Gayrimenkul kirası ve satışına özel sürprizler geliyor

Bu sürprizleri şimdiden açıklayalım ki hesabınızı ona göre yapın.

KİRA ARTIŞI

Kira artışına Borçlar Kanunu ile bir tanım getirildiğini biliyorsunuz.
-Konutlarda; kira artışı yıllık ÜFE artış oranını geçemiyor.
Bu da 12 aylık ortalamalara göre, bir önceki kira yılında ÜFE’deki (üretici fiyat endeksindeki) artış oranını geçmeyecek şekilde bulunuyor (Borçlar K. Md.344/1).
Örneğin, Aralık ayı konut kiralarındaki artış, 3.93’ü, Ocak ayında yapılacak artış da yüzde 4.10’u aşamayacak.
-İşyerlerinde; kira artışı farklı. ÜFE’ye veya başka bir göstergeye bağlı sınırlama yok.
1 Temmuz 2020 tarihine kadar, serbestçe belirlenebilecek. Örneğin, Aralık ayı kira artışı yüzde 10 veya daha fazla kira artışı sürprizi olabilecek (6217 sayılı Kanun Geçici Md.2).

EMSAL KİRA SÜRPRİZİ

Kira gelirine “bir başka sürpriz” de, yüzde 200-300 hatta yüzde 500’ü veya 1.000’i bulabilen “emlak vergisi arsa m2 değeri” artırımı ile ilgili..
Daha önce ayrıntılı olarak yazdık.
- Konut veya işyerinin emlak vergisi değeri hesaplanırken, “arsa payı değeri” de bina maliyetine ekleniyor.
- 2014 ve izleyen yıllar için İstanbul başta olmak üzere, bir kısım illerde “arsa metrekare birim değerlerinin” çok yüksek belirlendiği “bazı belediyeler” var. Daha önce örnek verdik. İstanbul Şişli’de bir sokakta, gerçek değeri 300-400 bin lira olan bazı evlerin, emlak vergisi değeri, astronomik arsa değer tespiti nedeniyle, 2.4 milyon TL çıkıyor.
- Böyle olunca, bu evleri kiraya verenler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde yer alan en az “emsal kira bedeli kadar kira geliri” beyan etme zorunluluğundan dolayı, gerçekte ayda 1.500-2.000 TL kira aldıkları halde o ev için ayda 10 bin, yılda 120 bin TL kira beyan etmek zorunda kalacaklar. Başka semtlerde ve illerde de bu tür örnekler var. Gerçi, yargıya gidilmesi halinde kararlar mükellef lehine çıkabiliyor ama örnek Danıştay kararları, ilgili kişiye ait olduğundan, bunların dışındakileri bağlamıyor.

SATIŞTAKİ DEĞER VE VERGİ SÜRPRİZLERİ

-Tapu Harcı Sürprizi: Harçlar Kanunu’nun 63/2. maddesine göre; satılan gayrimenkullerin değeri, emlak vergisi değerinden az olamıyor. Bu duruma göre, yukarıda örnek verilen evi 300 bin liraya satıp, 6 bin lira “tapu harcı” ödemesi gereken vatandaş, 2.4 milyon TL emlak vergisi değeri üzerinden, 48 bin TL harç ödemek zorunda!
-Gelir Vergisi Sürprizi: Aynı vatandaş, sattığı evi son 5 yıl içinde almışsa, Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80/6. Maddesi uyarınca, gerçeğin çok üzerinde bir kazanç sağlamış gibi gözükecek.
-Beş Yıllık Süre Sürprizi: Şu anda TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’nda olan Gelir Vergisi Yasa Tasarısı, “aynen yasalaşırsa” beş yıllık süre kalkacak ve gayrimenkuller, ne zaman satılırsa satılsın, elde edilen kazancın bir bölümü gelir vergisine tabi tutulacak.

KİRADA GÖTÜRÜ GİDER SÜRPRİZİ

Gelir Vergisi Yasa Tasarısı aynen yasalaşırsa;
-İşyeri kiralarında: Götürü gider uygulamasına son verilecek.
-Konut kiralarında: Yıllık 26 bin liranın üzerindeki kiralarda yüzde 25 yerine 15 “götürü gider” düşülebilecek. Yıllık 60 bin liranın üzerindeki kiralarda, götürü gider indirilemeyecek.
Yukarıdaki gelişmeler, gayrimenkul satışlarını ciddi oranda etkileyecek. Satmayı düşünenlerin, bu ayın sonuna kadar satmalarında yarar var.