Ders çıkarmamız gereken olaylar

Yaşanan konut kredileri sorunun arkasında üç önemli parametre olduğunu vurgulamıştım: yanlış değerlendirme (misjudgement), yanlış yönlendirme (misguidance) ve yolsuzluk (corruption). Başımıza bir şey gelmesini istemiyorsak bu üçünden de kaçınmalıyız. Kaçınamadığımız durumlarda, bu etkenleri asgaride tutmaya çalışmalıyız.

ALTYAPI

Türkiye’de konut kredileri piyasası daha çok küçük. Ama, piyasanın hızlı bir biçimde büyüme potansiyeli var. Dolayısıyla işi baştan sıkı tutmakta sayısız yararlar var.

Şimdilik, bankalarımız kendi kaynaklarından konut kredilerini finanse ediyorlar. Bazıları küçümsenmeyecek vade uyumsuzluğuna müsamaha gösteriyorlar. İki ay vadeli mevduatlardan elde ettikleri paraları yedi yıllık konut kredilerine tahsis ediyorlar. Bu kredilerin toplam içindeki payının düşük olması şimdilik önemli bir tehdit teşkil etmiyor.

Bazı bankalarımız yine kısa vadeli döviz mevduatlarından ya da dış borçlanmalarından elde ettikleri dövizler karşılığında (swap) yurt dışından uzun vadeli Türk Lirası krediler alıyorlar. Bu paralarla uzun vadeli konut kredileri veriyorlar. Bir anlamda, dolaylı vade uyumsuzluğu yaratıyorlar. Ama, faiz risklerini asgaride tutuyorlar denebilir.

Bankalarımız tarafından verilen konut kredileri henüz başka finans kuruluşlarına satılma aşamasına gelmedi. Geldiğinde, bankalarımız verdikleri konut kredilerini başkalarına (büyük ölçüde yurt dışında bu konuda uzmanlaşmış finans kurumlarına) satarak kaynak yaratacaklardır. Bu kredileri satın alan kurumlar varlığa dayalı menkul kıymetler ihraç ederek bankalarımızdan satın aldıkları konut kredilerini finanse etmeye çalışacaklardır. Bu şekilde, köşe başındaki bir banka şubesinden alınan konut kredisi aslında Türkiye’nin dünya haritasında nerede olduğunu bilmeyen bir takım yatırımcılar tarafından finanse edilmiş olacaktır. Bizim bankalarımız da bu menkul kıymetlere rağbet edeceklerdir.

Bu sistemin yapısal olarak sorunsuz çalışabilmesi için kredi verilen ev depreme, yangına ve diğer afetlere sigortalı olmak zorundadır. Bu şekilde, varlıklar dış risklere karşı korunmaya çalışılacaktır. Kredi verilen evin piyasa değerinin doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Geçekten piyasa değeri 100 bin YTL olan bir eve kağıt üzerinde 200 bin YTL fiyat biçip 150 bin YTL kredi verilmesi sorunların başlayacağının işaretidir.

RİSKLERİ AZALTMAK

Daha bu noktalardan uzaktayız. Uzakta olmamız olası sorunları asgaride tutabilecek yapıyı oluşturabilmemiz için bir şanstır. Bu şansı iyi kullanmamız gerekir. Özellikle, konut değerleme şirketlerinin gözetim ve denetimi çok önemli olmaktadır.

Konutların fiziksel sağlamlığı ve yakın gelecekte ihtiyacı olabilecek ek yatırım giderlerinin tahmini de önemlidir. Her şeyden önemlisi, konut kredisi alan hane halkının krediyi ödeyebilme gücünün iyi değerlendirilmesi gereklidir.

Kısacası, yanlış değerlendirme ile yanlış yönlendirmeyi asgaride tutacak önlemler alınırken, yolsuzluğa meydan vermeyecek bir yapının kurulması önemlidir. Amerikan piyasasında yaşananlar bize bunu çok yakından göstermiştir.