Miras kalan arsayı müteahhide vermenin avantajı

Miras kalan eski binayı müteahhide verenler de bunun yıkılıp, yerine yeni bina yapılması sonucu edindikleri daire ve dükkanları sattıklarında, gelir vergisi ödemeyecekler.

MALİYE NE DİYOR?

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın, bu konuda bir sirküleri var.
Sirkülerdeki açıklama ve örnek aşağıdaki gibi:
“Gayrimenkullerin, ivazsız şekilde (yani miras ya da bağış yoluyla) edinilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”
ÖRNEK: Bay (B), veraset yolu ile intikal eden iki katlı ahşap binayı, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide vermiştir. Bay (B) müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi, teslim aldığı yıl içinde satmıştır.
İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, ‘ivazsız iktisap edilme’ niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artış kazancına tabi olmayacak (MB. GİB. GV. Sirküleri/76, 25 Mart 2011 Tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı).

OLAY NETLEŞTİ

Danıştay’ın öteden beri verdiği kararlar; veraset yolu ile edinilen arsanın müteahhide kat karşılığı verilmesi karşılığı alınan dairelerin, dört yıl (1 Ocak 2007’den itibaren 5 yıl)  içinde satılmasından elde edilen kazancın “değer artış kazancı” olarak, gelir vergisine tabi olmayacağı şeklindeydi.
Maliye Bakanlığı’nın görüş ve uygulaması ise aksi yönde olduğu için konuyla ilgili ciddi sorunlar ve ihtilaflar ortaya çıkıyordu.
Maliye Bakanlığı yukarıdaki sirküleri ile “miras kalan ya da bağış yolu ile edinilen arsanın, kat karşılığı müteahhide verilmesiyle edinilen dairelerin satılması olayının, ‘değer artış kazancı’ olarak vergilendirilmeyeceğini” açıkladı.
Böylece Danıştay kararları doğrultusundaki yaklaşımla önemli bir sorun giderilmiş oldu.

SATIN ALDIĞI ARSAYI MÜTEAHHİDE VERENİN DURUMU TARTIŞMALI

Miras ya da bağış dışında edindikleri yani satın alma yolu ile edindikleri arsayı, müteahhide daire karşılığı verenlere gelince, onların vergilendirilme durumu tartışmalı.

DANIŞTAY’IN GÖRÜŞÜ

Danıştay’ın kararları, arsanın edinme tarihinden itibaren beş yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi olmayacağı yönünde (Bkz. Şükrü KIZILOT, İnşaat Muhasebesi Vergilendirilmesi Mevzuatı ve Asgari İşçilik, Yaklaşım Yayınları, 17. Baskı, Ankara 2012).

MALİYE’NİN GÖRÜŞÜ

Maliye’nin olaya bakışı farklı.
- Arsa karşılığı alınan dairelerin, yukarıda belirtilen beş yıllık süre geçtikten sonra tamamının bir kişiye satılması, gelir vergisine tabi değil.
- Arsa karşılığı alınan dairelerin, beş yıllık süre geçtikten sonra, aynı yılda birden fazla kişiye ya da birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda, bundan doğan kazanç “ticari kazanç” olarak nitelendiriliyor.
Maliye’nin bu yorumundan, arsa karşılığı alınan dairelerden ikisi ya da üçünün, 20 yıl sonra dahi “aynı yılda ayrı kişilere” satılmasının ticari kazanç olarak nitelendirileceği anlamı çıkıyor. Arsa karşılığı daire alınıp satılması, Türkiye genelinde çok yaygın bir uygulama. Bu konunun da bir yasa değişikliği ya da miras kalan arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi olayında olduğu gibi bir sirkülerle açıklığa kavuşturulmasında yarar var.

Düşük eve düşük KDV kalkıyor

Gayrimenkul satışlarında öteden beri eleştiri konusu olan konutlardaki KDV uygulaması, yeniden düzenleniyor.
Buna göre;

KONUT DIŞINDAKİ GAYRİMENKULLERİN SATIŞI

Yüzde 18 KDV uygulaması aynen devam edecek.

KONUTLARA KDV SÜRPRİZİ

Öteden beri süregelen uygulamaya göre, konut teslimlerinde;
- Net alanı 150 m2’ye kadar yüzde 1,
- 150 m2 ve üzerindekilere de yüzde 18 ,KDV uygulanıyordu.
Şu anda TBMM’de olan bir yasa tasarısı ile, net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların bazılarında KDV’nin yükseltilmesi amaçlanıyor. Özellikle arsa dahil toplam değeri yüksek olan konutlarda, KDV oranının artırılacağı açıklandı.
Bu tasarı yasalaşıp, oranları düzenleyen kararname yayınlandığı zaman, daha önce proje veya kaba inşaat halinde iken konut alanlardan, konutları henüz teslim edilmeyenler mağdur olacaklar. Konutun teslim tarihi itibariyle yürürlükte olan KDV oranı esas alınacağı için yüzde 1 yerine yüzde 8 veya 18 oranında KDV ödemeleri söz konusu olabilecek.
Yasa çıkarken, bununla ilgili kararnamenin yürürlük tarihinden önce “kat irtifaklı arsa tapusu” alanlara, yüzde 1 oranının uygulanacağının belirtilmesi, bu sorunu çözebilir.

Hasılat paylaşımının vergi avantajı

HASILAT paylaşımı olayında arsa, üzerine yapılacak daire ve dükkanların satış hasılatının belli bir yüzdesi, örneğin hasılatın yüzde 50’si karşılığında müteahhide verilip, bir de sözleşme yapılıyor.
Bu olayda gerçek kişiye ait arsanın, hasılat paylaşımı ile değerlendirilmesinin, arsa sahibi açısından, KDV ve Gelir Vergisi yönüyle avantajları var.
1.KDV AVANTAJI:
İnşaat firmasının, daire ve dükkanları satarak hasılatın belli bir yüzdesini arsa sahibine vermesi, KDV’ye tabi değil.
Ancak arsa sahibinin arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürdüğü durumlarda, olay ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği için KDV’ye de tabi olacak.
2. GELİR VERGİSİ AVANTAJI:
a) Arsanın Miras ya da Bağış Yolu İle Edinilmiş Olması:
Arsanın müteahhide hasılat paylaşımı karşılığı verilmesi sonucu, elde edilen gelirler, gelir vergisine tabi değil.
Nedenine gelince bu olay, “arsa karşılığı inşaat gibi” kabul ediliyor. Maliye Bakanlığı miras veya diğer ivazsız (karşılıksız) yollardan edinilen arsanın, kat karşılığında müteahhide verilmesi sonucu elde edilecek gelirin, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulamayacağı görüşünde (Gelir İd.Bşk. 76 No.lu Gelir V. Sirküleri, 25 Mart 2011 tarih ve GVK.76/2011-2 sayılı).
b) Arsanın Satın Alma Yolu İle Edinilmiş Olması:

BEŞ YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARMA

Arsanın, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazanç (hasılat payı ile arsanın satın alma bedeli arasındaki fark) “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (Bkz.Gelir Vergisi Yasası, Mük. Md. 80/6).
Hasılat paylaşımı olayında da; arsanın iktisap (edinme) bedeli ile hasılattan alınan pay arasındaki fark “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulacak.

BEŞ YIL GEÇTİKTEN SONRA

Arsanın satın alma tarihinden itibaren beş yıl geçmişse, durum farklı olacak (arsa sahibinin, arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürmemesi koşuluyla,) alınan hasılat payının tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmayacak.
Vergi idaresi, kat karşılığı arsa verilmesi olayında, beş yıllık süre geçmiş olsa bile, yıl içinde birden fazla daire ya da arka arkaya en az bir daire satışını “ticari kazanç” olarak nitelendirebiliyor. Hasılat paylaşımı, bu riski de ortadan kaldırıyor.

Kurumların aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışında KDV

BİR anonim veya limited şirketin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkulün, satışı yine “KDV’den müstesna” olacak.
Ancak “gayrimenkul ticareti yapan” kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkullerin teslimleri, “istisna” kapsamı dışında tutulacak.

ŞAHISLARIN GAYRİMENKUL SATIŞINDA KDV

Öteden beri olduğu gibi KDV’ye tabi olmayacak.
Buna göre; Gülseren Teyze’nin yıllar önce aldığı evini satışı, Turgut Bey’in dükkânını satışı, KDV’ye tabi olmayacak.

YARIN: KİRA ALIP HİÇ VERGİ ÖDEMEMENİN YÖNTEMİ