Kira vergisi rehberi

“Maliye’nin yapay zekâ destekli bir sistemi var. Bu sistem, Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi (MERNİS), tapu, banka, PTT, inşaat ve sigorta şirketleri, TOKİ, elektrik, su, doğalgaz şirketleri ve Sosyal Güvenlik Kurumu gibi farklı kurumlardan alınan bilgilerle çalışıyor. Alınan bilgiler işlenerek kira geliri elde ettiği izlenimi oluşan kişilere SMS gönderiliyor. Örneğin bankadan yapılan ödeme, kira ödemesi diye geçtiyse veya başka bir nedenle kira diye görünüyorsa, SMS otomatik olarak gönderiliyor. Herkesin durumuna tek tek bakılmıyor. Kira geliri olmadığı halde SMS alınması halinde “Dijital Vergi Dairesi/İnternet Vergi Dairesi” üzerinden “Kira gelirim bulunmuyor”, “Gayrimenkulümü sattım” gibi açıklamalarda bulunulabilir.”

ASLINDA GELİR VERGİSİ

- Kira vergisi nedir? Kira vergisi diye ayrı bir vergi türü olmamasına rağmen gayrimenkul sermaye iradı yani gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesi halk arasında bu şekilde adlandırılıyor. Burada sözünü ettiğimiz vergi aslında gelir vergisi. Diğer taraftan, kira gelirleri yalnızca konutlardan elde edilen gelirlerle sınırlı değil. İşyerinden ya da arsadan elde edilen kira geliri de olabilir. Taşınır mallardan ya da fikri haklardan da kira geliri elde edilebilir. Ancak konut kira geliri çok geniş bir kitleyi ilgilendiriyor.

33 BİN TL’Yİ AŞMIYORSA

- Herkes kira vergisi ödemek zorunda mı? Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde konut kira gelirleri ve diğer kira gelirleri arasında fark var. 2024 yılı konut kira gelirleri için 33 bin TL’lik bir istisna var. 2024 yılı boyunca konuttan elde edilen kira geliri toplamda bunu aşmıyorsa beyanname vermek ve vergi ödenmek zorunda değil. Ama burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus var. Eğer kişi ticari kazanç, zirai kazanç ya da avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı elde eden biriyse bu tutarın altında kira geliri elde etse de beyanname vermesi gerekiyor.

- 33 bin TL’nin üstünde kira geliri varsa ne olacak? 2024 yılı gelirlerindeki yıllık 33 bin TL’lik istisna herkes için aynı. Bir yalıyı kiraya veren kişi de mütevazı bir daireyi kiraya veren kişi de aynı istisnadan yararlanır. Üstündeki kısım için vergilendirme söz konusu olur. Örneğin eğer kira geliriniz 200 bin TL ise bunun ilk 33 bin TL’si istisna kapsamında değerlendirilir geri kalan 167 bin TL üzerinden giderler indirildikten sonra vergi hesaplanır.

- Kiracı kirasını ödemezse vergi ödenecek mi? Gelir vergisinde, adı üstünde gelirin elde edilmesi yani tahsil esas alınır. Eğer kiracı ilgili yılda kirasını eksik ödediyse ya da hiç ödemediyse, tahsil edilen miktar üzerinden vergilendirme olur. Örneğin, sözleşmede yıllık 240 bin TL kira bedeli yazmakla birlikte kiracı sadece 100 bin TL ödeme yaptıysa, verginin hesabında 100 bin TL dikkate alınır.

‘KAYNANA VERGİSİ’ NE KADAR

- Kira almadan (bedelsiz) olarak bırakılan ev için vergi ödenir mi? Bu durum, rahmetli Prof. Dr. Şükrü Kızılot hocamızın koyduğu ismiyle “Kaynana vergisi” olarak biliniyor. “İyilik vergisi” de denilebilir. Çünkü kira almadan evinizi kullandırarak iyilik yapıyorsunuz, üstüne vergi ödemek durumunda kalıyorsunuz. Altsoyunuza ve üstsoyunuza (anne, baba, büyükanne, büyükbaba, çocuklar, torunlar) veya kardeşinize bedelsiz olarak bir ev bırakılabilir ve bu durumda vergi ile karşılaşılmaz. Ancak kayınvalide, kayınpeder, teyze, hala, amca, dayı, kuzen veya arkadaş gibi diğer kişilere bedelsiz bırakılması halinde, emsal kira bedeli üzerinden vergi ödenmesi gerekiyor. Emsal kira bedeli ayrıca tespit edilmediyse emlak vergisi değerinin yüzde 5’i yıllık kira geliri kabul ediliyor. Örneğin, taşınmazın emlak vergisi değeri 3 milyon TL ise, bunun %5’i yani 150 bin TL yıllık kira bedeli olarak kabul edilerek bu miktar üzerinden vergi hesaplanır.

- Kira Gelir Vergisi nasıl ödenir? Kira vergisi olarak bahsettiğimiz vergi, gelir vergisinin bir türü. Bu itibarla çeşitli giderleri göstermek ve daha az vergi ödemek mümkün. Giderlerin gösterilmesinde ve hesaplanmasında ise iki farklı yöntem var. Bunlardan ilki, uygulaması kolay olan “Götürü Gider Yöntemi”. Burada kira hasılatından istisna tutarı (2024 yılı gelirleri için 33 bin TL) düşüldükten sonra yüzde 15 götürü gider uygulanıyor. Kalan tutar üzerinden gelir vergisi hesaplanarak ödeniyor.  İkinci yöntem olan “Gerçek Gider Yöntemi” daha karmaşık olmakla birlikte, çok sayıda giderin gösterilmesini mümkün kılıyor. Kiraya veren kendisi de kirada oturuyorsa oturulan evin kirası, konut kredisi faizleri, konut için yapılan vergi ve harç ödemeleri, bakım-onarım giderleri, sigorta giderleri gibi birçok masraf gider olarak gösterilebiliyor. Bu iki yöntemden hangisi ile daha az vergi ödeneceği kira geliri elde eden kişiden kişiye değişiyor.

2 NİSAN’A KADAR

- Beyanname ne zaman verilmeli? Kira geliri elde edilmesi halinde, takip eden yılın mart ayı içinde beyanname verilmesi gerekiyor. 2024 yılında elde edilen kira gelirlerinin beyannamesi de Ramazan Bayramı sonrasında, 2 Nisan 2025 tarihine kadar verilmesi gerekiyor. Bu beyanname Gelir İdaresi Başkanlığı’nın kira geliri elde eden mükelleflere sunduğu “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden kolayca verilebiliyor.

- Kira geliri beyan edilmez veya düşük beyan edilirse ne olur? Kira geliri beyan edilmez veya düşük beyan edilirse, vergi dairesi tarafından ödenmeyen ya da eksik ödenen vergi aylık yüzde 4.5 faiziyle (21.05.2024 tarihinden itibaren) birlikte talep edilir. Ayrıca vergi ziyaı ve özel usulsüzlük cezası da kesilir.

- Günlük, haftalık, aylık kiralamalarda vergi nasıl hesaplanacak? 100 gün ve altındaki kısa süreli (günlük, haftalık, aylık) kiralamalar, Maliye tarafından ticari kazanç olarak değerlendiriliyor. Bu itibarla, kira vergisi olarak anlatılan kolaylaştırılmış sistem içinde değerlendirilmediği gibi KDV de ödenmesi gerektiği belirtiliyor. Ama bu kiralama ticari amaçlı yapılmıyorsa, yıl içinde çok sayıda kısa süreli kiralama yoksa ticari kazanç değil yukarıda belirtilen kapsamda kira geliri olarak vergilendirilebilir.