Şimdi de kiracı ev sahibi tartışması

Yeni düzenleme ile kiracı - ev sahibi ilişkileri, yeni esaslara bağlanıyor. Hemen belirtelim, kiraya verilen konut ve işyerleri ile ilgili yeni bir yasa, henüz çıkmış değil. Ortada bir tasarı var. Tasarının Meclis’te görüşülüp aynen kabul edilmesi halinde, açıklanan hükümler geçerli olacak. O nedenle, şu anda kiracı-ev sahibi ilişkileri konusunda, yeni bir gelişme yok.

KİRA ARTIŞI VE GÜVENCE

Tasarı’ya göre; bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira artışı ‘üretici fiyat endeks (ÜFE)’ oranını aşamayacak. Bu hüküm:

- İlk kiralamada, mal sahibinin kira tutarını serbestçe belirlemesine, bir sınır getirmiyor.

- Kira sözleşmesinin, bir yıldan uzun olmadığı örneğin bir yıl olduğu durumlarda, mal sahibi, kira artışı konusunda, ÜFE’ye bağlı olmayacak.

- Ev sahibine verilecek güvence parası, üç aylık kira tutarını aşamayacak. Bu para, vadeli bir hesaba yatırılacak. Banka, güvence parasını iki tarafın anlaşması ya da mahkeme kararına göre geri verilebilecek.

Güvence parasının, boş dükkan ya da konut veya dayalı döşeli ev kiralanmasında, aynı olması, ciddi bir çelişki olarak göze çarpıyor. Tasarı Meclis’te görüşülürken, bu konuda bir ayırım yapılmasında yarar var.

- Kiracı, sözleşmesi bitince, ev sahibinin rızasıyla, evde yaptığı, evin değerini artırıcı değişikliklerin bedelini talep edebilecek.

- Aile konutu olarak kiralanan evden, eşe danışılmadan ve eşin açık rızası olmadan çıkılamayacak. Bu düzenleme ile bir yandan AB uygulamasına uyum sağlanmakta diğer yandan da eş ve çocukların mağduriyetleri önlenmeye çalışılmaktadır.

BOŞALTMA VE DEVİR

- Basında, yeni tasarı hakkında bilgi verilirken ‘Ev bana gerekli. Oğlum evlenecek çık’ denilerek, kiracının çıkarılması durumunda, evin üç yıl geçmeden, eski kiracısından başkasına kiralanamayacağı, şeklinde haberler çıktı. Oysa, bu uygulama şu anda da var. İhtiyaç nedeniyle kiracının çıkarılması durumunda, o ev ya da işyeri, üç yıl geçmeden, eski kiracısından başkasına kiralanamıyor (Borçlar Yasası, Md. 7 ve 15).

- Bu konuda gözden kaçan bir başka ayrıntı da kiralanan konut ya da işyerinin devredilmesiyle ilgili. Kiracının, kiraladığı konut ya da işyerini, mal sahibinin onayı alınmak suretiyle devir edilebilmesi, mevcut Borçlar Yasası’nda da yer alıyor (Borçlar Yasası, Md.12). Dolayısıyla, bu da yeni bir olay değil. Ancak, işyeri kiralamalarında, mal sahibi ‘haklı bir gerekçe ve özel bir neden’ gösteremezse, devir işlemine artık karşı çıkamayacak.

VERGİ ENGELİ

Son zamanlarda, düşük vadeli konut kredisi ve yaklaşan mortgage rüzgarının da esintisi ile konut ve işyeri fiyatları, olması gerekenin çok üzerinde arttı. Bu aşamada, konut kiralarında da ciddi bir artış oldu. İşin doğrusu, kiralar konut üretimi artarsa dengeye gelir. İdari önlemlerle, sonuca ulaşılması zor.

Konut kiralarındaki artışın, ÜFE oranına bağlanması durumunda, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde yer alan, emsal kira bedeli müessesesinin de kaldırılması gerekiyor. Aksi halde, ev sahipleri, aldıkları kiranın üzerinde bir kira beyan etme durumu ile karşı karşıya kalabilirler.

Gayrimenkul kiraları ile ilgili düzenlemenin, izlenen serbest piyasa ekonomisine de ters düşmeyecek şekilde, ülkemizin sosyal ve ekonomik koşullarına uygun olarak düzenlendiği ölçüde, bu konudaki tartışmalar azalır. Aksi halde, bazı hükümler, kağıt üzerinde kalabilir.