Yöneticiler COVID’li listesi paylaşabilir mi?

VAKA, ölüm, yoğun bakıma yatma oranları mutasyonlu virüs yüzünden çok arttı. İki haftalık tedbir amaçlı kısmi kapanmayla birlikte artık daha çok evdeyiz.

Sitede koronavirüs olanların isimleri kendilerine sorup izin alınarak veya izinsiz tüm site sakinleri ile paylaşılabilir mi? Tedbir amacıyla site girişine asılarak ya da e-posta yoluyla tüm site sakinlerine gönderilebilir mi? Yönetici, site içinde maske takmayanlara veya sosyal mesafe kuralına uymayanlara para cezası verebilir mi? Bu hafta en çok sorulan sorulardı.

EVDEN ÇALIŞANLAR: YÖNETİCİM KOMŞUMA GÜRÜLTÜ DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Evden çalışanlar ise komşu gürültüsünden şikâyetçi. Yalıtımı zayıf eski binalarda oturanlar şikayet ettikleri ve talepte bulundukları halde yöneticinin bu kat maliklerine ceza vermediğinden ve dava açmadığından yakınıyor. “Görevi değil mi?” diye soruyorlar.

Bu sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Kısacık’ın, sorularınıza ayrıntılı yanıtları bakın şöyle:

KORONAVİRÜS OLANLARIN İSİMLERİ AÇIKLANAMAZ

COVID olanların isimlerini açıklamak Kişisel Verileri Koruma Kanunu çerçevesinde mümkün değil. Çünkü, bu bir sağlık verisi. Özel nitelikli kişisel veri niteliği taşıyor. Bu kişilerin rızasını almak isimlerini açıklamak için yeterli değil. Pandemi nedeniyle kim olursa olsun zaten tedbir almakla yükümlüyüz.

YÖNETİCİ KOMŞUNUZA GÜRÜLTÜ YAPTI DİYE DAVA AÇABİLİR Mİ?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 35. maddesinde yöneticinin görevleri sayılmıştır. Yönetici, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapabilir. Ancak yönetici gürültü sebebiyle zarar gören site sakininin yerine kendisi dava açamaz. Site sakini olarak komşunuza siz dava açabilirsiniz. Ortak alanı işgal edene, yasak olduğu halde tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümü işyeri olarak kullanana karşı da dava açamaz. Böyle bir dava açabilmesi için genel kuruldan (GK) yetki alması gerekir.

YÖNETİCİ YÜKLENİCİYİ DAVA EDEBİLİR Mİ?

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre yönetici inşaatı yapan yükleniciye karşı eksik ve/veya ayıplı işlerden dolayı genel kuruldan yetki alsa bile dava açamaz.

YÖNETİCİ KENDİLİĞİNDEN ELEKTRİĞİ KESEBİLİR Mİ?

Yönetici veya yönetim kendi kafasına göre iş yapamaz. “Aidatı ödemedi” diye site sakininin elektriğini kesemez. Saunaya, havuza giriş yasağı koyamaz. “Sosyal mesafe kuralına uymadın” ve “Maske takmadın” diye para cezası da veremez. Ancak yönetim planında (YP) bu konularda açık ve net düzenlemeler varsa ve yıllardır da uygulanmaktaysa (eşitlik kuralı gereği) yasak konulabilir, cezai şart niteliğinde para cezası verilebilir. YP ile bu yönde bir düzenleme getirmek mümkündür. Yönetim planında böyle bir düzenleme yoksa, genel kurul kararı da alınmamışsa, yöneticilerin kendi başlarına bu tür uygulamalar yapma hak ve yetkileri yoktur.

YÖNETİM MOTOSİKLETİ SİTEYE ALMAYABİLİR Mİ?

Yönetim planında böyle bir yasak yoksa yönetim kendi başına karar veremez, yasak koyamaz. Kaldı ki motosikletle girmeye çalışan site sakini ise yönetim planı ve genel kurul kararı ile de olsa herhangi bir  engelleme yapılamaz. Ancak “Gürültü ve kirlilik yaratacak tamirat-tadilat gibi inşai faaliyetler  (...) tarihleri arasında ve/veya (...) saatlerinde yapılabilir” şeklinde (YP ile veya GK kararıyla) düzenleme yapılabilir

YÖNETİM PLANININ İPTALİ DAVASI YÖNETİCİYE Mİ AÇILIR?

YÖNETİM veya kat malikleri kurulunca yönetim planında yapılan değişikliklerin iptali için açılacak davanın kat maliklerini temsilen yöneticiye değil, tüm kat maliklerine karşı açılması gerekir. Zira yönetim planı tüm malikleri ilgilendiren mülkiyet haklarıyla bağlantılı sözleşme niteliğinde bir belgedir.

YÖNETİM ŞİRKETİ DAVA AÇIP İCRA TAKİBİ YAPABİLİR Mİ?

Apartman veya site genel kurulunda yönetim şirketi doğrudan yönetici olarak seçilmemişse, genel kurulda seçilen site yöneticileriyle yaptıkları sözleşme gereği siteye temizlik, güvenlik gibi yönetimsel işler için hizmet veriyorlarsa, bu yönetim şirketi (yönetici sıfatıyla) icra takibi yapamaz dava açamaz. Çünkü yönetim şirketi yasal anlamda yönetici değildir. Kendisinden hizmet satın alınmaktadır.

AİDATTAN KİRACI SORUMLU DEĞİL Mİ?

AİDATTAN öncelikle ve ilk sorumlu her zaman maliklerdir. Malikler, “Aidatı zamanında kiracımdan niye almadınız da şimdi benden istiyorsunuz” diyemez. Her ay kiracısından kirasını nasıl alıyorsa, aidatın ödenip ödenmediğini takip etmeli, kiracısına ödetmeli veya gününde kendisi ödemelidir. Çünkü KMK açısından kiracı aidattan (doğrudan) sorumlu değildir. Hatta kiracı evi tahliye ettikten sonra aleyhine icra takibi dahi yapılamaz.

AİDAT ÖDEMEYEN MALİKİN

KIZINA/DAMADINA İCRA�

Site aidatını ödemeyen yaşlı kadınla aynı evde sürekli oturan (özel bir bankada çalışan) iyi geliri olan kızına, doktor damadına “yararlanan” sıfatıyla icra takibi yapabiliriz.