Sitede plaj derdi
Deniz kenarında müstakil ya da sitede bir ev sahibi olmak çoğunluğun hayali. Satın alırken daha ucuz diye denize sıfır olmayan, merkeze uzak siteler de ekonomik görülerek tercih edilebiliyor. Denize yakın ama merkeze uzak bu sitelerin iki büyük sıkıntısı var: Plaj ve ulaşım. Plajı olmayan bu siteler için çözüm yakındaki plajın kullanımı için anlaşma yapmak ve servis koymak.
Önce okurum T.A.’nın çok sayıda vatandaşımızın da sorununu dile getiren o iki sorusu:
“Karadeniz sahilinde bir sitede oturuyoruz. Plajımız yok ve ulaşım sıkıntısı yaşıyoruz. Sitede büyük huzursuzluğa sebep olan bu iki hususta kıymetli fikirlerinize ihtiyaç duyuyoruz:
1- Bir kısım site sakini yakındaki plajlardan birini kullanım için anlaşma yapıp bunun bedelini genel bütçeden ödemek istiyor. Birçok ev sahibi ise böyle bir şeyin ‘site işletme planında olmadığı ve oylamaya dahi konulamayacağını’ iddia ediyor. Böyle bir oylama yapılabilir mi? Yapılır ve kabul görürse muhalif olanlar ne yapabilirler?
2- Aynı şekilde bir kısım site sakini yönetim planında olmadığı halde metrobüs durağına ulaşım için servis koyup ücretin genel bütçeden ödenmesi için oylama yapılmasını öneriyor. Bazıları ise bunun kabul görmesi durumunda bile genel bütçeden ödenemeyeceğini öne sürüyor.”
PLAJ VE SERVİS ÜCRETİ GENEL GİDER AVANSINDAN AYRIDIR
Okurumun sorusunu avukat Merve Kaplan Türkmen benzer soruları da aydınlatacak şekilde bakın şöyle yanıtladı:
“Öncelikle şu hususu belirtmek gerekir ki normalde genel giderler avansı ile bu tür giderler ayrılır. Genel gider avansı sitenin rutin giderleri için alınan avans mahiyetinde bir paradır. Yönetimin rutin işlerden ayrık bir işin yapılması ile ilgili alınan karar doğrultusunda bir işletme projesi düzenleyerek işin maliyetini çıkartması ve kat maliklerine işletme projesini tebliğ etmesi gerekir. Bu iş için alınacak para genel gider avansından ayrıdır. Bu projeyi tebliğ alan kat malikleri süresi içerisinde dava açmazlarsa artık işin maliyetine ilişkin bir itirazda bulunamazlar.
YÖNETİM PLANI DEĞİŞİK
İki sorunuzun da ortak konusu yönetim planında değişiklik yapılması noktasında toplanmaktadır. Bundan dolayı öncelikle burada yönetim planına ilişkin hükümlerin incelenmesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki bir belgedir. KMK emredici hükümleri saklı kalmak üzere kat malikleri yönetimle ilgili konuları yönetim planında diledikleri gibi düzenleyebilirler. Yönetime ilişkin hükümler dışında kalan konular yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez. Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapma ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerinin, kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane gibi belli kat maliklerince kullanılmasına izin verilemez.
5/4 ÇOĞUNLUK ŞARTI
KMK’da sonradan yapılan değişiklik ile artık yönetim planının değiştirilmesi için oybirliği değil bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekmektedir. Burada yine bu değişikliğin kurul kararı ile yapılmış olması aranmalıdır. Örneğin kapı kapı dolaşıp yirmi kat malikinin on altısından olumlu yönde imza toplamak suretiyle yönetim planı değiştirilemez. Kurulun toplanması gerekir. Çünkü ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Yönetim planı da taşınmazın yönetimine ilişkin hususları düzenlediği içindir ki yönetim planında bir değişiklik yapılacaksa bu husus kurulda tartışılmalı ve oylamaya sunulmadır.
NASIL HÂKİME BAŞVURULACAK?
Kanunun yeni metninde kat maliklerinin KMK madde 33’e göre hâkime başvurma haklarının saklı olduğundan bahsedilmiştir. Kanunun bu yeni hükmüne iki anlam vermek mümkündür. Birinci anlama göre kat malikleri kurulunda beşte dört çoğunlukla karar alındıktan sonra bu kararı beğenmeyen veya isabetli bulmayan kat maliki hâkime başvurabilir ve kararın iptalini talep edebilir. Eğer hâkim, bu kararı iptal ederse bu takdirde kurul baştan karar alır. İkinci anlama göre ise kat malikleri kurulu karar almak üzere toplandığı halde beşte dört oya ulaşamaması nedeni ile karar alınamaması durumunda kat maliki hâkime başvurabilir ve hâkimden değişiklik yönünde oy yerine geçecek bir karar vermesini talep edebilir. Bu anlamı şuradan çıkartabiliriz: KMK madde 33/1’de ‘kurulca verilen karara razı olmayan kat maliki’ denmektedir. Yani alınmış bir karara karşı onun iptali için hâkimin müdahalesini isteme öngörülmüştür. Ama burada bir kararın alınmaması durumu da menfi bir karar olarak kabul edilip hâkimin müdahalesi istenebilir. Her iki anlayış tarzının da geçerli olacağını kabul etmek en uygun çözüm tarzı olacaktır.”
Tüm okurlarımın Kurban Bayramı’nı kutlarım.
