Kiracı ‘kiram indirilsin’ davası açabilir mi - A’dan Z’ye kira rehberi 2

UYARLAMA DAVASI�

- Kiracılar da kira uyarlama davası açabilir mi?

Avukat Tezcan: “Kira bedelinin uyarlanması davası, Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi genel hükmü gereğince açılabilmektedir. Ancak kiraya veren tarafından açılan davalarda konut ve çatılı işyeri kiralarında 5 yıllık süre dolmadan uyarlama davası açılamayacağına dair kararlar verilmektedir. Aynı durum kiracı için de geçerli olup 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinin uyarlanması davası açılamayacaktır.

- Evi tahliye edebilir mi? Kiracının taşınmazı tahliye etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı yasal ihtar sürelerine göre bildirim yaparak sözleşme süresi sonunda taşınmazı tahliye edebilir. Sözleşme süresinin sonunu beklemek istemeyen kiracının yasal olarak taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Dolayısıyla kira bedelinin yüksek olmasından şikâyetçi olan kiracılar taşınmazı sözleşme süresi sonunda veya makul süre için kira ödeme yükümlülüğünü göze alarak istedikleri zaman tahliye edebilirler.

- Bir yılını dolduran kiracıya karşı ev sahibi ne yapabilir? Bir yılını dolduran konut kiralarında kira bedelinin artışı konusunda öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesine bakılır. Ancak kira sözleşmesindeki artış oranı için bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranının üst sınır olduğunu hatırlatalım. Kiracı kira sözleşmesinde belirlenen ve üst sınırı da aşmayan kira artış oranının altında kalan bir artış yaptıysa ev sahibi icra takibi başlatmak suretiyle eksik ödenen kira bedelini talep edebilir. Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma yoksa ve ev sahibi kiracının yaptığı artışı kabul etmiyorsa dava açarak kira artış oranının belirlenmesini talep edebilir ancak henüz bir yılını dolduran konut kiralarında da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranı üst sınır olarak kabul edilmektedir.

- Bir yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme kanunen aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. 

- Para dışında bir yöntemle ödenmesi kararlaştırıldıysa? Kiranın ayni olarak ödenmesinde kanunen bir engel bulunmamaktadır. 

- Hisseli taşınmazlarda kira kime ödenir? Hisseli taşınmazın konu olduğu kira sözleşmelerinde kiracının toplam kirayı tek bir mal sahibine banka kanalıyla ödemesi yeterli olacaktır.   

YARGI NE DİYOR

- Beş yılını dolduran kiracıya tespit davası açılabilir mi? Beş yılını dolduran konut kiralarında ise ev sahibi kira bedel tespit davası açarak kira bedelinin emsal kira bedellerine göre belirlenmesini talep edebilir. Bu taleple açılan davada kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu davada eski kiracı yararına yüzde 20’ye kadar hakkaniyet indirimi yapılabiliyor. Çok yakın bir zamanda verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararında, konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıllık süre geçmeden uyarlama davasının açılamayacağına hükmedilmiştir. Kararda; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzun süreli olması ve geçen bu sürede enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak yeni kira dönemlerinde kiranın belirlenmesine yönelik Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde ayrıntılı düzenleme yapılmış olması karşısında dönem içinde gerçekleşen enflasyonun, 5 yıllık süre dolmadan kiranın uyarlanmasını gerektirmeyeceği kabul edilmiştir. 

EV SAHİBİ 10 YILINI DOLDURANI ÇIKARABİLİR

- On yılını dolduran kiracılara karşı ev sahibi nasıl bir yol izleyebilir? Kira bedel tespit davası açılabilir. Ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nda belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren ev sahibinin, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği düzenlenmiştir. Ev sahipleri belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Dolayısıyla on yılını dolduran konut kiralarında ev sahibinin yasal bildirim sürelerine dikkat ederek sözleşmeyi sonlandırma hakkı da bulunmaktadır. Bu durumda ev sahibinin bildirimine rağmen evi tahliye etmeyen kiracılar hakkında dava açılması mümkündür.

KİRACI KENDİLİĞİNDEN ÇIKMAK ZORUNDA DEĞİL

- On yılını dolduran kiracı otomatik olarak evden çıkmak zorunda mı? Altı aydan uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında on yılını dolduran kiracının doğrudan evden çıkma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kira ilişkisinde esas olan  tarafların iradeleri olup ev sahibi sözleşmeyi devam ettirmek isterse ev yine kiracının kullanımında kalır.