Geciken aidatların cezası ne kadardır?

Metrekare bazında en yüksek aidat değerine sahip konut projesi 18.83 TL  ile İstanbul Avrupa yakasında iken, metrekare bazında en düşük aidat değerine sahip konut projesi ise ortalama 0.20 TL ile Ankara’da bulunuyor. Yani İstanbul’da 100 metrekare bir evin aylık aidat bedeli 1800 lirayı aşarken, Ankara’da 20 liraya kadar geriliyor.

Dikkat edin bu bedeller 100 metrekare için. Evin boyutu büyüdükçe aidatlar da yükseliyor. Ortak kullanılan alanlardaki hizmetler (havuz, sosyal tesis vs.), çalışan sayısı, ısıtmanın şekli vs aidat bedellerinin oluşmasında başlıca etkenler. Son dönemde özellikle markalı konut projelerinde iki ayrı yönetim şekli tercih ediliyor. Birincisi projeyi yapan firma belli süre yönetimde kalıyor. Ya da bir yönetim şirketiyle anlaşarak projeden çekiliyor.

Markalı olmayan orta ve küçük ölçekli sitelerde ise yönetim kat malikleri arasından seçiliyor. Aynı durum mahalle arasındaki normal apartmanlar içinde benzer bir durum söz konusu. Sitelerin giriş kapılarının çokluğu, ihtiyaç fazlası sosyal tesisler aidatları şişirebildiği gibi, ticari birimlerin gelirinin yönetime artırılması gibi durumlarda ise aidatlar azalıyor.

Elimize, bazı projelere fahiş yükseklikte aidat uygulandığına ilişkin pek çok şikayet ulaştı. Bazı yeni evlerde 3+1 daire için ödenen aidat bir başka sitedeki 1+1 evin kirasına eş değer durumda.

Ev alacak ya da kiralama yapacak herkesin evin bedeli ve kirasını nasıl fazlasıyla sorguluyorsa, hem söz konusu konutun hem de benzer konutların aidatlarını da sorgulamasının menfaatine olacağı çok açık.

Peki ama aidatlar nasıl belirleniyor. Aslında mantık basit. Söz konusu apartman, sitenin bir yıl içindeki olası harcamaları yani giderleri bütçelendiriliyor. Varsa gelirler bu giderlerden düşülüyor. Kalan kısım önce malik sayısına bölünüyor ve bir malikin yılda ödemesi gereken aidat bulunuyor. Daha sonra bu da 12’ye bölünerek aylık aidat oluşturuluyor.

BÜTÇEYİ İNCELEMEYİ UNUTMAYIN!

Her malikin öncelikle çıkış noktası olan yıllık bütçeyi incelemesi, itiraz etmesi mümkün. Satın alma, teklif alma gibi her kararın oylama ile alınması gerekli. Yani yönetimin kafasına göre harcamalar planlayıp sonra bu harcamaları aidatlara yedirmesi gibi haksızlıklar varsa ancak bu bütçelerin detaylı incelenmesiyle ortaya çıkacaktır. Malikseniz bu bütçenin denetiminden, yapılan oylamalara katılmaktan ve yönetim seçmekten siz sorumlusunuz unutmayın. Aidatları bir kısım maliklerin ödememesi ya da geç ödemesi bütçeyi etkileyecektir. Eldeki paranın ortak giderlere yetmemesiyle ortaya çıkacak zararlar da borcunu zamanında ödeyen maliklere de yük olup haksızlığa neden olacaktır. Bu yüzden geciken veya hiç alınamayan aidatlara bazı yasal faizler uygulanır. Ancak bu konudaki yasal hükümler tam olarak bilinmediği için çoğunlukla da bu uygulamalarda yanlışlıklar olur. Ben de apartmanlarda siteler de kavgalara neden olan gecikmiş aidatlara uygulanması gereken yasal yaptırımları mercek altına aldım. Bu konuda bilgi ve tecrübesine güvendiğim Avukat Arif Hikmet Aydın’ın görüşlerine başvurdum. İşte Aydın’ın dikkat çektiği konular:

- AİDAT ÖDEMEK ZORUNDAYIZ: Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Aidat ödemek zorundayız)

- ÖDEMEZSEK AYDA YÜZDE 5 GECİKME TAZMİNATI VAR: Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) “yüzde beş” hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

- YÜZDE 5 GECİKME GÜNLÜK İŞLER: Ortak gider borcunu ödemede geciktiği günlerin açıkça belirlenmesinden sonra bu günler için aylık % 5 hesabı ile gecikme tazminatının hesaplanması gerekir. Yani 10 günlük gecikmeye 10 günlük faiz işletilir.

- BİLDİRİM ŞART: Yargıtay uygulamalarında gecikme tazminatından sorumluluk kat malikinin aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu toplantısına katılması, katılmamış ise alınan kat malikleri kurulu kararının veya bu karar doğrultusunda oluşturulan işletme projesinin kendisine tebliğ edilmesine ya da malik tarafından öğrenildiğinin ispatlanması ( aidatın ödenmesi vb gibi ) halinde başlar.

- GECİKME TAZMİNATINA FAİZ DE İŞLER: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu “Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine vurgu yapıp “Maddede gecikme karşılığı ödenen meblağ her ne kadar gecikme tazminatı olarak adlandırılsa da, burada söz konusu olan temerrüt faizidir” demiştir. Dolayısıyla ‘gecikme tazminatına’ faiz yürütülemez” demişti. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan ihtilaflara bakan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli kararlarına göre, gecikme tazminatı faiz niteliğinde değildir. Bu nedenle ‘gecikme tazminatına’ temerrüt tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmesi gerekir.

100 LİRA AİDATI 1 YIL ÖDEMEMENİN FATURASI

AVUKAT Aydın’ın dikkat çektiği maddeleri özetlemem gerekirse, öncelikle belirteyim apartman, site yönetimlerinin, “Aidat 1 gün bile gecikse yüzde 5 faiz uygularız” davranışı doğru değil. Örnekle açıklamam gerekirse örneğin her ayın 30’unda ödenmesi gereken 100 liralık aidat diyelim ki 12 gün gecikti. Uygulanması gereken yasal formül şu: 

(100*0,05/30*12=) 2 TL gecikme tazminatı alınabilir.

İkinci önemli nokta. Aylarca ödenmeyen aidatlara önce aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır. Aidatı ödemesi gereken yükümlü yine de ödeme yapmazsa yönetim dava açabilir, haciz uygulatabilir. Bu durumda da hem ödenmeyen aidatlara hem de gecikme tazminatlarına bir de yasal faiz işletilir. Şu anda geçerli olan yasal faiz ise yüzde 9’dur.

Yine örnek vermem gerekirse. 100 liralık aidatını 12 ay boyunca ödemeyen bir kişi için bu 12 ayı takip eden ayda bir dava açılırsa mahkemeler;

1200 lira (aidat)+ 60+55+50+45+40+35+30+25+20+15+10+5=390 TL (her ay için yüzde 5 gecikme tazminatı)= 1590 davaya konu tutar+ödemenin yapılacağı tarihe kadar 1590 lira üzerinden yasal yüzde 9 faiz ödenmesine karar veriyor.