığı için site sakinlerinin zarar görmesine, mağdur olmasına neden olursa meydana gelen zarardan sorumlu tutulabilir. Çünkü, KMK’nın 37. maddesi gereği yöneticiler kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olurlar.

BİR MALİKİN TALEBİ DE YETERLİ

3- Yazı gelen site yöneticisi Genel Kurul’u toplamak zorunda mı?

Acil ve zorunlu bir tamirat, bakım-onarım işi olduğunda; yönetici GK’yı toplamadan gerekenleri derhal yapmak/yaptırmak zorundadır. Ancak, deprem riski açısından binaların riskli yapı olup olmadığının tespiti ve sonraki süreç mülkiyet hakkıyla doğrudan ilgili ve maliyetli olduğu için, GK’nın toplanması gerekir. GK, riskli yapı tespitinin 6306 Sayılı Yasa uyarınca resmi olarak mı, özel olarak mı yapılması gerektiğine karar verir ve ona göre bütçe oluşturulur. Ayrıca, binanın riskli yapı olduğunun anlaşılması halinde ne yapılacağı konusunda malikler istişare eder, hazırlık yaparlar. GK’da riskli yapı tespitinin yapılmasına gerek olmadığı yönünde karar çıkarsa, bu karara muhalefet edenler, o kararın iptali için dava açabilirler. Hatta, tek bir malik bile, binasının riskli yapı olup olmadığının tespitini isteyebilir. 

Ev sahibi-kiracı davalarında yeni dönem 1 Eylül’de başlayacak. Peki kira uyuşmazlıkları arabulucuya nasıl gidecek? Nasıl bir ücret ödenecek? Arabulucuya gitmeden dava açılırsa ne olacak? Tüm merak edilenleri Ankara Barosu Avukatı ve Başkent Arabuluculuk Merkezi Ortağı Eda Günday yanıtladı.

KONUTLARDAKİ kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi 1 Temmuz’da doluyor. Bu düzenlemeye göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı yüzde 25’i geçemiyor. Geçici düzenleme 2.5 ay sonra devre dışı kalacak. Patlayan kira davalarına çözüm amacıyla hükümet zorunlu arabuluculuk uygulamasını devreye sokuyor. Kamuoyunda 7’nci yargı paketi olarak bilinen İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la, kira uyuşmazlıkları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kaynaklı uyuşmazlıklar da zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. 7445 sayılı yeni yasa, 5 Nisan tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Peki bu sistem nasıl işleyecek?

1 EYLÜL’DE YÜRÜRLÜKTE

Ankara Barosu Avukatı ve Başkent Arabuluculuk Merkezi Ortağı Arabulucu Eda Günday, yeni uygulamayı okurlarımın soruları ışığında bakın nasıl anlattı:

- Yeni yargı paketi ile hangi uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alındı?

7445 sayılı yeni yasa ile “Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı olarak arabulucuya gidecek. Yeni yasa ile kiranın yanı sıra bazı ticari ve iş uyuşmazlıklarıyla ilgili itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları da bu kapsama alındı.

- Bu düzenlemeler ne zaman yürürlüğe girecek?

Yasanın geçici birinci maddesine göre, Kira Hukuku ve Kat Mülkiyeti Hukuku’na ilişkin bu düzenlemeler 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girecek. 1 Eylül tarihinden itibaren arabuluculuğa başvurmadan dava açılamayacak. Şu anda görülmekte olan davalarda ve 1 Eylül tarihine kadar açılacak olan davalarda, zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru şartı aranmayacak.

İstanbul’da tek konut sahibi emeklinin emlak vergisi muafiyeti Bodrum’da devremülkü olduğu gerekçesiyle Beşiktaş Belediyesi’nce kaldırıldı. Emekli ev sahibinin açtığı davada karar iptal edildi. Buna göre muafiyeti kaldırılanlar, bu haklarını geri alacak. Ödedikleri vergi faiziyle iade edilecek.

Tek meskeni olan milyonlarca emekli, başka bir gelirinin de olmaması halinde emlak vergisinden muaf tutuluyor.

Peki devremülk hakkına sahip olan emekliler de emlak vergi muafiyetinden yararlanabiliyor mu? Devremülk ikinci mesken sayılıyor mu?

Önce bu muafiyetin ne olduğuna bakalım:

Sıfır oranında emlak vergisi avantajı sadece tek konutu olanlar için tanınıyor. İki ayrı konutu olanların her iki konutu için de emlak vergisini ödemesi gerekiyor. Brüt 200 metrekareyi aşmayan emeklilerin adlarına kayıtlı tek konutları için tanınan vergi avantajı için emekli maaşından başka bir gelirin olmaması şartı da aranıyor.

BELEDİYELER: MUAFİYET İPTAL EDİLİR

Belediyeler ise emeklilerin devremülklerini “ikinci konut” gibi değerlendiriyor. Emlak vergisi muafiyetlerini iptal ettikleri gibi vergi cezası da kesiyorlar. Devremülkleri olduğu için sıfır oranında emlak vergisi muafiyetleri iptal edilen emeklilere sonunda mahkemeden iyi haber geldi.

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, bir emekli vatandaşın davasında tek meskeni dışına bir devremülk hissesi olduğu için emlak vergisi muafiyetinin kaldırılması ve emlak vergisi alınması işlemini hukuka aykırı bularak iptal etti. Mahkeme, devremülklerin “ikinci konut” olarak değerlendirilemeyeceğini vurgulayarak, bu konudaki tartışmayı da noktaladı. Önce bu davanın nasıl açılıp kararın nasıl alındığına bakalım:

HACİZ BASKISI İLE ÖDEDİ

Geçen hafta okurlarımın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre “riskli yapı” tespiti üzerine yıktırılan binalarının nasıl yeniden yapılacağı veya güçlendirilebileceği konusundaki sorularını yanıtlamıştım. Bu hafta sıra kooperatif evlerinde... İstanbul Barosu avukatı M. Şeref Kısacık’ın, kooperatif evlerini 6306 Sayılı Kanun’a göre kentsel dönüşüme sokmak isteyen okurlarımın sorularına verdiği yanıtlar şöyle:

BAŞVURUYU KİM YAPAR

1- Deprem riskine karşı ne gibi önlemler alınabilir?

İnşaatı yapan kooperatifin tüzel kişiliği hâlâ devam ediyorsa ve siteyi de kooperatif yönetiyorsa; kooperatif yönetiminin deprem riskine karşı gerekli tetkikleri yaptırması ve genel kurulu toplayıp bütçe oluşturarak, gerekli bakım ve onarımları yaptırarak önlem alması gerekir.

2- “Riskli yapı” tespiti için kim başvurabilir?

Bu sorunun cevabını verebilmek için tapuların kimin üzerine olduğuna bakmak gerekir. İmar sorunu veya herhangi bir nedenle ferdileşmeye geçilmemişse, dolayısıyla tapular ortaklara henüz dağıtılmamışsa, bir başka ifadeyle tapular hâlâ kooperatifin üzerine ise, tapudaki malik kooperatif göründüğü için 6306 Sayılı Kanun uyarınca “riskli yapı” tespitine kooperatifin başvurması gerekir. Kooperatif tapuları ortaklara dağıttı ise kendileri başvuruda bulunabilirler. Kooperatif, binaların bir kısmının tapularını vermemişse; örneğin kooperatifin 100 ortağı var ve 70’ine tapu vermiş, ancak 30’una vermemişse, bu 30 bağımsız bölümün olduğu bloklarda “riskli yapı” tespiti için kooperatif başvurabilir. Tapu alan 70 malikin de ayrıca başvuru hakkı vardır. Ortakların tapularının tamamı verilse bile, yönetim ofisi, restoran, kafe gibi sosyal tesislerin tapusu kooperatif adına ise, bu bölümler için “riskli yapı” tespitini yine kooperatif isteyebilir.

3- “Riskli yapı” tespiti ne için yapılır?

Halk arasında

Kahramanmaraş’taki depremlerin ardından başta İstanbul’daki okurlarım, oturdukları eski binalarının “riskli yapı” olup olmadığını ve yıktırıp yerine yenisini nasıl yaptırabileceklerini merak ediyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre “riskli yapı” tespitini kim ister, nasıl tespit edilir? “Riskli” raporu verilen bina ne kadar süre içinde yıkılır? İstanbul Barosu avukatlarından M. Şeref Kısacık merak edilen soruları yanıtladı...

1- Kentsel Dönüşüm Yasası neden çıkarıldı?

Afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek amacıyla 16 Mayıs 2012’de 6306 Sayılı Kanun yürürlüğe girdi. Halk arasında “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak adlandırılan yasa ve ilgili yönetmeliğin getirdiği imkânlardan yararlanılarak, “riskli yapı” niteliğindeki mevcut binaların yıkılıp yeniden yapılması isteniyorsa, binanın “riskli yapı” tespitinin bu yasa ve yönetmelik hükümleri uyarınca yapılmış olması gerekir.

2- “Riskli yapı” tespiti için kaç başvuru gerekir?

Maliklerden bir veya birkaçının bizzat veya vekilleri aracılığıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yetkilendirdiği lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurması üzerine binanın “riskli yapı” olup olmadığı belirlenir. Bir kişinin bile başvurusu üzerine bu tespit yapılabilir.

3- Nasıl bir işlemdir?   

Bu işlem “resmi” bir işlemdir. Binanın “riskli yapı” olarak belirlenmesi halinde, durum tapuya işlenir ve tapu müdürlüğü tarafından durum, maliklere/hak sahiplerine tebliğ edilir.

4- Tespite itiraz edilebilir mi?

Tebligatta

13.5 milyon kişiyi etkileyen büyük depremin kira sözleşmelerine etkisi tartışılırken bu konuda soru yağıyor. Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyeleri Prof. Dr. Aslı Makaracı ve Doçent Seda Öktem Çevik’e göre deprem de ‘mücbir sebep’ sayılabilir.

Kahramanmaraş merkezli depremler, ‘Konut ve işyerleri kira sözleşmeleri ne olacak?’ sorusunu da getirdi. 11 ildeki hasar gören binalarda oturan kiracılar tazminatsız kira sözleşmesini feshedebilir mi? Bina tamamen yıkılırsa kira sözleşmesinin akıbeti ne olur? İstanbul’da oturduğu bina depreme dayanaksız çıkan kiracının da kira sözleşmesini fesih hakkı var mı? Çürük binayı bile bile kiraya veren mülk sahibi kusurlu sayılır mı? Deprem, kira sözleşmeleri açısından “mücbir sebep” sayılır mı? Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyeleri Prof. Aslı Makaracı ve Doç. Seda Öktem Çevik’in yanıtları bakın şöyle:

DEPREM DE MÜCBİR SEBEP

1- “Mücbir sebep” sayılır mı? “Yargıtay’ın yerleşik kararları ışığında, pandemi, Borçlar Hukuku açısından ‘Mücbir sebep’ kabul edilmişti. Borçlu konumdaki kiracıya uyarlama (kirada indirim, erteleme vb) imkânı getirilmişti. Deprem de uzun yıllardır öğretide ve uygulamada tipik bir mücbir sebep örneği olarak gösterilmektedir. Yargıtay kararlarında ‘Mücbir sebep’ şu şekilde tanımlanmaktadır: ‘Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.’

2- Koşulları nelerdir? ‘Mücbir sebep’in üç koşulu bulunmaktadır; öngörülmezlik, haricilik ve kaçınılmazlık. Deprem söz konusu olduğunda öngörülmezlik ve kaçınılmazlık koşullarının somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir. Deprem haritalarının bulunduğu, fay hatlarının iyi tarif edildiği hatta depremin derecesinin dahi az çok tahmin edildiği durumlarda öngörülmezlik unsurunun bulunduğu her zaman kolaylıkla söylenemez. Bunun yanı sıra binaların fen ve tekniğe uygun olarak gereği gibi yapılmış olması halinde bir yıkım gerçekleşmeyecekse, kaçınılmazlık unsurunun bulunduğu da benzer şekilde söylenemez. Tüm bu kriterler değerlendirilerek karar verilir.

3- Bina yıkılırsa kira sözleşmesi ne olur? Binanın yıkılması durumunda, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını sağlama borcu imkânsız hale gelir. Kira sözleşmesi, kiralananın yıkılmasına dayalı olarak kendiliğinden sona erer. Eğer kiraya verenin binanın yıkılmasında bir kusuru bulunuyorsa, bu durumda kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

4- 

Deprem uzmanları İstanbul depreminin yaklaştığı ve acil önlem alınması uyarısı yaparken, binalarına dayanıklılık testi yaptırmak isteyenlerin sayısı patladı. 6306 Sayılı Kanun kapsamı dışında Kat Mülkiyeti Hukuku kuralları içinde depreme dayanıklılık testi ve güçlendirmenin nasıl yapılacağına ilişkin gelen çok sayıdaki soruyu İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

1- Bina dayanıklılık testi için tek kişinin başvurusu yeterli mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) bu konuda özel bir düzenleme yok. Ancak deprem riskinin can ve mal güvenliğini tehdit ettiği bir ortamda tek bir malikin talebiyle dahi dayanıklılık testinin yaptırılabilmesi gerekir. Zaten KMK’nın 19. maddesi kat maliklerine “Binanın sağlamlığını titizlikle koruma” yükümlülüğü getiriyor.  Dolayısıyla, malikler de yönetici de test yaptırabilir, yaptırabilmeli. Nitekim İstanbul’da tek bir malikin başvurusu yeterli kabul ediliyor ve İBB ekipleri gelip gerekli tespitleri yapıyorlar.

2- Ücretli test için kat maliklerinin nasıl ve ne tür oyçokluğu ile karar alması gerekir?

Apartmandaki kat maliklerinin Kat Malikleri Kurulu’nun usulüne uygun bir çağrı merasimiyle toplanıp (toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla) test yaptırılmasına ve maliyetinin malikler tarafından karşılanmasına karar vermeleri gerekir.

3- Firmaya ücretli test yaptırmak isteyen kat maliki mahkemeye gidip bu kararı alabilir mi?

Kat Malikleri Kurulu’nun gündemine bu konu alındığı halde maliklerin çoğunluğu test yaptırılmasına karşı çıkarsa, binaya depreme dayanıklılık testi yaptırılmasını isteyen malikler, apartman kat malikleri kurulu veya Site Genel Kurulu’nda (GK) aykırı oy vermek kaydıyla alınan ret kararının iptali ve test yaptırılmasına karar verilmesi istemiyle bulundukları yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirler. Mahkemenin de bu talebi acil görüp gerekli testin yaptırılmasına karar vermesi gerekir.

4- Test parasını kat malikleri nasıl öder?

Yönetim Planı’nda farklı bir düzenleme yoksa test yaptırma gideri maliklerin arsa payı oranında ödenir.