Kira sözleşmesinin feshi... Deprem de mücbir sebep

Kahramanmaraş merkezli depremler, ‘Konut ve işyerleri kira sözleşmeleri ne olacak?’ sorusunu da getirdi. 11 ildeki hasar gören binalarda oturan kiracılar tazminatsız kira sözleşmesini feshedebilir mi? Bina tamamen yıkılırsa kira sözleşmesinin akıbeti ne olur? İstanbul’da oturduğu bina depreme dayanaksız çıkan kiracının da kira sözleşmesini fesih hakkı var mı? Çürük binayı bile bile kiraya veren mülk sahibi kusurlu sayılır mı? Deprem, kira sözleşmeleri açısından “mücbir sebep” sayılır mı? Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyeleri Prof. Aslı Makaracı ve Doç. Seda Öktem Çevik’in yanıtları bakın şöyle:

DEPREM DE MÜCBİR SEBEP

1- “Mücbir sebep” sayılır mı? “Yargıtay’ın yerleşik kararları ışığında, pandemi, Borçlar Hukuku açısından ‘Mücbir sebep’ kabul edilmişti. Borçlu konumdaki kiracıya uyarlama (kirada indirim, erteleme vb) imkânı getirilmişti. Deprem de uzun yıllardır öğretide ve uygulamada tipik bir mücbir sebep örneği olarak gösterilmektedir. Yargıtay kararlarında ‘Mücbir sebep’ şu şekilde tanımlanmaktadır: ‘Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.’

2- Koşulları nelerdir? ‘Mücbir sebep’in üç koşulu bulunmaktadır; öngörülmezlik, haricilik ve kaçınılmazlık. Deprem söz konusu olduğunda öngörülmezlik ve kaçınılmazlık koşullarının somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir. Deprem haritalarının bulunduğu, fay hatlarının iyi tarif edildiği hatta depremin derecesinin dahi az çok tahmin edildiği durumlarda öngörülmezlik unsurunun bulunduğu her zaman kolaylıkla söylenemez. Bunun yanı sıra binaların fen ve tekniğe uygun olarak gereği gibi yapılmış olması halinde bir yıkım gerçekleşmeyecekse, kaçınılmazlık unsurunun bulunduğu da benzer şekilde söylenemez. Tüm bu kriterler değerlendirilerek karar verilir.

3- Bina yıkılırsa kira sözleşmesi ne olur? Binanın yıkılması durumunda, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını sağlama borcu imkânsız hale gelir. Kira sözleşmesi, kiralananın yıkılmasına dayalı olarak kendiliğinden sona erer. Eğer kiraya verenin binanın yıkılmasında bir kusuru bulunuyorsa, bu durumda kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

4- Çürük bina kiralayan sorumlu mu? Örneğin kiraya veren (mülk sahibi) bağımsız bölümünü kiraya vermeden önce kiralananın kolonlarını kesmiş ve bina bu sebeple yıkılmışsa, bu halde kiraya verenin sorumluluğu gündeme gelir. Ancak, kiraya verenin bu yönde kusurlu bir davranışı olmaksızın bina yıkılmış ise, bu durumda kiraya verenin kira sözleşmesi hükümleri uyarınca sorumluluğu söz konusu olmaz. Binanın depreme dayanıklı olmadığı bilinerek veya bizzat bina sahibi tarafından kolon kesilmesi gibi sebeplerle hasarlanmışsa, bu durumda kiraya verenin kusurlu olduğu kabul edilir. Bina malikinin ayrıca haksız fiilden kaynaklı kusursuz sorumluluğu bulunmaktadır.

5- Kiralarda uyarlama istenebilir mi? Tarafların kira sözleşmesini akdederken öngöremedikleri, sonradan ortaya çıkan olağanüstü ve objektif bir sebebin kiracının kira bedelini ödemesini güçleştirmesi halinde, kiracının Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi uyarınca kira bedelinin uyarlanmasını hâkimden talep etme veya bu mümkün değilse sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Kira sözleşmeleri bakımından yaşanan deprem olgusu 11 ili kapsayan deprem bölgesinde yer alan kiracılar bakımından somut olay nezdinde bir uyarlama sebebi teşkil edebilir.

KİRALAYANDAN TAZMİNAT İSTENEBİLİR Mİ

6- Tazminat talep edilmesi mümkün mü? Depremde meydana gelen hasarın niteliğine bakılmaksızın bu ayıp, ‘önemli bir ayıp’ olarak kabul edilmelidir. Kiracı tarafından kira sözleşmesinin feshi de mümkündür. Kiracı bu ayıp sebebi ile kendisine tanınan haklardan (fesih, kirada indirim) en uygun olanı seçebilir. Ayrıca kiracının tüm bu haklara ek olarak uğradığı zararlar için tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı diğer haklarını kullanmadan sadece tazminat da talep edebilir.

7- Kiraya verenin kusurlu olması şart mı? Kiraya verenin tazminattan sorumlu olabilmesi için kusurlu olması gerekir. Kiraya veren tarafından ayıbın meydana gelmesinde kusuru bulunmadığının ispatı halinde, kiraya verenin tazminat yükümlülüğü söz konusu olmaz.

8- Hasar görürse kiracı onarılmasını isteyebilir mi? Kiraya verenin en temel borcu, kiralananı kullanıma hazır bir şekilde teslim etme ve kira sözleşmesi boyunca kullanıma hazır bir şekilde bulundurmadır. Bunu sağlayamazsa kiralananın ayıplarından dolayı sorumlu olur. Depremde binanın hasar görmesi, kira sözleşmesi hükümleri bakımından ayıp teşkil eder. Borçlar Kanunu’nun 305. Maddesi ve devamında düzenlenen, ayıptan doğan sorumluluk hükümleri uyarınca sorumluluğu gündeme gelir. Kiracı hasarın, kiraya veren tarafından onarılmasını ve onarım süresi boyunca kira bedelinden indirim yapılmasını talep edebilir.

9- Mal sahibinin kusuru yoksa ne olur? Bazı durumlarda kiraya veren kusurlu olmayabilir. Örneğin, usulüne uygun inşa edilmiş ve izinleri alınmış bir kiralananın kiraya verilmesi ve deprem sonucunda hasar görmesi halinde, kiraya verenin başkaca bir ihmali olmadıkça, tazminat sorumluluğu söz konusu olmayacaktır. Ancak, Borçlar Kanunu’nda yer alan bina malikinin kusursuz sorumluluğu yine de söz konusu olabilir.

10- Hasar olmasa da  kiracının sözleşmeyi fesih hakkı var mı? Binada hasar olmaması halinde, kiralananda maddi bir ayıptan söz edilemez. Kira sözleşmesi devam etmektedir. Kiracının kira bedelini ödeme borcu devam eder. Ancak, kiracının psikolojik olarak orada artık oturamayacak olması halinde hangi yola başvurabileceğinin değerlendirilmesi gerekir. Kanaatimizce kiracının önemli sebeple sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Depremde o mahallede çoğu bina yıkılmış ama kiracının kiraladığı bina yıkılmamış ise yine de kiracının o evde yaşamaya devam etmesi beklenemez, bu açıdan sözleşmenin devamında çekilmezlik unsuru bulunur.

SPOR VE GÜZELLİK SALONU GİBİ İŞLETMELER

11- Deprem bölgesindeki güzellik ve spor salonları indirim talep edebilir mi? Tarafların kira sözleşmesini akdederken öngöremedikleri, sonradan ortaya çıkan olağanüstü ve objektif bir sebebin kiracının kira bedelini ödemesini güçleştirmesi halinde, kiracının Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi uyarınca kira bedelinin uyarlanmasını hâkimden talep etme, bu mümkün değilse sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Kira sözleşmeleri, 11 ili kapsayan deprem bölgesinde yer alan kiracılar bakımından somut olay nezdinde bir uyarlama sebebi teşkil edebilir. Spor salonları, güzellik merkezleri gibi işyerleri bakımından kira bedellerinde uyarlama talepleri gündeme gelebilir. Bu durumda hâkim kira bedelinde indirim veya ödeme zamanlarında bir erteleme veya farklı şekillerde uyarlama yapabilir.

12- İşyeri kiracısının başka bir hakkı var mıdır? Kiralanan ticari açıdan iyi konumda olan bir işyeriyse bina yıkılıp yeniden yapıldığında kiracı müşteri çevresini devam ettirmek için aynı yerde yeniden sözleşme yapılmasını isteyebilir. Bu durumda eski kiracı ile yeniden sözleşme yapma yükümlülüğünün uygulanması, kiracının korunması açısından gündeme gelir.

GÜÇLENDİRİLEN BİNADA KİRACI HAKLARI

13- Okur S.E.: “İstanbul’da oturuyoruz. Binamızın depreme dayanıklı olmadığı ve güçlendirme yapılması gerektiği şeklinde rapor verildi. Kiracı olarak haklarımız nelerdir?” Kiracı binanın depreme dayanıklı hale getirilmesini talep edebilir. Kiralananın onarımı süresi boyunca kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanamayacağı için kiracının kira bedelinden indirim talep etmesi mümkündür. Şayet onarım süresince kiralananın kullanımı hiç mümkün olmaz ise, onarım süresi boyunca kira bedelinin ödenmemesi de söz konusu olabilir. Bunun yanı sıra kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı da bulunmaktadır. Burada seçim hakkı kiracıya aittir.”