×
Önce BAM’a başvuru nasıl yapıldı onu anımsayalım: Merkez Hakem Kurulu tarafından 2024-2025 sezonunda görev alacak klasman hakem ve gözlemci listelerinin dışında bırakılan 12 hakem ve 7 gözlemci hukuk savaşı başlattı. Bu 19 kişi önce Tahkim Kurulu’na itiraz etti. Tahkim Kurulu, itirazlarını reddetti. Anayasa’ya göre, Tahkim kararlarına karşı herhangi bir itiraz hakkı yok. Hukuk savaşını sürdüren davacı hakem ve gözlemciler, farklı bir yola başvurdular. Tahkim Kurulu’nun hukuka aykırı oluşturulduğu ve yetkisiz olduğu gerekçesiyle Kurul’un iptali talebiyle BAM’ın kapısını çaldılar.
İŞTE O DİLEKÇE
Futbol meraklısı okurlarımın soruları üzerine BAM’a sunulan dilekçeyi aldım ve inceledim. Davacı avukatları ile konuştum. Dava şu gerekçeye dayanıyor:
Kurul’un ilk oluşumunda yer alan Başkan Ali Günay, üyeler Cevat Okutan ile Ali Savok’un yanı sıra yedek üyeler Deniz Gül ve Feyat Kıyak’ın ayrılmasının ardından dışarıdan Burhan Karaloğlu ve Ahmet Tüfekçi görevlendirildi. Oysa mevzuat gereği Tahkim Kurulu’na dışarıdan üye atanmaması yerine yedek üyelerden asil üyeliğe atama yapılması gerekiyordu. Dilekçede, bu durumun hukuka aykırı olduğunun altı çizilerek, şu değerlendirmeler yapıldı:
KEYFİ UYGULAMA
“Davacı müvekkiller, TFF bünyesinde uzun yıllardan bu yana hakem-gözlemci kadrolarında Türk futboluna hizmet etmektedirler. Her birinin özelinde futbola vermiş oldukları katkılar yadsınamaz derecede başarılıdır. Bazıları ülkemizi yurtdışında başarıyla temsil etmiş-etmekteyken, temmuz ayında gerçekleştirlen TFF Genel Kurulu sonrasında seçilen yeni yönetim sonrası oluşturulan Merkez Hakem Kurulu tarafından açıkça hukuka, TFF Ana Statüsü’ne, Merkez Hakem Kurulu Talimatı’na ve Tahkim Kurulu emsal kararlarına aykırı şekilde görevlerine keyfiyeten son verilmiştir. Yıllardır büyük bir onur ve emekle yerine getirmiş oldukları görevlerden el çektirilmişlerdir.
USULSÜZ KARARLAR
Adalet Bakanlığı’nın ev sahipliğinde Türk Dünyası Arabulucular Birliği (TDAB) tarafından düzenlenen 1. Uluslararası Arabuluculuk Şurası geçen hafta Ankara’da yapıldı. Birliğe üye ülkeler işbirliği protokolü imzaladı. Ankara’nın yoğun siyasi trafiğinde satır arasında kalan Türk dünyasından arabulucularla Türk meslektaşlarının buluştuğu strateji belirleyip, işbirliğini tartıştığı Şura ile ilgili notlarımı siz okurlarımla paylaşmak istiyorum. TDAB’nce düzenlenen Şura 28 Kasım 1 Aralık arasında Ankara Hâkimevi’nde yapıldı. Şura’nın ev sahipliğini Adalet Bakanlığı üstlendi.
AZERBAYCAN’DAN DEV KATILIM
Şura’ya, TİKA, Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi, Türkiye Barolar Birliği, Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi ile Yurtdışı Türkler ve Akraba Topluluklar Başkanlığı katkı sağladı. 10 ülkeden 135 arabulucu katıldı. Azerbaycan Arabuluculuk Kurulu Başkanı Doç. Dr. Nadir Adilov’un, Azerbaycan’dan 86 arabulucu ile Şura’ya katılması da notlarım arasındaydı. Adilov açılış konuşmasında, Türkiye ve Azerbaycan arasındaki işbirliğinin önemine dikkat çekti. Şura’ya Türk Ombudsmanı Şeref Malkoç, Azerbaycan Ombudsmanı Sabina Aliyeva, KKTC Ombudsmanı İlkan Varol katıldı. Kazakistan Arabuluculuk Kurumu Başkanı Jandilda Jakubov, Kırgızistan Arabuluculuk Merkezi Başkanı Gülsina Kojoyarova da “Türk dünyasında arabulculuğun gelişimi”nin tartışıldığı oturumunda konuşmacıydılar. İki gün boyunca arabuluculuğun yanı sıra Türk dünyasında arabuluculuk alanında yapılacak işbirliği tartışıldı. Şura programı, 1 Aralık Pazar günü Anıtkabir ziyareti ve Ankara gezisiyle tamamlandı.
BAKAN TUNÇ’TAN ORTAK VİZYON
Açılış konuşmacıları arasındaki Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un, Türk dünyasından katılımcı arabuluculara önemli mesajları yanında, “ortak vizyon” vurgusu dikkat çekiciydi: “Türk dünyasının arabuluculuk alanında uluslararası bir merkez haline gelmesi hedefi, hepimizin ortak bir vizyonu olmalıdır. Böylece bölgemizde ve dünyada barışa hizmet eden bu yöntemi geliştirmek, ülkelerimizin kültürel ve toplumsal bir başarı hikayesi olarak uluslararası arenada örnek gösterilmesine olanak sağlayacaktır. Şura’da alınacak kararlar ve geliştirilecek stratejiler, yalnızca üye ülkeler arasında değil, tüm dünyada uyuşmazlıkların çözümünde bir barış modeli örneği olacak.”
KKTC DE PROTOKOLE TARAF
Şura’nın en önemli sonucu ise 30 Kasım Cumartesi günü yapılan imzalanan on ülkenin kurumsal işbirliği protokolüydü. Protokol imzalayan 10 ülke şöyle: “Azerbaycan, Belarus, Kazakistan, Kırgızistan, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, Kosova, Letonya, Macaristan, Özbekistan, Türkiye.”
BİR GÜN FARKLA VERGİ ÇIKABİLİYOR
- Tapudaki işlemde harç ödeniyor. Bunun dışında vergi var mı? Gayrimenkul alım satımı esnasında alıcı ve satıcının her birinden gayrimenkul değerinin binde 20’si (yüzde 2’si) oranında yani toplam yüzde 4 oranında tapu harcı alınıyor. Vergi bakımından ise birden fazla ihtimal bulunmakta ve bu ihtimallere göre vergi ile karşı karşıya kalınabiliyor.
- Gayrimenkul satımında hangi vergiler var? Bir gayrimenkul alındı ve daha sonra satıldı. Bu alım ve satım değeri arasında bir fark oluşmuş mu? Öncelikle buna bakmak gerekiyor. Eğer birden fazla alım satım varsa ve alım satım ticari bir organizasyon içerisinde yapılıyorsa, “ticari kazanç” nedeniyle vergi ödenmesi gerekiyor. Ticari bir organizasyon yoksa bu durumda da edinme tarihi ile satış tarihi arasında 5 yıl geçmemişse; gayrimenkulün alım-satım fiyatları arasındaki fark üzerinden “değer artış kazancı” hesaplanarak gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Bir gün farkla vergi çıkabilir. Değer artış kazancı bakımından edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satılırsa gelir vergisi ödenmesi söz konusu oluyor. Ama 5 yılı bir gün bile geçtikten sonra satılırsa vergi ödenmesi gerekmiyor. Yani bir gün farkla vergi çıkıp çıkmadığı değişebiliyor.
- Değer artış kazancı nasıl hesaplanıyor? Değer artış kazancı üzerinden hesaplanacak gelir vergisinin hesabında edinme değeri öncelikle enflasyon düzeltmesi ile günün koşullarına uygun hale getiriliyor. Enflasyon hesabıyla aslında yeniden belirleniyor. Çünkü arada ciddi bir değer farkı var. Örneğin; 2021 yılında 100 bin TL’ye alınmış ve 2024 yılında satılacak bir gayrimenkul olsun. Bu arada ciddi anlamda bir enflasyon da oluştu. 2021 yılının ilgili ayı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranı ile 2024 yılı ilgili ayının Yİ-ÜFE oranı karşılaştırılarak 2024 yılı için güncel değer bulunuyor. 2021 yılında 100 bin TL olan bir gayrimenkul 2024 yılı için yaklaşık olarak 500 bin TL olarak sayılıyor. Bu gayrimenkul daha sonrasında 2 milyon TL’ye satılırsa 500 bin TL ile 2 milyon TL arasındaki fark üzerinden vergilendiriliyor.
87 BİN TL KAZANCIN ALTINA VERGİ YOK
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi ile düzenlenen değer artış kazancında istisna edilen tutar her yıl için değişmekle birlikte 2024 yılı için 87 bin TL. Yani 87 bin TL’nin altında kalan kazançlar vergiye tabi değil. Ayrıca değer artış kazancı üzerinden hesaplanacak gelir vergisine ilişkin gider gösterme imkânı da mevcut. Örneğin gayrimenkule ilişkin yapılmış bazı masrafların gider gösterilmesi söz konusu olabilir.
- Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkul satışında vergi var mı? Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde, “değer artış kazancı bakımından ivazsız olarak yani karşılıksız olarak edinilen gayrimenkuller hariç” denilerek, miras kalan veya bağışlanan gayrimenkullerin satışında değer artış kazancı olmayacağı ve dolayısıyla gelir vergisi alınmayacağı belirtilmiş. Burada 5 yıl geçme şartı da yok. Yani miras kalan bir evi 3 ay içinde satan bir kişi satış nedeniyle vergi ödemez.
-
Ancak birçok apartmanda yönetici seçilemiyor, yönetici olan da yapmakta zorlanıyor. Okurlarım “Apartmanımızı profesyonel yönetim şirketine verelim mi?” diye soruyor. Büyük sitelerde oturanlar ise fahiş rakamlı aidatlardan şikâyetçi. Tesis Yöneticileri Federasyonu (TEYFED) Başkanı Yahya Sağır merak edilenleri yanıtladı.
YÖNETİCİ ZORUNLU MU
- Apartmanlarda yönetici seçmek zorunlu mu? KMK’ya göre sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunlu. Yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi yapmak mümkün.
- Profesyonel bina yönetimi ne demek? Profesyonel bina site yönetimi, bir bina ya da konut sitesinin günlük işleyişini düzenleyen, KMK ve yönetmelikler doğrultusunda yöneten ve bakımını sağlayan profesyonel bir hizmet sürecidir. Bu yönetim türü özellikle apartmanlar, siteler, iş merkezleri ve karma kullanım alanlarında, gayrimenkul değerini artırmak, sakinlerin yaşam kalitesini iyileştirmek ve binanın uzun vadede sağlıklı bir şekilde işletilmesini sağlamak amacıyla uygulanır.
- Site yönetim şirketi ile çalışmak avantaj sağlar mı? Aslında profesyonel bina site yönetimi, sakinlerin yaşamını daha rahat ve güvenli hale getirirken aynı zamanda yatırım yapılan gayrimenkulün uzun ömürlü ve değerli olmasını sağlıyor. Bu nedenle site yönetimi, bina yönetimi ve tesis yönetimi konusunda deneyimli mesleki yeterliği sahip; örneğin olmazsa olmaz dediğimiz KMK, İş Sağlığı, Borçlar Kanunu ve yönetmeliklere hâkim, şeffaf, her an hesap verebilir düzeyde profesyonel firmalar her açıdan etkin bir yönetim işleyişi sağlar.
PROFESYONEL ŞİRKET NASIL SEÇİLMELİ
- Çalışılacak yönetim şirketi nasıl seçilmeli? Profesyonel tesis yönetim firması seçimi gerçekten hassasiyet gerektirir. Bu konuda kat maliklerinin genelde daire başı hizmet bedeline göre karar verdiklerini görüyoruz. Bu son derece yanlıştır. Firma seçilirken en önemli kıstaslar şunlardır:
*Firmanın kayıtlı sermayesi:
UYARLAMA DAVASI
- Kiracılar da kira uyarlama davası açabilir mi?
Avukat Tezcan: “Kira bedelinin uyarlanması davası, Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi genel hükmü gereğince açılabilmektedir. Ancak kiraya veren tarafından açılan davalarda konut ve çatılı işyeri kiralarında 5 yıllık süre dolmadan uyarlama davası açılamayacağına dair kararlar verilmektedir. Aynı durum kiracı için de geçerli olup 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinin uyarlanması davası açılamayacaktır.
- Evi tahliye edebilir mi? Kiracının taşınmazı tahliye etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı yasal ihtar sürelerine göre bildirim yaparak sözleşme süresi sonunda taşınmazı tahliye edebilir. Sözleşme süresinin sonunu beklemek istemeyen kiracının yasal olarak taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Dolayısıyla kira bedelinin yüksek olmasından şikâyetçi olan kiracılar taşınmazı sözleşme süresi sonunda veya makul süre için kira ödeme yükümlülüğünü göze alarak istedikleri zaman tahliye edebilirler.
- Bir yılını dolduran kiracıya karşı ev sahibi ne yapabilir? Bir yılını dolduran konut kiralarında kira bedelinin artışı konusunda öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesine bakılır. Ancak kira sözleşmesindeki artış oranı için bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranının üst sınır olduğunu hatırlatalım. Kiracı kira sözleşmesinde belirlenen ve üst sınırı da aşmayan kira artış oranının altında kalan bir artış yaptıysa ev sahibi icra takibi başlatmak suretiyle eksik ödenen kira bedelini talep edebilir. Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma yoksa ve ev sahibi kiracının yaptığı artışı kabul etmiyorsa dava açarak kira artış oranının belirlenmesini talep edebilir ancak henüz bir yılını dolduran konut kiralarında da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranı üst sınır olarak kabul edilmektedir.
- Bir yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme kanunen aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
- Para dışında bir yöntemle ödenmesi kararlaştırıldıysa? Kiranın ayni olarak ödenmesinde kanunen bir engel bulunmamaktadır.
- Hisseli taşınmazlarda kira kime ödenir?
Ev sahibi “Enflasyon var” diyerek kirayı dört katına çıkarabilir mi? Kiracı, fahiş kira artışını kabul etmek zorunda mı? Okurlarımın merak ettiği tüm bu soruları Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan yanıtladı...
EV SAHİBİ DÖRT KAT ARTIRAMAZ
Avukat Tezcan: Konut kiralarında yüzde 25 sınırının kalkmasıyla artık kira artışı, tarafların kira sözleşmesinde belirledikleri orana göre yapılıyor. Ancak tarafların belirledikleri kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’deki son iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli. Taraflar kira sözleşmesinde artış oranı hakkında herhangi bir anlaşma yapmamışlarsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleniyor.
- Okur S.E: Ev sahibim, “Enflasyon var, sitede kiralar çok arttı” diyerek kirayı dört katına çıkarmak istiyor. Kirayı dört katına çıkarabilir mi?
Hayır kendisi böyle bir artış yapamaz. Altı aydan uzun süreli konut kiralarında kira artış oranının üst sınırı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranıdır. Tarafların aralarında anlaştıkları kira artış oranı bu sınırı geçemeyecektir. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından yine TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani konut kirasında beş yıllık süre geçtiyse ev sahibi kira bedel tespiti davası açarak kiranın emsal kira bedellerine göre belirlenmesini talep edebilir. Ancak burada da taraflar arasındaki kira ilişkisi uzun yıllar sürdüğünden uygulamada eski kiracı yararına yüzde 20’ye kadar hakkaniyet indirimi yapılabiliyor.
- Ev sahibi ara zam yapabilir mi? Kira artışı yasal olarak kira yenileme dönemlerinde yapılmaktadır. Dolayısıyla ara zammın herhangi bir yasal dayanağı bulunmamaktadır.
KİRACI FAHİŞ ARTIŞA MECBUR DEĞİL
Tali yoldan ana yola çıkarken yavaşladınız, arkadan gelen araç duramadı ve aracınıza çarptı. Aracınızda onbinlerce liralık hasar meydana geldi. Karşı tarafın sigorta şirketi hasarı yaptırır, cebinizden para çıkmaz. Ancak aracınızın ikinci el piyasasındaki değeri düşer. Değer kaybı için mahkeme yerine Sigorta Tahkim Komisyonu’na başvurarak tazminat talep edebilirsiniz. Peki Sigorta Tahkim Komisyonu ne yapar? Bu komisyona nasıl başvuru yapılır? Başvuru ücretleri ne kadar? Bu sorularınızı Tekirdağ Barosu avukatı Ergün Vardar yanıtladı. Sorularım ve Vardar’ın yanıtları şöyle:
BAŞVURU NASIL YAPILIYOR
- Sigorta Tahkim Komisyonu hangi amaçla kurulmuştur? Sigorta Tahkim Komisyonu, üye sigorta kuruluşları ile sigorta ettiren veya sigortadan menfaat sağlayan kişiler arasında sigorta sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkları, bağımsız sigorta hakemleri aracılığı ile adil, tarafsız ve hızlı bir şekilde çözmeyi amaçlıyor.
- Komisyona avukatla mı başvurmak gerekiyor? Avukatla başvurmak gerekmiyor. Sigorta Tahkim Komisyonu’na şahsen ve online başvuru yapılabiliyor.
- Başvuru formu doldurulurken nelere dikkat edilmeli? Başvuru formu internet sitesinde belirtilen uyarılar ışığında eksiksiz ve doğru bir şekilde doldurulmalı. Eksik, hatalı veya çelişkili bilgi içeren formlarla yapılan başvurular değerlendirmeye alınmıyor.
4 AYDA SONUÇLANIYOR
-
DOLANDIRICILIK ÖNLENECEK
Avukat Burak Aslanpınar: Güvenli Ödeme Sistemi dolandırıcılık, ‘Kim parayı ödedi, kaporayı kim verdi, acaba satıcı gerçekten böyle bir bedel istiyor muydu, ilanı o mu verdi?’ gibi tereddütlerin önüne geçmeyi hedefleyen bir ödeme sistemi. Sistemle ikinci el motorlu kara taşıtları için ödeme güvenli bir şekilde bir emanete alınıyor. Burada alıcı ile satıcının anlaştığı bedeli satıcı sisteme giriyor. Alıcı da ödemeyi gerçekleştirdiğinde noterde devir işlemi yapılabiliyor. Noterdeki işlemle beraber emanette bekleyen para satıcının hesabına yatıyor.
- Kimler için zorunlu? Güvenli Ödeme Sistemi, 27 Ağustos tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan “Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelik” ile geldi. İlk olarak oto galericiler diye bildiğimiz ikinci el motorlu taşıt ticaretiyle uğraşan kişiler için getirildi. Bir ay sonra ise ikinci el motorlu taşıt alım satımı yapacak herkes için zorunlu hale geldi. Dolayısıyla ikinci el motorlu taşıt alım satımı yapacak herkesin 27 Eylül’de hayata geçirilen Güvenli Ödeme Sistemi’ni kullanması gerekiyor.
PARA EMANETE ALINIYOR
- Tüm araçlar için kullanmak gerekiyor mu? Yönetmelikte ikinci el motorlu kara taşıtlarından bahsediliyor. Dolayısıyla sadece otomobiller ve ticari araçlar değil, ‘motorlu kara taşıtı’ tanımı içerisinde yer alan her taşıt için bu geçerli. Dolayısıyla otomobil, otobüs, minibüs, panelvan veya ticari araçların hepsi yine bu zorunluluk kapsamında.
- Herhangi bir ücret ödemek gerekiyor mu?
Güvenli Ödeme Sistemi ücretli. 2024 yılı için 105 TL olup ilerleyen dönemlerde artırılması mümkün. Bu ödenen tutarın yarısı 52.5 TL Türkiye Noterler Birliği’ne, yarısı 52.5 TL ise sistemin kullanıldığı bankaya kalıyor.