Ev sahibi geriye dönük kira farkı isteyebilir mi

Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan yasa, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yürürlükte. Beş yılı geçmeyen kira sözleşmelerinde, ev sahipleri kiracılarına 1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25’in üzerinde artış yapamayacak. Ancak, 1 Temmuz 2023 sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde kiracı ile ev sahibi arasında farklı bir sözleşme bulunmuyorsa; kanuna göre kira parası TÜFE oranında artırılacak.

200 KİRACISINA İCRA

Eski kiracılarından aldıkları kira parası rayiç kira bedellerinin çok altında kalan ev sahipleri ise daha fazla kira geliri elde etmek için kanundaki boşluklardan yararlanarak ilginç yöntemlere başvuruyorlar. Ankara’da bir sitede ev sahibi, kira sözleşmelerindeki kira artırım maddesini lehine kullanmaya çalışarak kiracılarından yeni dönem kirası dışında son 5 yılın zam farkını talep etti. Davacı ev sahibi, 10 Mayıs’ta 200 kiracısına geçmişe dönük beş yıllık TÜFE oranında zam farkı ödemeleri için icra işlemi başlattı.

MAHKEME REDDETTİ

Ankara 11. İcra Hukuk Mahkemesi, 4 Ekim’de önemli bir örnek karara imza attı. Mahkeme, 2022/543 esas sayılı kararı ile kira artırımının ek kira sözleşmesi şartına bağlı olduğuna dikkat çekti. Davacı ev sahibinin elinde ek kira sözleşmesi bulunmadığı için bu şekilde geçmişe dönük kira farkı talep edilemeyeceğine hükmetti. Kiracı müvekkileri adına açılan davaları kazanan Ankara Barosu avukatı Oğuzhan Muhammet Gündoğmuş’a bu kararı ve okurlarımın benzer sorularını ilettim. Gündoğmuş, kiracıları sözleşmede yer alan TÜFE oranında zam maddesine dikkat etmeleri, kira artırımının ek yazılı sözleşme yapılması şartına bağlanması ve kira parasının mutlaka bankaya yatırılması konusunda uyardı. Avukat Gündoğmuş, şu değerlendirmeleri yaptı:

‘YAZILI SÖZLEŞME YOK’ DİYE

“Türk Borçlar Kanunu’na göre kira alacakları beş yıllık geriye dönük istenebiliyor. Bizim olayımızda, Yenimahalle’de bir sitede ev sahibi, kiraya verdiği dönemde, kiracılarıyla sözlü olarak, ‘İki yılda bir zam yaparım’ şeklinde anlaşma yapıyor. 2022’ye gelindiğinde enflasyon nedeniyle kira fiyatlarının arttığı gerekçesiyle tüm kiracılarından geriye dönük beş yıllık TÜFE zammı istiyor. Davacı ev sahibi, kira sözleşmesindeki TÜFE zammı maddesini dayanak gösteriyor. Kiracılarla yapılan anlaşmanın da yazılı olmamasını lehine kullanarak; yeni dönem kirası dışında son 5 yılın farkını talep edip, avukatları aracılığıyla icra işlemlerini başlatıyor. Benim müvekkilim 2017’den bu yana bu dairede oturuyor. Kira sözleşmesinde TÜFE zammı maddesi ek bir kira sözleşmesi şartına bağlanmış. Bugüne kadar sözlü olarak anlaşıldığı için ev sahibinin elinde hiç ek kira sözleşmesi yoktu. Türk Medeni Kanunu’nun 1. Maddesi, ‘Kanunda uygulanabilir bir hüküm yoksa, hâkim, örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir’ diyor.

600 SAYFA DÖKÜMÜ İNCELEDİK

Biz, mahkemeye ek bir kira sözleşmesinin olmadığını, ayrıca kira zammı konusunda bir anlaşmazlığın ve evin boşaltılması yönünde ihtarnamenin bulunmadığını bildirdik. Mahkeme, bankadan ödenen kiraların dökümünü aldı. 600 sayfalık banka hesabı dökümü geldi. Hepsini tek tek inceledim. 2017-2018 yıllarında, kiracılara 2 yılda bir zam yapıldığını 10 kiracı üzerinden kanıtladık. ‘Burada yerel adet vardır, TEFE-TÜFE maddesi de bulunmamaktadır’ dedik. Davayı ilk ben kazandım. Mahkeme ev sahibinin davasını reddetti. Ev sahibinin yaptırımı ve haciz işlemlerinin hepsi iptal oldu.”

TÜFE ZAMMINDAN KORUNULABİLİR Mİ?

“Bir kiracı kiraya çıkarken bazı konulara dikkat etmelidir. Öncelikle TEFE-TÜFE maddesinin ek bir kira sözleşmesine bağlı olması şartını yazmaları lazım. Böylelikle ev sahibi ve kiracı yasal artışın altında artış yapılması ya da hiç artış yapılmaması konusunda sözlü olarak anlaştığında, ev sahibi geriye dönük kira artış farkı talebinde bulunamayacaktır. Davaya konu olayda, kiracıya ev sahibi, 2020 yılında çok büyük tadilat eksikliği çıkınca, ‘Sen bu tadilatları yap, kira zammı istemeyeceğiz’ diyor. Kiracı kabul ediyor. Sene 2022 oluyor. Ev sahibi geçmişe dönük kira zammını istiyor. Bu tip konuları yazılı hale getirmek gerekir. Aksi halde bu olaydaki gibi ev sahibi geçmişe dönük TÜFE oranında kira artışını faizi ile birlikte dava açarak talep edebilir. Ayrı bir sözleşme yok ise kiracı her yıl TEFE-TÜFE zammını ödeyecektir. Eğer ev sahibi, ‘Bu sene TEFE-TÜFE yapmayalım’ dese bile kiracı mutlaka yazılı kâğıt almak zorundadır. Yoksa, geriye dönük beş yıllık TEFE-TÜFE oranındaki zammı ev sahibi kiracıdan talep edebilir.”

KİRA SÖZLEŞMESİNİ MUTLAKA YAZILI YAPIN

“Kiracılara önerim, TEFE-TÜFE zammı ek bir kira sözleşmesine bağlı yapılsın. Hemen yazılı kira sözleşmesi yapın. Eksik bir kira bedeli varsa ev sahibi zaten isteyebilir. Kira sözleşmesi yaparken, kiracılar özellikle ‘Kiracı, kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse; TEFE-TÜFE ortalamasındaki zammı şimdiden kabul ve taahhüt eder’ maddesine dikkat etsinler. Bunun yerine ‘Kiracı kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse yeni kira oranının yıl sonu açıklanan TEFE-TÜFE ortalaması oranında artırılıp karşılıklı taraflarca hesaplanıp anlaşıldığı durumda, yeni kira oranına göre ek kira sözleşmesi hazırlanıp taraflarca imzalanacaktır’ şeklinde madde koysunlar. Böyle bir madde kiracıları korur.

ÖDEMEYİ ELDEN İSTEYEBİLİR Mİ?

SORU: Ev sahibim kirayı bankaya yatırmak yerine elden almak istediğini söyledi. Bu durum yasal düzenlemelere uygun mu? Kabul etsem benim açımdan bir sakınca doğurur mu?

Elden para ödeyen bir kiracıya karşı ev sahibi kira parasını almadığını iddia ederse, sizin elinizde yazılı bir delil olmadıkça mahkemeler kiranın alınmadığı kabul ediyor. Yargıtay görüşü bu yönde. Kira alacakları elden yatırılmaz. Maliye Bakanlığı’nca yayınlanan tebliğe göre 500 liranın üzerindeki kira gelirlerinin bankaya yatırılması zorunludur. Elden kira yatıran kiracı yanar.

İHTİYAÇTAN TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?

SORU: Kira kontratımız 2023 yılı mart ayında doluyor. Annem ve babam yaşlılar. Oturdukları ev dördüncü katta. Asansörü yok. Sitedeki asansörlü dairemizin ihtiyaç nedeniyle tahliyesini isteyebilir miyiz? Bu davayı ne zaman açmamız gerekir?)

Bir kiracı ile bir ev sahibi bir yıllık süreli kira sözleşmesi imzaladılar. Bu sözleşme kiracıyı bir yıl, ev sahibini ise on yıl bağlıyor. Çünkü kira sözleşmeleri belirsiz süreli sözleşmelerdir. Ev sahibi bir yılın sonunda kiracıya ‘Çık’ diyemiyor. Kiracı isterse, kontratın bitiminden 15 gün önce ev sahibine yazılı ihtarda bulunarak evden çıkabiliyor. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise farklı bir konu. Evinize ihtiyacınız olduğunu mahkemede kanıtlarsanız; kiracınızı çıkartabilirsiniz. Babanızın engelli ve yaşlı olması halihazırda başka bir evinin olmaması ihtiyacı kanıtlama konusunda yeterlidir. Bu soruya göre kira kontratı örneğin 4 Mart 2023’te doluyorsa ihtar çekerseniz bir yıl içinde, çekmezseniz bir ay içinde 4 Nisan’a kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmanız gerekir.