Geleneksel emlakçı devri bitti

Emlak Yönetimi Program Başkanı Prof. Dr. Elif Karakurt Tosun ile Dönüşüm Günleri serisi için pandemi süreci ve normalleşme sürecine yönelik emlak sektörünü masaya yatırdık. Konut ve ofis piyasasındaki tercihlerden sektördeki değişime kadar sorularımızı yanıtlayan Karakurt, meslek odaları ve emlak danışmanları ile yaptığı görüşmelerden taleplere yetişemedikleri ve normalleşme sürecine çok hızlı başladıkları yanıtlarının geldiğini söyledi.

Pandemi sürecinin Türkiye emlak piyasası üzerinde nasıl etkileri oldu? Dengeleri değiştirdi mi?
Tüm dünya insanları olarak bir kez daha fark ettik ki sağlıktan daha önemli hiçbir şey yok, dolayısıyla sağlığımızın korunması dışında gündelik isteklerimizin ve arzularımızın da pek bir önemi yok. Doğal olarak bu dönemde mümkün olduğu kendi çekirdek ailemize dönük izole hayatlar yaşadık. Bu süreçte sağlığın korunması temel öncelik iken emlak başta olmak üzere tüm ekonomik kaygılarımızı bir süreliğine de olsa erteledik. Elbette bu süreç ekonomik hayatın tüm unsurları kadar emlak sektörünü de kökünden etkiledi. Virüsün hızla yayılması, önlem amaçlı çeşitli iş yerlerinin kapatılması ve sokağa çıkma yasakları neticesinde emlak sektörü Nisan – Mayıs döneminde resmen dibi gördü. Hemen bu söylediğimi bir istatistiki veriyle örneklendireyim, Türkiye genelinde konut satışları nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 55,5 oranında ve mayıs ayında ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44,6 oranında azaldı. 

Yatırımcılar ve bireysel alıcılar açısından bu sürecin bir fırsat olarak değerlendirilebileceği görüşlerine katılıyor musunuz?
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki emlak, hem dünyada hem Türkiye’de en önemli yatırım aracıdır. Bu Covit 19 salgını öncesinde de birçok kişinin gerek yatırım amaçlı gerek yaşamak için emlak satın alma yönünde bir eğilimi vardı. Zira Türkiye’de her yıl ortalama 1 milyon 400 bin adet konut satılmaktadır. Ve her yıl en az yeni 750 bin konut yapılması ihtiyacı vardır. Şimdi düşünün konut özelinde emlak, bir yatırım aracı olmanın dışında ayrıca kişilerin en önemli fizyolojik ihtiyaçlarından olan barınma ihtiyacına cevap vermektedir. Dolayısıyla her geçen gün değer kazanacak bir yatırım aracıdır. Üstelik Covid 19, bizlere yaşadığımız konutların ne kadar önemli olduklarını, onların bizim sığınağımız olarak dışarıdan kaynaklanan tehlikelere karşı kendimizi koruduğumuz birer kale olduğunu bir kere daha gösterdi. Dolayısıyla konuta yapılan yatırımların değeri daha da artmıştır.

BAHÇELİ EV İLGİ GÖRÜYOR

Tüketicilerin konut tercihlerinde değişim olacağı görüşleri var. Gayrimenkul trendleri değişecek mi?
Bugüne kadar hiçbirimiz evlerimizde bu kadar uzun zaman geçirmemiştik. Dolayısıyla içinde yaşadığımız konutların küçüklüğü veya bazı dezavantajları çok rahatsız edici değildi. Ayrıca bu dönemde çok sayıda bağımsız bölüme sahip güvenlikli – sosyal donatılı sitelere karşı bakış açımız da değişti. Bu sitelerde çok değişik özellikte kişilerin bir arada yaşamalarından dolayı hastalık riskinin daha yüksek olduğu en azından çeşitli hastalıkların bulaşma riskinin yüksek yerler olduğunu anladık.
Dolayısıyla hem insanların yoğun olarak birlikte yaşadığı sitelerden hem de şehir merkezlerinden kaçış yönünde bir eğilim şekillenmeye başladı. Bu eğilimin en temel göstergesi birçok emlak portalında kişiler bahçeli, müstakil ev aramaya başladı. Dolayısıyla bu evlerin fiyatları da birden bire artma yönünde bir eğilime girdi. Şu an birçok kişi imkanları ölçüsünde bahçeli bir ev veya hobi bahçesi tarzından bir emlak yatırımı yapma yönünde davranış sergiliyor. Tabii hükümet tarafından desteklenen konut kredi faiz oranlarının düşürülmesi kişilerin, bu isteklerine ulaşmalarına önemli ölçüde katkı sağlayacak durumdadır.

KÜÇÜK OFİSLER ÜRETİLECEK

Salgın sonrası uzaktan çalışma modeliyle iş yeri ve ofis pazarı nasıl etkilenir?
Covit 19 ile mücadele döneminde “evdekal” çağrılarıyla birlikte özellikle beyaz yakalıların evde çalışma modeline geçtiğini görüyoruz. Hükümet tarafından desteklenen kısmi çalışma ödeneği sayesinde birçok işletme evden çalışma modeline geçti. Böylece geniş bir kesim evden çalışmayı deneyimledi. Evet, bu evden çalışmanın ne kadar verimli olduğu yönünde çeşitli tartışmalara rastlıyoruz fakat yine birçok işin gelişen teknoloji ile birlikte belirli bir mekâna bağlı olmadan da yapılabileceğini deneyimlemiş olduk. Elbette bu deneyim çalışma ortamlarının da dönüşümünü beraberinde getirecektir. Birçok işletmenin daha küçük ofisleri veya home ofis dediğimiz ofisleri tercih edecekleri en azından bunun önemli seçenek olarak belireceğini düşünüyorum. Maliyetleri azaltma imkânının doğması ilerleyen günlerde daha küçük metrekarelere sahip ofis üretiminin artacağı yönünde bir beklentiye de neden olacaktır.

KONUT SATIŞLARI HIZ KAZANDI

Sektöre yönelik teşvikler sektörde bir hareket yaratır mı?
Haziran ayının başında normalleşme süreçleriyle birlikte emlak sektöründe yaşanan ekonomik kaybın azaltılabilmesi amacıyla konut kredi faizleri ilk el konutlarda yüzde 0,64, ikinci el konutlarda ise yüzde 0,74 olarak belirlendi ve peşinat zorunluluğu ise yüzde 10’a düşürüldü. Bu durum özellikle dar gelirli ailelerin konut sahibi olma yönünde umutlarını yeşertirken, yatırımcılar için önemli bir yatırım avantajı sundu. Türkiye’nin çeşitli illerinde gerek meslek odaları gerek emlak danışmanları ile yaptığım görüşmelerde taleplere yetişemediklerini ve normalleşme sürecine çok hızlı başladıklarını belirtiyorlar. Zira bunun somut verilerini haziran ayı konut satışları açıklandığında göreceğiz.

TEKNOLOJİ OLMAZSA OLMAZ

Piyasada üç tip emlak danışmanı var diyorsunuz. Gözlemleriniz nelerdir?
Evet Covid 19 döneminde “evdekal” çağrılarının yapıldığı günlerde herkes gibi emlak danışmanları da evlerinde idi. Bu dönemde emlak danışmanlarının davranışlarını dijital ortamda gözlemleme fırsatı bulabildim. Bu dönemde emlak danışmanlarının davranışlarının üç gruba ayrıldığını tespit ettim. Buna göre, ilk grup emlak danışmanları sosyal medya dolaşıp, piyasa koşulları veya mevcut koşullarla ilgili sürekli olarak şikâyet etmekteydi. Böylesi verimli bir dönemi sadece şikâyet ederek geçirdiler ve mesleki olarak kendilerini geliştirme imkânını değerlendiremediler.
İkinci grup emlak danışmanları ise dijital ortamlarda düzenlenen online ücretsiz eğitimlere ve programlara katılarak durumu anlamaya çalışıp, kendilerini mesleki olarak geliştirme çabasında idi. Bunların gayretlerini takdirle karşılamak gerekir. Neticede değişimin farkına vardılar ve gelecekte de var olabilmek için kendilerini geliştireceklerine inanıyorum
Üçüncü grup emlak danışmanları ise henüz virüs etkilerini belirgin bir şekilde etkilerini hissettirmeden önce teknolojik altyapılarını hazırlamışlardı. Bu çerçevede portföylerindeki emlakları teknolojik olanakları kullanarak görselleştirmişler. Üç boyutlu emlak gezme, drone ile bölge tanıtma, bölge haritalarına ilişkin elektronik veriş tabanını kullanma ve müşterileri ile dijital ortamda sürekli temasta bulunma gibi eylemler aktif olarak çalıştılar. Dolayısıyla Covit 19’un olumsuz etkilerini hafifletebildiler.

DRONE EĞİTİMLERİ ALINIYOR

Sektör dijitalleşmeye ayak uydurabildi mi? Nasıl bir dönüşüm var?
Şimdi emlak danışmanları karar vermek zorundalar, teknoloji hayatın her alanını etkiliyor en çok da satış – pazarlama temelli sektörleri etkiliyor. Bu dönüşümün içinde olarak kazananlar arasında yer almak veya dönüşüme sırt çevirerek geleneksel yöntemleri kullanarak yavaş yavaş sektörden yok olma tehlikesi ile karşılaşmak.
Tüm mesleklerde olduğu gibi zorunlu bir dönüşüm, emlak sektöründe de yaşanıyor. Artık sadece geleneksel yöntemle bir emlakı satmaya-kiralamaya çalışan ama kendini geliştirmek için hiçbir çaba sarf etmeyen emlak danışmanlarının devri bitti. Kişiler ya da müşteriler de karşılarında mesleki – bilgi donanıma sahip, dünya – Türkiye ekonomisini yakın olarak takip edebilen, sektördeki gelişmeleri fark ederek yatırım danışmanlığı yapabilecek donanımda olan emlak danışmanları ile çalışmayı tercih ediyorlar. Şimdi Covid 19, teknolojik araçların emlak pazarlamasının olmazsa olmazı olduğunu çarpıcı bir şekilde ortaya koydu. Hatta drone kullanma eğitimlerine yönelik bir talep artışı da oldu.

YOUTUBE KANALI KURDUM

Bir eğitimci olarak siz de yakında zamanda youtube kanalı kurdunuz, içeriği nasıl oluştu?

Uzun yıllardır hem Bursa’da hem Türkiye’nin çeşitli bölgelerinde emlak danışmanlarını ile görüşme fırsatı buldum. Birçok emlak danışmanının mesleki konular hakkında bilgi sahibi olmadığını görünce bir akademisyen olarak topluma da hizmet edebilmek ve sektörün gelişimine katkıda bulunabilmek amacıyla mart ayı başında bir YouTube kanalı kurdum. Pandemi dönemindeki “evdekal” günlerine denk geldiği için birçok emlak danışmanına ulaşma şansını buldum. Ne yazık ki Türkiye’de okuma alışkanlığının düşük olduğu bilinciyle kısa süreli videolarla emlak danışmanlığına ilişkin bilgiler verdiğim videolarla sektördeki danışmanlara bilgilerimi aktarıyorum. Aslında hep teknolojik dönüşümün zorunlu olduğunu söylüyoruz, akademinin de topluma ulaşabilmesi ve aydınlatma görevini yapabilmesi adına bu tarz dijital platformları kullanması gerektiğini düşünüyorum.

 AĞIR CEZAİ YAPTIRIMLAR UYGULANMALI

Toplumdaki emlak sektörüne yönelik olumsuz algı devam ediyor mu? Yasal olarak beklentileriniz neler?
Toplumda emlak sektöründeki aktörlere yani emlak danışmanlarına karşı olumsuz algının temel nedeni kayıt dışı olarak çalışarak kısa süreli menfaatler elde etme amacıyla vatandaşları mağdur eden kişilerden kaynaklanmaktadır. Bu olumsuz algının değiştirilmesinin olmaz olmaz formülü; Sektörde faaliyet göstermenin açık – anlaşılır bir tanımının yapılması, faaliyet gösteren emlak danışmanlarının kayıtlı hale getirilmesi –bu yönde ağır cezai yaptırımların uygulanması- ve emlak danışmanlarının mesleki bilgilerinin arttırılmasına yönelik eğitim programlarının yoğun bir şekilde düzenlenmesidir. Ülke çapında birliğin sağlanmasına yönelik kurumsal çatı örgütlerinin şekillendirilmesi ve en önemlisi üniversitelerde Emlak Yönetimi Programlarından mezun olan kişilerinin haklarının korunmasına yönelik geniş çaplı yasal düzenlemelerin yapılmasını arzu etmekteyiz.