Ortak alandaki ‘kaykay’ kazasında kim sorumlu

* Daire giriş kapılarını kapsayan sahanlıklar ortak alan mı? Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, ortak alandır.

ORTAK ALAN KULLANIMI

* Ortak alanların işgali ne demek? Binalarda ve/veya ana yapılarda ‘ortak alan işgali’ en basit tanımıyla KMK Madde 4-a’da detaylı olarak belirtilen alanların herhangi bir yerini diğer kat maliklerinin rızası olmadan kullanmak ’ortak alan işgali’ anlamına gelir. Bu işgal ortak alanlara bir yenilik ya da ekleme yapmak olabileceği gibi bir eşyayı sürekli olarak orada tutmak da olabilir. Otopark alanında izinsiz kurulan bir araç şarj istasyonu da sığınak veya kapalı otopark alanlarında eski eşyaların muhafazası da kapıların önüne ayakkabı bırakılması da ‘ortak alan işgali’ olarak kabul edilir. İzinsiz olarak dış cepheye klima takmak, balkon kapatmak ya da farklı renge boyamak, otoparklara araç şarj istasyonu yapmak, ortak bir alanı maliklerin tamamının izni olmadan kiraya vermek de ortak alan işgali sayılmaktadır.

KAPI ÖNÜNE AYAKKABI KOYMAK 

Binalarda ve apartman girişlerinde kapı önleri de ortak alan olarak kabul edilmiştir. Dairelerin küçüklüğü, eşyaların ya da ayakkabıların ortak alana konulması ve işgal etme sebebi olamaz.

* Ortak alana eşya koymak neden risklidir? Ortak alanlarda bulunan yangın merdivenleri, sığınaklar ve daire giriş kapılarını kapsayan sahanlıklar en riskli alanlardır. Çünkü bu alanlara koyulan eşyalar ve ayakkabılar ciddi sakatlanmalara ve hatta ölümlere bile sebep olmaktadır. Afet anında (deprem, yangın gibi) binalardaki sensörler ya da enerji şirketleri binalardaki elektriği güvenlik açısından kesmektedir. Bu arada dairesinden kaçmak isteyen kişilerin ilk ulaştığı yer içgüdüsel olarak asansörler olmaktadır. Asansörlerde elektrik olmadığını gören bina sakinleri bu sefer normal merdiven veya yangın merdiveni seçeneğine yönelmektedir. Karanlıkta kaçmaya çalışan insanlar karmaşaya ve paniğe sebep olmakta, önce daire önündeki ayakkabılar sebebi ile sonrasında yangın merdiveni ya da normal merdivenlere koyulan bisiklet, kaykay, pazar arabası, bebek arabası, dolap, sandalye, masa, kutu gibi ortak alana koyulmaması gereken şeylere çarparak kaçış anında sakatlanmakta ya da yere düşerek yolu kapatmakta, arkadan gelen kalabalık yere düşen kişiyi görmeden ezmekte ve bazen ölümlere bile sebep olabilmektedir.

YARALANMA VE ÖLÜMDEN SORUMLU KİM

* Komşunun sahanlığa bıraktığı kaykaya basıp kolunu kıran 78 yaşındaki okurum D.S., kime nasıl tazminat davası açabilir? Öncelikle, bina ve site yönetimleri bu konuda büyük risk altında. Şöyle ki; Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre Madde 35 yöneticinin görevlerini net olarak açıklamıştır. KMK 35’in a-b-h ve i maddeleri bu konuda yöneticiye tam yetki vermiştir.

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,

c) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması,

d) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.

YÖNETİCİLER SİZ SORUMLUSUNUZ

Eğer yönetici olağan ya da olağanüstü genel kurulda ortak alanların boşaltılması konusunda karar almadıysa ya da ortak alan işgalini tespit ederek işgale sebep olan eşyaların sahibi ile imza karşılığı yazılı olarak veya noter kanalı ile ihtar çekerek irtibata geçmediyse, KMK 35’e göre görevini yapmadığı ya da eksik yaptığı için oluşacak ölümlü ya da yaralanmalı olaylarda baş sorumlu olabilir. Bu tür istenmeyen olaylarda olaya sebep olan eşyanın sahibi tespit edilebilirse (Yangın gibi bazı durumlarda bu tespit mümkün olmamaktadır) KMK 18’e göre sorumlu olurlar.

Okurun sorusundaki gibi sahanlığa bırakılan komşunun kaykayına basıp kolunu kıran 78 yaşındaki D.S. de yönetici gerekenleri yapmadıysa yöneticiye tazminat davası açabilir.

EŞYALARI ALDIRMAK İÇİN NE YAPMALI

* Ortak alanlardaki eşyaları boşaltmak için yönetim hangi yönteme başvurmalı? Bu tür konularda dava açabilmek için öncelikle diğer kat malikleri tarafından (yönetime yetki verilmiş ise yönetim tarafından) değişikliği yapan kat sahibine ortak alanda yapılan esaslı değişikliğin kaldırılarak eski hale getirilmesini talep eden bir ihtar gönderilir. Süre verilerek, süre sonunda ihtara uyulmaması durumunda KMK’nın 33. maddesine göre hâkimin müdahalesi talep edilerek uğranan zararın tazmini yoluna gidileceği bildirilir. Menfi bir tavırda “Ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi talebi” ile sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

* Yönetim hurdacı çağırıp sığınağa bırakılan eski eşyaları attırabilir mi? Bazı durumlarda ortak alan işgalinin boyutu çok fazla ise, örneğin sığınaklar tıka basa eşya doldurulmuş ve sahipleri bilinmiyorsa, yangın riski varsa ve mahkeme süreci uzayacaksa ya da eşyaların atılması için karar alınmışsa, mülkün bağlı olduğu kaymakamlık ya da valiliklere başvuru yapılarak riski önlemek adına emniyet kuvvetleri eşliğinde eşyaların tümünün tahliyesi talep edilebilir. Bu yazı ile de hurdacı çağırıp eşyaları attırmak mümkün olabilir.”

HER TÜRLÜ İŞGALİ YÖNETİME BİLDİRİN 

Erdoğan’ın bir de önerisi var. O da şu: Ortak alanlar bilinçsiz insanların, bilinçsiz kullanımları sebebi ile bazen yaşama hakkımızı elimizden alabilir. Bu alanlarda göreceğiniz her türlü işgalde yönetime bilgi verme ya da ilgili makamlara ihbarda bulunma hakkınızı kullanmayı unutmayın...