×
Alış fiyatı ile satış fiyatı farklı tabi ki her malın... Kayserili; ticaret odaklı olduğundan, hesap yapmasının bir amaca hizmet etmesini vurgulamış, ticaretin doğası gereği alış fiyatı ve satış fiyatı arasındaki farka da (kara), çift fiyata gönderme yapmış bir yandan... Gayrimenkul alım satımında da çift fiyatla sık karşılaşılıyor... Ama bu kez amaç farklı...
DÜŞÜK DEĞER OYUNU
Gayrimenkul satışında, alıcı ve satıcı tek fiyat üzerinde anlaşmışken, uygulamada anlaşılandan daha farklı (daha düşük) bir fiyat da tapuya bildirilebiliyor. İki farklı fiyat oluşuyor dolayısıyla... Birisi mülkün gerçek (daha yüksek) değeri, diğeri mülkün tapuya bildirilen (daha düşük) değeri. Alıcının satıcıya gerçekte ödediği bedel (misal) 2 milyon lirayken, tapu kayıtlarına satış değeri 1 milyon lira olarak yansıyabiliyor. Mülkün değerinin daha düşük olarak tapu kayıtlarına bildirilmesinin nedeni: ‘Tapu harcı’. Gayrimenkullerin satış değeri üzerinden (yüzde 2 satıcı + yüzde 2 alıcı) yüzde 4 oranında tapu harcının ödenmesi gerekiyor.
Tapu harcını düşük değerden ödemek için, mülkün emlak değeri tapu kayıtlarına gerçek değerin altında beyan ediliyor. Daha çok da satıcının önerisiyle bu çift fiyat gerçekleşiyor. 1 milyon lira olarak (düşük) beyan edilen gayrimenkul satış değeri üzerinden (yüzde 4) 40 bin liralık harç hesaplanırken, 2 milyonluk liralık gerçek satış değeri üzerindense 80 bin liralık harç hesaplanır.
Usulsüz çift fiyat belirlenmesiyle yalnızca tapu harcını düşük ödemek amaçlanmıyor. Ayrıca satış yapılan gayrimenkulden elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi de gerekecektir. Satış fiyatı ne kadar düşük olursa kazanç da o kadar düşecek. Kazanç düşük gösterilince gelir vergisi de daha az ödenecek. Veya hiç vergi ödenmeyecek.
ZARARLI ÇIKABİLİR
Emlak vergisi avantajı tek konutu olanlar için tanınıyor. İki ayrı konutu olanların her iki konutu için de emlak vergisini ödemesi gerekiyor. İki konutun metrekare toplamlarının, 200 metrekarenin altında olması da muafiyetten yararlanmak için kriter kabul edilmiyor. Emeklilere tanınan vergi avantajı için ana kriterler net: Brüt 200 metrekareyi aşmayan emeklilerin adlarına kayıtlı tek konutları için tanınan vergi avantajı için emekli maaşından başka bir gelirin de olmaması gerekiyor. Ancak faiz gelirleri için belirli bir tutara kadar gelir için yine muafiyet uygulanıyor: 2021 yılı içinde, 53 bin liraya kadar mevduat faizi, repo benzeri (menkul sermaye iradı) geliri elde edilmişse, 2022 için emlak vergisi avantajından yine yararlanılabiliyor. Genel kriterleri hatırlattıktan sonra soru işareti yaratan diğer tereddüt edilen noktaları açıklayalım…
EŞİNDEN AYLIK BAĞLANAN EMEKLİLER
Sosyal Güvenlik Kurumu’ndan alınan emekli maaşının yanı sıra eşten dolayı da ölüm aylığı alanlar, yasada belirtilen diğer şartları da taşıyorsa sıfır oranlı emlak vergisi avantajından yararlanabilir. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı 17 Temmuz 2012 tarih ve 686 sayılı özelge.) Emekli maaşından hariç ilaveten yeni gelir (ücret, kira, ticari kazanç) elde etmeye başlayanların artık vergi ödemesi gerekiyor.
KONUT HARİCİ İŞYERİ DE OLAN EMEKLİLER
Konutu olup ayrıca -gelir elde etmediği- işyeri de olan emekli, 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu için emlak vergisi avantajından yararlanabilir. Mülk sahiplerinin gelir getirmeyen işyeri, arsa ve araziye sahip olmaları, indirimli vergi oranından yararlanmalarına engel teşkil etmiyor. (Gelir İdaresi Başkanlığı, 23 Mart 2011 tarih ve 032-52 sayılı özelge)
EŞİNİN KONUTUNDA OTURAN EMEKLİLER
Tek konutu olup bu konutunda fiilen oturmayıp eşi adına kayıtlı olan konutta oturan emekliler olabiliyor. Eğer konutu boşta ise, kira geliri elde etmiyorsa emlak vergisi ödenmesi gerekmiyor. Ancak eğer bu konutundan kira geliri elde ediyorsa emlak vergisinin de ödenmesi gerekiyor. Kendi adına tapuda kayıtlı tek konutunu kiraya verip, kendisi de başka bir konuta kira ödeyen mülk sahipleri için de emlak vergisi muafiyeti yine uygulanabilir. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 14 Mart 2012 tarih ve 358 sayılı özelge) Emeklinin, kendi tek evini kiraya verip eşine, oğluna ya da kızına ait evde oturduğu durumda ise indirimli emlak vergisi avantajından yararlanılamıyor.
Büyükşehirlerde emlak vergisi oranı binde 4 olarak uygulanıyor. Bazı işyerleri içinse 2017 yılında vergi muafiyeti tanındı. Organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar daimi bina vergisi muafiyetine tâbi oldu. (Emlak Vergisi Kanunu Md.4/m.) Dolayısıyla söz konusu işyerleri için emlak vergisi yükümlülüğü bulunmuyor.
1-İŞYERİNİ KİRALAYANLAR İÇİN MUAFİYET KALKIYOR MU?
Muafiyet kapsamına giren işyerlerinin sahibi işletmeler bu mülklerini eğer kiraya vermişlerse vergi avantajı da ortadan kalkıyor, emlak vergisinin ödenmesi gerekiyor. Mülk sahibi olan işletmenin; taşınmazı aynı ortaklık yapısına sahip grup/aile şirketlerine kiraya vermiş olması da durumu değiştirmiyor yine emlak vergisinin ödenmesi gerekiyor.
2-TAPUDA İŞYERİ GÖRÜNEN KONUTLARDA HANGİ ORAN UYGULANACAK?
Tapuda işyeri olarak kayıtlı olmasına rağmen fiilen konut olarak kullanılan taşınmazlarda vergi oranının hangi orandan uygulanacağı konusunda tereddütler yaşanabiliyor. Mülk sahipleri bu durumda iki kat fazla emlak vergisi ödeme durumuyla da karşılaşabiliyor çünkü konutlarda binde bir oranında uygulanan emlak vergisi işyerlerinde binde 2 oranında uygulanıyor. (Büyükşehirlerde oranlar iki kat artırımlı olarak uygulanıyor ayrıca.) Mülk sahiplerinin belediyeye başvurarak yüksek oranlı emlak vergisi ödemek yerine ilgili belediyeye başvurarak, fiilen konut olarak kullanılan mülkler için düşük oranlı (konut) emlak vergisi ödeyebilir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 14 Kasım 2017 tarih ve 455314 sayılı özelge)
3-TAPUDA KONUT OLARAK GÖRÜNEN İŞYERLERİNDE HANGİ ORAN UYGULANACAK?
Yukarıdaki örneğin tam tersi durumlar da olabiliyor. Tapuda konut olarak görünen mülkler için düşük oranlı (binde bir) emlak vergisi ödenirken, bu konut işyeri olarak kullanılmaya başlanırsa işyerlerine uygulanan emlak vergi oranı (binde 2) üzerinden verginin ödenmesi gerekir. Konutun bir kısmı işyeri olarak kullanılıyor olsa da yine durum değişmiyor, bu mülk için artık işyerine özel vergi oranı üzerinden emlak vergisinin ödenmesi gerekir. Belediyeye bildirimde de bulunularak artık işyerinin tabi olduğu orandan (izleyen yıldan itibaren) vergi ödenmesi gerekiyor.
Mülk sahipleri verginin ikinci taksitini de kasım ayı sonuna kadar ödeyebiliyor. Diğer yandan mülk sahiplerine tanınan muafiyetler de var. Konutlarda olsun, işyerlerinde olsun avantaj tanınan mülk sahipleri var…
Bugün; konutlarda kimlerin emlak vergisinden muaf olduğunu (5 soruda), yarın hangi işyerlerinde emlak vergisi muafiyeti olduğunu (5 soruda), perşembe günü de tereddüt edilen diğer kritik noktaları (5 soruda) okurlarımızdan gelen soruları üç gün boyunca ele alacağız.
Hangi mülk sahipleri vergi ödemeyecek?
‘Sıfır oranlı’ emlak vergisi avantajından yararlanabilmek için ilk koşul; mülk sahibinin tek konutu olması ve bu konutun brüt 200 m2’yi aşmaması…
Mülk sahibinin (Ev hanımları, işsizler) geliri olmaması da gerekiyor. Emekliler, emekli maaşının dışında başka gelirleri bulunmadığında, brüt 200 m2’yi geçmeyen tek konutları için vergi avantajından yine yararlanabiliyor. Engelliler, gaziler ve şehit yakınları da, brüt 200 m2’yi geçmeyen tek konuta tanınan vergi avantajından yararlanabiliyor. Engelliler, gelire sahip olsa da emlak vergisi avantajından yararlanabilir. Engelliler, tek konutunu kiraya verip yakınlarının yanında kalsa da tek konutları için indirimli (sıfır oranlı) emlak vergisi hakkından yararlanabiliyor. Tek konutu olan engellilerin, kira geliri elde ettiği başkaca işyerleri olsa da, tek konut için indirimli (sıfır oranlı) emlak vergisi hakkından yararlanabiliyorlar.
Muafiyet için nereye başvurulacak?
Sıfır oranlı emlak vergisi koşullarını taşıyan mülk sahiplerinin, avantajdan yararlanmak için ilçe belediyesine formla başvurmaları yeterli. (İlgili formlar ve taahhüt belgesi, 38 ve 44 Seri No’lu Emlak Vergisi tebliğlerinin ekinde yer almakta.) Belediyeye başvuran vatandaşlardan belediyelerin ayrıca bir belge istenmemesi de gerekiyor, başvuru sırasında belediyeye verilen beyan ve taahhüt yeterli olacaktır. Belediyeler ilgili gayrimenkule ilişkin öncelikle kendi kayıtlarında bulunan bilgi ve belgelerden faydalanacaklar, gerek duymaları halinde bildirimlerin kontrolü amacıyla gayrimenkullerde yoklama ve tespit yapabileceklerdir.
Emlak vergi değeri üzerinden; konutlarda binde 1, işyerlerinde binde 2 oranında vergi hesaplanıyor. Büyükşehirlerde bu oranlar iki kat artırımlı uygulanıyor. İlk taksit mart ayının başından mayıs ayının sonuna kadar, ikinci taksit kasım ayı sonuna kadar ilçe belediyelerine ödenebiliyor.
VERGİDEN KİMLER MUAF
Geçen yıl takdir komisyonları yine mülklerin arsa m2 değerlerini (gelecek) dört yıl (2022, 2023, 2024 ve 2025) için belirlediler. 2022 emlak vergisi, bu yeni değerler üzerinden hesaplanarak ödenecek. Sonraki üç yılda (2023, 2024 ve 2025) ise bu kez (2022 değerinin üzerine) yeniden değerleme oranı dikkate alınarak mülklerin vergi değerleri her yıl yeniden belirlenerek emlak vergisi ödemeleri yapılacak.
Emlak vergisi süresinde ödenmediğinde, aylık yüzde 1,6 oranında gecikme zammı ilave edilmiş olarak mülk sahipleri maliyet yüklenmiş olacaklar.
2022’de satın alınan mülkün emlak vergisini alıcı ödemiyor, satıcı ödüyor. Alıcının ilk yıl sadece belediyeye bildirim yükümlülüğü zorunlu. Alıcı için ilk emlak vergi ödemesi 2023’de başlar.
Bazı konut sahipleri için emlak vergisinde sıfır oran dikkate alınıyor, vergi istenmiyor. Muafiyet için en önemli kriter; mülk sahibinin tek bir konutunun olması ve bu konutunun brüt 200 metrekareyi aşmaması. Ayrıca mülk sahibinin (İşsizler, ev hanımları...) gelir elde etmiyor olması da diğer bir kriter. Emekli maaşı dışında gelir yoksa yine muafiyetten yararlanılabiliyor. 2021 yılı içinde, 53 bin liraya kadar mevduat faizi, repo benzeri (menkul sermaye iradı) geliri elde edilmişse, 2022 için emlak vergisi avantajı yine devam ediyor.
Engelliler, şehit yakınları ve gaziler de tek konut muafiyetinden yararlanabiliyor. Bazı işyerleri için de emlak vergisi muafiyeti var. Organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar daimi bina vergisi muafiyetine tabi.
İşletmeyi yönetenler de, kredi verenler de ‘mali tahlil’ sonuçlarını görmek ister teşhisten önce. İşletmelerin nakit (veya nakde dönebilecek) değerleri, nakit akışı kritik öneme sahiptir çünkü işletmelerin sağlığı için... İnsanda ‘kan akışı’ nasıl hayati önemde ise işletmelerde de ‘nakit akışı’ hayati öneme sahip. Kan akışındaki problemler insan sağlığını aksatır, nakit akışındaki problemler işletmeyi-faaliyetlerini aksatır.
KÂR YANILGISI
Nakit akış problemlerinin teşhisinde yerleşik bazı yanılgılar da erken teşhisi zorlaştırıyor bu arada. En önemli yanılgı da; ‘kârlı işletmeler borç ödeme zorluğuna düşmez’ yanılgısı. Evet; işletmeler kârlı olmasına rağmen nakit sıkışıklığından ciddi problemler yaşayabiliyor, hatta iflasa gidebiliyor. Bazı işletmelerin bilançosunda, gelir tablosunda ciddi miktarda kâr görünmesine rağmen kasası tam takır olabiliyor. Kârlı işletmelerin, vadesi geçmiş yüklü borçları olabiliyor. Tedarikçilerine, bankalara, Maliye’ye-SGK’ya veya çalışanlarına borçlu olabiliyor işletmeler...
Peki; nasıl oluyor da, kârlı bir işletme borçlarını ödeyemez duruma düşebiliyor? Kârlı işletmelerden ilk başta kimse borçlarını aksatmasını beklemez. İşletme kayıtlarında kar oluşması için para tahsilatına gerek yoktur çünkü. Müşteriye satış faturası kesilirken ürün bedelinin içinde kar da olduğundan, kayıtlara da bu kâr yansır sonuçta. Ama kârlı satış faturası kesmek, fiilen kasaya nakit girişini sağlamaz. Müşteriye kesilen fatura karşılığı alacağın, işletmeye fiilen-nakden girmesi beklenmeksizin, bilançoda/gelir tablosunda kar oluşur. Kayıtlarda karlı satış görünür ama bu kâr nakden şirkete girmemiştir, bilançoda (müşteriden) alacakların içinde gizlenmiştir. Müşteriden alacak; işletmenin kasasına-bankasına nakden girmedikçe, kârlı satış faturası kesmiş olmak tek başına çok bir anlam da ifade etmez aslında...
VADE DENGESİ
İşletmelerin nakit girişini (tahsilatı) sağladıkları müşteri cephesinin yanında bir de tedarikçi cephesi vardır, nakit çıkışı-ödeme gerektiren cephe... Tedarikçilere yapılacak ödemelerin vadesi, müşterilerden yapılacak tahsilatların vadesine göre daha erkense, bu da nakit akışını olumsuz etkiler. Eğer müşteriden alacaklar, kayıtlarda görünen sürelerde (vadesinde) tahsil edilemezse (şüpheli hale gelirse) durum daha da kötüleşir...
Davayı kazanan çalışana ödenebilecek diğer üç kalem ödeme ise; kıdem ve ihbar tazminatı, işe başlatmama tazminatı. ‘Boşta geçen süre ücreti’ çalışana dört aya kadar brüt ücreti üzerinden ödenir. Dört aylık boşta geçen süre ücreti çalışana ödenirken yapılacak hesaplamalarda sıklıkla bir soru işareti de oluşuyor: “Servis ücreti ve yemek ücreti de bu hesaplamaya dahil edilecek mi?”
Yargıtay 9.uncu Dairesi 22 Eylül 2021 tarihli kararında özetle; ’boşta geçen süre ücretinin içinde çalışana; servis-ulaşım yardımı ödenmez, yemek yardımı ödenir’ dedi. (E.2021/8447, K.2021/12505)
SERVİS ÜCRETİ NEDEN ÖDENMEZ?
Dava henüz Yargıtay’a intikal etmemişken; ilk başta mahkeme, bu servis yardımının parasal değerinin boşta geçen süre ücretine ilave edilmesi gerektiğini belirtmiş. Ancak Yargıtay, servis ücretinin ödenmemesi gerektiğini belirtmiş. Çünkü; işçinin fiilen çalışmadığı dört aylık dönemde servis ile işe götürülüp getirilmesinin söz konusu olamayacağını ve bu halde işçinin pozitif manada bir gelir kaybı olmadığını, tasarruf edemediği yahut malvarlığından eksilen bir miktarın da bulunmadığını belirtmiş.
YEMEK ÜCRETİ NEDEN ÖDENİR?
Aynı durumun yemek yardımı içinse söz konusu olmadığı yine Yargıtay kararında şu şekilde belirtiliyor: İşverence işyerinde işçilere yemek verilmesi halinde, işçinin dört aylık boşta geçirdiği süre içinde bu yemek yardımından yararlanması mümkün olamayacaktır. Bu durumda işçi, dört aylık zaman dilimindeki yemek ihtiyacını kendi maddi imkânları ile sağlamak, yemek yardımının eksilmesi ile oluşan boşluğu kendisi ikame etmek zorundadır. Oysa işçi, fiilen işe gitmediği takdirde, herhangi bir gelir kaybı olmadığı gibi, yararlanamadığı yol yardımını ikame edecek bir harcama yapmak zorunda da değildir. Bu itibarla yargıya intikal eden somut olayda, işverence sağlanan servis yardımının parasal karşılığının boşta geçen süre ücretine ilave edilmesinin isabetli olmadığı belirtilmiş.
Boşta geçen süre ücreti hesabına ilave edilebilecek diğer haklar; ikramiye, gıda yardımı ve yakacak yardımı gibi para ile ölçülebilen haklar olarak tanımlanabilir. İlgili dönemde eğer işçi işyerinde çalışmaya devam etse idi hak kazanacağı tüm para ile ölçülebilen değerler dikkate alınır. Fiili çalışma ile ancak ortaya çıkabilecek fazla mesai, hafta tatili, satışa bağlı prim gibi ödemelerinse tabi ki ‘boşta geçen süre ücretine dahil edilmesi’ söz konusu değil.
KİMLERİN İŞE İADE HAKKI VAR?
Hemen herkes ‘naylon fatura’ olarak bilse de, yasada ‘sahte belge’ olarak geçiyor konu... Vergi Usul Kanunu’nda (VUK) kaçakçılık suçları ve cezaları tarif edilirken ‘sahte belge’ ifadesi kullanılıyor. Sahte/naylon faturayı düzenleyenler için de, kullananlar için de Vergi Usul Kanunu’nda (VUK) ‘üç yıldan beş yıla kadar’ hapis cezası öngörülüyordu. (VUK Md. 359/b) Şimdi; Meclis’te kabul edilen 7394 sayılı yasa ile cezanın üst sınırı (beş yıldan) sekiz yıla çıkarıldı. Yeni düzenleme; Cumhurbaşkanı’nın onayı sonrası Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girecek. Yeni düzenlemede; kaçakçılık suçuna neden olan diğer eylemler için daha önce ‘beş yıllık’ olan hapis cezası sınırları da, ‘sekiz yıla’ çıkarıldı. Daha önce ‘üç yıl’ olan hapis cezası sınırı ise ‘beş yıla’ çıkarıldı.
3 FARKLI CEZA
Yeni düzenlemeyi; kaçakçılık suçlarını ‘üç farklı hapis cezası başlığı’ çerçevesinde ele aldık:
1- 18 AYDAN 5 YILA KADAR HAPİS CEZASI
Defter ve kayıtlarda hesap ve muhasebe hileleri yapanlar, gerçek olmayan veya kayda konu işlemlerle ilgisi bulunmayan kişiler adına hesap açanlar veya defterlere kaydı gereken hesap ve işlemleri vergi matrahının azalması sonucunu doğuracak şekilde tamamen veya kısmen başka defter, belge veya diğer kayıt ortamlarına kaydedenler,
Defter, kayıt ve belgeleri tahrif edenler veya gizleyenler veya muhteviyatı itibarıyla yanıltıcı belge düzenleyenler veya bu belgeleri kullananlar, hakkında ‘on sekiz aydan beş yıla kadar’ hapis cezasına hükmolunur. (VUK Md. 359/a) 7394 sayılı yeni yasal düzenleme öncesi ‘on sekiz aydan üç yıla kadar’ hapis cezası öngörülmekteydi.
2-3 YILDAN 8 YILA KADAR HAPİS CEZASI