Konutu yüzde 40 ucuzlatacak formül

Satış fiyatlarının artış hızı kesildi ama konutlar hala çok pahalı. Hele hele büyük şehirlerin merkezlerinde yanına yaklaşmak pek mümkün değil. Ev satın almak ne kadar zorsa uygun fiyata kiralık ev bulmak da bir o kadar zor.

Peki bu böyle sürecek mi? Hükümetin aldığı önlemler ne kadar etkili olacak, konut fiyatları 2024 yılında ne olur, kiralar ucuzlar mı... Tüm bu soruları geçtiğimiz hafta bir araya geldiğimiz Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği’nin (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova’ya sorduk. Gelin şimdi en önemli sorunun cevabı ile başlayalım. Konut fiyatları nasıl ucuzlar?

Kumova konuttaki en büyük maliyet kaleminin arsa olduğunu vurgulayarak girdi söze ve ekledi:

KONUTA ERİŞİM İÇİN ÖNEMLİ

“Arsa maliyeti Türkiye’de bütün dünyadaki örneklerine göre çok pahalı. Hamburg’ta yüzde 8, Düsseldorf’ta Nişantaşı gibi yerde yüzde 25. Dünya ortalaması yüzde 15. Türkiye’de ise yüzde 50 ve üstü. Arsa nedeniyle ürettiğimiz her konut için maliyeti önce ikiyle çarpıyoruz. Arsa maliyetlerinin dünyada olduğu gibi yüzde 15’lere çekilmesi halinde konut fiyatları yaklaşık olarak yüzde 40 geriler. Örneğin; yüzde 50 kat karşılığı olan bir projede, konutun metrekaresi 65 bin liraysa arsa maliyeti yüzde 15’lere düştüğünde aynı konutu 38 bin lira metrekare fiyatıyla satabilirsiniz.”

Arsa maliyetlerini ucuzlatmadan konuta erişimin mümkün olmayacağını ifade eden Ramadan Kumova, bu konuda Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki ile geçtiğimiz aylarda görüşme gerçekleştirdiklerini söyledi. Kumova, “Arsaların özel sektör-kamu işbirliği ile üretilmesinin daha doğru bir model olacağını, arsa maliyetinin düşmesi halinde konut fiyatlarının yüzde 40 ucuzlayacağını anlattık” dedi. Beyaz yakalıların dahi konuta ulaşmada zorluk yaşamaya başladığını söyleyen Kumova, “Türkiye’de ağırlıklı olarak sosyal konut projeleri konuşuluyor. Ama artık orta segmentte de sıkıntı yaşamaya başladık. Gelinen noktada herkes bir alt segmente geçiyor”
diye konuştu.

KREDİ PİYASASI ÇALIŞMALI

Konutta kredili satışın payının 2008-2011 yılları arasında yüzde 11.5 olduğuna da dikkat çeken Kumova kredi piyasanın işlerlik kazanmasının önemli olduğunu şu sözlerle anlattı:

“2014-2018’de yüzde 8.5’e düştü. Mart 2023 itibarıyla yüzde 4.6’ya geriledi. Bizde proje finansmanı çok az. Yüklendiğimiz yer satıştır. Bu yıl satışlarımız yüzde 20 geriledi ve 2024’ün 2023’ten parlak olmayacağını düşünüyoruz. Satışın olmadığı yerde arz da geriye gidecektir. Çünkü biz ancak sattığımızdan elde ettiğimiz ciroyla yeni proje üretebiliriz. Ayrıca projeden satış yaptığımız konutu 36 sonra teslim ediyoruz. Bu arada artan maliyetlere de katlanıyoruz. Türkiye’deki ev sahipliği oranı yüzde 56.7. Ev sahiplik oranını muhakkak arttırmalıyız, bunun için arsa maliyetlerini uygun koşullara getirmeliyiz. Ayrıca faizler de tek haneli olmalı. 2024’te arzın azalacağı kesin. Çok fazla stok kalmadı. 150-200 bin konut stoğu var, ikinci eller bitmek üzere. Her yıl 750 bin yeni konuta ihtiyacı oluşuyor.”

BİRİNCİ EL DÜŞTÜ İKİNCİ EL ARTTI

2018 yılında 700 bin adet birinci el konut satılırken biz bu seneyi 350 bin civarında birinci el konutla kapatacaklarını belirten Kumova, “Birinci elde yarı yarıya düşüş var. Birinci elin yerini ikinci el aldı. 2012-2017 yılları arasında Türkiye’de 5 milyon adet ev satılmış. 2018-2022 arasında 3 milyon satılmış. Yüzde 40 eksideyiz. 2024’te arzda sıkıntı yaşanabilir. 2024 yılının zor geçeceğini biliyoruz. Konut fiyatlarının baskılanacağını düşünüyorum” dedi.

KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova herkesin konut fiyatlarındaki artışa kitlendiğini ancak maliyetlerdeki artışın göz ardı edildiğini belirtti.

HERKES FİYATA BAKIYOR PEKİ YA MALİYET ARTIŞI?

Kumova, “Fiyatlar arttı evet doğru ama maliyetler de arttı. 2017’den bu yana baktığımızda maliyet endeksi 903’e gelmiş. Konut fiyat endeksi 1010’a gelmiş. 9-10 katlık bir artış var. Konut üreticileri olarak bu algıyı yönetmek zorundayız” dedi. Ardından ekledi: “Konut satışlarında 2023’ü geçen yıla göre yüzde 20 düşüşle kapatacağız gibi duruyor.”

KİRALIK KONUTU NASIL BULACAĞIZ?

Buluşmamızda KONUTDER Başkanı Kumova ortaya ilginç bir de soru attı:

* İstanbul’da her 100 konuttan 37’si kiracı. Türkiye’de yüzde 27. İstanbul’da 5 milyon hane halkı var. 1 milyon 850 bin tane aile kiralık evde oturuyor. Bu evleri birileri satın alıp kiraya vermeseydi problem çok büyük olacaktı. Öncelikle birinci evini alamayana kredi kullandıralım. Doğru. Birinci evini alamazken 3’üncü evini alanları da engellemeye devam edersek bu sefer kira arzında sıkıntı yaşayacağız. Eğer birileri ev alıp kiraya veremezse kiracı sayısının arttığı bir ortamda kiralık konutu nasıl bulacağız.”