Gayrimenkulün değişen halinin farkındayız

Bugüne kadar sanayi ve alt yapı inşaatları yapan 15 yılık inşaat firması Ünal İnşaat konut üretimine de el attı. İstanbul’da rezidans ve konut projelerine ağırlık veren şirket İstanbul in markasıyla 4 projeye birden imza atıyor. Satış ve pazarlamada farklı stratejilerle hareket eden Ünal İnşaat’ın Yönetici Ortağı Cem Altıntaş konut pazarlamasında fark yaratmanın önemli olduğunun altını çiziyor.

Konutların fiyatlandırılmasında farklı bir strateji uyguladıklarını söyleyen Cem Altıntaş, “Topraktan girme hikayesi bizim için çok önemli. Ekibimizin kendi datasında olan müşteri kitlesi var. Konutların yüzde 5’ini lansman fiyatından önce, bölgenin kelepir fiyatıyla satışa açıyoruz. Daha sonra yüzde 2 zam yapıyoruz. Böylece projenin maliyet riskini sıfırlıyoruz. O maliyet riski neyse, bu zamanda bizden yer alan kişi hep memnun kalıyor.” diyor ve sebebini şöyle açıklıyor: “ Proje bittiğinde banka getirisinin çok üzerinde bir getiri elde ediyor. Bununla ilgili bir yazılım çalışması yapıyoruz. Mesela, siz bizden daire almaya geldiniz ama almadınız. Bir müddet sonra, size bir sanal tapu hazırlıyoruz ve e-mail atıyoruz. Evin fiyatı da 120 bin TL. Bunu aldığınız gün dolar şu kadardı, euro şu kadardı diye, diğer yatırım araçlarının getirileriyle birlikte sizin kazancınızı hesaplayarak yolluyoruz. Bir daha zam yaptığımızda bir daha size e-mail atıyoruz. O gün aldığınız daireden şu kadar kazandınız diye. Sürekli sizin satın alma duygunuzu tetikliyoruz, almamış olmanıza rağmen. Siz de bir müddet sonra, araştırma yapıyorsunuz. Fiyatların geldiği noktayı da görüyorsunuz. Bir sonraki projeden dairenizi alıyorsunuz. İnsanların genelde yaptığı hata şu; bayramlarda kandillerde mesaj atmak. Bunu herkes yapıyor. Önemli olan fark yaratmak. Farklı şeyler yapmak. Biz gayrimenkulün bu değişen halinin farkındayız.”

En önemlisi kira karşılama oranı
“Gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmesi gerekiyor?” diye sorduğum Altıntaş, şöyle yanıtlıyor: “Öncelikle bölgenin bugünkü gerçek metrekare fiyatına bakmak gerekiyor. Söz konusu bölgede nitelikli bir binanın kaça satılacağına dikkat edilmeli. Gelecekte bölgenin ne şekilde gelişeceğini bilmek önemli. Bunların hepsi bir çarpan olarak hesap edilir ama gerçeklerle bağdaşmayan reel hesaplamalardan uzak projeler de yok değil. Ayrıca şehrin iç kısımlarından kaçmamak gerekiyor. Ne olursa olsun şehrin merkezinde olmak ya da şehrin merkezine yakın bir noktada yer almak her zaman getiri sağlayan bir durum. En önemli konu ise kira karşılama oranı. Burada yatırımcıların şunu düşünmesi gerekiyor: “Kabaca yatırımım bugünün kira bedeli ile kendini ne kadar zamanda amorti edebilir?” Artık İstanbul için 20 yıl kabul edilebilir bir hale geldi. 15 yıl civarı projeler arsa maliyetleri doğrultusunda çok zorlaştı. 10 yıl civarı ise neredeyse imkansız.Tabii bunlar reel ve gerçek hesaplamalarla oluşacak sonuçlar. Firmaların kendi söylemleri genelde gerçeklerle bağdaşmıyor. Yatırımın bir diğer ayağı da alınan gayrimenkulun ürettiği aidat. Yani evinizi kiraya veremediğinizde cebinizden çıkacak para. Bugün orta sınıf bir projede aidat metrekare başına 4-5 TL civarında. Lüks projelerde (havuzu, süs havuzu, spor salonu vs.) ise aidat 7-8 TL’yi bulmakta. Gayrimenkule yatırım yapacaklara önerim, düşük aidatlı ya da maliyeti olmayan projeleri bir kez daha düşünmeleri olacaktır.”

Gördüklerinize ve kanuna inanın!
Günümüzde kağıt üzerinden ya da maketten satılan bir sürü proje var. Sektör dinamikleri şu an bu şekilde satışları sağlıyor. Bu satıcılar için çok avantajlı ve istenir bir durumsa da alıcılar için birçok tehlikeyi de beraberinde getiriyor. Peki gayrimenkul projelerini tüketici nasıl okumalı?  Altıntaş, konut alıcılarına şu tavsiyelerde bulunuyor: “Projede yer alan ortak alanları dikkatle incelemeleri sosyal donatıların konumlandırılmasına, otopark çözümlerine, teknik alan oranlarına, kat bahçelerine özenle ve sabırla önem göstermeleri. Satın almak istedikleri mülkün brüt-net oranı da bir diğer önemli unsur. Maalesef İstanbul’da yüzde 65’lere varan brüt-net oranları söz konusu. Gelelim en önemli konuya, projenin belediye tarafından onaylı haliyle satılan hali arasındaki karşılaştırmanın sağlıklı ve profesyonel bir yardım alınarak yapılması şart. Yakın geçmişte satın alınır alanın neredeyse iki katına çıkaran ve bunun için bir sürü mevzuat dışı teknik alanlar üreten ve maalesef bunları daireye aitmiş gibi satan ve zengin olan firmalar da gördük. Hep birlikte nasıl iskan alacaklarını takip edeceğiz elbette ama size tavsiyem korkulu rüya görmeyin! İşinizi sağlama bağlayın. Kimseye değil, kendinize, gördüklerinize ve kanuna inanın.”

3 yıl içinde 4 proje
İstanbul in Bomonti, Ünal inşaat’ın ilk konut projesi. 4 bin metrekare arazi üzerinde inşa edilen proje, 32 daire ve 4 ticari alandan oluşuyor. 8 ay içinde tamamlanması planlanan projede metrekare fiyatları 2500 dolardan başlıyor. Alanları 60 metrekare ile 200 metrekare arasında değişen konutlar, 1+1 ve 2+1 tipinde inşa ediliyor. Şirketin diğer projesi Zeytinburnu’nda 10 bin metrekarelik arazi üzerinde inşa edilecek. Projede toplam 320 konut ve az sayıda ticari ünitelere de yer verilecek. Mayıs ayında satışa sunulması planlanan projenin teslim tarihi ise 24 ay sonra. Metrekare fiyatları 4 bin TL’den başlayan projede 42 metrekare 1+0, 59 metrekare 1+1 ve 89 metrekare 2+1’ler yer alacak. Ünal İnşaat Yönetici Ortağı Cem Altıntaş, Zeytinburnu projesinin mimarisinde fark yaratacaklarını söylüyor. Altıntaş, “Doğal formları mimarinin içine katacağız bu projede. Ağaç kabuğu, bal petekleri, kaplumbağa kabuğu formunu binaların üzerine giydireceğiz. Farklı bir mimari olacak. Dokusu ve hikayesi olan bir mimari istiyoruz. Yapılan projelerde binaların görünümlerinden çok hoşnut değilim açıkçası. Dışarıdan bakıldığında hoş görünüyor ama nasıl yaşanacağı bilinmiyor. Bütün binalar metalden, camdan, ahşaptan yapılıyor. Ancak 15 yıl sonra neye dönüşecek bilemiyoruz. Kimsenin görselliği ile alakalı bir kaygısı yok Herkes satılabilir olmasına dikkat ediyor. Bu açıdan çok yapay buluyorum. İstanbul’a bir bakın, geçmiş dönemin haricinde mimari olarak değer taşıyan hangi binadan söz edebiliriz ki...”

Termal devremülkler talep görecek
Orta vadede şirketlerin sağlık ve termal ürünleri bir arada bulunduran devremülk projelerinin ciddi derecede talep göreceğini söyleyen Altıntaş, “Özellikle Avrupa’da sağlık fonlarının termal tedaviyi karşılaması ciddi bir finans akışı sağlıyor. Ne yazık ki Türkiye olarak devremülk satışında Avrupalı müşterileri biraz üzdük geçmişte. Bu noktada İskandinav pazarı kısmen daralmış durumda. Rusya ve Doğu Avrupa kanadı söz konusu Pazar için daha uygun gözükmekte. Dönemsel kiralamada yaz ve bahar ayları özellikle nitelikli ve eşyalı konut pazarı için önemli burada. Esas sıkıntı şehir merkezinde uygun fiyatlı ve nitelikli bina bulmakta. Tabii yurt dışından bakıldığında en önemli konu toplu taşımaya olan yakınlık. Ne yazık ki İstanbul bu açıdan çok çok gerilerde” diyor.

İstanbul’un ikon binası olacak
Ünal İnşaat’ın Bağdat Caddesi’nde henüz proje aşamasında olan bir ofis projesi de bulunuyor. 2 bin 600 metrekare arsa üzerinde 6 bin metrekare inşaat alanına sahip bir proje olacağını söyleyen Altıntaş, “Yapıldığı zaman İstanbul’un simge binası olacak” diyor. Bir diğer projesi İkitelli’de inşa ediliyor. Bu projenin daha önce iki fazı tamamlandı. Bu yıl içinde diğer iki fazın inşaatına başlanacak. Biri 19 bin metrekare,  diğeri ise 18 bin metrekare alan üzerinde yükselecek ve bu yılın sonunda teslim edilecek.