İskânı olmayan arsa paylı evlere sıfır vergi niye yok?

Okurlarımızdan gelen sorulara ve şikayetlere baktığımızda; bazı belediyelerin emekli, işsiz, ev hanımı ve engellilere, “indirimli (sıfır oranlı)” emlak vergisini uygulamak için binaya ait “iskân belgesi”nin alınması şartını aradığı fark ediliyor.

EVE ARSA VERGİSİ

Bazı belediyeler de “Sizin tapunuz kat irtifaklı arsa tapusu. İskân almamışsınız. O halde konut (bina) değil, arsa vergisi ödeyecektiniz” diyerek, geriye dönük “cezalı” arsa vergisi istiyormuş. Arsa vergisinin, oran olarak “konutun üç katı” olması da ciddi vergi yükü yaratıyor.
Olaya bu açıdan baktığımızda, başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelindeki konutların, yarıdan fazlasının iskânı yok.Tapuları da kat irtifaklı arsa tapusu..
Milyonlarca vatandaşı ilgilendiren bu konu çok önemli olduğu için kişisel yorumdan öte belediyelerin itiraz edemeyeceği, resmi bir görüş ve belgeyi dayanak göstermekte yarar var.

MALİYE NE DİYOR?

Vergi olayının patronu Maliye olduğuna göre, bu konuda Maliye’nin görüşü çok önemli.
Sonuçta Maliye ne diyorsa, belediyelerce onun uygulanması gerekiyor.
Konuyla ilgili olarak Gelir İdaresi Başkanlığı, İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın, 21 Şubat 2012 Tarih ve GİB.4.34.18.01- 006.01- 655 sayılı özelgesi var. Birlikte okuyalım;
“Emlak Vergisi Kanunu’nun 8’inci maddesinde yer alan, ‘indirimli bina vergisi’ oranı (sıfır) uygulamasından yararlanmada, binaya ait iskân belgesinin alınma şartı bulunmamaktadır.
Bu itibarla, Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekare’yi geçmeyen tek meskene sahip olunması ve diğer koşulların da bulunması halinde, arsa paylı (hisseli) mesken nedeniyle, indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulamasından yararlanılması mümkündür”.

ÖDEYENE İADE

Yukarıdaki özelgeden de fark edileceği gibi, iskânı olmayan ve tapuda arsa gözüken, başka bir anlatımla “kat irtifaklı arsa tapusu” olan binalar, “sıfır oranlı emlak vergisi” uygulamasından yararlanabiliyor.
Bu durumda olup da geçmiş yıllarda, emlak vergisi ödeyenlere gelince; bunların düzeltme yolu ile ödedikleri vergilerin iadesini istemeleri halinde, 2007-2011 yıllarında ödenen vergilerin ilgili belediyelerce “iade” edilmesi gerekir.

Gurbetçi işçinin Türkiye’deki konut kira geliri

-  Türkiye’de kooperatiften alınmış bir evim var. 1 Mayıs 2012’den itibaren aylık 440 liraya kiraya verdim. Babam (83 yaşında) bildirim yapmak için vergi dairesine gitmiş, ilgilenmemişler. Ne yapmam gerekir?
YANIT: Acele etmenize gerek yok. Kira gelirinde “tahsil” esas. 2012’de 3.000 lirayı aşan bir kira tahsil ederseniz
1-25 Mart 2013’de beyan edeceksiniz. Kiraları 2012’de düzenli tahsil ederseniz 440 x 8 = 3.520 lira kira geliriniz olacak. Bunun 3.000 lirası istisna. Kaldı 520 TL. Bundan da yüzde 25 yani 130 TL “götürü gider” düşüp, 390 TL’nin yüzde 15’i oranında gelir vergisi ödeyeceksiniz.

Kiracı kaçtı, bir de vergi mi ödeyeceğim?

- 2011 yılı eylül ayında evimi aylık 1.500 liraya kiraya verdim. Kiracı bir kaç ay kirayı düzenli ödedikten sonra, Ocak ayından itibaren hiç kira ödememeye başladı. Ödedim, ödeyeceğim derken 21 Mayıs günü evi boşaltıp kaçmış. Ben beş aylık kira almadığım halde şimdi bir de gelir vergisi mi ödeyeceğim?
YANIT: Diğer konulara bir şey diyemem ama kira vergisi konusunda rahat olun. Kirada “tahsil esası” geçerli. Tahsil etmediğiniz kirayı beyan etmeniz ve vergi ödemeniz gerekmiyor.

Benim kışlık, eşimin de yazlık evine vergi iadesi var mı?

-  Eşime ait bir yazlık, bana ait bir kışlık konutumuz var. İkimiz de 2001’den bu yana emekliyiz ve emlak vergilerini ödüyoruz.
-  Emekli olduğumuz için vergiden muaf mıyız?
-  2007’den beri ödediğimiz vergileri geri alabilir miyiz?
YANIT: - Eşiniz, yazlık evi için emlak vergisi ödemeye devam edecek.
-  Siz, diğer koşulları da taşıyorsanız emlak vergisi ödemeyeceksiniz. Ödediğiniz emlak vergilerini de 16 Mayıs tarihli Hürriyet’te ayrıntılarıyla açıkladığımız gibi, iade olarak geri alabilirsiniz.

Emlak vergisi gider yazılır mı?

-  Kiraya verdiğim ev için ödediğim emlak vergisini, gider olarak indirebilir miyim?
YANIT: Kira gelirinizi beyan ederken, “gerçek gider” yöntemini seçerseniz, emlak vergisini de gider olarak düşebilirseniz (Bkz. GVK. Md.74/5).

Ev 200 metrekareyi aşıyor ama kişi başına 200’ün altında

-  Eşimle beraber, 1/2 hisseli evimiz var. Eşim ev hanımı ve çalışmıyor. Konutumuz brüt 200 metrekareyi aşıyor ama 1/2’si kişi başına 200 metrekare’nin altında. Eşimin hissesine düşen büyüklük 200 metrekare’nin altında olduğuna göre, “sıfır oranlı” emlak vergisi avantajından yararlanabilir mi?
YANIT: Burada, kişi başına düşen metrekare değil, konutun toplam metrekaresi esas alınıyor. Bu nedenle, siz ve eşiniz emlak vergisi ödeyeceksiniz.
Tapuyu haziranda alacağım KDV ne olacak?
-  İzmir Mavi Şehir’de 88 metrekare brüt 1+1 daireyi, (KDV dahil) 235 bin liraya aldım. Parasını da ödedim. Tapusunu Haziran’da verecekler. Tapuyu almadan KDV’yi artıran kanun ve kararname çıkarsa ne yapacağım?
YANIT: Rahat olunuz. Yasa çıktığı tarihte, inşaat ruhsatı alınmış olan binalardaki konutlar için yüzde 1 KDV uygulanması düşünülüyor.

Evin intifa hakkını kayınvalideme verdim vergi öder miyim?

-  Sahibi olduğum evde kayınvalidem oturuyor. Bir yazınızda, “kira almasanız dahi kira geliri elde ediyor gibi beyanda bulunup bir anlamda ‘kaynana vergisi’ olarak, gelir vergisi ödeyeceksiniz” demiştiniz. Bunun üzerine, o evin intifa yani yararlanma hakkını kayınvalideme devrettim. Bunda da bilmediğim başka bir “kaynana vergisi” var mı?
YANIT: Sizin gibi hayırlı bir damattan vergi almak değil aksine “vergi iadesi” yapmak gerekir.  Ancak mevzuatta böyle bir iade yok. Vergi ödemeye gelince, herhangi bir vergi ödemeyeceksiniz. Yani gelir vergisi yok. Evin emlak vergisini bile kayınvalideniz ödeyecek. Size vergi yok ama intifa hakkı nedeniyle kayınvalidenizin veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermesi gerekir.

Altı daireyi satınca yüzde sıfır vergi ödersiniz

-  Babadan kalma 1.800 metrekare arsam var. Bir müteahhit talip oldu ve üzerine yapacağı binadan altı daire vereceğini söyledi. Bu daireleri 5 yıl içinde satarsam yüzde kaç gelir vergisi öderim?
YANIT: Yüzde “sıfır” gelir vergisi ödersiniz. Nedenine gelince, “miras kalan arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi” karşılığında alınan dairelerin, beş yıl içinde veya bu süre geçtikten sonra satışı gelir vergisine tabi değil.

Emekliyim, iki evimden de niye emlak vergisi alınıyor?

-  Ben eşi de emekli olan bir ev hanımıyım. Birinde oturduğum iki dairem var. Belediyeye emekli olduğumu bildirdiğim halde iki evimden de emlak vergisi alınıyor. Birinden alınması gerekmez mi?
YANIT: Bir eviniz olsaydı, emlak vergisi ödemeyecektiniz. İki eviniz olduğu için ikisine de vergi ödeyeceksiniz. Nedenine gelince; yasa böyle...

Beyaz eşya ve kombi harcaması gider yazılır mı?

-  Kira aldığım konuttan elde edeceğim kira gelirini artırmak amacıyla, konutu yeni aldığım kombi, çamaşır makinesi, kurutma makinesi, plazma televizyon ve ankastre fırınla kiraya vereceğim. Gerçek gider yöntemini seçmek suretiyle, bu harcamaları kira gelirinden düşebilir miyim?

YANIT: Kira geliri elde ettiğiniz ev için yaptığınız harcamalardan;
-  Kombi ve ankastre fırın harcamaları, maliyete eklemek suretiyle amortisman yoluyla kira hasılatından indirilebilir.
-  Çamaşır makinesi, kurutma makinesi ve plazma TV harcamalarının ise, doğrudan indirim yapılması veya amortisman yolu ile gider yazılması mümkün değildir.