Gayrimenkul alım-satımında bazı ince noktalar

Bunlara dikkat edilmediği takdirde, ileride vergiler yönünden ciddi sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

5 YILLIK SÜRE

Çok kişi farkında olmayabilir, gayrimenkullerin satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazanç ”değer artışı kazancı” olarak, Gelir Vergisi’ne tabi. (GVK Mükerrer Md. 80/6)
Buna göre, 10 Ekim 2009 tarihinde 300 bin TL’ye satın alınan bir ev, örneğin 16 Ocak 2014 tarihinde 500 bin TL’ye satılırsa, bundan doğan kazanç, Gelir Vergisi’ne tabi olacak.

MİRAS KALAN VEYA BAĞIŞLANAN

Miras veya bağış yolu ile edinilen gayrimenkuller, hangi süre içinde ve kaç liraya satılırsa satılsın, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulmaz. (GVK Mükerrer Md. 80/6 parantez içi hüküm)
Miras yolu ile edinilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmez (Bkz. 25.3.2011 Tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Sirküleri). Sirkülerdeki (7) No.lu örnekte, miras yolu ile edinilen binanın yıkılıp yerine yeni bir bina yapılması halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, kat karşılığı alınan iki dairenin satılmasının vergiye tabi olmayacağı açıklanmıştır.

GERÇEK DEĞERİN ÖNEMİ

Kazancın hesaplanmasında, enflasyon olgusu göz önüne alınacak ve gayrimenkulün alış bedeli, “ÜFE artış oranına göre” yükseltilip satış bedeli ile kıyaslanacak.
Gayrimenkul alan okurlarımızın, aldıkları tarihten itibaren 5 yıl içinde o gayrimenkulü satmaları söz konusu ise, tapudaki alış bedelini, gerçek bedeli üzerinden göstermeleri gerekiyor.
Aksi halde örneğin, 400 bin TL’ye alınan gayrimenkulün, tapu işlemleri sırasında 180 bin TL olarak gösterilmesi ve bu gayrimenkulün de 2 yıl sonra satılması halinde, kazanç hesaplanırken, alış bedeli 180 bin TL olarak esas alınacak ve gerçeğin üzerinde bir kazanç çıkabilecek.

ALICI BANKA KREDİSİ KULLANIYORSA

Gayrimenkul satışında, satış bedelinin gerçeğin altında bildirilmesi, yaygın bir uygulama. Örneğin, 16 Ocak 2014 tarihinde, gerçekte 400 bin TL’ye satıldığı halde, tapu kayıtlarında 200 bin TL olarak gösterilmiş olabilir.
Bu durumda, alıcı, sözgelimi 300 bin TL konut kredisi kullanmışsa, konut kredisinden hareketle, gerçek alım-satım bedeli tespit edilebilir.
Ondan sonra da olanlar olur.. Aradaki farkın, yüzde 35’i bulan “Gelir Vergisi”, vergi tutarı kadar “vergi ziyaı cezası” ve ayrıca “gecikme faizi” istenir.

BANKAYA YATAN PARA

Bazı durumlarda da alıcı, evin parasını satıcının banka hesabına yatırmaktadır.
Gayrimenkulün satış bedelinin 180 bin TL, bankaya yatırılan paranın da 350 bin TL olduğu durumlarda da gizlenen satış bedeli, kolayca ortaya çıkartılabilir.
Gayrimenkul satışında, yukarıda belirtilen ince noktalara dikkat etmekte yarar var.

VERGİNİN VERGİSİNE İPTAL UMUDU

Pazartesi günü otomobil vergilerini açıklarken, ÖTV’den de yüzde 18 KDV yani verginin de vergisinin alındığını tablolarla açıklamıştık. “Anayasa’nın vergilendirme ile ilgili ilkelerine aykırı olan” verginin vergisi, sadece otomobilde değil; akaryakıt başta olmak üzere, ÖTV’ye tabi tüm ürünlerde var.
İstanbul 2 No.lu Vergi Mahkemesi “Vergiden ayrıca KDV alınmasının” yani verginin vergisinin iptali için Anayasa Mahkemesi’ne başvurdu. Anayasa Mahkemesi, başvuruyu bugünkü toplantısında ele alacak.
Anayasa Mahkemesi bugün Maliye Bakanlığı temsilcilerini de dinleyerek, Anayasa’ya aykırılık konusunda karar verecek.