‘Binanızı analiz ettirin’ yazısı sorumluluktan kurtarır mı

KAMUNUN SORUMLULUĞU KALKMAZ

1- Belediye, yazıyla sorumluluğu site yöneticisine atmış olmuyor mu?

Belediyenin site yöneticilerine böyle yazı göndermiş olması, onları sorumluluktan kurtarmaz. İmar, belediye ve diğerlerinin ilgili mevzuatlardan doğan sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Ruhsata, projeye aykırı kaçak yapılara imar barışı adı altında mevzuata uygun ve sağlam bir yapıymış gibi ‘Yapı Kayıt Belgesi’ verildi. “Senin beyanına göre binana sağlam diye belge veriyorum. Depremde binan yıkılırsa, can ve mal kaybın olursa sorumlusu sensin, ben karışmam” anlamına gelen “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” cümlesi eklendi (İmar Kanunu geçici 16. md. /10. son cümle). Bunun yazılması, nasıl ki depremde zarar gören binalarda kamunun sorumluluğunu ortadan kaldırmıyorsa,  site yönetimlerine yazılan yazı da belediyelerin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

2- Site yöneticisinin sorumluluğu nedir?

Site yöneticileri böyle bir yazıyı alınca, hiçbir şey olmamış gibi davranamazlar. Esasen böyle bir yazı gelmese bile deprem riski gerçeği karşısında sitedeki binaların depreme dayanıklı olup olmadığının tespitinin yaptırılması gerekir. Bu yöneticinin görevi olduğu kadar, tek tek kat maliklerinin de görevidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesine göre; kat malikleri binalarının sağlamlığını korumak ve sorun varsa gereğini yapmakla yükümlüdürler. KMK’nın 37. maddesindeki yasal düzenleme gereği bu konuda görevli olan site yöneticisi, görevini yapmadığı için site sakinlerinin zarar görmesine, mağdur olmasına neden olursa meydana gelen zarardan sorumlu tutulabilir. Çünkü, KMK’nın 37. maddesi gereği yöneticiler kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olurlar.

BİR MALİKİN TALEBİ DE YETERLİ

3- Yazı gelen site yöneticisi Genel Kurul’u toplamak zorunda mı?

Acil ve zorunlu bir tamirat, bakım-onarım işi olduğunda; yönetici GK’yı toplamadan gerekenleri derhal yapmak/yaptırmak zorundadır. Ancak, deprem riski açısından binaların riskli yapı olup olmadığının tespiti ve sonraki süreç mülkiyet hakkıyla doğrudan ilgili ve maliyetli olduğu için, GK’nın toplanması gerekir. GK, riskli yapı tespitinin 6306 Sayılı Yasa uyarınca resmi olarak mı, özel olarak mı yapılması gerektiğine karar verir ve ona göre bütçe oluşturulur. Ayrıca, binanın riskli yapı olduğunun anlaşılması halinde ne yapılacağı konusunda malikler istişare eder, hazırlık yaparlar. GK’da riskli yapı tespitinin yapılmasına gerek olmadığı yönünde karar çıkarsa, bu karara muhalefet edenler, o kararın iptali için dava açabilirler. Hatta, tek bir malik bile, binasının riskli yapı olup olmadığının tespitini isteyebilir. 

4- Site yöneticisi malik değilse ne olacak?

6306 Sayılı Yasa uyarınca riskli yapı tespitine ilişkin başvuruları malikler yapabildiği için, GK’da karar alınsa ve yöneticiye yetki verilse bile malik olmayan yönetici böyle bir başvuruyu yapamaz. Başvurunun maliklerden biri adına yapılması gerekir. Ancak, yasada öngörülen şeklin dışında özel rapor alınacaksa (GK’da kendisine görev ve yetki verilmişse) malik olmayan yönetici bu işlemleri yapabilir.

BİR BLOK RİSKLİ ÇIKARSA...

5-  Bir sitede sadece bir blok riskli çıkarsa o blok nasıl hareket etmelidir?

O bloktaki malikler binalarını yeniden yaptırabilirler. Bu konuda yanlış bir bilgi dolaşıyor. Diğer bloklardaki malikler ve site GK’yı kabul etmezse, o blokta inşaat yapılamayacağı zannediliyor. Bu doğru değil. Diğer bloktakiler razı olmazsa, riskli yapı olduğu için yıkılan binanın malikleri evsiz mi kalacaklar? 6306 Sayılı Yasa uyarınca riskli yapı olarak tespit edilip yıkılan binanın malikleri 2/3 arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla binalarını eski haline uygun olmak kaydıyla yeniden yaptırabilirler.

6-  Blok yönetimleri varsa belediye yazıları kime gider?

Belediyelerin site yöneticilerine deprem risk analizi yaptırmalarıyla ilgili uyarı yazısı göndermesine ilişkin yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Buu konuda kendilerini sorumlu hisseden belediyelerin, emlak vergisi mükellefi olarak kaydı bulunan maliklere doğrudan tebligat yapması daha doğru olur. Blok yöneticilerine de tebligat yapılabilir. Ama, blok yöneticilerinin kimler olduğunu bilecek bir altyapıları yoktur.  

KAT KARŞILIĞINDA NELERE DİKKAT  EDİLMELİ

BİNALARINI yıktıran vatandaşlar çoğu zaman, bir müteahhitle (yükleniciyle) kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak yeni bina yaptırıyor. Bu sözleşme yapılırken nelere dikkat edilmeli? Avukat Kısacık’ın bu konudaki sorular üzerine yaptığı uyarılar da şöyle:

HUKUKİ-TEKNİK DANIŞMANLIK HİZMETİ ALIN�

Riskli yapı olduğu için veya başka nedenlerle binalar yıkılıp yeniden yapılırken veya boş arsaya bina yaptırılırken, çoğu zaman bir müteahhitle (yükleniciyle) kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılan iş bu sözleşmeler yapılırken, çoğu kez hiçbir hukuki/teknik danışmanlık hizmeti alınmamaktadır. Bunun sonucu olarak da büyük mağduriyetler doğmaktadır. Ücret ödememek için destek almadan, rastgele sözleşme yapan arsa sahiplerine bunun maliyeti çoğu zaman kat kat fazla olmaktadır. İnşaatı yarım bırakan müteahhitlerin, daha baştan üzerlerine aldıkları tapuları (arsa paylarını) 3. kişilere devrettiğinde ortaya çıkacak sorunları düşünün.

HEM EVİNİZDEN HEM ARSANIZDAN OLMAYIN

Daha önce eviniz varken, şimdi sadece arsanız var. Üstelik daha önce arsanın tamamı sizinken, şimdi yükleniciden arsa payı satın alan komşularınız var, arsanın tamamı sizin değil artık. Hem evinizden oldunuz hem arsanızdan.

Dava açsanız, ağır işleyen yargı sisteminde sonuç almanız 8-9 seneyi buluyor. Yıllarca mahkeme koridorlarında sürünüyorsunuz. Bunlara meydan vermemek için, arsa sahiplerinin teknik/hukuki destek almadan sözleşme imzalamaması gerekir.

SÖZLEŞMEDE SÜRE NET OLMALI

Bu sözleşmede süreler net belirlenmeli. Binanın yıkılması, inşaat ruhsatının alınması ve inşaata başlama, kaba inşaatın, ince işlerin bitişi, bahçe ve peyzaj düzenlemesi, iskânın-kat mülkiyeti tapularının alınmasıyla ilgili süreler açık ve net bir şekilde belirlenmelidir. Teminat alınmalıdır. Cezai şart konulmalıdır. Kullanılacak malzemeler ve teknik özellikler, ayrıntılı olarak belirlenmelidir. İnşaata başlar başlamaz (sözleşme gereği) kendisine kalacak yerlerin tapusu yükleniciye hemen verilmemelidir. Sözleşmeye kademeli devir yapılacak şekilde hükümler konulmalıdır. Yüklenici hak ettiği kadar yerin tapusunu, hatta biraz daha azını almalıdır ki, inşaat yarım kaldığında arsa sahipleri mağdur olmasınlar. Bu ve benzeri hususların sözleşmede yer alması, olası mağduriyetleri önleyecektir.