Balkon davası

“Komşularımın tümünün mü izni gerekiyor”, “Bu izin yazılı mı olmak zorunda” diye soruluyor. O maillerden biri de şöyle:
“Alt komşum küçük gömme balkonunu, PVC doğramayla kapatmak istiyor. Duvar yıkımı, apartmanda değişiklik olmayacak. Apartman Yönetim Kurul’nda karar alınması ve 11 dairede oturan tüm daire sahiplerinin izni gerekir mi?”
İşte size yanıtım.
Bu konunun hem imar mevzuatı hem de kat mülkiyeti boyutu var. İmar Kanunu’nun 21. maddesinde, “Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir” deniyor.
Bu hükme göre yapının bağlı bulunduğu belediyenin imar yönetmeliğine bakılarak durum değerlendirilir. İmar yönetmeliğinde bir hüküm yoksa, hatta gömme balkonun kapatılması ruhsata tabi olmasa bile, böyle bir uygulama ruhsat eki mimari projeye aykırı sayılıyor. Çünkü mimari projedeki plan ve görünüş değişiyor. Ruhsat gerekebilir.

4/5 ÇOĞUNLUK ŞARTI

Kat Mülkiyeti Kanunu açısından işiniz daha kolay. Kanunun ilgili 19/2 maddesi 14 Kasım 2007’de değişti. Önce o değişikliğe bakalım:
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”

* * *

Görüldüğü gibi bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde boya, badana, onarım, tesis yaptıramıyor. Daha önceden oybirliği gerektiren bu işler için son değişiklikle artık oyçokluğu aranıyor. Bu nedenle ister gömme ister açık, isterse yarı açık olsun tüm balkon kapama işlemlerinde kat mülkiyeti açısından kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekiyor. Siz de sorunla karşılamak istemiyorsanız, bu izni komşularınızdan alın.

YARGITAY’IN KARARI VAR

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin de bu yönde bir örnek kararı var. O karar da bakın özetle şöyle:
“Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Yasanın 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planının 22. maddesinde açıkça bağımsız bölümlerin balkonlarının kapatılamayacağı, balkon ve pencerelere güneşlik, jaluzi ve benzeri dış elamanların taktırılamayacağı hükme bağlanmıştır. Yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporundan davalının A2 Blok 18 numaralı bağımsız bölümünün mutfak balkonunu 12 parçadan oluşan cam ile kapattığı, bu camların sabit ray üzerinde kayarak açılıp kapandığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı bu sistemin varlığı dosyadaki fotoğraflarda da görüldüğü gibi bu konuda davanın tarafların arasında da çekişme yoktur. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması ve/veya tek parçadan ya da bir kaç parçadan (somut olayda olduğu gibi desensiz 12 cam plakadan) oluşması sonucu değiştirmez.
Saptanan bu durum karşısında davalının bağımsız bölümünün balkonunu mimari projeye ve yönetim planının 22. maddesi hükmüne aykırı olarak kat maliklerinin rızası bulunmaksızın kapatmış olmasının Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 19. maddesi hükmüne aykırılık oluşturduğu gözetilerek davanın kabulü ile dava konusu edilen balkonun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.”