Bir vergi 7 vergiyi birden zıplatıyor

O vergide, ciddi bir artış olursa, olay bununla sınırlı kalmıyor.
Kendisi dahil 7 vergi ve harcı zıplatıyor.
Sonunda da tahmin ettiğiniz gibi vatandaşı zıplatıyor!
Verginin adı “emlak vergisi”, zıplattıkları ise aşağıda sıralananlar.

1. EMLAK VERGİSİ
Önümüzdeki Mart ayından itibaren, milyonlarca vatandaş emlak vergisi ilk taksitini
ödeyecek. Daha önce yazdığımız gibi, 2014 yılı emlak vergisinde “arsa değerleri” yeniden belirlendi.
Başta İstanbul olmak üzere, çok sayıda il ve ilçemizde, yüzde 100-200’ü hatta yüzde 300-500’ü bulan değer artışları var. Çok az olmakla birlikte, yüzde 1.000 artış yapılan bölgeler de var!
Arsa değerleri, “arsa payı” olarak bina maliyetine de dahil olduğundan; ev, büro, dükkân, mağaza ve diğer binaların da değeri artıyor. Emlak vergisi de bu artan değer üzerinden alınıyor.

2. KATKI PAYI
Emlak vergisinin yüzde 10’u oranında “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Ait Katkı Payı” alınıyor. Emlak vergisi tutarı artınca, katkı payının tutarı da artıyor.

3. TAPU HARCI
Tapu harcı, emlak vergisi asgari değerinden aşağı olamıyor. (Harçlar Kanunu Md.63/2)
Emlak vergisi değerinin, gayrimenkulün gerçek alım-satım değerinden yüksek olduğu durumlarda, tapu harcı emlak vergisi üzerinden ödeniyor.
İstanbul Şişli’deki somut bir örneğe göre; gerçek alım-satım değeri 400 bin, emlak vergisi değeri 2 milyon 400 bin TL olan bir ev satılırken, alan da satan da 2.4 milyon TL üzerinden, 48’er bin TL “tapu harcı” ödeyecekler!

4. EMSAL KİRA BEDELİ
Kiraya verilen gayrimenkullerin, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek kira bedeli, emlak vergisi değerinin yüzde 5’inden aşağı olamıyor. (GVK. Md.73)
Bu duruma göre, emlak vergisi gerçek değerinin çok üstünde olan yukarıdaki ev için;2.4 milyon TL X % 5 = 120 bin lira kira geliri bildirilmesi gerekiyor!
Örneğimizdeki evin gerçek kira geliri aylık 2 bin, yıllık 24 bin lira ise “kira geliri beyanı” yönünden ciddi bir sorun doğabilecek. Olay, yargıya taşınabilecek.

5. DEĞER ARTIŞI KAZANCI
Gayrimenkullerin iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi. (GVK. Mük. Md.80/6)
Tapu işlemleri sırasında, bildirilecek değer emlak vergisi değerinin altında olamıyor. Bu durumda, emlak vergisi değeri gerçeğin çok üzerinde olan gayrimenkul, 5 yıl içinde elden çıkartılmışsa, “değer artışı kazancı” doğabilecek (Bu sorunu yaşamak istemeyen satıcının talebi halinde, gerçek satış bedeli tapu senedinde ayrıca belirtiliyor. Maliye Bak. Özelgesi 24.02.1999 tarih ve 6604 sayılı).

6. VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ
Veraset ve İntikal Vergisinde, gayrimenkuller beyan edilirken “emlak vergisi değeri” esas alınıyor.
Buna göre 2014 yılı için belirlenen emlak vergisi değerleri, Veraset ve İntikal Vergisi matrahının
belirlenmesine esas olacak. (VİVK. Md.10)

7. KONUTUN KDV ORANI
Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki konutların KDV oranı, (1 Ocak 2013 tarihinden itibaren inşaat ruhsatı alınan konutlarda), arsanın emlak vergisine esas alınan m2 değerine göre belirleniyor. Örneğin m2’si 500-999 TL olanlarda yüzde 8, 1.000 TL ve daha fazla olanlarda yüzde 18 oluyor.Görüldüğü gibi, emlak vergisi değerleri diğer vergiler, harç ve katkı payı olarak, çok yönlü
bir etki yaratıyor. Bu yönüyle bakıldığında, yüksek değer artışı belirlenen bölgelerde, sorun yaşanması kaçınılmaz gözüküyor..