Alırken mi, satarken mi?

Alış fiyatı ile satış fiyatı farklı tabi ki her malın... Kayserili; ticaret odaklı olduğundan, hesap yapmasının bir amaca hizmet etmesini vurgulamış, ticaretin doğası gereği alış fiyatı ve satış fiyatı arasındaki farka da (kara), çift fiyata gönderme yapmış bir yandan... Gayrimenkul alım satımında da çift fiyatla sık karşılaşılıyor... Ama bu kez amaç farklı...

DÜŞÜK DEĞER OYUNU

Gayrimenkul satışında, alıcı ve satıcı tek fiyat üzerinde anlaşmışken, uygulamada anlaşılandan daha farklı (daha düşük) bir fiyat da tapuya bildirilebiliyor. İki farklı fiyat oluşuyor dolayısıyla... Birisi mülkün gerçek (daha yüksek) değeri, diğeri mülkün tapuya bildirilen (daha düşük) değeri. Alıcının satıcıya gerçekte ödediği bedel (misal) 2 milyon lirayken, tapu kayıtlarına satış değeri 1 milyon lira olarak yansıyabiliyor. Mülkün değerinin daha düşük olarak tapu kayıtlarına bildirilmesinin nedeni: ‘Tapu harcı’. Gayrimenkullerin satış değeri üzerinden (yüzde 2 satıcı + yüzde 2 alıcı) yüzde 4 oranında tapu harcının ödenmesi gerekiyor.

Tapu harcını düşük değerden ödemek için, mülkün emlak değeri tapu kayıtlarına gerçek değerin altında beyan ediliyor. Daha çok da satıcının önerisiyle bu çift fiyat gerçekleşiyor. 1 milyon lira olarak (düşük) beyan edilen gayrimenkul satış değeri üzerinden (yüzde 4) 40 bin liralık harç hesaplanırken, 2 milyonluk liralık gerçek satış değeri üzerindense 80 bin liralık harç hesaplanır.

Usulsüz çift fiyat belirlenmesiyle yalnızca tapu harcını düşük ödemek amaçlanmıyor. Ayrıca satış yapılan gayrimenkulden elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi de gerekecektir. Satış fiyatı ne kadar düşük olursa kazanç da o kadar düşecek. Kazanç düşük gösterilince gelir vergisi de daha az ödenecek. Veya hiç vergi ödenmeyecek.

ZARARLI ÇIKABİLİR

Alıcı da ilk başta bu ‘düşük fiyattan gayrimenkul devrini’ kabul ederse tapu harcından kendisinin de kazanacağını düşünürse de, ileride kendisine daha yüksek bir maliyet yükleneceğini de bilmeli. Şöyle ki; alıcı yukarıdaki örnekte yer alan taşınmaz için kayıtdışı işlemle (cezai risklerini de üstlenerek) evet daha az tapu harcı öder.

Ancak bu aldığı gayrimenkulü kendisi (gerçek değerden) satmak istediğinde (misal 2,5 milyona) bu kez alış fiyatı düşük (örnekte; 2 milyon yerine 1 milyon) gösterildiğinden gerçekte kazanç 500 bin lira iken, alış fiyatını tapuya (1 milyon düşük) gösterdiğinden (gayrimenkulün ikinci satışında) kazanç da 1,5 milyona yükselir. Ödenecek vergi hesabı da gerçek kazanç (500 bin lira) üzerinden değil, gerçek olmayan yüksek kazanç (1,5 milyon) üzerinden yapılmak zorunda kalınır.

YASAL İMKÂNLAR

Halbuki; vergi cezası riskleri üstlenilmeksizin, kazancı daha aşağı çeken, dolayısıyla daha az gelir vergisi ödenmesini sağlayacak yasal imkanlar da var. 2022 yılında elde edilen değer artış kazançlarının 25 bin lirası vergiden istisna...

Ayrıca enflasyon etkisi dikkate alınarak da kazanç daha aşağı çekilebiliyor. Enflasyon etkisinin kazançtan düşülebilmesi için; alış ve satış ÜFE endeksleri arasında yüzde 10’dan fazla artış oluşması gerekiyor. Satışın yapıldığı aydan bir önceki ay ve alışın yapıldığı aydan bir önceki ay endeksleri dikkate alınıyor. Gelir vergisi Kanunu’nun tanıdığı bir diğer avantaj da (89. maddesinde yazılı olan) özel sigorta prim ve katkı payları, bağış ve yardımlar, eğitim ve sağlık harcamaları... Gelir vergisi beyannamesi verenler; gösterilen sınırlar çerçevesinde vergi hesabına bu indirimleri dahil edebiliyorlar.

FIRSATÇILIĞIN VERGİSEL BOYUTU

Geçen hafta konut kredi faizlerinin düşürüldüğünün açıklanmasından hemen sonra birçok satılık gayrimenkulün fiyatının değiştiği (bir günde artırıldığı) ilanlardan görüldü. Satılık ilanında yer alan; bir gün önceki fiyatı ile bir gün sonraki fiyatı arasında bir anda yüz binlerce lira fark görüldü. Kamuoyunda tepki de oluştu haliyle; akşamdan sabaha yapılan yapılan bu fahiş fiyat artışlarına... Fırsatçılık olarak görüldü...

Aslında fırsatçıların yaptığı bu fahiş fiyat artışının vergisel boyutu da var. İlandaki değer ile tapuya beyan edilen değer arasında fahiş fark (düşük) olduğunda farkın nedeni satıcıya sorulabilir. Çünkü düşük değerden tapuya bildirim olduğunda hem tapu harcı hem gelir vergisi kaybı söz konusu olacaktır. Maliye, yer yer taşınmazların ilan sitelerindeki değerlerini de gözlemliyor.

Tapuya bildirilen değerin düşük gösterilmesinin tespitine yönelik, (kredili satışlarda) kredi tutarı ile tapuda görünen değerin karşılaştırılması, taşınmaz satış bedellerinin banka hesap hareketlerindeki yansımalarını izlemek gibi Maliye’nin yaptığı kontroller yalnız vergi kaybını önlemeye yönelik olarak değil, bir günde fahiş fiyat yükselten fırsatçıların tapuya bildirdiği satış değerlerinin, gerçek satış değerleriyle uyumunun kontrolü açısından da kayıtdışını caydırmaya yönelik katkı verecektir.

5 YIL SONRA SATILDIĞINDA VERGİ YOK

Gayrimenkul satanlar sattıkları gayrimenkulü edinim tarihinin üzerinden beş yıl sonra sattıklarında gelir vergisi ödeme yükümlülükleri bulunmuyor. Kazanç ne kadar büyük olsa da gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor. Beş yıl içinde yapılan satıştan elde edilen kazanç için, takip eden yılın mart ayında gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor. Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışında (beş yıllık süre dikkate alınmaksızın) ise kazanç üzerinden beyanname verilmesi gerekmiyor, vergi ödenmesi de gerekmiyor.